阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[342: 匿名さん]

関わりたくないんだよあそこの住民とは

[343: 匿名さん]

>335

つまり、樹木を満足に植えられない小さい区画割りや、よう壁の仕上げの良し悪しは、そうでないところと比べて、新築から数十年後により悲惨な状態に必ずしもなるわけではなく、そこに住む人次第ということですね。

いくら分譲当初が立派であっても、立地に魅力がなければ、子供が成長してもより便利な所に出ていき、自身も高齢で身体が不自由になればより暮らしやすい所へ出て行かざるを得ない。
不便であるために空き家への若い世代の入居もままならず、こうして徐々に活気が失われているのが現在の宝塚のオールドニュータウンであり、山手台も同じ道を、南も北も関係なく辿って行くのだろう。

[344: 匿名さん]

どっかの半島の話みたいな感じですかね。

[345: 匿名]

343さん
仰るとおりです。

何より、ここで山手台北部批判を執拗に繰り返している本人自身がすぐお隣りの中山台に大量の小さい区画があることに全く気付かないまま（外構擁壁を綺麗に仕上げ、緑もじゅうぶすん回復しているため気付かなかった）
あろうことか「大阪平野を見渡してもそんな住宅地あるはずがない…」などと言ってしまってることで証明されています。
皮肉なことに本人自ら今まで言って来たことが荒唐無稽であることを立証してしまったのです。

[346: 匿名さん]

山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

なによりの証明ですね。

[347: 匿名さん]

中山台には40坪台の区画が200区画以上あることが良くわかりました。

何か今まで必死で一つもないと騒ぎ立てていたのが残念です。
しかも山手台の平均は63坪ならば何を批判していたのか、支離滅裂ですね。
論理が破綻しています。

[349: 匿名さん]

今後も宝塚ってどんどん価値が下がって行く一方だって事では意見が一致しそうで嬉しいよ

[350: 匿名はん]

＞山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

＞なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

＞４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

＞なによりの証明ですね。


そうですね。
中山五月台の４０、５０坪の宅地群は庭々の植栽が立派に生育し６０坪以上の街区と見分けがつかないほど周囲の街並みに違和感なく溶け込んでいるから、この近辺に異常に詳しい批判者本人でさえも気付かなかったという事ですね。
さすがにご本人もこれで納得されたことでしょう。

[352: 匿名さん]

住む人次第では70坪あっても下品な町になるという事でしょう

[353: 匿名さん]

先週末雨の日、帰宅ラッシュ時ののJR中山寺ロータリーは酷かった。
送迎のマイカーが殺到してクラクションの嵐。
こういうところでもニュータウン住民の自己中ぶり&品のなさはよくわかる。

[354: 匿名さん]

駅から歩いて帰れる所に住めばいいのにね

[355: 匿名さん]

はい論破ってかくのよくみるけど、全然論理的でないし、何だか哀れ。

[356: 匿名さん]

いや、さんざん批判してた環境がすぐ側にあった事に気付いていなかった批判者の方が哀れだよ。

[357: 匿名]

山手台からの夜景をバックにした、サ●トリーの新ＣＭが楽しみですね！

[360: 匿名]

山手台の隣、中山五月台のｸﾘｰﾆﾝｸﾞ店とｹｰｷ屋の近くに、ガラの悪すぎる人間達が居るが、あれは何？

[362: 匿名]

中山五月台にそんなんおる？

と言うことは住民層などとは関係無く50坪くらいあれば中山五月台3丁目のように、周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成 されると言うことですね。

皆さん外構も植栽も立派にされていますしね。

ここで延々コンクリむき出し50坪などと批 判されていた方もまったく気づかかったくらいですからねぇ。

山手台北部もまったく何の心配も無いと言う ことです。

良かったですね。

[364: 匿名]

＞361
おるよー

髪染めてノーヘル二人乗りやら何やらが、沢山自動販売機の前に夕方になると集まってる。

ｿﾛｿﾛやばいんじゃないかと思うんだけど、警察に言うたらいいの？

北公園のﾄﾝﾈﾙにも、下品な落書きがいっぱいある。

住民なのかよそ者か知らないが、治安が悪くなってきた。

夜は怖いよ。下手に恋人と夜景見に来ない方がいいよ。

[365: 匿名]

今売出し中の東5丁目を検討して現地見学する人は、当然北公園にも行くよね。

阪急さん、あの鬱蒼と茂った草と、下品な落書きあのままにしておくの？

新築戸建てを購入出来るような裕福層は、あれ見たら山手台を選択外にするんだろうな。

阪急さん、消したほうがいいと思うよ。

[366: 匿名さん]

桜台７も夜中ホテル泊まる金がないカップルが車揺すって大変だったよね
金持ち多かったから一時自衛で遮断機つけてたでしょ
山手台も一流の人が住んでるらしいからみんなで対策立てたらいいよ

[367: 匿名]

桜台の遮断機は金持ち区画だけを対象に作られてたね。

北公園は行き止まり住宅じゃなく、むしろ公園だから、遮断機よりは交番の方が効果ありそうだね。

[368: 匿名さん]

山の上なのに環境との共生をまるっきし無視した区画になってますね。

住宅があまりまくっている今のご時勢に、山の上を破壊して50坪台の開発が正当化できるわけがない。

[370: 匿名さん]

50坪あれば中山五月台3丁目のように、いずれ周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成されますねぇ。

[372: ご近所の奥さま]

>>370
マジレスすると50坪ではどう逆立ちしても何年経ようが65～70坪と同じような緑の回復やゆとりある美しい街並みにはなりませんよ。

平均的な土地の間口、一般的な注文住宅を建てた後の建物間のゆとり、植樹可能なスペースがまるで異なりますからね。

http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
これが
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg

になりえないのは就学前の園児でも分かる事です。

50坪で平均的な65～70坪の街と同じ水準のゆとりある緑豊かな街並みにするには

・駐車場を1台にして道路面に対しての緑化可能なスペースを大きくとる
・建ぺい率/容積率を30～40%/60～80%にして建物間のゆとりを得る
・分譲事業者が全ての家を計算して建てて建物の規模を抑えてじゅうぶんに緑化する

などきわめて特殊な条件を全て満たす場合のみ。

[373: 周辺住民さん]

そもそも中山台じたいが相当に異質で非常識な乱開発でしょ。
大阪平野に面する景観上重要で保全対象の北摂長尾山系の
山並み（グリーンベルト）を標高200～380mまで削って
高層マンションや密集戸建て街にしている所なんて
宝塚を除いて他市には皆無でしょ。
一箇所も無い。
無理矢理に中山台を正当化すると、住宅難で都心部に勤める
サラリーマン層の注文住宅用地や住宅が不足していた
あの当時だからこそ許された乱開発ニュータウンとも言える。
今は全く逆で大阪圏全体で家や良好な注文住宅用地が既に
余りまくっていて、これから少子高齢化で更に余るのだから
どうにか擁護する余地があった中山台とも情勢が全く異なる。
隣だからといって、中山台を引き合いにだして擁護するのは
本質的にズレてる。

[374: 周辺住民さん]

↑中山台（の例外的に土地が小さい一部分）を引き合いにだして
今の山手台北部乱開発(山の上削って50坪台コンクリ剥き出し)を擁護するのは

[375: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんでさえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのですよ。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。


皮肉なことに。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

[376: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=102118R&intSerial=25995&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


こちらは五月台３丁目でも比較的広め。

それでも５３坪。

[377: 匿名]

灘区から西宮市あたりも標高300メートル級の住宅地が普通にありますよね。

東京から来て兵庫県民は山の上が好きなんだなと思いましたよ。

実際眺望を体験して納得はしましたが。

[378: 匿名]

こんどは中山台の50坪は駐車スペースが1台だから緑が確保できてて、
2台分ある山手台は緑が確保できない、
とか言い出しそう（笑）

[379: 匿名さん]

378駐車場１台と２台の差はせいぜい５坪ですからねェ～

[380: 匿名さん]

確かにいくらでも注文住宅を建てる為の良好な宅地が同一圏に余っていて安く入手できるこのご時勢に
わざわざ山の上を新規に破壊して単なる使い捨てコストダウン分譲地をつくる正当性は皆無ですね。
それどころか社会にも景観にも環境にも悪影響が大きすぎます。

[381: 匿名]

並列に駐車場2台とったら道路に面した間口が約3m余分に失われる。
この3mは景観に与える影響はひじょうに大きい。

間口12.5m程度の50坪台後半の宅地で駐車場の間口に幅6m、玄関のアプローチに幅2mほどとられたら、道路に面した植樹スペースなど雀の涙ほどしか無し。

これが駐車場1台であれば、間口の60%以上の幅を生垣や高木植樹で緑化が可能となり、緑視率を大きく高める事が出来る。

駐車場2台でも1台でも5坪しか変わらないから大差無しというのは、現実を知らないど素人の意見という事が分かる。

[382: ご近所さん]

どんだけ破綻した詭弁を振りかざしても、50坪台の区割りで70坪と
同様の良好な環境や景観が得られるわけないですからねぇ。
かろうじて平均200㎡（約60坪）ある西4丁目南部ですら、まともに理念を
守って開発された東3丁目（平均70坪）と比べて、景観（街並み）も空間的な
ゆとりも緑化水準も雲泥の差があるのは、実際に現地を歩けば一目瞭然ですょ。

[383: 住まいに詳しい人]

>>377
灘区（渦森台や鶴甲など）や東灘区は大阪平野に面していません。

大阪平野に面した（大阪平野のどこからでも丸見えの）芦屋市や西宮市の標高150m以上のエリアは、
平均100坪以上の第三種風致地区になっていて、じゅうぶんに緑の回復や景観に配慮され
乱開発と正反対のまともな開発になっています。

大阪平野に直に面している山並みの標高200m以上のエリアを1000区画単位の密集住宅街や
高層大規模マンションにしているような乱開発都市は宝塚市だけです。

[384: 匿名]

やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

[385: 匿名]

＞381
やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

[386: 匿名]

神戸は平地部分が極端に狭いので、住宅難の人口激増期に灘区や東灘区の山の上を削らざるを得なかったのはある程度仕方無い面もあるわな。

平地がたっぷりあって山の上まで削る必要などないのに北摂山系でも六甲山系でもあんな山の上（標高200～300m後半）まで単なるニュータウン開発で削ってるの宝塚のみ。

池田も箕面も茨木も高槻もせいぜい最高で標高150～200m程度まで（尚且つ標高高い山麓部は平均で65坪超の区割り）。

ただ、宝塚が乱開発都市であるのは疑いようがない事実であっても、昭和40～50年代に開発されたニュータウンは標高200m超えるようなエリアは、平均65～150坪の区割りで擁壁も石を使い緑の回復や景観に配慮して一定の良心は見られる。

住宅が全く不足していないどころか大量に余っている時代に、新たに大阪平野に面した山を削り標高250m以上エリアを大規模（数百区画以上）の50坪台のまとまった緑の回復が見込めない乱開発分譲地にする開発は、まさに前代未聞で他に例が無い。

[387: 匿名]

382 どうして中山五月台の大量50坪区画は気づかなかったの？

指摘してもその存在すら否定していましたよね？

[388: 匿名さん]

ま、確かに正当性も大義も全く無い手抜きコストダウン使い捨ての乱開発だわな。
今の山手台ニュータウン開発は誰がどうみても。
擁護している愉快犯も、そんな事は本当は理解して煽っているだけ。

貴重な山の緑をあんな山の上まで削って50坪台のコンクリうちっぱなし街にする行為を
日本中がお手本とする理念だの世代をこえて受け継がれるだのいっているのは醜いにもほどがある。

[389: 匿名さん]

中山五月台3丁目は、中山台の中では中心部に近く、バス便の利便性が高く
スーパーや金融機関（銀行、ATM、郵便局）や生活施設に急坂や階段を使わずとも
徒歩数分でフラットアクセスできる立地から例外的に少し区割りが小さめに
なっているだけでしょう。

中山五月台3丁目と山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）を比較するのは
そもそも不適切ですね。

中山五月台3丁目は標高180m前後と、より景観配慮が求められる山の上を
削っている山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）の標高220～260mより
遥かに海抜が低いです。

山手台東5丁目と比較するなら、同じ標高220～260mの中山桜台2～4丁目（平均70坪）や
ゆずり葉台（平均150坪）あたり。

[390: 匿名]

答えになってないよ、

どうして気づかなかったの？

って聞いてるんだけど？

[391: ご近所の奥さま]

中山五月台は1～2丁目には大きい土地が多いので、街として生活道路レベルでつながっていて一体となっている中山五月台1～4丁目のブロック全体としては平均65坪前後になっていますね。

一方で、現在開発されている山手台北部は山手台西南部（東1～2丁目、西1～2丁目）とは全くつながっておらず、距離も大きく離れていて標高も全く違うエリアなので、手抜きの乱開発である北部を無理矢理擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入して平均坪数を大きく見せかけようとする行為は全くナンセンスですね。

[392: 匿名]

中山五月台は50坪台の土地もありますが、現在開発されている山手台東5丁目と異なり60～70坪台の土地が主流で、平均は50坪台ではありません。
擁壁も石を使った勾配擁壁で景観に馴染むよう配慮してあり、圧迫感のある高い垂直コンクリートむきだし擁壁はありません。

中山台NT（中山台、中山桜台、中山五月台）で垂直コンクリートむきだし擁壁で分譲されたのは、中山台NT全体面積の3%にも満たない中山五月台5丁目だけです。
しかもなんらかの申し合わせ（仕上げ義務）があったようで、殆どの区画で施主が表面仕上げを施しています。
http://goo.gl/maps/7zWiw

大阪平野に面した標高200m以上のエリアで、数百区画規模の大規模開発で高さ数メートルのコンクリ剥き出し擁壁が何百区画も仕上げの義務も無く放置されている無秩序な景観破壊分譲地など、山手台北部以外に存在しませんね。

[393: 主婦さん]

山手台北部（東4～5丁目）と同一標高の宝塚市内エリア。

http://goo.gl/maps/J3r4F
http://goo.gl/maps/D8i8Q
http://goo.gl/maps/qII6F

ビューノとは比較にならないほど区割りが大きく緑豊かで景観に配慮していますね。

50坪台の区割りではどうあがいてもこのような緑の回復や緑豊かな街並みにはなりません。

[394: 匿名さん]

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

[395: 匿名]

都合の悪いことは答えないんですかぁ？

[396: 匿名さん]

390さん

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

[397: 匿名さん]

>>387
中山五月台（1～4丁目）は50坪ではありません。
50坪台の区画もありますが、平均で65坪ぐらいあり尚且つ大半の区画が駐車スペース並列2台ではないので道路に面してじゅうぶんな生垣や庭木を施して建物が覆われ緑豊かになっているのです。またほぼ全ての擁壁は自然石（間地石）で景観に配慮しています。

「殆どが50坪台で平均も50坪台（60坪超えているのは法面含む土地ぐらい）」で、殆どの区画が道路に面して駐車スペース並列2台とり大通り沿いだけ石貼りで誤魔化している山手台ビューノとはぜんぜん違います。

[398: 匿名さん]

山手台東の北部（東４～５丁目）も、ちゃんと東３丁目のように全区画の高い擁壁を御影石（もしくは化粧擁壁）で修景して、


　「　平　均　が　６５　～　７０　坪　の　区　割　り　」


であるのならば、年月を経て緑豊かな環境の回復と美しい街並みが見込めるまともな開発になります。


しかし東５丁目のビューノのように平均が５０坪台（１８０㎡台）、大通り沿い以外は高い擁壁もコンクリートむきだし（２０１２年に策定された宝塚市景観計画では高さ２ｍ以上の仕上げ無し擁壁は禁止になったので既存不適格）で尚且つ仕上げ規定無し、土地小さく間口も狭いのに駐車スペース並列２台確保（緑の回復を絶望的に妨げる）しているから乱開発なのです。

[399: 周辺住民さん]

平均５０坪台で平均７０坪と変わらない緑豊かで美しい街並みになるってのはどう見ても無理があるわなｗ

西４丁目やビューノがこれから十数年経った所で、山手台西２丁目や東２丁目みたいな緑豊かで美しい街並みになるわけがないのはサルでも分かる。

[400: 匿名さん]

>>393
これは一目瞭然で分かりやすいリンクですね。

今より相対的な地価水準が高く、住宅不足の時代ですら標高220～250mの
山の上は緑の回復を考慮して広めの区割りで開発されたということですね。

[401: 匿名]

http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積、緑被率がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。

学者の研究でも、敷地面積と街の成熟後の緑被率（緑豊かさ）には大きな相関関係が
ある事が明らかになっています。

一般的に山の上に求められる適正な開発は、街の成熟後に緑被率25%前後となる水準と
いわれていますが、これは50坪台の区割りではなし得ません。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[402: 匿名さん]

397

いいえ違います。中山五月台３丁目には

ビューノと同じように５０坪宅地が

「　大　量　に　ま　と　ま　っ　て　」あります。

どうしてアナタはその存在にすら気づかなかったのかって聞いてるのです？



答　え　れ　な　い　の　で　す　か　？

[403: ご近所の奥さま]

年月を経ても山手台西4丁目やビューノが東～西2丁目と見分けつかないほど
緑豊かで美しい街並みになる事がありえないのは、現地を数分歩けば誰だって分かります。
東3丁目は年月を経れば、2丁目と同様にじゅうぶんに緑豊かで美しい街並みになるでしょうね。
それはちゃんと当初の理念（景観への配慮や緑の回復を考慮した区割り）を守って開発しているからです。

[404: 匿名さん]

どんだけ必死に破綻論理で擁護しても、65～80坪の良好な宅地ストックが同じ圏内の
バス便エリアでいくらでも余っていて2500万円で入手できる家あまり土地あまり時代に、
わざわざ山の自然を破壊して、50坪の緑の回復が見込めない使い捨て乱開発分譲地を
新規にわざわざつくる事の社会的な正当性は皆無ですし社会悪そのものですね。

[405: 匿名さん]

＞どんだけ必死に破綻論理で


それあなたですよ。

早く答えてください。

[406: 匿名さん]

>372,403
>マジレスすると50坪ではどう逆立ちしても何年経ようが65～70坪と同じような緑の回復やゆとりある美しい街並みには
>なりませんよ。
>
>平均的な土地の間口、一般的な注文住宅を建てた後の建物間のゆとり、植樹可能なスペースがまるで異なりますからね。

http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
>これが
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg

>になりえないのは就学前の園児でも分かる事です。

この写真は、宅地面積というより、道路や歩道の写真ですよね（笑）
それに、４丁目の写真は、家の裏側なので、65坪の宅地でも殺風景になるかと。

自宅の近くに、６５坪平均と５０坪の宅地があるけど、どちらも前面はシンボルツリーなどを
植樹してあり正面から見た景観は、特に気になる違いは無いですよ。
特に、北道路側の宅地は、裏側に庭を配置した家が多く、坪数の違いは、外から分からないですね。

[407: マンコミュファンさん]

確かに、コンクリ剥き出し平均５０坪台でも、自然石平均７０坪と変わらない
緑豊かでゆとりある自然と調和した美しい街並みが実現するなどという主張は、
前代未聞で宅地開発の常識を覆す珍説ですね（笑）

[408: 匿名さん]

ここで山手台北部批判を執拗に繰り返している本人がすぐお隣りの中山五月台に

大量の小さい区画まとまってあることに全く気付かないまま（外構擁壁を綺麗に仕上げ、緑もじゅうぶすん回復しているため気付かなかった）

あろうことか「大阪平野を見渡してもそんな住宅地あるはずがない…」などと主張し続けてきたことで証明されています。

皮肉なことに本人自ら、今まで言って来たことが荒唐無稽であることを立証してしまったのです。

[409: 匿名さん]

大阪平野全体どころか山手台から直線キョリで、

たった数百ｍしか離れていない中山五月台３丁目に

コンクリむきだし「５０坪が２００区画以上もまとまって」あったなんて笑えますね

それにどうして気づかんかったんですか？

これを論理破綻と言うのです（笑）

[410: マンコミュファンさん]

コンクリむきだしコストダウンとか５０坪かつかつとかも酷いけど、そもそもそれ以前に

大阪平野に面した基調なグリーンベルトを構成する山並みの標高２００ｍ超のエリアを

この少子高齢化家余り土地余りのご時勢に

わざわざ新たに森林破壊して何の変哲も無い大規模分譲地をつくってるのって山手台だけでしょ。

擁護はこの基本的な正論に答えられないから、必死に破綻論理を繰り返して逃げている。

[411: 匿名さん]

>>406
50坪台にシンボルツリー＋ちょろちょろと、東3丁目（や山手台南部）とでは緑化の質と景観に雲泥の差があります。
50坪台で駐車場並列2台とったら、緑地帯も半分以下になり、とてもじゃありませんが東3丁目のようにはなりません。
建物間のゆとり、空間的なゆとり＝街並みのゆったり感にも雲泥の差があります。
西4丁目やビューノは、一番山の上なのに隣と接近している（建て込んでいる）家が大半です。

[412: 山手台西翁]

あんたが言えば言うほど地元に詳しいことの証明にはなっても、
逆にそんなに地元に詳しいのに、
なんで五月台の大量狭小宅地群に気付かなかったのか？という疑問が深まるだけや。
もうやめとき。

[413: 匿名]

実際に街を歩いても、まともに開発されていた従来の山手台（西2丁目や東2～3丁目）と
西4丁目やビューノで街並み、景観や緑の潤いに大きな差が無いように見えるなら
脳か視覚に疾患がありますね。正常者ではありません。

当事者の阪急関係者ですら、こんな詭弁はいいません。

[414: 匿名さん]

延々批判してる人は山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとはね…

４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるってことですね。

もしそうじゃないって言うのなら、どうして気づかなかったのか答えてくださいね。

[415: 匿名さん]

>>406

＞それに、４丁目の写真は、家の裏側なので、65坪の宅地でも殺風景になるかと。

言い訳になっていません。

最も景観配慮が必要な幹線道路側ですら配慮しないような金儲けコストダウン重視の手抜き開発になっているという事ですよ。

東2丁目や西2丁目は街区側もバス道路側もちゃんとじゅうぶんに緑化が可能で景観に配慮したゆとりある区画になっています。

[416: 匿名さん]

訂正

東2丁目や西2丁目の大通り（バス道）に面した区画は、街区側(コミュニティ街路側)もバス道路側も両サイドにじゅうぶんな緑化が可能で景観回復に配慮したゆとりある区画になっています。

[417: 匿名]

413 将来緑が深まり修景されればいいんだろ？
中山五月台3丁目はアンタが気付かないほど修景されてるじゃん（笑）

[418: ビギナーさん]

> コンクリむきだしコストダウンとか５０坪かつかつとかも酷いけど、そもそもそれ以前に
>
> 大阪平野に面した基調なグリーンベルトを構成する山並みの標高２００ｍ超のエリアを
>
> この少子高齢化家余り土地余りのご時勢に
>
> わざわざ新たに森林破壊して何の変哲も無い大規模分譲地をつくってるのって山手台だけでしょ。
>
> 擁護はこの基本的な正論に答えられないから、必死に破綻論理を繰り返して逃げている。

そうですね。
ほかにも大阪平野に直に面した長尾山系や北摂山系や生駒山系や六甲山系の
海抜200～250m超の山の上を削って数百区画規模の50坪分譲地を今新規に開発している現場が
あるというのなら、例示するべきでしょうね。
例示できないのであれば、山手台北部は他に例が無いダントツの乱開発であるという事ですから。

[419: 匿名さん]

いいえ乱開発だなって言ってるの貴方だけです。

兵庫県議会でも、

宝塚市議会でも、

山手台が乱開発だなんて

議事に上ったことすらありませんし、

今だかつてマスコミに取り上げられたこともありません。

何より住民間でそんな話し聞いたことすらないです。

ネットでいくら検索してもヒットするのは何年たってもこの掲示板だけですからね。

残念ながら。

[420: 匿名さん]

中山五月台3丁目は自然石（間地石）でコンクリむきだしじゃないし、
圧迫感のある高い擁壁は無いし、駐車場1台が基本だからビューノよりは
マシな状況になっているってだけ。

それでも実際に桜台2丁目あたりと比べると、緑の豊かさや街並みは大きく劣る。

もし中山台全体が標高150～380mまで全て五月台3丁目の50坪宅地と同様の区割りなら
間違いなく相当な乱開発だが、現実はそうはなっていない。

中山台の標高200m以上のエリアは、全体平均すれば平均70坪前後（100～400坪の宅地だけでも100区画前後ある）。

[421: 匿名さん]

でも気づかなかったんでしょ？

大阪平野見渡しても絶対にないって言ってたじゃない

[422: 匿名さん]

西宮の甲山周辺や芦屋の六麓荘の北側や池田の五月山の標高200～300mのエリアを
今から山林破壊して50坪のかつかつ分譲地にするはずないですもんね。
そんな乱開発は絶対に認められない。

既に乱開発されている宝塚なら何もやってもかまわないという感覚の麻痺が
横行しているだけの話で、民度が低い議会の議事録に批判が見当たらないから
乱開発ではないなどという論法は全く論理として成立せずお話にならない。

昔は最低でも65～150坪で開発されていたような標高のエリアが、家が全く
不足していない時代に50坪の区割りで金儲けしか考えていないような住宅地に
する事が乱開発でないなら、乱開発なんて存在しない（笑）

[423: 匿名さん]

中山五月台３の４０、５０坪の宅地群は庭々の植栽が立派に生育し６０坪以上の街区と見分けがつかないほど周囲の街並みに違和感なく溶け込んでいるから、この近辺に異常に詳しい批判者本人でさえも気付かなかったという事です。
その点について批判者本人の納得できる説明が是非ほしいですね(*^_^*)

[424: 匿名]

早くお答え下さい。

[425: 匿名さん]

>>421
残念ながら五月台3丁目は、標高は180～190m台で
山手台北部のビューノやクレアスのように
標高220～260mもありませんので比較は不適切です。
平均海抜にして約50mも異なります。
また、擁壁は間地石でコンクリート剥き出しではありません。
山手台北部と比較するのなら、ほぼ同じ標高であるゆずり葉台や
桜台2～4丁目あたりです。

大阪平野に面した山を破壊した平均標高が200m以上のエリアで
平均が50坪台でコンクリ剥き出しの造成が数百区画規模である
分譲地なんて山手台以外に只の一箇所も存在しませんよ。

あるのなら早く例示してくださいね。

[426: 匿名さん]

五月台3丁目の区割りが小さいエリアと敷地が広めの五月台1丁目では街並みも建て込み方も緑の回復度もぜんぜん違います。

[427: 匿名]

425

180とか220とか五十歩百歩だね（笑）

だから、そんなこと聞いてないって

早くどうして気づかなかったか答えて？

[428: 匿名]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

全くおっしゃる通りですが、それが理解できないのが業者の論理のようです。

業者によると、65～80坪の土地が山腹にいくらでも余っている時代に、新たに50坪ぎりぎりの
区割りの景観を無視した分譲地を山の上を盛大に破壊して開発する社会的必要性があるらしいです（笑）

[429: 匿名]

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画 も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問 題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんで さえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのです よ。

「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。

皮肉なことに。

http://www.wills.co.jp/buy/p/? strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512 token=宝塚市中山五月台３丁目

[430: 匿名]

>>427
大阪平野に面した山を破壊した平均標高が200m以上のエリアで
平均が50坪台でコンクリ剥き出しの造成が数百区画規模である
分譲地なんて山手台北部以外に只の一箇所も存在しませんよ。

あるのなら早く例示してくださいね。

[432: 匿名さん]

けっきょく大量に書き込む割には肝心なことはいっさい答えずでしたね。

答えれないんだったらわざわざ出てこなくてもいいのにね。

[433: 匿名]

いくら屁理屈こねても、山の上削って50坪コンクリは手抜き乱開発だし覆らないよ。

山を破壊するからには、良好な緑の環境や街並みを担保する為にゆとりある区割りが必要として平均70坪で山手台を分譲してきたのは阪急自身だからね。

70坪無いと使い捨てではない「世代をこえて愛される美しいまちづくり」にはなりえないって阪急自身が認めていたから、そういう区割りになっていたんだよ。

中山台も乱開発なのは事実だが、標高高いエリアほど区画大きくして緑の回復に配慮しているし、擁壁には石を使っているし、一定の擁護できる要素がある。決定的に違うのは、住宅難の供給不足の時代の開発であり、山を大規模自然破壊する大義名分と正当性がいくばくかはあった社会情勢であったという事。

つまり山手台を擁護するにあたって、隣の中山台もやっているじゃないかと、開発された時代背景の全く違う分譲地を持ち出すのは非常識きわまりないってこと。その上で単純比較しても、中山台のほうが全体としては遥かにまともな開発になっているのだから、お話にならない。

乱開発であったとはいえ中山台の65～80坪の良好な宅地が現在いくらでも大量に余っていて仲介市場で入手できる時代（家余り、過剰供給）に、わざわざ真横の山を大規模に破壊する行為の悪影響と社会悪こそまず論ずるべき。

[435: 匿名]

>>429
五月台は一塊で境界の無いつながりのブロック（1～4丁目）で見て平均215㎡ほどあって平均50坪台ではないからね。
五月台の一部（三丁目）50坪台の土地が集中していたとしても、全体としては緑の回復や街並みのゆとりが見込める
平均65坪の良好な街並みになっているから何も問題無いというだけ。

山手台北部（東5丁目ビューノ）と、東3丁目や西2丁目はつながった一塊のエリアではなく全く離れたブロックで
造成から何から全く別物なので、山手台南部はまともなのだから北部もあわせて考えれば良いという詭弁は使えない。ハイ論破。

百歩譲って五月台3丁目とビューノをピンポイントで比較しても

・五月台3丁目は道路に面する部分も背割り部分も落ち着いた間地石の勾配擁壁で、コンクリート剥き出しで圧迫感のある高さ3～4mの垂直擁壁や背割り擁壁は存在しない
・五月台3丁目は駐車スペース並列2台の区割りではなく1台なので、道路に面して緑化できる部分が多い
・五月台3丁目は駐車スペース並列2台のオープン外構が基本ではなく、殆どの区画で生垣を設置している

のような相違点があるので、ビューノは年月を経ても五月台3丁目のような落ち着いた街路景観にはならない。
汚れたコンクリートむきだしの擁壁と、生垣や緑の少ない（シンボルツリー程度）よく見える建て込んだ
家並みが丸見えで目立つ醜い街並みになるだけ。

[436: 匿名]

>>434
山手台語る専用スレがここにある（ここにしかない）のだから、
他に見当たらないのは当たり前でしょ。アタマ大丈夫？
殆ど全てのマンションの批判やネガティブ意見も
マンションコミュニティにしか実質ない（他に同様の場が無い）のと同じ。

[437: 匿名はん]

確かに宝塚のバス便エリアや山麓エリアにいくらでも良好な宅地が余りまくっている
今のご時勢にわざわざ山削って５０坪はどう言い訳しても乱開発やなｗ

[438: 匿名さん]

>>434
既にニュータウンや山手バス便住宅街の家や土地が余っていて、これから団塊の死去や少子高齢化でますます猛烈に余る事が確定している状況で、わざわざ山のてっぺんをはげにして大規模開発する行為が乱開発なんて常識すぎて議論の余地すら無いから、わざわざ関係の無い場所で語る人間がいないってのも理解できないほど、貴方はオツムが弱いの？

宝塚市ですら（乱開発しすぎたから）もう市街化区域を山にひろげるべきではないと表向きには表明しているのにｗ

[439: マンコミュファンさん]

もう家が余っている時代に、山の上（中腹以上）の貴重な緑をごっそり破壊して

宝塚の山手（第一種低層住居専用地域）の平均を遥かに下回る

平均50坪台の狭小区割りのコストダウン分譲地にする行為のどこが

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」　（一般的な一世代限り使い捨てのニュータウンとは正反対）

なんでしょうね。

[440: ご近所さん]

>>417
西4丁目の大半の幹線道路に面した区画は、小さい上（200㎡前後）に幹線道路側に
ぎりぎりに寄せてるからこれから何年経っても緑豊かになどなりようがない。
建物の南北間もぎりぎりに接近しているから間のスペースに植樹はほぼ皆無。

山手台の幹線道路を通っている人ならば、年月で埋まりようがない絶望的な
街並み（緑、空間、潤い）の差があるは誰でも知っている事。

[441: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんでさえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのですよ。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。


皮肉なことに。


http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=102118R&intSerial=25995&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


こちらは五月台３丁目でも比較的広め。

それでも５３坪。




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けっきょくこれを覆す回答になってないよ。

いくら大量に投稿してごまかそうとしても

都合の悪いことに答えてないから全く説得力に欠けます。