阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[301: 匿名さん]

＞294
＞山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

いいえ違います。

標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。
７０坪以上の街区と比較しても特に違和感無くそれなりの街並みを形成しています。
付近を車で走行してもパッと見では、おそらく気付かないと思います。
是非一度行かれて下さいな。
「緑の回復が見込めない…」なんてご主張がまったく取り越し苦労だとお考えが変わると思われます。

[302: 住まいに詳しい人]

> No.65 by 匿名さん　2013-04-06 19:14:42
> 山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や
> 古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
> https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...
>
> 宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政が
> ニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要があ
> る時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大
> 量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ている
> のも当然。

ですから、今の時代に山を削るからには、当時のニュータウンの焼き直しや劣化版ではない
バッティングもしない、旧ニュータウンの代替わりを阻害しない開発が求められているのです。

まともな開発例
http://smiletouch.ur-net.go.jp/kakuchi/hyogo/teraike/sentaku/1/index3....

[303: 匿名さん]

>>701
中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

[304: 匿名さん]

長尾山系ではありませんが、甲山-六甲山系の西宮市や芦屋市の山麓住宅街は
緑地の回復や保全に配慮して、標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上の
区割りにして山並み景観のグリーンベルト保全に配慮していますね。
茨木高槻箕面池田川西宝塚と続く北摂-長尾山系の標高100～200mエリアも
乱開発山手台北部以外の分譲地は全て平均65坪以上になっていますね。
大阪平野に面した山肌の標高200m超えるエリアで、緑被率の回復が見込めない
平均50坪台で景観破壊コンクリむきだし乱開発1000区画規模の分譲地なんて
今までにただの一例も存在しませんよ。

[305: 匿名さん]

茨木の山手台はまともだな。
ちゃんと山を切り開いた山腹部である事を考慮して平均65～70坪になっている。
もっともこれが本来は当たり前なのだが。
ちなみに茨木の山手台は、大阪都心（大阪駅、梅田駅）からの距離は宝塚の山手台と
全く同じ（17～18km）、公共交通機関の合計所要時間も全く同じ。

http://www2.kanden-fudosan.co.jp/residence/project/data/kodate/sunytow...

[306: 匿名さん]

＞標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。

無いですよ。

中山五月台１丁目　最南部の邸宅エリアは１２０坪以上　一般街区は平均７５坪

中山五月台２～４丁目　平均６５坪

[307: 匿名さん]

ビューノ、家が既に2軒以上並んで建っているあたりを眺めたら、隣との建物間の空間が
平均3～4mは離れている美しい街並みの東3丁目に対して、比較にならないほど建物同士が
接近して建て込んでいるね。ゆったりとした綺麗な街並みとは懸け離れている。
土地が狭いと外壁後退1mぎりぎりで建てざるをえない家が多くなりこういう事になる。
もちろん建物の左右には植樹不可能。狭い間口に駐車場も2台確保するような立地だから
グリーンベルトも狭くシンボルツリー程度の緑化しかできず、緑豊かな区画が連なる
街並みにはなりようがない。山の上にあるまじき区割り。

[308: 匿名さん]

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

あなたが知らないだけです。
中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。


http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。
この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

[309: 匿名]

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

全く持って仰る通りですが、それを理解できない方が、家があまっている今のご時勢に
山を削りまくって山の標高200m以上のエリアを50坪区割りのコンクリむき出しにする
分譲地がまともな開発だと言って暴れているようです。

[310: 匿名]

>>308
平均と個別の宅地を比較する意味はありませんよ。
中山台は平均65坪ですから、50坪台の土地を例示する意味は全くありません。

山手台北部の問題点は、平均が山の上にあるまじき50坪かつかつで景観無視したコンクリむき出しになっている点です。

平均が65坪以上で、ちゃんと石を使ったり化粧擁壁で景観に配慮しているのならば、50坪台の土地があっても（一方で平均65坪以上にする為には80坪以上の土地も必要になる）何も問題はありません。

[311: 匿名さん]

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。



あなたが知らないだけです。

中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。

この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

落ち着いて美しい街並みですね。

[312: 匿名]

宝塚市の一種低層（平均標高は100m前後）の平均が70坪台。

山の上で50坪はどう見ても乱開発。

[313: 匿名さん]

山手台の平均は６３坪。

[314: 匿名さん]

＞中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。

中山桜台や中山五月台の標高１５０ｍ以上エリアは、平均で７０坪前後の土地も
５０坪台の土地以上に数百区画以上あるから全体として平均６５坪以上になっているのです。
また殆ど全ては石を使って配慮しており、景観を悪化させるコンクリむき出しではありません。

今開発されている山手台北部は、「平均」が50坪台の乱開発になっているから問題なのです。

しかも、いくらでも60～80坪の土地や家が市内にあまっていて２５００万前後で購入できる時代に
５０坪乱開発の分譲地を２７００万で売る為に。

[315: 匿名さん]

中山台や逆瀬台やゆずり葉台は、標高の高い（平均２００ｍ前後）山の上のエリアだけで算出しても７０坪以上あります。

山の上なのに緑貧しい平均５０坪台、しかもコンクリむきだしになっている大規模開発地など、存在しません。

[316: 匿名さん]

http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19

ttp://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19

中山五月台の区割り。
山手台北部とは比較にならないほど大きいですし、緑豊かである事が航空写真で一目瞭然ですね。

[317: 匿名さん]

山手台北部なんてニュータウンは存在しません。

山手台も小さな区画以上に大きな区画があるから平均６３坪を維持しているのです。

[318: 匿名]

中山台にも数百単位で小さい区画がある。

山手台にも数百区画で小さい区画がある。

どちらも他に大きな区画があることで、

それなりの平均値を保っている。

[319: 匿名]

関西一円どころか山手台の目と鼻の先に50坪台ばかりの数百区画があるとはねw
ま、こんな具合だから探せば幾らでもあるんだろうなァ…
わざわざ誰も探したりしないだけで（笑）

[320: 匿名さん]

そもそも注文住宅を建てる為の用地が不足していない（どころかこれから余りまくる）どころか昭和に開発された良好な宅地がいくらでも余っている今、大阪平野に面した貴重な標高２００～３００ｍの山並みの中腹以上エリアを数十ヘクタール規模で削っているのは、山手台北部だけ。

これだけでもかなりとんでもない話だが、それが景観や環境や山並みとの調和（宅地部分の緑の回復）にじゅうぶん配慮して７０～１００坪以上とかになっているのならともかく、今までに例が無い平均５０坪台のコンクリむきだしというとんでもない一世代限り使い捨て売り逃げの乱開発仕様になっているのだから、擁護しようがないわな。

今より地価水準が倍以上高く、まだ土地が余っているとはいえなかった十数年前ですら、より標高の低いエリア（標高８０～１５０ｍ）でも平均７０坪で石張りや電柱埋設など景観や緑の回復に配慮したまともな開発をしていたのだから、言い訳できない。

[321: 匿名]

山手台は50坪ではありません、

平均63坪あります。

[322: 匿名]

http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。

そもそも山手台は、単なる土地供給ではなく家が不足していない時代に山の上を
削るからには、どこよりも景観と環境に配慮してゆとりある世代をこえて受け継がれる
街をつくるといってたのですから、昭和の宅地が不足していた時代に問題を解消する為に
社会的大義名分をもって開発されたニュータウンと比較することもおかしな話なのですけど、
それらの昭和のニュータウンよりも乱開発になっているのですから醜いですよね。

[323: 匿名]

>>631
山手台の標高200m以上のエリアは、平均63坪もありませんし、景観を汚すコンクリートむきだし（バスが通る大通りや準幹線道路のみ石貼りでごまかし）のコストダウン造成になっていますよ。

現実に今分譲されているエリアは、平均63坪も無いでしょう？　他所は、標高の高いエリアほど景観や山並みや緑に配慮して土地が大きくなっていて、標高の高いエリアだけで平均出しても65坪以上になっているのに、乱開発を正当化する為に南部を平均に参入するのはおかしな話でしょう。

今、開発、分譲されている山手台北部は、平均180㎡台のコンクリむきだし宅地で、平均63坪とはかけ離れていますよ。

いい加減に平均63坪とか嘘をつくのはやめたらいかかがですか。いくらでも市内のバス便エリアに65～70坪の宅地が余りまくっている時代に、新たに山を削って50坪台のコンクリ剥き出しにしているのが、現在の山手台北部の開発です。

[324: 匿名さん]

>>322さん

３丁目をしっかりご覧下さい。

中山五月台３丁目には５０坪クラスの小さい区割りで販売された宅地が２００区画程度あるのです。

ご存じなかったでしょう？

標高が山手台の上の方と大して変わらない山の上に小さい宅地がまとまって存在するということです。

緑あふれた落ち着いた街並みとなり６０～７０坪クラスの街区と見た感じ分からないでしょう？

５０坪あればそれなりに落ち着くものなのですよ。

ですから山手台もそんなに心配されることないと思います。

[325: 匿名さん]

山手台北部北部って
山手台自体が十分北部だが？
誰がそんな事、現実社会で言っている？

[326: 匿名]

山手台北部なんてニュータウンないよ。
自分がたまたま広い区画ばかりのとこ住んでるからって
同じ山手台の後から売り出してる狭い区画のとこだけを批判するのはどうかなぁ。
中山台の上のほうにも狭い区画ばっかりのとこあるわけだし
他もそうでしょ。
そら大規模なニュータウンだったら場所と時期によって色々あって当然。

[327: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


何度も申しますがこのような小さめのお宅が２００軒ほど建ち並ぶ分譲街区が

山手台のすぐお隣に現にあるのです。

その時点で「論理破綻」です（失礼）

皆さんそれなりに外構もされて中山台の他の街区とそんなに見劣りしないでしょ？

山手台も年月が経つとそれなりに緑に囲まれ落ち着いた街並みになることでしょう。

[328: 匿名]

確かに航空写真でよく見比べたら中山五月台3丁目はひと区画が小さいね！

[329: 匿名さん]

なんか原発作るのに良さそうな山奥だな

[330: 匿名さん]

原発って水際に多いって知ってた？原発よりペット墓苑かな。

[331: 匿名さん]

他に例が無いほどひどい乱開発

（大阪平野から丸見えの大阪平野に面した標高200m以上の山の上を数十ヘクタール規模で大規模に削ってじゅうぶんな緑の回復が見込めない平均50坪台で景観に無配慮なコンクリむき出しのかつかつ区割りにする開発、しかも土地や家がまったく不足していない家余りの時代）

を擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入してごまかすのはいただけませんねぇ。

山手台北部の開発動向の話題で、ちゃんと景観や緑の回復に配慮して開発された南部を持ち出すのは本末転倒です。

大阪平野にもろに面した山のてっぺんで、平均50坪台×数百区画規模のコンクリ打ちっぱなし擁壁のひどい大規模乱開発なんて山手台北部以外には『一箇所も』存在しませんよ。しかもいくらでも60～80坪の良好な宅地が、同一圏の山手に沢山余っていて山を自然破壊して削る必要が無い時代にです。

[332: 匿名さん]

中山五月台は７０坪以上の整形地も多く平均は６５坪あるし、ちゃんと石を使っている。
それに中山五月台（１～４丁目）は平均標高１９０ｍ前後（標高１５０ｍ～２２０ｍ）で、今山を削っている山手台北部のビューノやクレアス（標高２３０～２５０ｍ前後）とはまったく海抜が異なる。山手台北部のほうが遥かにより景観配慮が必要となる山の上。

山手台北部と比較対象になるのは、同じ標高２３０～２５０ｍの中山桜台２～４丁目（平均７５坪）やゆずり葉台（平均１５０坪）あたり。

そもそも中山台は、山を削るニュータウンが必要とされた宅地不足の時代で社会的正当性があった開発であって、同じ基準で比較するのもおかしな話。

家があまっている時代に山の上を破壊して開発するからには、昭和のニュータウンをはるかに越える景観配慮や環境配慮が必要になるのは当たり前なのに、逆に小さくしてコストダウンしているのだからどんだけモラル崩壊してい理念もへったくれもないんだよって話になるわけで。

[333: 匿名さん]

嘘がばれたから、必死で都合の良い条件を後出しで付け加えているだけだね。

[334: 匿名はん]

＞宝塚市内どころか大阪平野に面した全ての山腹の
＞大規模開発（１００区画以上）を端から端まで探しても…



大阪平野全体どころか山手台から直線キョリで、

たった数百ｍしか離れていない五月台３丁目に

コンクリむきだし５０坪が２００区画以上もあったなんて笑えますね

これを論理破綻と言うのです（笑）

[335: 匿名さん]

334

コンクリート剥き出しと言いますか、中山五月台3の小さい区画の販売街区は高低差が少ないので、よう壁自体が少なかったです。よう壁自体はコンクリート剥き出しでしたけど。
ただし何ら意匠されず分譲され各々の施主さんの意向に委ねられていたのにも関わらず、30年以上経った現在、皆さんそれなりにタイル張りや吹き付け等をされて、それなりにキレイな街並みになっております。
ですから、山手台もそんなに心配されなくとも大丈夫だと思いますよ。

[336: 匿名さん]

平均６５～７０坪クラスの住宅街より大幅に間口の狭い５０坪台の区割りで
道路側に駐車場並列２台とったら、ほとんど緑化などできず建物も建て込み
緑豊かな良好な街並みにはなりようがないですね。
しかも圧迫感があり景観に悪影響丸出しのコンクリむき出しで。

標準で駐車スペース２台確保するなら、昭和のニュータウンより平均で
１５㎡程度上乗せしないと、緑の量が同等の豊かな街並みにはならない。

そもそも山手台は、単に宅地を供給することを目的として開発された場所ではなく

景観影響が大きい山の上を削るからには、どこよりも美しく世代をこえて愛される
素晴らしい街をつくって地域に資するという理念を訴えていた場所。

[337: 匿名さん]

山手台南部
http://farm8.static.flickr.com/7230/7145466505_b19e8ca0dd_o.jpg

山手台北部
http://farm8.static.flickr.com/7274/6999372876_ddfc557527_o.jpg

緑化の質も、敷地のゆとりや建物間の距離も景観への配慮も雲泥の差があります。

北部の乱開発を擁護する為に、セットで一括りにして
『北部はコストダウンや小さい敷地でも、南部はまともな開発なので全体としては水準に達している』
などと言い張る主張にはあまりにも無理がある事が明白ですね。

他の住宅街は、山の上にいくほど大きくなっています。
より山並みや自然環境との調和や景観配慮が求められるので当たり前ですね。
山手台は、上のほうに行くほど逆に手抜きの乱開発になっているのだから批判されるのでしょうね。

[338: 匿名]

山手台って山本の裏山と言われるだけあって市街地からは見えにくい、ましてや北部となるとなおさら目立たない。

[339: 匿名]

>乱開発になっているのだから批判されるので しょうね。


いいえ。批判なんてされていませんよ。
兵庫県議会でも、
宝塚市議会でも、
山手台が乱開発だなんて
議事に上ったことすらありませんし、
今だかつてマスコミに取り上げられたこともありません。
何より住民間でそんな話し聞いたことすらないです。
ネットでいくら検索してもヒットするのは何年たってもこの掲示板だけですからね。
残念ながら。

[340: 匿名さん]

批判してるのはたった一人だけ。
焼き直し、焼き直しと批判する割には自分の書き込みが1番の焼き直し（コピー）。
一箇所も存在しません！というのも嘘とバレ、もはや八方塞がり。
もう、素直に白旗上げるべきだと思うが。

[342: 匿名さん]

関わりたくないんだよあそこの住民とは

[343: 匿名さん]

>335

つまり、樹木を満足に植えられない小さい区画割りや、よう壁の仕上げの良し悪しは、そうでないところと比べて、新築から数十年後により悲惨な状態に必ずしもなるわけではなく、そこに住む人次第ということですね。

いくら分譲当初が立派であっても、立地に魅力がなければ、子供が成長してもより便利な所に出ていき、自身も高齢で身体が不自由になればより暮らしやすい所へ出て行かざるを得ない。
不便であるために空き家への若い世代の入居もままならず、こうして徐々に活気が失われているのが現在の宝塚のオールドニュータウンであり、山手台も同じ道を、南も北も関係なく辿って行くのだろう。

[344: 匿名さん]

どっかの半島の話みたいな感じですかね。

[345: 匿名]

343さん
仰るとおりです。

何より、ここで山手台北部批判を執拗に繰り返している本人自身がすぐお隣りの中山台に大量の小さい区画があることに全く気付かないまま（外構擁壁を綺麗に仕上げ、緑もじゅうぶすん回復しているため気付かなかった）
あろうことか「大阪平野を見渡してもそんな住宅地あるはずがない…」などと言ってしまってることで証明されています。
皮肉なことに本人自ら今まで言って来たことが荒唐無稽であることを立証してしまったのです。

[346: 匿名さん]

山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

なによりの証明ですね。

[347: 匿名さん]

中山台には40坪台の区画が200区画以上あることが良くわかりました。

何か今まで必死で一つもないと騒ぎ立てていたのが残念です。
しかも山手台の平均は63坪ならば何を批判していたのか、支離滅裂ですね。
論理が破綻しています。

[349: 匿名さん]

今後も宝塚ってどんどん価値が下がって行く一方だって事では意見が一致しそうで嬉しいよ

[350: 匿名はん]

＞山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

＞なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

＞４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

＞なによりの証明ですね。


そうですね。
中山五月台の４０、５０坪の宅地群は庭々の植栽が立派に生育し６０坪以上の街区と見分けがつかないほど周囲の街並みに違和感なく溶け込んでいるから、この近辺に異常に詳しい批判者本人でさえも気付かなかったという事ですね。
さすがにご本人もこれで納得されたことでしょう。