阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[281: 匿名さん]

山手台も南部は既に買い叩かれてるからね。まだ北部は総額が安いだけマシ。

[282: 匿名さん]

何十スレは言い過ぎたか。開発スレ入れて既に十数スレ。まあどうせいつまでもやってるんだろうが。


当掲示板の日本中の建売スレッドの中でno.1の非常識さだと傍目に感じるが。

[283: マンコミュファンさん]

それほど環境はよくない。渋滞は多い。買い物は市外まで行かないと良いものを安く揃えられない。
よくよく調べれば、今の宝塚、それもバス便エリアに戸建を買うメリットはあまり感じられない。
だから、実情を知らず(重視せず)、イメージに流されやすい顧客をターゲットにした売り方なんだろうな＞今の山手台

高度成長期に宝塚のニュータウンに入ってきた世代が続々と年金生活者になる中で街のインフラを維持していくには、コンスタントに納税してくれる若い世代の転入は不可欠だから、行政も景観に関して一応指導はするものの、開発の根本的なところは今後も現状維持で進められるのだろうね。

[284: 住民さん]

宝塚山手台は,

最低敷地面積１７０㎡以上、分割禁止規制という厳しい規制がある中で、

平均敷地面積２００㎡以上を充分に確保し続けています。

開発のありかたを問題視するようなお声は

この掲示板以外では一切出てきませんし

住民間でも話題になったことすらありません。

[285: マンコミュファンさん]

>常識ある人達
>望むのはこれだけ

宝塚のバス便ニュータウン住民の常識って、

・生活道路は車最優先(歩行者&自転車は障害物)
・家の前の道路は駐車場代わり
・駅前ロータリーは送迎マイカー優先

でしたっけ？
そういう人達がこれ以上増えるのは、地域全体にとってマイナスでしかないな。

[286: 匿名さん]

285
それが今の年収上位数％に入る勤労者世帯の平均的な姿なんだとよ
まったくどうなってんだこの美しい国とやらは

[287: 匿名さん]

とうとう長尾山トンネル交差点より北側の幹線道路から丸見えの斜面の山まで削り始めましたね。

同じ市内の同じような山腹ニュータウンの土地や家が腐るほど余っている社会情勢にありながら、単なる金儲けの為の手抜きコストダウンの緑の回復が見込めないかつかつ区割りコンクリ住宅街をつくる為に新たに山を削って景観や環境を破壊する行為はもはや言い訳できない正当性ゼロのただの焼畑乱開発ですね。

[289: マンコミュファンさん]

>>263-264
それらの住宅街は、標高の高い場所ほど大きくなっているし
どこの丁目単位で見ても、平均で220㎡ぐらいあります。

最も景観や緑への配慮が求められる標高の高いエリアに登るほど
逆にとんでもない手抜きになって景観無視して緑の回復が見込めない
コンクリむき出しの50坪になっている住宅街なんて山手台以外に
どこにも存在しませんね。。

そもそも家余り土地余りの現在、大阪平野に面した北摂～長尾山系の
標高200m以上の山の上を盛大に削っている大規模開発って山手台だけです。

その山手台が、今までで一番土地面積がダントツに狭く、造成も
コストダウンされ景観にも無配慮なの乱開発になっているのだから
擁護できる要素が全く無いですね。

>>267

＞まあ、土地代が安かった頃に分譲されたニュータウンと同じ平均面積で分譲してる山手台は立派なことは分かった。

例示されている住宅街が分譲された時期は、宝塚市のバス便ニュータウンエリアの地価が
大卒初任給の2倍以上かつ金利が高く、大都市圏のファミリー世帯が注文住宅を建てる為の土地の入手が
とても難しかった土地不足の時代で、現在の地価水準よりずっと高く山を削る開発の正当性があった時代の分譲。

また、大卒初任給の4倍以上の地価であった山手台南部が平均70坪で分譲されて、地価が大幅に下落して
買いやすくなった時期に50坪の乱開発に走っている時点で、論理破綻していますね。

【一部テキストを削除しました。2013年5月8日 管理担当】

[290: 匿名さん]

ニュータウン開発で最も重要視されるべき『平均』敷地面積は

山手台では２００㎡以上じゅうぶん確保されていますよ。

どうぞご安心下さい。

[291: 匿名]

確かに山を削る必要性がまったく無いニュータウン土地余り在庫余りの今のご時勢に
50坪乱開発する為に大阪平野に面した丸見えの海抜200～250mの山の上を削っている
住宅街って山手台だけだな。

今より地価水準が高く住宅を建てる為の土地が圧倒的に不足していた山を削る開発が
正当化された昭和40年代末～50年代ですら、標高の高い（海抜150m～）山の上は
緑の回復に配慮して、緑被率20%超が見込める平均65坪以上の区割りで、石を使った
擁壁で景観配慮もされて分譲されていたのに、既に家や土地が余りだしていて既に
ニュータウン宅地が供給過多でこれから更に膨大に余り出す時代に、山の上を削って
景観を破壊する50坪のコンクリートむき出し分譲地（一瞬の金儲けの為だけに）にして
一世代限り使い捨て分譲地にするのは、開発の大義が皆無ですね。
社会に悪影響しか与えていない。

[292: 匿名さん]

宝塚山手台の平均は６３坪ありますよ。

他所のニュータウンは全体の平均値で算出して、

山手台だけ自分に都合よく南部と北部を分けて計算するなんて全く説得力がないです。

[293: 匿名]

>>290
標高１５０～２００ｍ以上のエリアが平均５０坪台区割りの乱開発、コンクリむき出し擁壁となっている分譲地って、宝塚市内どころか大阪平野に面した全ての山腹の大規模開発（１００区画以上）を端から端まで探しても唯一、宝塚山手台だけです。

しかも家が余りまくっている山を削る必要がないどころか、市街化区域を縮小する必要性すらある時代に新たに山を削って。

そもそも世間の地価水準が今の2倍以上で標高も低い南部ですら平均70坪で景観にも配慮して開発できていたのに、地価も下がってより景観配慮が強く求められる山の上で50坪のコンクリむき出しにしているのだから、まったく擁護しようがありませんね。

[294: 匿名]

>>292
他の標高の高い宝塚市内の住宅街は、標高の高いエリアだけで算出しても、標高の高い街区（丁目）単位で算出しても、全体で算出しても平均65坪以上あります。また、石を使ったり勾配擁壁にして圧迫感を減らしたりして景観にも配慮しています。

山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

山手台以外の山の上（標高150～200m以上）の開発は、きちんと緑の回復が見込める平均区割り面積になっているのですから、あなたの詭弁は全く説得力がありませんね。

[295: 匿名さん]

山手台のすぐそばの中山台２丁目（海抜１５０ｍ）は平均敷地面積５０坪に満たないですよ？

知らないのですか？

[296: 匿名]

中山台には150㎡（40坪台）ギリギリの販売街区がけっこう在るからな～
ちゃんと調べたほうがいいよ(*^^*)

[297: 匿名さん]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

全くおっしゃる通りですが、それが理解できないのが業者の論理のようです。

業者によると、65～80坪の土地が山腹にいくらでも余っている時代に、新たに50坪ぎりぎりの
区割りの景観を無視した分譲地を山の上を盛大に破壊して開発する社会的必要性があるらしいです（笑）

[298: 匿名さん]

宝塚市内の大阪平野に面した山の海抜150m以上の山腹エリア

中山桜台の海抜150m以上部分
売布きよしガ丘の海抜150m以上部分
逆瀬台・青葉台の海抜150m以上部分
光ガ丘の海抜150m以上部分
ゆずり葉台の標高180m以上部分

全て平均65～200坪（これらの地域が分譲されたのは今より土地が不足していて地価水準も高かった時代）

宝塚市内の標高180m以上の大阪平野から丸見えの山肌で平均50坪の大規模開発になっているのは山手台だけ。

しかも現在は、ニュータウンの土地がもはや大量に余っていて、何の変哲も無い土地供給の為に新たに山を削る社会的正当性が全く無いどころか、社会的に悪影響を及ぼす時代だからね。

[299: 匿名さん]

大阪平野から丸見えの山腹部の標高２００ｍ級エリアで、平均５０坪台かつコストダウンコンクリむき出しの大規模開発（数百区画以上）になっている住宅街が山手台北部以外にただの１例も無いという事実。

山手台北部以外にもあるというのなら、指摘されたらどうですか？　まぁ現実に無いですからね（笑）

[300: 匿名さん]

>>295
中山台も中山五月台も平均65～70坪ですけど。

貴方が言っている場所は、中山台ではなく今開発されている乱開発の中筋山手7丁目の事ですね。
これは山手台北部と同じレベルかそれ以上の乱開発です。