阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[261: 匿名]

指摘されている通り大阪平野に面した標高200m級の山の上で景観・緑の回復・山並みとの調和へ
無配慮な平均50坪台の大規模住宅街は山手台北部以外『全く』一箇所も存在しませんね（笑）
存在するというのなら例示すればいいのにね（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[263: 匿名はん]

>>中山桜台
>>青葉台
>>光ガ丘
>>ゆずり葉台
>>確かにどこも区割りが平均65坪以上ありますね。
>>50坪台の土地も一部にある事はありますが、山並み景観に配慮して
>>緑豊かでゆとりある街並みとする為に
>>平均はあくまで65坪以上になっています。




山手台だけ勝手に２つに分けて計算したらいけないな

山手台全体だと平均６３坪ありますよ。

[264: 匿名]

確かに、他所のニュータウンは全体の平均値で算出して、
山手台だけ自分に都合よく南部と北部を切り分けて計算するなんて全く説得力がありません。

[265: 匿名さん]

>>260
>>重要なのは平均です・・・


だったら山手台も山手台全体の平均が重要ですね（笑）

[266: 匿名さん]

ハイ論破www

[267: 匿名さん]

253をよく読んでほしいんだけど。
持ち出してる住宅地は古過ぎ（笑）
まあ、土地代が安かった頃に分譲されたニュータウンと同じ平均面積で分譲してる山手台は立派なことは分かった。

[268: 匿名]

やはりニュータウン全体の 平 均 面積が重要ですからねぇ♪

[269: マンコミュファンさん]

緑の回復や環境への配慮が社会的に求められる山の斜面らしく
平均６５～７０坪のまともな開発がなされた住宅街も殆ど最低敷地面積は１５０㎡

つまり最低敷地面積は、本来その面積ぎりぎりの開発を誘導するという意味合いではなく
敷地分割を防ぐ目的だったのは明白

山手台がもともと１７０㎡にされたのは、従来の平均以上（宝塚の山手の一種低層の
平均面積は約７０坪）の環境を実現し、景観や環境への配慮を心がけるという意思表示であって
１７０㎡ぎりぎりクリアする住宅街を開発するという誘導水準ではない

事実、１７０㎡縛りの山手台南部で１７０㎡の土地なんて無いし、平均は２３０㎡になっている

最低敷地面積を、その地域で誘導するべき良好な環境呼ばわりして、その面積ぎりぎりの
開発をすればＯＫという解釈で捉えるのは悪徳建売業者と全く同じ

[270: 匿名さん]

もはや言っている事が支離滅裂。

[271: 匿名さん]

>>269

平均が重要なんでしょ？そう言われてましたよね？

山手台は平均２００㎡以上あります。残念ながら。


あと、山手台には造成時区画の変更を禁止（分割禁止）する規定がちゃんとあります。

よって最低敷地面積１７０㎡条項の目的は分割防止などではありません。最低敷地面積です。

勝手な解釈を加えないで下さい。


他所のニュータウンでは全体の平均値で算出する一方、山手台のみ南部と北部を切り分けて算出したり

地区協定等に自分の都合良い勝手な解釈を加えてるようでは全く説得力がありませんね。

[272: 匿名]

いずれにしても「山手台が乱開発だ!!」などという大量の書き込みがあるのはこの掲示板だけですからね。

[273: 匿名さん]

>中山台は1970年代頃に入居した当時のエリートサラリーマン世帯が多い。
>現在65～75歳ぐらいで、現役時代はかなりの高額の納税してきたのに、老後に大幅下落で追い討ちくらって悲惨だな。

>高齢化し空家や空き地が増えつつある古いニュータウンの再生を政治的に取り組まないといけない時期に、まじめに政策で対応するどころか、すぐ隣に劣化コピーみたいな焼き直しのニュータウンをまた開発させてつくって新規に大量に供給しているんだから、悪政どころの騒ぎじゃない。そりゃ古いほうは暴落するわ。
>No.51 匿名さん [2013-04-03 16:05:39]

阪急が約束したことだからとか、近隣のニュータウンで前例がないことだからとか理由付けは色々あるけど、本音は『自分の持ってる土地の資産価値が下がるのが嫌』なんだろうな。

[274: サラリーマンさん]

山手台が乱開発などと言い続けてるの一人だけだから気にしなくていいですよ。

[275: 匿名さん]

頭頂ハゲに住んでる貧民

[276: 匿名さん]

>>273

資産価値が下がるのが嫌なのではなく
既に下がっていて中古取引すらない現実が嫌で
その事実を真正面から直視できない自分自身の弱さから
阪急や宝塚市や建売屋がどうだと他人のせいにしているだけ。
誰しもが既に街の人気とポテンシャルの問題だとわかっているはず。

[277: 匿名さん]

>まさに焼畑的な住宅行政ですね。

>宝塚市のまちづくりの醜さを如実にあらわしています。

>宝塚市の場合、他市に競争力で負けないように、魅力をあげる為の投資をして街の価値をあげて、
需要（ブランド力）を高めて事で住民を獲得するという正しいサイクルではなく、ろくに競争力向上の為の環境整備やインフラ整備せず（道路や施設など）、過去の栄光にあぐらをかいてブランドを食い潰しながら、目先の住民獲得の為に住宅を過剰供給して 今ある資産を換金しているだけなんです。

ブランドにあぐらをかいていたのは、行政だけでしょうか？
道路、公園など公共のものは行政が責任を持って整備するものですが、それだけで住宅地の価値が決まる訳ではないですから。
それ以外の部分で住宅地の価値を上げる取り組みは、むしろ住民主体で行うべきもののはずですが、そういうことを取り組んできた上での現状なのでしょうか？

[278: 匿名]

資産価値なんかどうでもいい。

きれいな町並み。
常識ある人達。

望むのはこれだけ。

[279: マンコミュファンさん]

どうせ年取ったら便利な所に下りて来るよ
ローン払い終える頃に不動産屋に買い叩かれて二束三文で売り飛ばすしかないだろうね
素敵な人生だな

[280: 匿名さん]

常識ある人間がこんな掲示板に何十スレも続くぐらい延々と駄文を書き続けるのかね。極めて非常識だと思うが。

[281: 匿名さん]

山手台も南部は既に買い叩かれてるからね。まだ北部は総額が安いだけマシ。

[282: 匿名さん]

何十スレは言い過ぎたか。開発スレ入れて既に十数スレ。まあどうせいつまでもやってるんだろうが。


当掲示板の日本中の建売スレッドの中でno.1の非常識さだと傍目に感じるが。

[283: マンコミュファンさん]

それほど環境はよくない。渋滞は多い。買い物は市外まで行かないと良いものを安く揃えられない。
よくよく調べれば、今の宝塚、それもバス便エリアに戸建を買うメリットはあまり感じられない。
だから、実情を知らず(重視せず)、イメージに流されやすい顧客をターゲットにした売り方なんだろうな＞今の山手台

高度成長期に宝塚のニュータウンに入ってきた世代が続々と年金生活者になる中で街のインフラを維持していくには、コンスタントに納税してくれる若い世代の転入は不可欠だから、行政も景観に関して一応指導はするものの、開発の根本的なところは今後も現状維持で進められるのだろうね。

[284: 住民さん]

宝塚山手台は,

最低敷地面積１７０㎡以上、分割禁止規制という厳しい規制がある中で、

平均敷地面積２００㎡以上を充分に確保し続けています。

開発のありかたを問題視するようなお声は

この掲示板以外では一切出てきませんし

住民間でも話題になったことすらありません。

[285: マンコミュファンさん]

>常識ある人達
>望むのはこれだけ

宝塚のバス便ニュータウン住民の常識って、

・生活道路は車最優先(歩行者&自転車は障害物)
・家の前の道路は駐車場代わり
・駅前ロータリーは送迎マイカー優先

でしたっけ？
そういう人達がこれ以上増えるのは、地域全体にとってマイナスでしかないな。

[286: 匿名さん]

285
それが今の年収上位数％に入る勤労者世帯の平均的な姿なんだとよ
まったくどうなってんだこの美しい国とやらは

[287: 匿名さん]

とうとう長尾山トンネル交差点より北側の幹線道路から丸見えの斜面の山まで削り始めましたね。

同じ市内の同じような山腹ニュータウンの土地や家が腐るほど余っている社会情勢にありながら、単なる金儲けの為の手抜きコストダウンの緑の回復が見込めないかつかつ区割りコンクリ住宅街をつくる為に新たに山を削って景観や環境を破壊する行為はもはや言い訳できない正当性ゼロのただの焼畑乱開発ですね。

[289: マンコミュファンさん]

>>263-264
それらの住宅街は、標高の高い場所ほど大きくなっているし
どこの丁目単位で見ても、平均で220㎡ぐらいあります。

最も景観や緑への配慮が求められる標高の高いエリアに登るほど
逆にとんでもない手抜きになって景観無視して緑の回復が見込めない
コンクリむき出しの50坪になっている住宅街なんて山手台以外に
どこにも存在しませんね。。

そもそも家余り土地余りの現在、大阪平野に面した北摂～長尾山系の
標高200m以上の山の上を盛大に削っている大規模開発って山手台だけです。

その山手台が、今までで一番土地面積がダントツに狭く、造成も
コストダウンされ景観にも無配慮なの乱開発になっているのだから
擁護できる要素が全く無いですね。

>>267

＞まあ、土地代が安かった頃に分譲されたニュータウンと同じ平均面積で分譲してる山手台は立派なことは分かった。

例示されている住宅街が分譲された時期は、宝塚市のバス便ニュータウンエリアの地価が
大卒初任給の2倍以上かつ金利が高く、大都市圏のファミリー世帯が注文住宅を建てる為の土地の入手が
とても難しかった土地不足の時代で、現在の地価水準よりずっと高く山を削る開発の正当性があった時代の分譲。

また、大卒初任給の4倍以上の地価であった山手台南部が平均70坪で分譲されて、地価が大幅に下落して
買いやすくなった時期に50坪の乱開発に走っている時点で、論理破綻していますね。

【一部テキストを削除しました。2013年5月8日 管理担当】

[290: 匿名さん]

ニュータウン開発で最も重要視されるべき『平均』敷地面積は

山手台では２００㎡以上じゅうぶん確保されていますよ。

どうぞご安心下さい。

[291: 匿名]

確かに山を削る必要性がまったく無いニュータウン土地余り在庫余りの今のご時勢に
50坪乱開発する為に大阪平野に面した丸見えの海抜200～250mの山の上を削っている
住宅街って山手台だけだな。

今より地価水準が高く住宅を建てる為の土地が圧倒的に不足していた山を削る開発が
正当化された昭和40年代末～50年代ですら、標高の高い（海抜150m～）山の上は
緑の回復に配慮して、緑被率20%超が見込める平均65坪以上の区割りで、石を使った
擁壁で景観配慮もされて分譲されていたのに、既に家や土地が余りだしていて既に
ニュータウン宅地が供給過多でこれから更に膨大に余り出す時代に、山の上を削って
景観を破壊する50坪のコンクリートむき出し分譲地（一瞬の金儲けの為だけに）にして
一世代限り使い捨て分譲地にするのは、開発の大義が皆無ですね。
社会に悪影響しか与えていない。

[292: 匿名さん]

宝塚山手台の平均は６３坪ありますよ。

他所のニュータウンは全体の平均値で算出して、

山手台だけ自分に都合よく南部と北部を分けて計算するなんて全く説得力がないです。

[293: 匿名]

>>290
標高１５０～２００ｍ以上のエリアが平均５０坪台区割りの乱開発、コンクリむき出し擁壁となっている分譲地って、宝塚市内どころか大阪平野に面した全ての山腹の大規模開発（１００区画以上）を端から端まで探しても唯一、宝塚山手台だけです。

しかも家が余りまくっている山を削る必要がないどころか、市街化区域を縮小する必要性すらある時代に新たに山を削って。

そもそも世間の地価水準が今の2倍以上で標高も低い南部ですら平均70坪で景観にも配慮して開発できていたのに、地価も下がってより景観配慮が強く求められる山の上で50坪のコンクリむき出しにしているのだから、まったく擁護しようがありませんね。

[294: 匿名]

>>292
他の標高の高い宝塚市内の住宅街は、標高の高いエリアだけで算出しても、標高の高い街区（丁目）単位で算出しても、全体で算出しても平均65坪以上あります。また、石を使ったり勾配擁壁にして圧迫感を減らしたりして景観にも配慮しています。

山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

山手台以外の山の上（標高150～200m以上）の開発は、きちんと緑の回復が見込める平均区割り面積になっているのですから、あなたの詭弁は全く説得力がありませんね。

[295: 匿名さん]

山手台のすぐそばの中山台２丁目（海抜１５０ｍ）は平均敷地面積５０坪に満たないですよ？

知らないのですか？

[296: 匿名]

中山台には150㎡（40坪台）ギリギリの販売街区がけっこう在るからな～
ちゃんと調べたほうがいいよ(*^^*)

[297: 匿名さん]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

全くおっしゃる通りですが、それが理解できないのが業者の論理のようです。

業者によると、65～80坪の土地が山腹にいくらでも余っている時代に、新たに50坪ぎりぎりの
区割りの景観を無視した分譲地を山の上を盛大に破壊して開発する社会的必要性があるらしいです（笑）

[298: 匿名さん]

宝塚市内の大阪平野に面した山の海抜150m以上の山腹エリア

中山桜台の海抜150m以上部分
売布きよしガ丘の海抜150m以上部分
逆瀬台・青葉台の海抜150m以上部分
光ガ丘の海抜150m以上部分
ゆずり葉台の標高180m以上部分

全て平均65～200坪（これらの地域が分譲されたのは今より土地が不足していて地価水準も高かった時代）

宝塚市内の標高180m以上の大阪平野から丸見えの山肌で平均50坪の大規模開発になっているのは山手台だけ。

しかも現在は、ニュータウンの土地がもはや大量に余っていて、何の変哲も無い土地供給の為に新たに山を削る社会的正当性が全く無いどころか、社会的に悪影響を及ぼす時代だからね。

[299: 匿名さん]

大阪平野から丸見えの山腹部の標高２００ｍ級エリアで、平均５０坪台かつコストダウンコンクリむき出しの大規模開発（数百区画以上）になっている住宅街が山手台北部以外にただの１例も無いという事実。

山手台北部以外にもあるというのなら、指摘されたらどうですか？　まぁ現実に無いですからね（笑）

[300: 匿名さん]

>>295
中山台も中山五月台も平均65～70坪ですけど。

貴方が言っている場所は、中山台ではなく今開発されている乱開発の中筋山手7丁目の事ですね。
これは山手台北部と同じレベルかそれ以上の乱開発です。

[301: 匿名さん]

＞294
＞山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

いいえ違います。

標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。
７０坪以上の街区と比較しても特に違和感無くそれなりの街並みを形成しています。
付近を車で走行してもパッと見では、おそらく気付かないと思います。
是非一度行かれて下さいな。
「緑の回復が見込めない…」なんてご主張がまったく取り越し苦労だとお考えが変わると思われます。

[302: 住まいに詳しい人]

> No.65 by 匿名さん　2013-04-06 19:14:42
> 山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や
> 古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
> https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...
>
> 宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政が
> ニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要があ
> る時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大
> 量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ている
> のも当然。

ですから、今の時代に山を削るからには、当時のニュータウンの焼き直しや劣化版ではない
バッティングもしない、旧ニュータウンの代替わりを阻害しない開発が求められているのです。

まともな開発例
http://smiletouch.ur-net.go.jp/kakuchi/hyogo/teraike/sentaku/1/index3....

[303: 匿名さん]

>>701
中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

[304: 匿名さん]

長尾山系ではありませんが、甲山-六甲山系の西宮市や芦屋市の山麓住宅街は
緑地の回復や保全に配慮して、標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上の
区割りにして山並み景観のグリーンベルト保全に配慮していますね。
茨木高槻箕面池田川西宝塚と続く北摂-長尾山系の標高100～200mエリアも
乱開発山手台北部以外の分譲地は全て平均65坪以上になっていますね。
大阪平野に面した山肌の標高200m超えるエリアで、緑被率の回復が見込めない
平均50坪台で景観破壊コンクリむきだし乱開発1000区画規模の分譲地なんて
今までにただの一例も存在しませんよ。

[305: 匿名さん]

茨木の山手台はまともだな。
ちゃんと山を切り開いた山腹部である事を考慮して平均65～70坪になっている。
もっともこれが本来は当たり前なのだが。
ちなみに茨木の山手台は、大阪都心（大阪駅、梅田駅）からの距離は宝塚の山手台と
全く同じ（17～18km）、公共交通機関の合計所要時間も全く同じ。

http://www2.kanden-fudosan.co.jp/residence/project/data/kodate/sunytow...

[306: 匿名さん]

＞標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。

無いですよ。

中山五月台１丁目　最南部の邸宅エリアは１２０坪以上　一般街区は平均７５坪

中山五月台２～４丁目　平均６５坪

[307: 匿名さん]

ビューノ、家が既に2軒以上並んで建っているあたりを眺めたら、隣との建物間の空間が
平均3～4mは離れている美しい街並みの東3丁目に対して、比較にならないほど建物同士が
接近して建て込んでいるね。ゆったりとした綺麗な街並みとは懸け離れている。
土地が狭いと外壁後退1mぎりぎりで建てざるをえない家が多くなりこういう事になる。
もちろん建物の左右には植樹不可能。狭い間口に駐車場も2台確保するような立地だから
グリーンベルトも狭くシンボルツリー程度の緑化しかできず、緑豊かな区画が連なる
街並みにはなりようがない。山の上にあるまじき区割り。

[308: 匿名さん]

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

あなたが知らないだけです。
中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。


http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。
この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

[309: 匿名]

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

全く持って仰る通りですが、それを理解できない方が、家があまっている今のご時勢に
山を削りまくって山の標高200m以上のエリアを50坪区割りのコンクリむき出しにする
分譲地がまともな開発だと言って暴れているようです。

[310: 匿名]

>>308
平均と個別の宅地を比較する意味はありませんよ。
中山台は平均65坪ですから、50坪台の土地を例示する意味は全くありません。

山手台北部の問題点は、平均が山の上にあるまじき50坪かつかつで景観無視したコンクリむき出しになっている点です。

平均が65坪以上で、ちゃんと石を使ったり化粧擁壁で景観に配慮しているのならば、50坪台の土地があっても（一方で平均65坪以上にする為には80坪以上の土地も必要になる）何も問題はありません。