阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[221: 銀行関係者さん]

標高や規模（区画数）まで考慮すると山手台北部が現在の宝塚市内でいちばんモラルの無い酷い乱開発かもしれないが、単純に酷い開発景観が目立つという意味では、川面や中筋山手のほうが醜いえげつないことになってる。

[222: 匿名]

＞218
＞まず価格を抑えてなどいません。

だからもっと価格を抑えて、
低所得の若い世代にも買えるようにして
山手台北部を供給することが貴重な山を削った阪急の社会的責任ってことでしょ。

[223: 匿名はん]

>>「都会から離れた不便な別荘地だから、殆ど木なんて植えられない1区画30坪の区割りにするべき。

別荘とか30坪とか極端な・・・

山手台は通勤圏のニュータウンだし

30坪にしろなんて言ってませんよ。

私が提案しているのは

良好な街ち並みを守るための協定で定められた50坪強（170㎡）宅地を

大勢の低所得者にも買える価格供給することこそが

山を削ったリーディングカンパニーとしての責任だと。

[224: e戸建てファンさん]

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している
No.197 匿名 [2013-04-29 15:45:23][×]

珍論って何？行政が定めたルールに則り社会活動する事で乱開発呼ばわりされるなんて阪急も可哀想だな。
青信号で横断歩道を渡ったのに車に跳ねられて、「お前が悪い」と言われているようなものだ。
こいつの理論はそういう事だ。

[225: 匿名さん]

>>220
全国どこでも、近隣では芦屋市でも西宮市でも宝塚市でもほぼ全ての景観に関する
取り決め（地区計画や景観条例や景観計画）において仕上げの無いコンクリート
打ちっぱなし擁壁を規制（禁止、もしくは一定の高さ以下）にしています。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

日本全国どこでも、住宅地（特に斜面地）の景観政策の基本は、擁壁の規制が、
色彩規制や緑化等と並んで柱になっています。
住民、専門家、有識者において「景観に無配慮な擁壁が景観に与える影響は甚大」
という共通の認識があるからこそ、規制されているのです。
また、醜いからこそ、さまざまな景観、環境に配慮したタイプの擁壁が開発され
商品化されています。
確実に汚れて醜くなるコンクリートが何ら景観上問題なければ、ほぼ全ての景勝地で
規制されている理由がありません。
あなたがあまりにも無知で、景観政策に関する常識が無いだけです。

コンクリート擁壁が禁止されている地域でも、守っていない人が一部にいますが
（実質的に罰則が無いので野放しになっている）それはまた別問題です。
殆どの場合、個人宅でコンクリート打ちっぱなし擁壁にする例は、従前の
土地の石積みが建築基準における既存不適格擁壁でそのまま使用する事ができず、
それをつくりかえる際にコストを抑えてそうなっているケースです。

[228: 匿名さん]

山手台南部の石垣擁壁は汚れてお困りの方多いそうですが

北部のように打ちっぱなしにしておけば汚れる前に吹き付け塗装するなりタイル貼るなりリニューアル出来たのにね。

[231: 匿名さん]

＞２１８さん

協定では山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上（50坪強）」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台では一切聞いたことないですけどね。

[232: 匿名さん]

大阪平野に面した長尾山～北摂山系の標高200～300mの山肌で、平均50坪台で数百区画超のコンクリ分譲地なんて他市（高槻市、茨木市、箕面市、池田市、川西市）には一例も存在しませんからね。

宝塚市以外はせいぜい標高150～200mあたりまでしか山肌を削っておらず、尚且つ標高150m超えるエリアは山並みに調和するように緑の回復に配慮して（街の成熟後に各宅地の緑被率が20%超になる）65坪以上になっています。

そんな開発は過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかもそれをやっているのが、既に同一エリアにリーズナブルで広い宅地が沢山余っていて、これから現役世代減少、少子高齢化、人口減少でますますファミリー向けの宅地が大量に余りだす今の時代であるのなら尚更ひどいですね。

※宝塚も山手台北部以外の標高200m超エリアの住宅街は平均65坪超になっています。

[234: 匿名さん]

北摂・長尾山系ではありませんが、西宮市、芦屋市の大阪平野に面した甲山・六甲山系の
標高150m超の大阪通勤圏住宅街も、開発時に緑の回復と風致と景観保全に配慮して全て
平均100坪以上の区割りで開発され、山並みと緑の保全に配慮していますね。

当たり前です。

標高が高い山肌エリアほど、景観影響や環境影響を考慮して土地の区割りを大きめにしないと
いけないのは基本中の基本ですからね。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[235: 匿名さん]

>>231
170㎡の最低敷地面積は、山手台開発当初に定められた平均的な造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制であって、山の上に50坪台の分譲地を乱開発する為に設けられた数値ではありませんよ。

65～80坪で2500万程度の良好な整形地が市内のニュータウンでいくらでも購入できる時代に、57坪2500万の土地をつくる為に山を削る正当性など微塵もありませんし、それが「日本中がお手本とする美しいまちづくり」「世代をこえて愛される街づくり」を守った開発だというのは無理がありますねぇ。

既に土地や家が余っている人口減少少子高齢化の時代に、大阪平野に面した標高200m級の山肌を新規に削って平均50坪台コンクリむきだし数百区画という前例が無いほどの乱開発で、尚且つ宝塚市のニュータウンの平均を遥かに下回っている開発のどこが日本中がお手本とする美しいまちづくりなんですか？

[236: 匿名]

235

170平方メートル規制が分割対策って初めて聞きました

どこに記載があるか教えて下さい。

[237: 匿名さん]

長尾山の緑豊かな山肌をてっぺん付近（標高２００～３００ｍ）まで削って、地勢を考慮した
まともな開発の1/3以下しか緑の回復が見込めないむきだしコンクリ５０坪区画で埋め尽くす開発は、
平地で土地面積２０～２５坪の密集住宅街を開発する行為と何ら変わらないどころの話ではなく
圧倒的にそれよりひどいですからね。

[238: 匿名さん]

大阪平野や阪神間から見える山肌をあんな上の方まで削りまくっているのって宝塚市だけだよ。
そういう意味では、山手台云々以前に宝塚市そのものがもともと低モラルな別格乱開発都市。

長尾山系の東側に続く北摂の各市山麓部住宅街は、せいぜい標高100～200m程度までで
標高が高いエリア（茨木市の山手台など）は平均65～80坪で緑豊かになるように配慮されている。

芦屋は一番高い所（六麓荘最北部）でも標高200mぐらいだし、西宮は鷲林寺南町あたりで
ぎりぎり標高300mにまで達するが、標高150～300mのエリアはどこも緑地率20%以上の規制で
100～300坪の区割りにして緑に溶け込ませる事で山並み景観や平野から見上げた景観に
配慮している。芦屋は別枠で奥池はだいたい標高500mだけど、山の中の平位面（かつて
海だった場所が隆起した面）を利用してつくられており、大阪平野部からは全く見えない
（景観影響は無い）上に、建蔽率20%、最低敷地面積500㎡の別荘地仕様の景観配慮で、
完全に緑の中に家が溶け込んでる状態なので、きわめて良好かつまともな開発になっている。

宝塚は住宅街が大阪平野から丸見えの山肌を削っている宅地開発が標高380mにまで達しているので
かなりとんでもないが、いちおう標高300m超えるようなエリアの大半（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）
は平均150坪以上の区割りで山並みに配慮されているし、山手台北部以外の標高150～300mエリア
（昭和50年代頃の開発）は平均65～70坪程度の区割りで緑の回復が見込める街にする為の一定の配慮は
一応されてきた。

[239: 匿名]

236さんの質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為などというのはどこにも記載などなくてアナタの勝手な解釈ですかぁ？

[240: 匿名]

＞236さん の質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為

などとい うのは

どこにも記載などなくて

アナタの勝手 な解釈ですかぁ？

[241: 匿名]

客観的な事実

・現在、宝塚市のバス便エリアは既に広めの土地が豊富に余っていて価格もじゅうぶん安いので（既に供給過多）、何の変哲も無い普通の宅地を供給する為に新規に山を上まで削って自然破壊する必要は全く無い

・山手台は宅地不足を解消する社会的使命で開発された場所ではなく、保全対象で本来開発できなかった山を削るからには「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を実践して市や地域の財産となるすばらしい住宅街をつくる為に開発された場所

・山手台東3丁目までは、その開発理念を遵守したまっとうな開発（緑豊かな環境が復元される平均70坪のゆとりある区割り、景観に配慮した擁壁、幅の広いグリーンベルト）が行われていた

・大阪平野に面した山肌の標高200mを超えるような山腹でコンクリートむきだし擁壁で数百～1000区画規模の乱開発など前代未聞で他には一例も存在しない

・大阪平野に面した山肌の標高200mを超えるような山腹で平均50坪の区割りで数百～1000区画規模の乱開発など前代未聞で他には一例も存在しない

[242: 匿名]

駅から遠くなるほど区割りが小さくなるのは

世の常道ですよ。

雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、

駅 遠は小区画。

予算に余裕がある方は駅近の広い区画、

予算の少ない方は不便な駅遠に小さめの区画。

山手台北部もそれでいいんです。

駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安く。

[243: 匿名さん]

＞235　が言う「造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制」

などというのはまったくのデタラメです。

なぜなら「敷地の区割りは造成完了時の区割りを変更してはならない」という禁止規定が

別に設けられており造成済み宅地の細分化防止はこちらで既に担保されているからです。

要するに「最低敷地面積１７０㎡以上」は純粋に新規造成時からその面積を確保すれば良いという意味です。

[244: 匿名]

やっぱり！

[245: 匿名]

さて１７０平米って何坪でしょう
正解は、１７０×０．３０２５＝約５１坪

これは山手台南部だろうと同じ最低区画割面積

いったい何を文句言ってるの？

[247: 匿名さん]

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いですね。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。


山手台公式サイトより
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ありきたりのニュータウンのような一世代限りの使い捨て住宅街にはならぬよう、最大限に景観に
配慮して、世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
山の上の５０坪台平均コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで嘘を
吐いて騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や
自然環境との調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）
大きな問題ですね。

[248: 匿名さん]

>>242
ぜんぜん常道ではありませんね。
大阪平野に面した山肌を削っている山麓部の住宅街は、どこの市でも麓や平地の
一種低層より遥かに大きな区画割になっていますね。緑の回復や景観や環境に配慮して。

他市では標高150～200m以上のエリアはどこも平均65坪以上になっていますし
乱開発傾向が大阪平野に面した山を持つ市では最も醜い宝塚市ですら市内の他の
海抜200～250m前後のエリアは平均70坪程度の区割りになっています。

大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で、標高200mを超えるような場所が
「平均50坪台の区割り　×　数百区画以上の規模」になっているような開発地は
他に一つも存在しません。

ハイ論破。

常道は「山の上ほど景観や環境に影響が大きいから土地を大きくしなければいけない」です。
どこの市もそうなっています。

[249: 匿名さん]

雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、

駅 遠は小区画。

予算に余裕がある方は駅近の広い区画、

予算の少ない方は不便な駅遠に小さめの区画。

山手台北部もそれでいいんです。

駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安く。

[250: 匿名]

＞235
最低面積170㎡は分割防止とかデタラメ書き込んだこと認めて謝罪したほうがいいんじゃないかな。

[251: 匿名さん]

昔と違って核家族化が進み家族の人数減り続けているのに不便な山の上に大きな宅地を用意してもねぇ

時代のすう勢だよ。仕方ない。

[252: 匿名さん]

数年前から「山手台北部が170㎡（約50坪）の区割りで乱開発だ」などとこの掲示板で言い続けておられる方がいますが、
良好な街並みを維持するために地区協定で最低敷地面積170㎡が定められているのはご存知だと思います。
当然その主旨ををご理解された上でご購入されたのですから今さら何を仰ってるのかなという感じがいたします。
ただし協定は10年毎の更新となっております。もし協定の内容がご事情に合わなくなった（170㎡では小さい）とお感じなら住民過半数の合意をもってこれを破棄することが出来ます。そして再度新しい協定をお創りになってはいかがでしょうか？
ここで主張しておられることを納得いくまで反映した協定案を全住民にご提案されたらと思います。
まあ、この掲示板で主張され続けていることは実際の山手台では話題になったこともありませんし、
検索してもこの掲示板以外まったくヒットしないのですけどね。

[253: 匿名さん]

>248

>海抜200～250m前後のエリアは平均70坪程度の区割りになっています。
>大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で、標高200mを超えるような場所が
>「平均50坪台の区割り　×　数百区画以上の規模」になっているような開発地は
>他に一つも存在しません。

ここ最近の分譲で、
・大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で
・平均70坪ｘ数百区画以上の規模
の住宅地ってどれくらい有りますか？

[254: 匿名さん]

山手台くらいでしょ。

[256: 匿名]

＞252さん

確かに、あの美しく整然と区画された山手台北部が「乱開発だ」なんて荒唐無稽な珍説はこの掲示板以外ではいっさいヒットしないですね。

[258: 匿名さん]

山手台が乱開発とか確かにここ以外で見たことないし、聞いたこともないな。

必死に頑張ってるのがいるんだわな。

急に書き込みが増えると同じ内容の繰り返し、数年繰り返すも住民運動がおこる気配もなし

[259: 匿名さん]

>248

全く論破になってないね。
自爆ってとこかな。

253に対する回答はまだ～？

[260: ご近所さん]

宝塚市の海抜200m以上に達する大規模分譲地

中山桜台
青葉台
光ガ丘
ゆずり葉台

確かにどこも区割りが平均65坪以上ありますね。
50坪台の土地も一部にある事はありますが、山並み景観に配慮して
緑豊かでゆとりある街並みとする為に平均はあくまで65坪以上になっています。

山手台北部も擁壁は宝塚市景観計画（平成24年度策定）を遵守した上で
平均を70坪以上にすれば緑の回復や街並みは担保されますから、その上で
180～190㎡程度（50坪台）の土地も一定の割合で提供するというのであれば
何ら問題はありませんね。重要なのは平均です。

[261: 匿名]

指摘されている通り大阪平野に面した標高200m級の山の上で景観・緑の回復・山並みとの調和へ
無配慮な平均50坪台の大規模住宅街は山手台北部以外『全く』一箇所も存在しませんね（笑）
存在するというのなら例示すればいいのにね（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[263: 匿名はん]

>>中山桜台
>>青葉台
>>光ガ丘
>>ゆずり葉台
>>確かにどこも区割りが平均65坪以上ありますね。
>>50坪台の土地も一部にある事はありますが、山並み景観に配慮して
>>緑豊かでゆとりある街並みとする為に
>>平均はあくまで65坪以上になっています。




山手台だけ勝手に２つに分けて計算したらいけないな

山手台全体だと平均６３坪ありますよ。

[264: 匿名]

確かに、他所のニュータウンは全体の平均値で算出して、
山手台だけ自分に都合よく南部と北部を切り分けて計算するなんて全く説得力がありません。

[265: 匿名さん]

>>260
>>重要なのは平均です・・・


だったら山手台も山手台全体の平均が重要ですね（笑）

[266: 匿名さん]

ハイ論破www

[267: 匿名さん]

253をよく読んでほしいんだけど。
持ち出してる住宅地は古過ぎ（笑）
まあ、土地代が安かった頃に分譲されたニュータウンと同じ平均面積で分譲してる山手台は立派なことは分かった。

[268: 匿名]

やはりニュータウン全体の 平 均 面積が重要ですからねぇ♪

[269: マンコミュファンさん]

緑の回復や環境への配慮が社会的に求められる山の斜面らしく
平均６５～７０坪のまともな開発がなされた住宅街も殆ど最低敷地面積は１５０㎡

つまり最低敷地面積は、本来その面積ぎりぎりの開発を誘導するという意味合いではなく
敷地分割を防ぐ目的だったのは明白

山手台がもともと１７０㎡にされたのは、従来の平均以上（宝塚の山手の一種低層の
平均面積は約７０坪）の環境を実現し、景観や環境への配慮を心がけるという意思表示であって
１７０㎡ぎりぎりクリアする住宅街を開発するという誘導水準ではない

事実、１７０㎡縛りの山手台南部で１７０㎡の土地なんて無いし、平均は２３０㎡になっている

最低敷地面積を、その地域で誘導するべき良好な環境呼ばわりして、その面積ぎりぎりの
開発をすればＯＫという解釈で捉えるのは悪徳建売業者と全く同じ

[270: 匿名さん]

もはや言っている事が支離滅裂。