阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[221: 銀行関係者さん]

標高や規模（区画数）まで考慮すると山手台北部が現在の宝塚市内でいちばんモラルの無い酷い乱開発かもしれないが、単純に酷い開発景観が目立つという意味では、川面や中筋山手のほうが醜いえげつないことになってる。

[222: 匿名]

＞218
＞まず価格を抑えてなどいません。

だからもっと価格を抑えて、
低所得の若い世代にも買えるようにして
山手台北部を供給することが貴重な山を削った阪急の社会的責任ってことでしょ。

[223: 匿名はん]

>>「都会から離れた不便な別荘地だから、殆ど木なんて植えられない1区画30坪の区割りにするべき。

別荘とか30坪とか極端な・・・

山手台は通勤圏のニュータウンだし

30坪にしろなんて言ってませんよ。

私が提案しているのは

良好な街ち並みを守るための協定で定められた50坪強（170㎡）宅地を

大勢の低所得者にも買える価格供給することこそが

山を削ったリーディングカンパニーとしての責任だと。

[224: e戸建てファンさん]

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している
No.197 匿名 [2013-04-29 15:45:23][×]

珍論って何？行政が定めたルールに則り社会活動する事で乱開発呼ばわりされるなんて阪急も可哀想だな。
青信号で横断歩道を渡ったのに車に跳ねられて、「お前が悪い」と言われているようなものだ。
こいつの理論はそういう事だ。

[225: 匿名さん]

>>220
全国どこでも、近隣では芦屋市でも西宮市でも宝塚市でもほぼ全ての景観に関する
取り決め（地区計画や景観条例や景観計画）において仕上げの無いコンクリート
打ちっぱなし擁壁を規制（禁止、もしくは一定の高さ以下）にしています。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

日本全国どこでも、住宅地（特に斜面地）の景観政策の基本は、擁壁の規制が、
色彩規制や緑化等と並んで柱になっています。
住民、専門家、有識者において「景観に無配慮な擁壁が景観に与える影響は甚大」
という共通の認識があるからこそ、規制されているのです。
また、醜いからこそ、さまざまな景観、環境に配慮したタイプの擁壁が開発され
商品化されています。
確実に汚れて醜くなるコンクリートが何ら景観上問題なければ、ほぼ全ての景勝地で
規制されている理由がありません。
あなたがあまりにも無知で、景観政策に関する常識が無いだけです。

コンクリート擁壁が禁止されている地域でも、守っていない人が一部にいますが
（実質的に罰則が無いので野放しになっている）それはまた別問題です。
殆どの場合、個人宅でコンクリート打ちっぱなし擁壁にする例は、従前の
土地の石積みが建築基準における既存不適格擁壁でそのまま使用する事ができず、
それをつくりかえる際にコストを抑えてそうなっているケースです。

[228: 匿名さん]

山手台南部の石垣擁壁は汚れてお困りの方多いそうですが

北部のように打ちっぱなしにしておけば汚れる前に吹き付け塗装するなりタイル貼るなりリニューアル出来たのにね。

[231: 匿名さん]

＞２１８さん

協定では山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上（50坪強）」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台では一切聞いたことないですけどね。

[232: 匿名さん]

大阪平野に面した長尾山～北摂山系の標高200～300mの山肌で、平均50坪台で数百区画超のコンクリ分譲地なんて他市（高槻市、茨木市、箕面市、池田市、川西市）には一例も存在しませんからね。

宝塚市以外はせいぜい標高150～200mあたりまでしか山肌を削っておらず、尚且つ標高150m超えるエリアは山並みに調和するように緑の回復に配慮して（街の成熟後に各宅地の緑被率が20%超になる）65坪以上になっています。

そんな開発は過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかもそれをやっているのが、既に同一エリアにリーズナブルで広い宅地が沢山余っていて、これから現役世代減少、少子高齢化、人口減少でますますファミリー向けの宅地が大量に余りだす今の時代であるのなら尚更ひどいですね。

※宝塚も山手台北部以外の標高200m超エリアの住宅街は平均65坪超になっています。

[234: 匿名さん]

北摂・長尾山系ではありませんが、西宮市、芦屋市の大阪平野に面した甲山・六甲山系の
標高150m超の大阪通勤圏住宅街も、開発時に緑の回復と風致と景観保全に配慮して全て
平均100坪以上の区割りで開発され、山並みと緑の保全に配慮していますね。

当たり前です。

標高が高い山肌エリアほど、景観影響や環境影響を考慮して土地の区割りを大きめにしないと
いけないのは基本中の基本ですからね。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[235: 匿名さん]

>>231
170㎡の最低敷地面積は、山手台開発当初に定められた平均的な造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制であって、山の上に50坪台の分譲地を乱開発する為に設けられた数値ではありませんよ。

65～80坪で2500万程度の良好な整形地が市内のニュータウンでいくらでも購入できる時代に、57坪2500万の土地をつくる為に山を削る正当性など微塵もありませんし、それが「日本中がお手本とする美しいまちづくり」「世代をこえて愛される街づくり」を守った開発だというのは無理がありますねぇ。

既に土地や家が余っている人口減少少子高齢化の時代に、大阪平野に面した標高200m級の山肌を新規に削って平均50坪台コンクリむきだし数百区画という前例が無いほどの乱開発で、尚且つ宝塚市のニュータウンの平均を遥かに下回っている開発のどこが日本中がお手本とする美しいまちづくりなんですか？

[236: 匿名]

235

170平方メートル規制が分割対策って初めて聞きました

どこに記載があるか教えて下さい。

[237: 匿名さん]

長尾山の緑豊かな山肌をてっぺん付近（標高２００～３００ｍ）まで削って、地勢を考慮した
まともな開発の1/3以下しか緑の回復が見込めないむきだしコンクリ５０坪区画で埋め尽くす開発は、
平地で土地面積２０～２５坪の密集住宅街を開発する行為と何ら変わらないどころの話ではなく
圧倒的にそれよりひどいですからね。

[238: 匿名さん]

大阪平野や阪神間から見える山肌をあんな上の方まで削りまくっているのって宝塚市だけだよ。
そういう意味では、山手台云々以前に宝塚市そのものがもともと低モラルな別格乱開発都市。

長尾山系の東側に続く北摂の各市山麓部住宅街は、せいぜい標高100～200m程度までで
標高が高いエリア（茨木市の山手台など）は平均65～80坪で緑豊かになるように配慮されている。

芦屋は一番高い所（六麓荘最北部）でも標高200mぐらいだし、西宮は鷲林寺南町あたりで
ぎりぎり標高300mにまで達するが、標高150～300mのエリアはどこも緑地率20%以上の規制で
100～300坪の区割りにして緑に溶け込ませる事で山並み景観や平野から見上げた景観に
配慮している。芦屋は別枠で奥池はだいたい標高500mだけど、山の中の平位面（かつて
海だった場所が隆起した面）を利用してつくられており、大阪平野部からは全く見えない
（景観影響は無い）上に、建蔽率20%、最低敷地面積500㎡の別荘地仕様の景観配慮で、
完全に緑の中に家が溶け込んでる状態なので、きわめて良好かつまともな開発になっている。

宝塚は住宅街が大阪平野から丸見えの山肌を削っている宅地開発が標高380mにまで達しているので
かなりとんでもないが、いちおう標高300m超えるようなエリアの大半（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）
は平均150坪以上の区割りで山並みに配慮されているし、山手台北部以外の標高150～300mエリア
（昭和50年代頃の開発）は平均65～70坪程度の区割りで緑の回復が見込める街にする為の一定の配慮は
一応されてきた。

[239: 匿名]

236さんの質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為などというのはどこにも記載などなくてアナタの勝手な解釈ですかぁ？

[240: 匿名]

＞236さん の質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為

などとい うのは

どこにも記載などなくて

アナタの勝手 な解釈ですかぁ？