阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[21: 匿名]

理念を反故にしたという反発があれば販売につながりません。
販売好調ということは路線変更が許容されたということでしょう。

[22: 匿名さん]

利益率あげる為に造成をコストダウンしまくって区割りも小さくした土地を
阪急のネームバリューと広告戦略と営業と小出し戦略とハウスメーカーへの転売（卸売り）と
新品効果（プレミアム）をフル活用してどうにかさばいてるだけですね。

こだわりを捨て当初の開発理念や地域への約束を完全に反故にしている事実は正当化できません。

[23: 匿名さん]

あのままの路線堅持してても売れないんだから仕方ないでしょ？

１～２丁目の中古物件の不人気を見れば一目瞭然。

[25: 匿名さん]

どこよりも景観に配慮して日本中からお手本にされる美しいまちづくりをすると謳っていたのに
いつのまにやら日本中どころか宝塚市内のニュータウンでも一番コストダウンして土地も小さく
緑の復元率も低い一世代限り使い捨ての分譲地に成り果てましたとさ

[26: 匿名さん]

一度事業破綻したときにすべてがリセットされています。

破綻前の十数年も昔のキャッチコピーにいつまで固執していては生産的ではないですよ、

早く吹っ切れて前を向いて歩みだして下さいね。

[27: 匿名さん]

まぁ擁護意見は全てモラルに欠ける不動産業界ならではの言い訳で、正当性はありませんね。

[28: 匿名]

＞26
そうですね。破綻事業として一旦リセットしたんだから仕方無いですね。
まぁそんな破綻前のキャッチコピーを後生大事にいつまでも拘ってる人なんてほとんど居ませんけどね（笑）

[30: 匿名さん]

破綻したからチャラ？リセットでチャラ？　そんな業者の屁理屈丸出しの
言い訳は通用しませんが、そもそも現在も同じ理念を主張しています（笑）

http://www.yamatedai.net/tk/concept/

＞すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために

＞この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。

＞いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を
＞育んでいく街にしたい。

http://www.yamatedai.net/tk/miryoku/

＞すべての街の「お手本」に。
＞世代を超えて愛される街に。

[31: 検討中の奥さま]

ゴツゴツしたバブリーな下のほうより今の山手台のほうがスッキリした街並みで私は好きです！
あ、50坪くらいの程よい大きさですし！ECOなニューファミリーって感じがいたします。
まさしく日本中がお手本とする美しい街、そのとおりだと思いますよ。

[34: 検討中の奥さま]

どう贔屓目に見ても1～2丁目は古ぼけた感じがします。
山手台の中で西４丁目の街並みが一番スッキリしてて美しいと評判です。
順調に売れ続けてますしね！
時代のニーズに合ってるのでしょう。
おそらく阪急さんも過去の失敗に気付いてバブリーな意匠はやめられたのでしょうね。

[35: 匿名さん]

開発に関する話題は専用のスレッドがありますので、そちらで好きなだけやってください。
それがこの掲示板のルールです。

それにしてもしばらく下がっていた山手台スレが突然上がってきたと思ったら、延々と昔と同じ話題をループ。
何かあったの？

[36: 匿名さん]

森町に飽きて戻ってきたんでしょ？

[39: 匿名さん]

>>37

>宝塚の他のバス便エリアのニュータウンがとんでもなく暴落しているらしいです

別に山手台の肩を持つつもりはないですが、周辺市（芦屋、西宮、伊丹）の公示地価が上昇に転じつつある中、宝塚の下落傾向が止まらないのは、道路などのインフラ整備が周辺と比較して著しく遅れているなど、他市と比べて街が明らかに見劣りしている点が大きいからだと考えています。

仮に山手台が当初のコンセプトを守った街づくりを進めたとしても、既存ニュータウンの下落に歯止めがかからない点は変わらなかったでしょうね。ふもとの幹線道路が常時渋滞している状況で、車が必需品の山の上のニュータウンに価値など見出せるはずがないですから。

[40: 匿名さん]

山手台の新しい街区は時代の変化に柔軟に対応することで人気を保てています。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[43: 匿名さん]

開発の話は専用スレッドへ。
スレ違いの話題は削除対象ですよ。

[44: 検討中の奥さま]

石垣擁壁は薄汚れて見るに耐えません。
価格も高くなりますし、最近のスッキリした外観の建物にはミスマッチです。

次街区も施主の自由度が拡がる打ちっぱなしを希望します！
土地は170㎡でじゅうぶんです！

[45: 匿名さん]

区画数を増やし少しでも高い坪単価で売る為の山手台の金儲けしか考えないモラル無き路線変更と理念破棄で、ますますバス道や麓の渋滞への悪影響が加速化される懸念が強まっています。

38さんもおっしゃっていますが、東3丁目等の数年前の街区と比べても街並みは比べ物にならないほど貧相に手抜きになっています。いちばん山の上なのに余裕が無く緑が殆ど回復しないような区割りです。

[46: 住まいに詳しい人]

確かに汚れたコンクリートうちっぱなし擁壁ほど醜いものはありませんね
http://goo.gl/cKJvA

僅か十数年であまりにも醜くなるので昨年策定された宝塚市景観計画でも禁止されましたね
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
＞山麓部市街地地域の景観形成
＞
＞表B.1.2 景観形成の指針【個性的で魅力あるまちなみ景観の保全・育成】
＞
＞４　擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

[47: 匿名さん]

旧街区が中古市場で不人気なのは仕方ないとして、

最近の山手台は清新なイメージで大人気ですねぇ。

何事も変化・チェンジは重要ということですね。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[48: 匿名さん]

貴重な山肌削って標高200m以上の場所で50坪かつかつのコンクリむきだしなんて
どうみてもただの使い捨て売り逃げ乱開発ですから正当化できませんよね。

[49: 検討中の奥さま]

＞47
ということは山手台はチェンジの成功例ですね♪

[50: 匿名さん]

『ビューノ』に続く新街区は『クレアス』ですか。
分譲開始までにビューノは完売するかな？

[51: 匿名さん]

中山台は1970年代頃に入居した当時のエリートサラリーマン世帯が多い。
現在65～75歳ぐらいで、現役時代はかなりの高額の納税してきたのに、老後に大幅下落で追い討ちくらって悲惨だな。

高齢化し空家や空き地が増えつつある古いニュータウンの再生を政治的に取り組まないといけない時期に、まじめに政策で対応するどころか、すぐ隣に劣化コピーみたいな焼き直しのニュータウンをまた開発させてつくって新規に大量に供給しているんだから、悪政どころの騒ぎじゃない。そりゃ古いほうは暴落するわ。

[52: 検討中の奥さま]

ビューノは価格的に手が届きませんでしたがクレアスは我が家でも求めやすい価格帯になればイイなと期待しています。
どなたか言ってましたが、よう壁は吹き付けにしたいので自然石とか貼らないほうがありがたいです。

[53: 匿名]

まさに焼畑的な住宅行政ですね。

宝塚市のまちづくりの醜さを如実にあらわしています。

宝塚市の場合、他市に競争力で負けないように、魅力をあげる為の投資をして街の価値をあげて、
需要（ブランド力）を高めて事で住民を獲得するという正しいサイクルではなく、
ろくに競争力向上の為の環境整備やインフラ整備せず（道路や施設など）、過去の栄光に
あぐらをかいてブランドを食い潰しながら、目先の住民獲得の為に住宅を過剰供給して
今ある資産を換金しているだけなんです。

[54: 匿名さん]

地道に街を改善して価値を高めてきた伊丹、西宮。

資産を食い潰して着実に街の価値を破壊してきた宝塚。

[55: 匿名さん]

住民行政の失敗は周知の事実だが、
(公示地価の推移を見れば、周辺自治体との差は一目瞭然)
山手台が当初のコンセプトを守り続けたとしてもお隣中山台の暴落は避けられなかっただろうな。
だから、その怒りの矛先を山手台はじめ新しく出来た街やその住民に向けるのは、単なる八つ当たりにしか見えない。

[56: 匿名さん]

中山台はすぐ横だから影響でかいのは事実だよ。

街の完成度に関係無く、新規の分譲地がすぐ近くに同種の整形地を
大量に供給されたら、需給環境悪化し、暴落するのは当たり前。

[57: 匿名]

とくに新規のネガティブ要因や災害が発生したなどの材料が全く無いのに、中山台（中山台、中山五月台）が兵庫県内で公示地価下落率ワーストランキングに入るほど（大阪通勤圏の住宅街では下落率ワースト1位）突出して下がっているんやから、もろ関係はあるやろね

[58: マンコミュファンさん]

理念無き行政と理念無き大手デベロッパーのコンボですな。

[59: 匿名さん]

車がないと生活が成り立たない
(駅まで歩けない、急坂)
にもかかわらず、麓へ降りる道が渋滞
永住するには欠陥が多すぎる
下がるべくして下がっているんだよ、宝塚のニュータウンは

[60: 匿名]

不便なんですね宝塚市山手台って

年老いたら大変ですね

[61: 匿名さん]

>>59
最近、渋滞が悪化しているわけではなく、むしろ若干は麓の道路整備などで
道路渋滞状況が改善されているのに、中山台が極端に下がっているのだから
その論理は誤り。完全に山手台の影響。

[62: 匿名さん]

休日中心に万代付近先頭に発生する渋滞。
みんなが一斉にマイカーで出掛けるからだけど、ああいうボトルネックが存在して、かつ根本的解決の見込みがないことはニュータウンとして大きな欠陥。
住宅不足でもない現状、これが中古市場のマイナス評価になっているのは容易に想像がつく。
山手台の幹線道路が中山台のバイパスとしても機能しているから、もし山手台ができなかったら道路もできず、中山台の道路状況はもっと悲惨なことになったんじゃないのかな。
山手台を含めて過剰供給であることが下落にさらに拍車をかけている点は否定しないけど。

[63: 匿名さん]

やれ中山台が下がってるって単に公示や基準地のポイントがあるだけの話で
山手台の古ぼけたところがもし指定でもされたら劇落ちで一緒だよ。

[64: 匿名さん]

中山台でも1丁目2丁目の南側はまだ便利な方だけどね

[65: 匿名さん]

山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...

宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政がニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要がある時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ているのも当然。

[66: 検討中の奥様]

パート先の人とかダンナの会社の人とか建て売りでいいから宝塚山手台4000万切ったら買う言うてる人けっこういますよ。
だから50坪カツカツでじゅうぶんなんです。
庭とかあんまり興味ないですし、
あ、子どものビニールプールくらいですよ。

[67: 匿名さん]

もう山の上のバス便の一般のニュータウン開発など不要で家が余っている時代に、
新たに山の上を削って、宅地が不足していた70年代より狭い庭が殆ど無い区割りなんて
後先考えない、犠牲にした理念も信念も無い乱開発ですね。

山手台開発が、過去に掲げてきた（東3丁目までは守ってきた）理念を反故に
しまくっている事を抜きにしても、六甲山系や長尾山系の大阪平野に面した山腹で
標高200m以上の山の中腹の緑を削り取って1000区画超の50坪コンクリむき出しの
景観や緑の回復を軽視したコストダウン分譲なんて過去に例が無い規模の前代未聞の
モラル無き乱開発です。

[68: 匿名さん]

>>65

注文住宅を建てて、4000万円台半ば〜後半。
立地を考えたら妥当なのでは？

[69: 匿名さん]

67さんの仰る通りですね。
今の路線は1世代限り使い捨てのような売り逃げ開発で、正当化できませんよ。

どこよりも景観に配慮し、世代を越えて愛される、年月を経て魅力が増すような街づくりをするといって、本来開発が禁止されていた市街化調整区域を解除させて、山を削る許可を得た場所ですからね。

[70: 匿名さん]

開発話は専用スレにて！
ルールを守れない輩に他者を批判する資格なし！