阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[201: 匿名]

坪単価ではなく総額が重要。

山手台北部に大衆が求める適正値は

50坪 1800～2000万

だと思います。

[202: 匿名さん]

>199

ロジックも何も、ここでいう「劣化版ニュータウン」以下の魅力しかないという'事実'が地価下落として現れているだけではないのか>中山台
本当に住宅地として魅力があるなら、隣が50坪だろうが30坪だろうが価格は下がるどころか、ここ1～2年の市況なら上がってもおかしくないはず。
先見性のなさを棚にあげて山手台攻撃しているようでは、自分のところの価値を上げる術など見つかる訳もなく、ますます価値は下がるだけ。

[207: 匿名]

1800万にしてくれるのなら

60坪でも70坪でもいいですよ

可能であれば。

でもそれ以上の広さはもて余すから

いらないです

あと、価格に関係なく石垣よう壁は

必要なし。自分流でやりたいので。

ま、一、二丁目の町並みも悪くないが

5丁目は違った雰囲気に仕立てても

いいんじゃないかな。

[208: 匿名さん]

>206

その新品プレミアム以上の価値が、近隣オールドニュータウンにないということで、理解しているよ(笑)

[209: 住まいに詳しい人]

特に新規の悪材料が発生していなくとも、圏内類似立地に新品の（少し狭い）宅地の
大量供給がはじまったら、そら暴落するわなｗ
需要と供給の関係。過剰供給による需給悪化で物の値段が下がるのは、経済（物価）の基本。
中古は1～2割広い土地で、新品の狭い土地と同じ価格帯にまで下がるのは自明。
無秩序な市街地拡大路線は全体に悪影響しか与えない。

[211: 匿名さん]

本来は開発が禁止され許可されていなかった景観保全対象の山林を、開発可能な区域に変更させて

標高300m近くの山の上まで削って自然を大きく破壊するからには、緑豊かな街並みにする為に

区画を大きくとり、世代を超えて愛される（使い捨てニュータウンにはしない）美しい街づくり、

日本中がお手本とする街づくりを実践する開発だと言い続けて（今も謳っている）きましたからね。

仮にそれができなくなったと言うのなら、開発をやめて木を植えて山に戻せばいいだけですよね。

ごく当たり前の単純な話です。

[212: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。

[213: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

価格を抑えて

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。

[214: 匿名]

どんな分野でも、ブランドビジネスの基本は（ライバルに対して）ブランド価値を守り高めるる為の
投資や努力を惜しまず続ける事と、現在のブランド価値に対して過剰とならないように供給を絞る事。

実際の宝塚市はこれと正反対の事をしてきた。
ブランド守り高める為の投資や規制をせずに、利権を売り飛ばしたりブランド価値上昇を伴わない
過剰供給（安売り大バーゲン換金セール）をし過ぎて崩壊。

[215: 匿名はん]

駅から遠くなるほど区割りが小さくなるのは常道ですよ。
雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、駅遠は小区画。
山手台もそれでいいんです。
駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安い。

[216: ご近所の奥さま]

>>211
全く仰る通りですね。
宝塚の山麓部のバス便エリアは「注文住宅を建てる為の普通の整形地」が「全く」不足していません。

それどころか既に家や土地が余り出していて、これから団塊世代の死去や転出等で更に家余り状態が
加速化するのですから、今の時代にわざわざ新規に更に山を削って、何の変哲も無い宅地を供給する
大義や正当性は微塵もありませんし、社会悪でしかありませんね。

[219: 匿名]

なんかまだ言ってるんだね。逆効果だろうに。

[220: 匿名さん]

コンクリートの打ちっ放しと石垣は、完全に好みの問題と思うけど。実家も千里NTで石垣擁壁だったけど建て替えで多くの家は石垣潰してコンクリにしてる。石垣は汚くなっても塗り替えできないし、嫌いな人も多いと思うよ。ここでコンクリ否定派は、古いニュータウンの土地が売れなくて困ってる人？

[221: 銀行関係者さん]

標高や規模（区画数）まで考慮すると山手台北部が現在の宝塚市内でいちばんモラルの無い酷い乱開発かもしれないが、単純に酷い開発景観が目立つという意味では、川面や中筋山手のほうが醜いえげつないことになってる。

[222: 匿名]

＞218
＞まず価格を抑えてなどいません。

だからもっと価格を抑えて、
低所得の若い世代にも買えるようにして
山手台北部を供給することが貴重な山を削った阪急の社会的責任ってことでしょ。

[223: 匿名はん]

>>「都会から離れた不便な別荘地だから、殆ど木なんて植えられない1区画30坪の区割りにするべき。

別荘とか30坪とか極端な・・・

山手台は通勤圏のニュータウンだし

30坪にしろなんて言ってませんよ。

私が提案しているのは

良好な街ち並みを守るための協定で定められた50坪強（170㎡）宅地を

大勢の低所得者にも買える価格供給することこそが

山を削ったリーディングカンパニーとしての責任だと。

[224: e戸建てファンさん]

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している
No.197 匿名 [2013-04-29 15:45:23][×]

珍論って何？行政が定めたルールに則り社会活動する事で乱開発呼ばわりされるなんて阪急も可哀想だな。
青信号で横断歩道を渡ったのに車に跳ねられて、「お前が悪い」と言われているようなものだ。
こいつの理論はそういう事だ。

[225: 匿名さん]

>>220
全国どこでも、近隣では芦屋市でも西宮市でも宝塚市でもほぼ全ての景観に関する
取り決め（地区計画や景観条例や景観計画）において仕上げの無いコンクリート
打ちっぱなし擁壁を規制（禁止、もしくは一定の高さ以下）にしています。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

日本全国どこでも、住宅地（特に斜面地）の景観政策の基本は、擁壁の規制が、
色彩規制や緑化等と並んで柱になっています。
住民、専門家、有識者において「景観に無配慮な擁壁が景観に与える影響は甚大」
という共通の認識があるからこそ、規制されているのです。
また、醜いからこそ、さまざまな景観、環境に配慮したタイプの擁壁が開発され
商品化されています。
確実に汚れて醜くなるコンクリートが何ら景観上問題なければ、ほぼ全ての景勝地で
規制されている理由がありません。
あなたがあまりにも無知で、景観政策に関する常識が無いだけです。

コンクリート擁壁が禁止されている地域でも、守っていない人が一部にいますが
（実質的に罰則が無いので野放しになっている）それはまた別問題です。
殆どの場合、個人宅でコンクリート打ちっぱなし擁壁にする例は、従前の
土地の石積みが建築基準における既存不適格擁壁でそのまま使用する事ができず、
それをつくりかえる際にコストを抑えてそうなっているケースです。

[228: 匿名さん]

山手台南部の石垣擁壁は汚れてお困りの方多いそうですが

北部のように打ちっぱなしにしておけば汚れる前に吹き付け塗装するなりタイル貼るなりリニューアル出来たのにね。

[231: 匿名さん]

＞２１８さん

協定では山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上（50坪強）」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台では一切聞いたことないですけどね。

[232: 匿名さん]

大阪平野に面した長尾山～北摂山系の標高200～300mの山肌で、平均50坪台で数百区画超のコンクリ分譲地なんて他市（高槻市、茨木市、箕面市、池田市、川西市）には一例も存在しませんからね。

宝塚市以外はせいぜい標高150～200mあたりまでしか山肌を削っておらず、尚且つ標高150m超えるエリアは山並みに調和するように緑の回復に配慮して（街の成熟後に各宅地の緑被率が20%超になる）65坪以上になっています。

そんな開発は過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかもそれをやっているのが、既に同一エリアにリーズナブルで広い宅地が沢山余っていて、これから現役世代減少、少子高齢化、人口減少でますますファミリー向けの宅地が大量に余りだす今の時代であるのなら尚更ひどいですね。

※宝塚も山手台北部以外の標高200m超エリアの住宅街は平均65坪超になっています。

[234: 匿名さん]

北摂・長尾山系ではありませんが、西宮市、芦屋市の大阪平野に面した甲山・六甲山系の
標高150m超の大阪通勤圏住宅街も、開発時に緑の回復と風致と景観保全に配慮して全て
平均100坪以上の区割りで開発され、山並みと緑の保全に配慮していますね。

当たり前です。

標高が高い山肌エリアほど、景観影響や環境影響を考慮して土地の区割りを大きめにしないと
いけないのは基本中の基本ですからね。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[235: 匿名さん]

>>231
170㎡の最低敷地面積は、山手台開発当初に定められた平均的な造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制であって、山の上に50坪台の分譲地を乱開発する為に設けられた数値ではありませんよ。

65～80坪で2500万程度の良好な整形地が市内のニュータウンでいくらでも購入できる時代に、57坪2500万の土地をつくる為に山を削る正当性など微塵もありませんし、それが「日本中がお手本とする美しいまちづくり」「世代をこえて愛される街づくり」を守った開発だというのは無理がありますねぇ。

既に土地や家が余っている人口減少少子高齢化の時代に、大阪平野に面した標高200m級の山肌を新規に削って平均50坪台コンクリむきだし数百区画という前例が無いほどの乱開発で、尚且つ宝塚市のニュータウンの平均を遥かに下回っている開発のどこが日本中がお手本とする美しいまちづくりなんですか？

[236: 匿名]

235

170平方メートル規制が分割対策って初めて聞きました

どこに記載があるか教えて下さい。

[237: 匿名さん]

長尾山の緑豊かな山肌をてっぺん付近（標高２００～３００ｍ）まで削って、地勢を考慮した
まともな開発の1/3以下しか緑の回復が見込めないむきだしコンクリ５０坪区画で埋め尽くす開発は、
平地で土地面積２０～２５坪の密集住宅街を開発する行為と何ら変わらないどころの話ではなく
圧倒的にそれよりひどいですからね。

[238: 匿名さん]

大阪平野や阪神間から見える山肌をあんな上の方まで削りまくっているのって宝塚市だけだよ。
そういう意味では、山手台云々以前に宝塚市そのものがもともと低モラルな別格乱開発都市。

長尾山系の東側に続く北摂の各市山麓部住宅街は、せいぜい標高100～200m程度までで
標高が高いエリア（茨木市の山手台など）は平均65～80坪で緑豊かになるように配慮されている。

芦屋は一番高い所（六麓荘最北部）でも標高200mぐらいだし、西宮は鷲林寺南町あたりで
ぎりぎり標高300mにまで達するが、標高150～300mのエリアはどこも緑地率20%以上の規制で
100～300坪の区割りにして緑に溶け込ませる事で山並み景観や平野から見上げた景観に
配慮している。芦屋は別枠で奥池はだいたい標高500mだけど、山の中の平位面（かつて
海だった場所が隆起した面）を利用してつくられており、大阪平野部からは全く見えない
（景観影響は無い）上に、建蔽率20%、最低敷地面積500㎡の別荘地仕様の景観配慮で、
完全に緑の中に家が溶け込んでる状態なので、きわめて良好かつまともな開発になっている。

宝塚は住宅街が大阪平野から丸見えの山肌を削っている宅地開発が標高380mにまで達しているので
かなりとんでもないが、いちおう標高300m超えるようなエリアの大半（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）
は平均150坪以上の区割りで山並みに配慮されているし、山手台北部以外の標高150～300mエリア
（昭和50年代頃の開発）は平均65～70坪程度の区割りで緑の回復が見込める街にする為の一定の配慮は
一応されてきた。

[239: 匿名]

236さんの質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為などというのはどこにも記載などなくてアナタの勝手な解釈ですかぁ？

[240: 匿名]

＞236さん の質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為

などとい うのは

どこにも記載などなくて

アナタの勝手 な解釈ですかぁ？

[241: 匿名]

客観的な事実

・現在、宝塚市のバス便エリアは既に広めの土地が豊富に余っていて価格もじゅうぶん安いので（既に供給過多）、何の変哲も無い普通の宅地を供給する為に新規に山を上まで削って自然破壊する必要は全く無い

・山手台は宅地不足を解消する社会的使命で開発された場所ではなく、保全対象で本来開発できなかった山を削るからには「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を実践して市や地域の財産となるすばらしい住宅街をつくる為に開発された場所

・山手台東3丁目までは、その開発理念を遵守したまっとうな開発（緑豊かな環境が復元される平均70坪のゆとりある区割り、景観に配慮した擁壁、幅の広いグリーンベルト）が行われていた

・大阪平野に面した山肌の標高200mを超えるような山腹でコンクリートむきだし擁壁で数百～1000区画規模の乱開発など前代未聞で他には一例も存在しない

・大阪平野に面した山肌の標高200mを超えるような山腹で平均50坪の区割りで数百～1000区画規模の乱開発など前代未聞で他には一例も存在しない

[242: 匿名]

駅から遠くなるほど区割りが小さくなるのは

世の常道ですよ。

雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、

駅 遠は小区画。

予算に余裕がある方は駅近の広い区画、

予算の少ない方は不便な駅遠に小さめの区画。

山手台北部もそれでいいんです。

駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安く。

[243: 匿名さん]

＞235　が言う「造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制」

などというのはまったくのデタラメです。

なぜなら「敷地の区割りは造成完了時の区割りを変更してはならない」という禁止規定が

別に設けられており造成済み宅地の細分化防止はこちらで既に担保されているからです。

要するに「最低敷地面積１７０㎡以上」は純粋に新規造成時からその面積を確保すれば良いという意味です。

[244: 匿名]

やっぱり！

[245: 匿名]

さて１７０平米って何坪でしょう
正解は、１７０×０．３０２５＝約５１坪

これは山手台南部だろうと同じ最低区画割面積

いったい何を文句言ってるの？

[247: 匿名さん]

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いですね。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。


山手台公式サイトより
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ありきたりのニュータウンのような一世代限りの使い捨て住宅街にはならぬよう、最大限に景観に
配慮して、世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
山の上の５０坪台平均コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで嘘を
吐いて騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や
自然環境との調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）
大きな問題ですね。

[248: 匿名さん]

>>242
ぜんぜん常道ではありませんね。
大阪平野に面した山肌を削っている山麓部の住宅街は、どこの市でも麓や平地の
一種低層より遥かに大きな区画割になっていますね。緑の回復や景観や環境に配慮して。

他市では標高150～200m以上のエリアはどこも平均65坪以上になっていますし
乱開発傾向が大阪平野に面した山を持つ市では最も醜い宝塚市ですら市内の他の
海抜200～250m前後のエリアは平均70坪程度の区割りになっています。

大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で、標高200mを超えるような場所が
「平均50坪台の区割り　×　数百区画以上の規模」になっているような開発地は
他に一つも存在しません。

ハイ論破。

常道は「山の上ほど景観や環境に影響が大きいから土地を大きくしなければいけない」です。
どこの市もそうなっています。

[249: 匿名さん]

雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、

駅 遠は小区画。

予算に余裕がある方は駅近の広い区画、

予算の少ない方は不便な駅遠に小さめの区画。

山手台北部もそれでいいんです。

駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安く。

[250: 匿名]

＞235
最低面積170㎡は分割防止とかデタラメ書き込んだこと認めて謝罪したほうがいいんじゃないかな。

[251: 匿名さん]

昔と違って核家族化が進み家族の人数減り続けているのに不便な山の上に大きな宅地を用意してもねぇ

時代のすう勢だよ。仕方ない。

[252: 匿名さん]

数年前から「山手台北部が170㎡（約50坪）の区割りで乱開発だ」などとこの掲示板で言い続けておられる方がいますが、
良好な街並みを維持するために地区協定で最低敷地面積170㎡が定められているのはご存知だと思います。
当然その主旨ををご理解された上でご購入されたのですから今さら何を仰ってるのかなという感じがいたします。
ただし協定は10年毎の更新となっております。もし協定の内容がご事情に合わなくなった（170㎡では小さい）とお感じなら住民過半数の合意をもってこれを破棄することが出来ます。そして再度新しい協定をお創りになってはいかがでしょうか？
ここで主張しておられることを納得いくまで反映した協定案を全住民にご提案されたらと思います。
まあ、この掲示板で主張され続けていることは実際の山手台では話題になったこともありませんし、
検索してもこの掲示板以外まったくヒットしないのですけどね。

[253: 匿名さん]

>248

>海抜200～250m前後のエリアは平均70坪程度の区割りになっています。
>大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で、標高200mを超えるような場所が
>「平均50坪台の区割り　×　数百区画以上の規模」になっているような開発地は
>他に一つも存在しません。

ここ最近の分譲で、
・大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で
・平均70坪ｘ数百区画以上の規模
の住宅地ってどれくらい有りますか？

[254: 匿名さん]

山手台くらいでしょ。

[256: 匿名]

＞252さん

確かに、あの美しく整然と区画された山手台北部が「乱開発だ」なんて荒唐無稽な珍説はこの掲示板以外ではいっさいヒットしないですね。

[258: 匿名さん]

山手台が乱開発とか確かにここ以外で見たことないし、聞いたこともないな。

必死に頑張ってるのがいるんだわな。

急に書き込みが増えると同じ内容の繰り返し、数年繰り返すも住民運動がおこる気配もなし

[259: 匿名さん]

>248

全く論破になってないね。
自爆ってとこかな。

253に対する回答はまだ～？

[260: ご近所さん]

宝塚市の海抜200m以上に達する大規模分譲地

中山桜台
青葉台
光ガ丘
ゆずり葉台

確かにどこも区割りが平均65坪以上ありますね。
50坪台の土地も一部にある事はありますが、山並み景観に配慮して
緑豊かでゆとりある街並みとする為に平均はあくまで65坪以上になっています。

山手台北部も擁壁は宝塚市景観計画（平成24年度策定）を遵守した上で
平均を70坪以上にすれば緑の回復や街並みは担保されますから、その上で
180～190㎡程度（50坪台）の土地も一定の割合で提供するというのであれば
何ら問題はありませんね。重要なのは平均です。

[261: 匿名]

指摘されている通り大阪平野に面した標高200m級の山の上で景観・緑の回復・山並みとの調和へ
無配慮な平均50坪台の大規模住宅街は山手台北部以外『全く』一箇所も存在しませんね（笑）
存在するというのなら例示すればいいのにね（笑）

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[263: 匿名はん]

>>中山桜台
>>青葉台
>>光ガ丘
>>ゆずり葉台
>>確かにどこも区割りが平均65坪以上ありますね。
>>50坪台の土地も一部にある事はありますが、山並み景観に配慮して
>>緑豊かでゆとりある街並みとする為に
>>平均はあくまで65坪以上になっています。




山手台だけ勝手に２つに分けて計算したらいけないな

山手台全体だと平均６３坪ありますよ。

[264: 匿名]

確かに、他所のニュータウンは全体の平均値で算出して、
山手台だけ自分に都合よく南部と北部を切り分けて計算するなんて全く説得力がありません。

[265: 匿名さん]

>>260
>>重要なのは平均です・・・


だったら山手台も山手台全体の平均が重要ですね（笑）

[266: 匿名さん]

ハイ論破www

[267: 匿名さん]

253をよく読んでほしいんだけど。
持ち出してる住宅地は古過ぎ（笑）
まあ、土地代が安かった頃に分譲されたニュータウンと同じ平均面積で分譲してる山手台は立派なことは分かった。

[268: 匿名]

やはりニュータウン全体の 平 均 面積が重要ですからねぇ♪

[269: マンコミュファンさん]

緑の回復や環境への配慮が社会的に求められる山の斜面らしく
平均６５～７０坪のまともな開発がなされた住宅街も殆ど最低敷地面積は１５０㎡

つまり最低敷地面積は、本来その面積ぎりぎりの開発を誘導するという意味合いではなく
敷地分割を防ぐ目的だったのは明白

山手台がもともと１７０㎡にされたのは、従来の平均以上（宝塚の山手の一種低層の
平均面積は約７０坪）の環境を実現し、景観や環境への配慮を心がけるという意思表示であって
１７０㎡ぎりぎりクリアする住宅街を開発するという誘導水準ではない

事実、１７０㎡縛りの山手台南部で１７０㎡の土地なんて無いし、平均は２３０㎡になっている

最低敷地面積を、その地域で誘導するべき良好な環境呼ばわりして、その面積ぎりぎりの
開発をすればＯＫという解釈で捉えるのは悪徳建売業者と全く同じ

[270: 匿名さん]

もはや言っている事が支離滅裂。

[271: 匿名さん]

>>269

平均が重要なんでしょ？そう言われてましたよね？

山手台は平均２００㎡以上あります。残念ながら。


あと、山手台には造成時区画の変更を禁止（分割禁止）する規定がちゃんとあります。

よって最低敷地面積１７０㎡条項の目的は分割防止などではありません。最低敷地面積です。

勝手な解釈を加えないで下さい。


他所のニュータウンでは全体の平均値で算出する一方、山手台のみ南部と北部を切り分けて算出したり

地区協定等に自分の都合良い勝手な解釈を加えてるようでは全く説得力がありませんね。

[272: 匿名]

いずれにしても「山手台が乱開発だ!!」などという大量の書き込みがあるのはこの掲示板だけですからね。

[273: 匿名さん]

>中山台は1970年代頃に入居した当時のエリートサラリーマン世帯が多い。
>現在65～75歳ぐらいで、現役時代はかなりの高額の納税してきたのに、老後に大幅下落で追い討ちくらって悲惨だな。

>高齢化し空家や空き地が増えつつある古いニュータウンの再生を政治的に取り組まないといけない時期に、まじめに政策で対応するどころか、すぐ隣に劣化コピーみたいな焼き直しのニュータウンをまた開発させてつくって新規に大量に供給しているんだから、悪政どころの騒ぎじゃない。そりゃ古いほうは暴落するわ。
>No.51 匿名さん [2013-04-03 16:05:39]

阪急が約束したことだからとか、近隣のニュータウンで前例がないことだからとか理由付けは色々あるけど、本音は『自分の持ってる土地の資産価値が下がるのが嫌』なんだろうな。

[274: サラリーマンさん]

山手台が乱開発などと言い続けてるの一人だけだから気にしなくていいですよ。

[275: 匿名さん]

頭頂ハゲに住んでる貧民

[276: 匿名さん]

>>273

資産価値が下がるのが嫌なのではなく
既に下がっていて中古取引すらない現実が嫌で
その事実を真正面から直視できない自分自身の弱さから
阪急や宝塚市や建売屋がどうだと他人のせいにしているだけ。
誰しもが既に街の人気とポテンシャルの問題だとわかっているはず。

[277: 匿名さん]

>まさに焼畑的な住宅行政ですね。

>宝塚市のまちづくりの醜さを如実にあらわしています。

>宝塚市の場合、他市に競争力で負けないように、魅力をあげる為の投資をして街の価値をあげて、
需要（ブランド力）を高めて事で住民を獲得するという正しいサイクルではなく、ろくに競争力向上の為の環境整備やインフラ整備せず（道路や施設など）、過去の栄光にあぐらをかいてブランドを食い潰しながら、目先の住民獲得の為に住宅を過剰供給して 今ある資産を換金しているだけなんです。

ブランドにあぐらをかいていたのは、行政だけでしょうか？
道路、公園など公共のものは行政が責任を持って整備するものですが、それだけで住宅地の価値が決まる訳ではないですから。
それ以外の部分で住宅地の価値を上げる取り組みは、むしろ住民主体で行うべきもののはずですが、そういうことを取り組んできた上での現状なのでしょうか？

[278: 匿名]

資産価値なんかどうでもいい。

きれいな町並み。
常識ある人達。

望むのはこれだけ。

[279: マンコミュファンさん]

どうせ年取ったら便利な所に下りて来るよ
ローン払い終える頃に不動産屋に買い叩かれて二束三文で売り飛ばすしかないだろうね
素敵な人生だな

[280: 匿名さん]

常識ある人間がこんな掲示板に何十スレも続くぐらい延々と駄文を書き続けるのかね。極めて非常識だと思うが。

[281: 匿名さん]

山手台も南部は既に買い叩かれてるからね。まだ北部は総額が安いだけマシ。

[282: 匿名さん]

何十スレは言い過ぎたか。開発スレ入れて既に十数スレ。まあどうせいつまでもやってるんだろうが。


当掲示板の日本中の建売スレッドの中でno.1の非常識さだと傍目に感じるが。

[283: マンコミュファンさん]

それほど環境はよくない。渋滞は多い。買い物は市外まで行かないと良いものを安く揃えられない。
よくよく調べれば、今の宝塚、それもバス便エリアに戸建を買うメリットはあまり感じられない。
だから、実情を知らず(重視せず)、イメージに流されやすい顧客をターゲットにした売り方なんだろうな＞今の山手台

高度成長期に宝塚のニュータウンに入ってきた世代が続々と年金生活者になる中で街のインフラを維持していくには、コンスタントに納税してくれる若い世代の転入は不可欠だから、行政も景観に関して一応指導はするものの、開発の根本的なところは今後も現状維持で進められるのだろうね。

[284: 住民さん]

宝塚山手台は,

最低敷地面積１７０㎡以上、分割禁止規制という厳しい規制がある中で、

平均敷地面積２００㎡以上を充分に確保し続けています。

開発のありかたを問題視するようなお声は

この掲示板以外では一切出てきませんし

住民間でも話題になったことすらありません。

[285: マンコミュファンさん]

>常識ある人達
>望むのはこれだけ

宝塚のバス便ニュータウン住民の常識って、

・生活道路は車最優先(歩行者&自転車は障害物)
・家の前の道路は駐車場代わり
・駅前ロータリーは送迎マイカー優先

でしたっけ？
そういう人達がこれ以上増えるのは、地域全体にとってマイナスでしかないな。

[286: 匿名さん]

285
それが今の年収上位数％に入る勤労者世帯の平均的な姿なんだとよ
まったくどうなってんだこの美しい国とやらは

[287: 匿名さん]

とうとう長尾山トンネル交差点より北側の幹線道路から丸見えの斜面の山まで削り始めましたね。

同じ市内の同じような山腹ニュータウンの土地や家が腐るほど余っている社会情勢にありながら、単なる金儲けの為の手抜きコストダウンの緑の回復が見込めないかつかつ区割りコンクリ住宅街をつくる為に新たに山を削って景観や環境を破壊する行為はもはや言い訳できない正当性ゼロのただの焼畑乱開発ですね。

[289: マンコミュファンさん]

>>263-264
それらの住宅街は、標高の高い場所ほど大きくなっているし
どこの丁目単位で見ても、平均で220㎡ぐらいあります。

最も景観や緑への配慮が求められる標高の高いエリアに登るほど
逆にとんでもない手抜きになって景観無視して緑の回復が見込めない
コンクリむき出しの50坪になっている住宅街なんて山手台以外に
どこにも存在しませんね。。

そもそも家余り土地余りの現在、大阪平野に面した北摂～長尾山系の
標高200m以上の山の上を盛大に削っている大規模開発って山手台だけです。

その山手台が、今までで一番土地面積がダントツに狭く、造成も
コストダウンされ景観にも無配慮なの乱開発になっているのだから
擁護できる要素が全く無いですね。

>>267

＞まあ、土地代が安かった頃に分譲されたニュータウンと同じ平均面積で分譲してる山手台は立派なことは分かった。

例示されている住宅街が分譲された時期は、宝塚市のバス便ニュータウンエリアの地価が
大卒初任給の2倍以上かつ金利が高く、大都市圏のファミリー世帯が注文住宅を建てる為の土地の入手が
とても難しかった土地不足の時代で、現在の地価水準よりずっと高く山を削る開発の正当性があった時代の分譲。

また、大卒初任給の4倍以上の地価であった山手台南部が平均70坪で分譲されて、地価が大幅に下落して
買いやすくなった時期に50坪の乱開発に走っている時点で、論理破綻していますね。

【一部テキストを削除しました。2013年5月8日 管理担当】

[290: 匿名さん]

ニュータウン開発で最も重要視されるべき『平均』敷地面積は

山手台では２００㎡以上じゅうぶん確保されていますよ。

どうぞご安心下さい。

[291: 匿名]

確かに山を削る必要性がまったく無いニュータウン土地余り在庫余りの今のご時勢に
50坪乱開発する為に大阪平野に面した丸見えの海抜200～250mの山の上を削っている
住宅街って山手台だけだな。

今より地価水準が高く住宅を建てる為の土地が圧倒的に不足していた山を削る開発が
正当化された昭和40年代末～50年代ですら、標高の高い（海抜150m～）山の上は
緑の回復に配慮して、緑被率20%超が見込める平均65坪以上の区割りで、石を使った
擁壁で景観配慮もされて分譲されていたのに、既に家や土地が余りだしていて既に
ニュータウン宅地が供給過多でこれから更に膨大に余り出す時代に、山の上を削って
景観を破壊する50坪のコンクリートむき出し分譲地（一瞬の金儲けの為だけに）にして
一世代限り使い捨て分譲地にするのは、開発の大義が皆無ですね。
社会に悪影響しか与えていない。

[292: 匿名さん]

宝塚山手台の平均は６３坪ありますよ。

他所のニュータウンは全体の平均値で算出して、

山手台だけ自分に都合よく南部と北部を分けて計算するなんて全く説得力がないです。

[293: 匿名]

>>290
標高１５０～２００ｍ以上のエリアが平均５０坪台区割りの乱開発、コンクリむき出し擁壁となっている分譲地って、宝塚市内どころか大阪平野に面した全ての山腹の大規模開発（１００区画以上）を端から端まで探しても唯一、宝塚山手台だけです。

しかも家が余りまくっている山を削る必要がないどころか、市街化区域を縮小する必要性すらある時代に新たに山を削って。

そもそも世間の地価水準が今の2倍以上で標高も低い南部ですら平均70坪で景観にも配慮して開発できていたのに、地価も下がってより景観配慮が強く求められる山の上で50坪のコンクリむき出しにしているのだから、まったく擁護しようがありませんね。

[294: 匿名]

>>292
他の標高の高い宝塚市内の住宅街は、標高の高いエリアだけで算出しても、標高の高い街区（丁目）単位で算出しても、全体で算出しても平均65坪以上あります。また、石を使ったり勾配擁壁にして圧迫感を減らしたりして景観にも配慮しています。

山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

山手台以外の山の上（標高150～200m以上）の開発は、きちんと緑の回復が見込める平均区割り面積になっているのですから、あなたの詭弁は全く説得力がありませんね。

[295: 匿名さん]

山手台のすぐそばの中山台２丁目（海抜１５０ｍ）は平均敷地面積５０坪に満たないですよ？

知らないのですか？

[296: 匿名]

中山台には150㎡（40坪台）ギリギリの販売街区がけっこう在るからな～
ちゃんと調べたほうがいいよ(*^^*)

[297: 匿名さん]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

全くおっしゃる通りですが、それが理解できないのが業者の論理のようです。

業者によると、65～80坪の土地が山腹にいくらでも余っている時代に、新たに50坪ぎりぎりの
区割りの景観を無視した分譲地を山の上を盛大に破壊して開発する社会的必要性があるらしいです（笑）

[298: 匿名さん]

宝塚市内の大阪平野に面した山の海抜150m以上の山腹エリア

中山桜台の海抜150m以上部分
売布きよしガ丘の海抜150m以上部分
逆瀬台・青葉台の海抜150m以上部分
光ガ丘の海抜150m以上部分
ゆずり葉台の標高180m以上部分

全て平均65～200坪（これらの地域が分譲されたのは今より土地が不足していて地価水準も高かった時代）

宝塚市内の標高180m以上の大阪平野から丸見えの山肌で平均50坪の大規模開発になっているのは山手台だけ。

しかも現在は、ニュータウンの土地がもはや大量に余っていて、何の変哲も無い土地供給の為に新たに山を削る社会的正当性が全く無いどころか、社会的に悪影響を及ぼす時代だからね。

[299: 匿名さん]

大阪平野から丸見えの山腹部の標高２００ｍ級エリアで、平均５０坪台かつコストダウンコンクリむき出しの大規模開発（数百区画以上）になっている住宅街が山手台北部以外にただの１例も無いという事実。

山手台北部以外にもあるというのなら、指摘されたらどうですか？　まぁ現実に無いですからね（笑）

[300: 匿名さん]

>>295
中山台も中山五月台も平均65～70坪ですけど。

貴方が言っている場所は、中山台ではなく今開発されている乱開発の中筋山手7丁目の事ですね。
これは山手台北部と同じレベルかそれ以上の乱開発です。

[301: 匿名さん]

＞294
＞山の上なのに緑の回復が見込めない平均50坪台の区割りになっているのは山手台だけです。

いいえ違います。

標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。
７０坪以上の街区と比較しても特に違和感無くそれなりの街並みを形成しています。
付近を車で走行してもパッと見では、おそらく気付かないと思います。
是非一度行かれて下さいな。
「緑の回復が見込めない…」なんてご主張がまったく取り越し苦労だとお考えが変わると思われます。

[302: 住まいに詳しい人]

> No.65 by 匿名さん　2013-04-06 19:14:42
> 山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や
> 古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
> https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...
>
> 宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政が
> ニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要があ
> る時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大
> 量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ている
> のも当然。

ですから、今の時代に山を削るからには、当時のニュータウンの焼き直しや劣化版ではない
バッティングもしない、旧ニュータウンの代替わりを阻害しない開発が求められているのです。

まともな開発例
http://smiletouch.ur-net.go.jp/kakuchi/hyogo/teraike/sentaku/1/index3....

[303: 匿名さん]

>>701
中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

[304: 匿名さん]

長尾山系ではありませんが、甲山-六甲山系の西宮市や芦屋市の山麓住宅街は
緑地の回復や保全に配慮して、標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上の
区割りにして山並み景観のグリーンベルト保全に配慮していますね。
茨木高槻箕面池田川西宝塚と続く北摂-長尾山系の標高100～200mエリアも
乱開発山手台北部以外の分譲地は全て平均65坪以上になっていますね。
大阪平野に面した山肌の標高200m超えるエリアで、緑被率の回復が見込めない
平均50坪台で景観破壊コンクリむきだし乱開発1000区画規模の分譲地なんて
今までにただの一例も存在しませんよ。

[305: 匿名さん]

茨木の山手台はまともだな。
ちゃんと山を切り開いた山腹部である事を考慮して平均65～70坪になっている。
もっともこれが本来は当たり前なのだが。
ちなみに茨木の山手台は、大阪都心（大阪駅、梅田駅）からの距離は宝塚の山手台と
全く同じ（17～18km）、公共交通機関の合計所要時間も全く同じ。

http://www2.kanden-fudosan.co.jp/residence/project/data/kodate/sunytow...

[306: 匿名さん]

＞標高が山手台北部と大して変わらない中山五月台にも小さい区割りばかりの街区ありますよ。

無いですよ。

中山五月台１丁目　最南部の邸宅エリアは１２０坪以上　一般街区は平均７５坪

中山五月台２～４丁目　平均６５坪

[307: 匿名さん]

ビューノ、家が既に2軒以上並んで建っているあたりを眺めたら、隣との建物間の空間が
平均3～4mは離れている美しい街並みの東3丁目に対して、比較にならないほど建物同士が
接近して建て込んでいるね。ゆったりとした綺麗な街並みとは懸け離れている。
土地が狭いと外壁後退1mぎりぎりで建てざるをえない家が多くなりこういう事になる。
もちろん建物の左右には植樹不可能。狭い間口に駐車場も2台確保するような立地だから
グリーンベルトも狭くシンボルツリー程度の緑化しかできず、緑豊かな区画が連なる
街並みにはなりようがない。山の上にあるまじき区割り。

[308: 匿名さん]

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。

あなたが知らないだけです。
中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。


http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。
この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

[309: 匿名]

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

全く持って仰る通りですが、それを理解できない方が、家があまっている今のご時勢に
山を削りまくって山の標高200m以上のエリアを50坪区割りのコンクリむき出しにする
分譲地がまともな開発だと言って暴れているようです。

[310: 匿名]

>>308
平均と個別の宅地を比較する意味はありませんよ。
中山台は平均65坪ですから、50坪台の土地を例示する意味は全くありません。

山手台北部の問題点は、平均が山の上にあるまじき50坪かつかつで景観無視したコンクリむき出しになっている点です。

平均が65坪以上で、ちゃんと石を使ったり化粧擁壁で景観に配慮しているのならば、50坪台の土地があっても（一方で平均65坪以上にする為には80坪以上の土地も必要になる）何も問題はありません。

[311: 匿名さん]

＞303
＞中山桜台や五月台の標高150m以上エリアは平均65坪以上ですし、
＞コンクリむき出しで数百区画の丁目なんて存在しませんよ。
＞乱開発を擁護する為に嘘をつくのはいけませんね。



あなたが知らないだけです。

中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て

もちろん、これ１軒だけじゃないですよ。

この周辺はこのような小さい区画ばかりで分譲された街区です。

落ち着いて美しい街並みですね。

[312: 匿名]

宝塚市の一種低層（平均標高は100m前後）の平均が70坪台。

山の上で50坪はどう見ても乱開発。

[313: 匿名さん]

山手台の平均は６３坪。

[314: 匿名さん]

＞中山五月台には５０坪程度の区画が数百区画あります。

中山桜台や中山五月台の標高１５０ｍ以上エリアは、平均で７０坪前後の土地も
５０坪台の土地以上に数百区画以上あるから全体として平均６５坪以上になっているのです。
また殆ど全ては石を使って配慮しており、景観を悪化させるコンクリむき出しではありません。

今開発されている山手台北部は、「平均」が50坪台の乱開発になっているから問題なのです。

しかも、いくらでも60～80坪の土地や家が市内にあまっていて２５００万前後で購入できる時代に
５０坪乱開発の分譲地を２７００万で売る為に。

[315: 匿名さん]

中山台や逆瀬台やゆずり葉台は、標高の高い（平均２００ｍ前後）山の上のエリアだけで算出しても７０坪以上あります。

山の上なのに緑貧しい平均５０坪台、しかもコンクリむきだしになっている大規模開発地など、存在しません。

[316: 匿名さん]

http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19

ttp://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19

中山五月台の区割り。
山手台北部とは比較にならないほど大きいですし、緑豊かである事が航空写真で一目瞭然ですね。

[317: 匿名さん]

山手台北部なんてニュータウンは存在しません。

山手台も小さな区画以上に大きな区画があるから平均６３坪を維持しているのです。

[318: 匿名]

中山台にも数百単位で小さい区画がある。

山手台にも数百区画で小さい区画がある。

どちらも他に大きな区画があることで、

それなりの平均値を保っている。

[319: 匿名]

関西一円どころか山手台の目と鼻の先に50坪台ばかりの数百区画があるとはねw
ま、こんな具合だから探せば幾らでもあるんだろうなァ…
わざわざ誰も探したりしないだけで（笑）

[320: 匿名さん]

そもそも注文住宅を建てる為の用地が不足していない（どころかこれから余りまくる）どころか昭和に開発された良好な宅地がいくらでも余っている今、大阪平野に面した貴重な標高２００～３００ｍの山並みの中腹以上エリアを数十ヘクタール規模で削っているのは、山手台北部だけ。

これだけでもかなりとんでもない話だが、それが景観や環境や山並みとの調和（宅地部分の緑の回復）にじゅうぶん配慮して７０～１００坪以上とかになっているのならともかく、今までに例が無い平均５０坪台のコンクリむきだしというとんでもない一世代限り使い捨て売り逃げの乱開発仕様になっているのだから、擁護しようがないわな。

今より地価水準が倍以上高く、まだ土地が余っているとはいえなかった十数年前ですら、より標高の低いエリア（標高８０～１５０ｍ）でも平均７０坪で石張りや電柱埋設など景観や緑の回復に配慮したまともな開発をしていたのだから、言い訳できない。

[321: 匿名]

山手台は50坪ではありません、

平均63坪あります。

[322: 匿名]

http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。

そもそも山手台は、単なる土地供給ではなく家が不足していない時代に山の上を
削るからには、どこよりも景観と環境に配慮してゆとりある世代をこえて受け継がれる
街をつくるといってたのですから、昭和の宅地が不足していた時代に問題を解消する為に
社会的大義名分をもって開発されたニュータウンと比較することもおかしな話なのですけど、
それらの昭和のニュータウンよりも乱開発になっているのですから醜いですよね。

[323: 匿名]

>>631
山手台の標高200m以上のエリアは、平均63坪もありませんし、景観を汚すコンクリートむきだし（バスが通る大通りや準幹線道路のみ石貼りでごまかし）のコストダウン造成になっていますよ。

現実に今分譲されているエリアは、平均63坪も無いでしょう？　他所は、標高の高いエリアほど景観や山並みや緑に配慮して土地が大きくなっていて、標高の高いエリアだけで平均出しても65坪以上になっているのに、乱開発を正当化する為に南部を平均に参入するのはおかしな話でしょう。

今、開発、分譲されている山手台北部は、平均180㎡台のコンクリむきだし宅地で、平均63坪とはかけ離れていますよ。

いい加減に平均63坪とか嘘をつくのはやめたらいかかがですか。いくらでも市内のバス便エリアに65～70坪の宅地が余りまくっている時代に、新たに山を削って50坪台のコンクリ剥き出しにしているのが、現在の山手台北部の開発です。

[324: 匿名さん]

>>322さん

３丁目をしっかりご覧下さい。

中山五月台３丁目には５０坪クラスの小さい区割りで販売された宅地が２００区画程度あるのです。

ご存じなかったでしょう？

標高が山手台の上の方と大して変わらない山の上に小さい宅地がまとまって存在するということです。

緑あふれた落ち着いた街並みとなり６０～７０坪クラスの街区と見た感じ分からないでしょう？

５０坪あればそれなりに落ち着くものなのですよ。

ですから山手台もそんなに心配されることないと思います。

[325: 匿名さん]

山手台北部北部って
山手台自体が十分北部だが？
誰がそんな事、現実社会で言っている？

[326: 匿名]

山手台北部なんてニュータウンないよ。
自分がたまたま広い区画ばかりのとこ住んでるからって
同じ山手台の後から売り出してる狭い区画のとこだけを批判するのはどうかなぁ。
中山台の上のほうにも狭い区画ばっかりのとこあるわけだし
他もそうでしょ。
そら大規模なニュータウンだったら場所と時期によって色々あって当然。

[327: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


何度も申しますがこのような小さめのお宅が２００軒ほど建ち並ぶ分譲街区が

山手台のすぐお隣に現にあるのです。

その時点で「論理破綻」です（失礼）

皆さんそれなりに外構もされて中山台の他の街区とそんなに見劣りしないでしょ？

山手台も年月が経つとそれなりに緑に囲まれ落ち着いた街並みになることでしょう。

[328: 匿名]

確かに航空写真でよく見比べたら中山五月台3丁目はひと区画が小さいね！

[329: 匿名さん]

なんか原発作るのに良さそうな山奥だな

[330: 匿名さん]

原発って水際に多いって知ってた？原発よりペット墓苑かな。

[331: 匿名さん]

他に例が無いほどひどい乱開発

（大阪平野から丸見えの大阪平野に面した標高200m以上の山の上を数十ヘクタール規模で大規模に削ってじゅうぶんな緑の回復が見込めない平均50坪台で景観に無配慮なコンクリむき出しのかつかつ区割りにする開発、しかも土地や家がまったく不足していない家余りの時代）

を擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入してごまかすのはいただけませんねぇ。

山手台北部の開発動向の話題で、ちゃんと景観や緑の回復に配慮して開発された南部を持ち出すのは本末転倒です。

大阪平野にもろに面した山のてっぺんで、平均50坪台×数百区画規模のコンクリ打ちっぱなし擁壁のひどい大規模乱開発なんて山手台北部以外には『一箇所も』存在しませんよ。しかもいくらでも60～80坪の良好な宅地が、同一圏の山手に沢山余っていて山を自然破壊して削る必要が無い時代にです。

[332: 匿名さん]

中山五月台は７０坪以上の整形地も多く平均は６５坪あるし、ちゃんと石を使っている。
それに中山五月台（１～４丁目）は平均標高１９０ｍ前後（標高１５０ｍ～２２０ｍ）で、今山を削っている山手台北部のビューノやクレアス（標高２３０～２５０ｍ前後）とはまったく海抜が異なる。山手台北部のほうが遥かにより景観配慮が必要となる山の上。

山手台北部と比較対象になるのは、同じ標高２３０～２５０ｍの中山桜台２～４丁目（平均７５坪）やゆずり葉台（平均１５０坪）あたり。

そもそも中山台は、山を削るニュータウンが必要とされた宅地不足の時代で社会的正当性があった開発であって、同じ基準で比較するのもおかしな話。

家があまっている時代に山の上を破壊して開発するからには、昭和のニュータウンをはるかに越える景観配慮や環境配慮が必要になるのは当たり前なのに、逆に小さくしてコストダウンしているのだからどんだけモラル崩壊してい理念もへったくれもないんだよって話になるわけで。

[333: 匿名さん]

嘘がばれたから、必死で都合の良い条件を後出しで付け加えているだけだね。

[334: 匿名はん]

＞宝塚市内どころか大阪平野に面した全ての山腹の
＞大規模開発（１００区画以上）を端から端まで探しても…



大阪平野全体どころか山手台から直線キョリで、

たった数百ｍしか離れていない五月台３丁目に

コンクリむきだし５０坪が２００区画以上もあったなんて笑えますね

これを論理破綻と言うのです（笑）

[335: 匿名さん]

334

コンクリート剥き出しと言いますか、中山五月台3の小さい区画の販売街区は高低差が少ないので、よう壁自体が少なかったです。よう壁自体はコンクリート剥き出しでしたけど。
ただし何ら意匠されず分譲され各々の施主さんの意向に委ねられていたのにも関わらず、30年以上経った現在、皆さんそれなりにタイル張りや吹き付け等をされて、それなりにキレイな街並みになっております。
ですから、山手台もそんなに心配されなくとも大丈夫だと思いますよ。

[336: 匿名さん]

平均６５～７０坪クラスの住宅街より大幅に間口の狭い５０坪台の区割りで
道路側に駐車場並列２台とったら、ほとんど緑化などできず建物も建て込み
緑豊かな良好な街並みにはなりようがないですね。
しかも圧迫感があり景観に悪影響丸出しのコンクリむき出しで。

標準で駐車スペース２台確保するなら、昭和のニュータウンより平均で
１５㎡程度上乗せしないと、緑の量が同等の豊かな街並みにはならない。

そもそも山手台は、単に宅地を供給することを目的として開発された場所ではなく

景観影響が大きい山の上を削るからには、どこよりも美しく世代をこえて愛される
素晴らしい街をつくって地域に資するという理念を訴えていた場所。

[337: 匿名さん]

山手台南部
http://farm8.static.flickr.com/7230/7145466505_b19e8ca0dd_o.jpg

山手台北部
http://farm8.static.flickr.com/7274/6999372876_ddfc557527_o.jpg

緑化の質も、敷地のゆとりや建物間の距離も景観への配慮も雲泥の差があります。

北部の乱開発を擁護する為に、セットで一括りにして
『北部はコストダウンや小さい敷地でも、南部はまともな開発なので全体としては水準に達している』
などと言い張る主張にはあまりにも無理がある事が明白ですね。

他の住宅街は、山の上にいくほど大きくなっています。
より山並みや自然環境との調和や景観配慮が求められるので当たり前ですね。
山手台は、上のほうに行くほど逆に手抜きの乱開発になっているのだから批判されるのでしょうね。

[338: 匿名]

山手台って山本の裏山と言われるだけあって市街地からは見えにくい、ましてや北部となるとなおさら目立たない。

[339: 匿名]

>乱開発になっているのだから批判されるので しょうね。


いいえ。批判なんてされていませんよ。
兵庫県議会でも、
宝塚市議会でも、
山手台が乱開発だなんて
議事に上ったことすらありませんし、
今だかつてマスコミに取り上げられたこともありません。
何より住民間でそんな話し聞いたことすらないです。
ネットでいくら検索してもヒットするのは何年たってもこの掲示板だけですからね。
残念ながら。

[340: 匿名さん]

批判してるのはたった一人だけ。
焼き直し、焼き直しと批判する割には自分の書き込みが1番の焼き直し（コピー）。
一箇所も存在しません！というのも嘘とバレ、もはや八方塞がり。
もう、素直に白旗上げるべきだと思うが。

[342: 匿名さん]

関わりたくないんだよあそこの住民とは

[343: 匿名さん]

>335

つまり、樹木を満足に植えられない小さい区画割りや、よう壁の仕上げの良し悪しは、そうでないところと比べて、新築から数十年後により悲惨な状態に必ずしもなるわけではなく、そこに住む人次第ということですね。

いくら分譲当初が立派であっても、立地に魅力がなければ、子供が成長してもより便利な所に出ていき、自身も高齢で身体が不自由になればより暮らしやすい所へ出て行かざるを得ない。
不便であるために空き家への若い世代の入居もままならず、こうして徐々に活気が失われているのが現在の宝塚のオールドニュータウンであり、山手台も同じ道を、南も北も関係なく辿って行くのだろう。

[344: 匿名さん]

どっかの半島の話みたいな感じですかね。

[345: 匿名]

343さん
仰るとおりです。

何より、ここで山手台北部批判を執拗に繰り返している本人自身がすぐお隣りの中山台に大量の小さい区画があることに全く気付かないまま（外構擁壁を綺麗に仕上げ、緑もじゅうぶすん回復しているため気付かなかった）
あろうことか「大阪平野を見渡してもそんな住宅地あるはずがない…」などと言ってしまってることで証明されています。
皮肉なことに本人自ら今まで言って来たことが荒唐無稽であることを立証してしまったのです。

[346: 匿名さん]

山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

なによりの証明ですね。

[347: 匿名さん]

中山台には40坪台の区画が200区画以上あることが良くわかりました。

何か今まで必死で一つもないと騒ぎ立てていたのが残念です。
しかも山手台の平均は63坪ならば何を批判していたのか、支離滅裂ですね。
論理が破綻しています。

[349: 匿名さん]

今後も宝塚ってどんどん価値が下がって行く一方だって事では意見が一致しそうで嬉しいよ

[350: 匿名はん]

＞山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

＞なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとは…

＞４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるという事です。

＞なによりの証明ですね。


そうですね。
中山五月台の４０、５０坪の宅地群は庭々の植栽が立派に生育し６０坪以上の街区と見分けがつかないほど周囲の街並みに違和感なく溶け込んでいるから、この近辺に異常に詳しい批判者本人でさえも気付かなかったという事ですね。
さすがにご本人もこれで納得されたことでしょう。

[352: 匿名さん]

住む人次第では70坪あっても下品な町になるという事でしょう

[353: 匿名さん]

先週末雨の日、帰宅ラッシュ時ののJR中山寺ロータリーは酷かった。
送迎のマイカーが殺到してクラクションの嵐。
こういうところでもニュータウン住民の自己中ぶり&品のなさはよくわかる。

[354: 匿名さん]

駅から歩いて帰れる所に住めばいいのにね

[355: 匿名さん]

はい論破ってかくのよくみるけど、全然論理的でないし、何だか哀れ。

[356: 匿名さん]

いや、さんざん批判してた環境がすぐ側にあった事に気付いていなかった批判者の方が哀れだよ。

[357: 匿名]

山手台からの夜景をバックにした、サ●トリーの新ＣＭが楽しみですね！

[360: 匿名]

山手台の隣、中山五月台のｸﾘｰﾆﾝｸﾞ店とｹｰｷ屋の近くに、ガラの悪すぎる人間達が居るが、あれは何？

[362: 匿名]

中山五月台にそんなんおる？

と言うことは住民層などとは関係無く50坪くらいあれば中山五月台3丁目のように、周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成 されると言うことですね。

皆さん外構も植栽も立派にされていますしね。

ここで延々コンクリむき出し50坪などと批 判されていた方もまったく気づかかったくらいですからねぇ。

山手台北部もまったく何の心配も無いと言う ことです。

良かったですね。

[364: 匿名]

＞361
おるよー

髪染めてノーヘル二人乗りやら何やらが、沢山自動販売機の前に夕方になると集まってる。

ｿﾛｿﾛやばいんじゃないかと思うんだけど、警察に言うたらいいの？

北公園のﾄﾝﾈﾙにも、下品な落書きがいっぱいある。

住民なのかよそ者か知らないが、治安が悪くなってきた。

夜は怖いよ。下手に恋人と夜景見に来ない方がいいよ。

[365: 匿名]

今売出し中の東5丁目を検討して現地見学する人は、当然北公園にも行くよね。

阪急さん、あの鬱蒼と茂った草と、下品な落書きあのままにしておくの？

新築戸建てを購入出来るような裕福層は、あれ見たら山手台を選択外にするんだろうな。

阪急さん、消したほうがいいと思うよ。

[366: 匿名さん]

桜台７も夜中ホテル泊まる金がないカップルが車揺すって大変だったよね
金持ち多かったから一時自衛で遮断機つけてたでしょ
山手台も一流の人が住んでるらしいからみんなで対策立てたらいいよ

[367: 匿名]

桜台の遮断機は金持ち区画だけを対象に作られてたね。

北公園は行き止まり住宅じゃなく、むしろ公園だから、遮断機よりは交番の方が効果ありそうだね。

[368: 匿名さん]

山の上なのに環境との共生をまるっきし無視した区画になってますね。

住宅があまりまくっている今のご時勢に、山の上を破壊して50坪台の開発が正当化できるわけがない。

[370: 匿名さん]

50坪あれば中山五月台3丁目のように、いずれ周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成されますねぇ。

[372: ご近所の奥さま]

>>370
マジレスすると50坪ではどう逆立ちしても何年経ようが65～70坪と同じような緑の回復やゆとりある美しい街並みにはなりませんよ。

平均的な土地の間口、一般的な注文住宅を建てた後の建物間のゆとり、植樹可能なスペースがまるで異なりますからね。

http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
これが
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg

になりえないのは就学前の園児でも分かる事です。

50坪で平均的な65～70坪の街と同じ水準のゆとりある緑豊かな街並みにするには

・駐車場を1台にして道路面に対しての緑化可能なスペースを大きくとる
・建ぺい率/容積率を30～40%/60～80%にして建物間のゆとりを得る
・分譲事業者が全ての家を計算して建てて建物の規模を抑えてじゅうぶんに緑化する

などきわめて特殊な条件を全て満たす場合のみ。

[373: 周辺住民さん]

そもそも中山台じたいが相当に異質で非常識な乱開発でしょ。
大阪平野に面する景観上重要で保全対象の北摂長尾山系の
山並み（グリーンベルト）を標高200～380mまで削って
高層マンションや密集戸建て街にしている所なんて
宝塚を除いて他市には皆無でしょ。
一箇所も無い。
無理矢理に中山台を正当化すると、住宅難で都心部に勤める
サラリーマン層の注文住宅用地や住宅が不足していた
あの当時だからこそ許された乱開発ニュータウンとも言える。
今は全く逆で大阪圏全体で家や良好な注文住宅用地が既に
余りまくっていて、これから少子高齢化で更に余るのだから
どうにか擁護する余地があった中山台とも情勢が全く異なる。
隣だからといって、中山台を引き合いにだして擁護するのは
本質的にズレてる。

[374: 周辺住民さん]

↑中山台（の例外的に土地が小さい一部分）を引き合いにだして
今の山手台北部乱開発(山の上削って50坪台コンクリ剥き出し)を擁護するのは

[375: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんでさえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのですよ。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。


皮肉なことに。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

[376: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=102118R&intSerial=25995&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


こちらは五月台３丁目でも比較的広め。

それでも５３坪。

[377: 匿名]

灘区から西宮市あたりも標高300メートル級の住宅地が普通にありますよね。

東京から来て兵庫県民は山の上が好きなんだなと思いましたよ。

実際眺望を体験して納得はしましたが。

[378: 匿名]

こんどは中山台の50坪は駐車スペースが1台だから緑が確保できてて、
2台分ある山手台は緑が確保できない、
とか言い出しそう（笑）

[379: 匿名さん]

378駐車場１台と２台の差はせいぜい５坪ですからねェ～

[380: 匿名さん]

確かにいくらでも注文住宅を建てる為の良好な宅地が同一圏に余っていて安く入手できるこのご時勢に
わざわざ山の上を新規に破壊して単なる使い捨てコストダウン分譲地をつくる正当性は皆無ですね。
それどころか社会にも景観にも環境にも悪影響が大きすぎます。

[381: 匿名]

並列に駐車場2台とったら道路に面した間口が約3m余分に失われる。
この3mは景観に与える影響はひじょうに大きい。

間口12.5m程度の50坪台後半の宅地で駐車場の間口に幅6m、玄関のアプローチに幅2mほどとられたら、道路に面した植樹スペースなど雀の涙ほどしか無し。

これが駐車場1台であれば、間口の60%以上の幅を生垣や高木植樹で緑化が可能となり、緑視率を大きく高める事が出来る。

駐車場2台でも1台でも5坪しか変わらないから大差無しというのは、現実を知らないど素人の意見という事が分かる。

[382: ご近所さん]

どんだけ破綻した詭弁を振りかざしても、50坪台の区割りで70坪と
同様の良好な環境や景観が得られるわけないですからねぇ。
かろうじて平均200㎡（約60坪）ある西4丁目南部ですら、まともに理念を
守って開発された東3丁目（平均70坪）と比べて、景観（街並み）も空間的な
ゆとりも緑化水準も雲泥の差があるのは、実際に現地を歩けば一目瞭然ですょ。

[383: 住まいに詳しい人]

>>377
灘区（渦森台や鶴甲など）や東灘区は大阪平野に面していません。

大阪平野に面した（大阪平野のどこからでも丸見えの）芦屋市や西宮市の標高150m以上のエリアは、
平均100坪以上の第三種風致地区になっていて、じゅうぶんに緑の回復や景観に配慮され
乱開発と正反対のまともな開発になっています。

大阪平野に直に面している山並みの標高200m以上のエリアを1000区画単位の密集住宅街や
高層大規模マンションにしているような乱開発都市は宝塚市だけです。

[384: 匿名]

やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

[385: 匿名]

＞381
やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

[386: 匿名]

神戸は平地部分が極端に狭いので、住宅難の人口激増期に灘区や東灘区の山の上を削らざるを得なかったのはある程度仕方無い面もあるわな。

平地がたっぷりあって山の上まで削る必要などないのに北摂山系でも六甲山系でもあんな山の上（標高200～300m後半）まで単なるニュータウン開発で削ってるの宝塚のみ。

池田も箕面も茨木も高槻もせいぜい最高で標高150～200m程度まで（尚且つ標高高い山麓部は平均で65坪超の区割り）。

ただ、宝塚が乱開発都市であるのは疑いようがない事実であっても、昭和40～50年代に開発されたニュータウンは標高200m超えるようなエリアは、平均65～150坪の区割りで擁壁も石を使い緑の回復や景観に配慮して一定の良心は見られる。

住宅が全く不足していないどころか大量に余っている時代に、新たに大阪平野に面した山を削り標高250m以上エリアを大規模（数百区画以上）の50坪台のまとまった緑の回復が見込めない乱開発分譲地にする開発は、まさに前代未聞で他に例が無い。

[387: 匿名]

382 どうして中山五月台の大量50坪区画は気づかなかったの？

指摘してもその存在すら否定していましたよね？

[388: 匿名さん]

ま、確かに正当性も大義も全く無い手抜きコストダウン使い捨ての乱開発だわな。
今の山手台ニュータウン開発は誰がどうみても。
擁護している愉快犯も、そんな事は本当は理解して煽っているだけ。

貴重な山の緑をあんな山の上まで削って50坪台のコンクリうちっぱなし街にする行為を
日本中がお手本とする理念だの世代をこえて受け継がれるだのいっているのは醜いにもほどがある。

[389: 匿名さん]

中山五月台3丁目は、中山台の中では中心部に近く、バス便の利便性が高く
スーパーや金融機関（銀行、ATM、郵便局）や生活施設に急坂や階段を使わずとも
徒歩数分でフラットアクセスできる立地から例外的に少し区割りが小さめに
なっているだけでしょう。

中山五月台3丁目と山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）を比較するのは
そもそも不適切ですね。

中山五月台3丁目は標高180m前後と、より景観配慮が求められる山の上を
削っている山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）の標高220～260mより
遥かに海抜が低いです。

山手台東5丁目と比較するなら、同じ標高220～260mの中山桜台2～4丁目（平均70坪）や
ゆずり葉台（平均150坪）あたり。

[390: 匿名]

答えになってないよ、

どうして気づかなかったの？

って聞いてるんだけど？

[391: ご近所の奥さま]

中山五月台は1～2丁目には大きい土地が多いので、街として生活道路レベルでつながっていて一体となっている中山五月台1～4丁目のブロック全体としては平均65坪前後になっていますね。

一方で、現在開発されている山手台北部は山手台西南部（東1～2丁目、西1～2丁目）とは全くつながっておらず、距離も大きく離れていて標高も全く違うエリアなので、手抜きの乱開発である北部を無理矢理擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入して平均坪数を大きく見せかけようとする行為は全くナンセンスですね。

[392: 匿名]

中山五月台は50坪台の土地もありますが、現在開発されている山手台東5丁目と異なり60～70坪台の土地が主流で、平均は50坪台ではありません。
擁壁も石を使った勾配擁壁で景観に馴染むよう配慮してあり、圧迫感のある高い垂直コンクリートむきだし擁壁はありません。

中山台NT（中山台、中山桜台、中山五月台）で垂直コンクリートむきだし擁壁で分譲されたのは、中山台NT全体面積の3%にも満たない中山五月台5丁目だけです。
しかもなんらかの申し合わせ（仕上げ義務）があったようで、殆どの区画で施主が表面仕上げを施しています。
http://goo.gl/maps/7zWiw

大阪平野に面した標高200m以上のエリアで、数百区画規模の大規模開発で高さ数メートルのコンクリ剥き出し擁壁が何百区画も仕上げの義務も無く放置されている無秩序な景観破壊分譲地など、山手台北部以外に存在しませんね。

[393: 主婦さん]

山手台北部（東4～5丁目）と同一標高の宝塚市内エリア。

http://goo.gl/maps/J3r4F
http://goo.gl/maps/D8i8Q
http://goo.gl/maps/qII6F

ビューノとは比較にならないほど区割りが大きく緑豊かで景観に配慮していますね。

50坪台の区割りではどうあがいてもこのような緑の回復や緑豊かな街並みにはなりません。

[394: 匿名さん]

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

[395: 匿名]

都合の悪いことは答えないんですかぁ？

[396: 匿名さん]

390さん

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

[397: 匿名さん]

>>387
中山五月台（1～4丁目）は50坪ではありません。
50坪台の区画もありますが、平均で65坪ぐらいあり尚且つ大半の区画が駐車スペース並列2台ではないので道路に面してじゅうぶんな生垣や庭木を施して建物が覆われ緑豊かになっているのです。またほぼ全ての擁壁は自然石（間地石）で景観に配慮しています。

「殆どが50坪台で平均も50坪台（60坪超えているのは法面含む土地ぐらい）」で、殆どの区画が道路に面して駐車スペース並列2台とり大通り沿いだけ石貼りで誤魔化している山手台ビューノとはぜんぜん違います。

[398: 匿名さん]

山手台東の北部（東４～５丁目）も、ちゃんと東３丁目のように全区画の高い擁壁を御影石（もしくは化粧擁壁）で修景して、


　「　平　均　が　６５　～　７０　坪　の　区　割　り　」


であるのならば、年月を経て緑豊かな環境の回復と美しい街並みが見込めるまともな開発になります。


しかし東５丁目のビューノのように平均が５０坪台（１８０㎡台）、大通り沿い以外は高い擁壁もコンクリートむきだし（２０１２年に策定された宝塚市景観計画では高さ２ｍ以上の仕上げ無し擁壁は禁止になったので既存不適格）で尚且つ仕上げ規定無し、土地小さく間口も狭いのに駐車スペース並列２台確保（緑の回復を絶望的に妨げる）しているから乱開発なのです。

[399: 周辺住民さん]

平均５０坪台で平均７０坪と変わらない緑豊かで美しい街並みになるってのはどう見ても無理があるわなｗ

西４丁目やビューノがこれから十数年経った所で、山手台西２丁目や東２丁目みたいな緑豊かで美しい街並みになるわけがないのはサルでも分かる。

[400: 匿名さん]

>>393
これは一目瞭然で分かりやすいリンクですね。

今より相対的な地価水準が高く、住宅不足の時代ですら標高220～250mの
山の上は緑の回復を考慮して広めの区割りで開発されたということですね。