阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[163: 匿名]

山手台にそんな需要（550㎡）あるわけないのが分かったから変えただけだよ。

[167: 検討中の奥さま]

いいネーミングだと思いますけどねぇ

ママ友ドラマに出ていた小林星蘭ちゃんかわいいですしねぇ

若いママさんみんな観ていたドラマなんで

ニューファミリー層をターゲットにしているのでしょうねぇ

あ、価格のほうも若い夫婦でも手の届くかんじでお願いしますね

コンクリートは汚れてきたら吹き付けするかタイル貼りますからご心配なく

[171: 匿名さん]

注文住宅を建てるための造成済み整形地

[172: 周辺住民さん]

まぁ新旧ニュータウンの土地や家が山ほど余っているこのご時勢に新規に

山をてっぺんまで削るのだから、最低でも環境・景観・山並み配慮の７０～１００坪程度に

しないと、社会的責任を果たしていない単なる乱開発そのものだってのはその通りでしょうね。

最も環境配慮と高い緑被率が求められる山の上なのに、駅徒歩圏の南部より小さくなって

造成や景観もどんどん手抜きしているってどういう事だよ。

宝塚市の標高１５０ｍ超えるエリアの山麓部大規模ニュータウンで一番小さい区割りだし。

理念に掲げていた日本中のお手本になるまちづくりって、まさか乱開発のお手本って意味だったんですかね。

[175: 匿名さん]

>まぁ、もともと金儲け目当てで開発するといっていた場所ではないですからね＞山手台

いや、100%金儲けのための開発だと思うけど(笑)
デベロッパーの言うことを真に受けているようでは、お花畑と言われても仕方ない。

[176: 匿名さん]

仮に金儲けが第一の目的あっても、途中（数年前の東3丁目）までは掲げていた（宣伝でも謳っている）理念に反しないまともな開発をしていたのだから、言い逃れできないと思いますよ。

[184: ご近所さん]

市営霊園(宝塚すみれ墓苑)が遠いので、山手台に霊園ができれば宅地よりはるかに早く完売できると思うよ。

[191: 匿名さん]

>>184
確かに山手台北部は介護、福祉施設用地か、前から度々言われているように公園も兼ねた霊園（公園墓地）にするのがベストだったが、霊園は宝塚市が僻地の破綻ゴルフ場を正●市長時代に市長辞任前日に不可解な取引で数億投じて購入し、阪●市長の時に巨額投じてすみれ墓苑をつくってしまって（市長が逮捕された案件）、どうにか不人気墓地を売ろうと必死なので今更もう無理。

霊園としては長尾山霊園以上の一等地なので、応募が殺到して宅地より遥かに高い坪単価でも完売したのは間違いないね。

[192: 匿名さん]

今後ゴルフ場は老人ホームと霊園併設して
団塊が入ったっ切り出てこなくていいようにしたらどうだろう
家族もその方が嬉しいんじゃないかな

[193: 匿名]

少子高齢化で空家、空き地が年々増加している古いニュータウンの若返りと政策的な転入促進が
喫緊の課題になりつつある時期に、また山削って同じもん（しかも劣化版）つくらして
頭おかしいんちゃうか、何考えとんねんってのはのはあるわな。

[194: 匿名さん]

業者が誤った方向へ進まないよう、管理、監督するのが行政の役目です。
小さい区画を作らせたくない、コンクリ打ちっ放し擁壁を作らせたくなかったら、そういう協定なり条例なりを策定すればよいのです。
だが、宝塚市はそれを行わなかった。
そして、それを行わない市に対して住民も何もアクションを起こさなかった。
全ては住民の無関心、引いてはブランドにあぐらをかいてきたツケが今の状況をもたらしたのです。
だから、阪急を責め立てるのはお門違いなのです。
No.164 匿名はん [2013-04-24 12:27:18][×]

このレスが、全てを物語ってるね。

[195: 匿名さん]

古いニュータウンでも、新しく家を購入する人達が「住んでみたい」と思える場所なら、敢えてテコ入れなどせずとも、転入による若返りが促進されて街は活性化されると思う。
中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

[196: 匿名]

山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。
どなたかも言ってましたが50坪あればじゅうぶん過ぎますし、よう壁も自分流でやりたいので現状引き渡しでお願いしたいです。

[197: 匿名]

物語ってるもなにも164＝194

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している

[198: 住まいに詳しい人]

>>196
そうですね。
山の上で緑に配慮しなければなりませんから、65～75坪で2500～2700万ぐらいで尚且つ景観にも
配慮した造成にするのが社会的責任でしょうね。

今は安くない上に、50坪でコンクリですから、ただの金儲けの事しか考えてない乱開発ですね。

＞山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。

今は正反対ですね。割高にする為に小さくして、相場より200万盛って、仕上げ代もけちっていますから
貴方（業者　万年・自称検討中の奥様）の言うようなリーズナブルな価格にする為に土地を小さくして
買いやすくするような路線とは真逆です。

[199: 匿名さん]

>>195
＞中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

中山台と比較しても遥かに不便な山手台の北部に大量供給される以前は相対的な価値が維持され（独歩的には下がっていなかった）ていたので、全くロジックとして成立していませんね。山の上で駅から遠く渋滞が多いというのは30年以上前から変わらなかった事で今にはじまった話ではない上に、以前より緩和されていますから、今急激に下がっている事は、山手台の大量供給以外に全く理由がありません。客観的な事実からロジカルな論理を組み立てられず、自分の思い込みに走る時点で頭が悪すぎますね。そもそも宝塚市内のバス便ニュータウンの地価は、今まで（数年前まで）は常に大阪圏全体の動きに連動していましたから、下落一方というのは事実とは異なります。

新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができあがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。
これは政策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこでも発生している事です。

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。
この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走るわけです。
古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

[201: 匿名]

坪単価ではなく総額が重要。

山手台北部に大衆が求める適正値は

50坪 1800～2000万

だと思います。

[202: 匿名さん]

>199

ロジックも何も、ここでいう「劣化版ニュータウン」以下の魅力しかないという'事実'が地価下落として現れているだけではないのか>中山台
本当に住宅地として魅力があるなら、隣が50坪だろうが30坪だろうが価格は下がるどころか、ここ1～2年の市況なら上がってもおかしくないはず。
先見性のなさを棚にあげて山手台攻撃しているようでは、自分のところの価値を上げる術など見つかる訳もなく、ますます価値は下がるだけ。

[207: 匿名]

1800万にしてくれるのなら

60坪でも70坪でもいいですよ

可能であれば。

でもそれ以上の広さはもて余すから

いらないです

あと、価格に関係なく石垣よう壁は

必要なし。自分流でやりたいので。

ま、一、二丁目の町並みも悪くないが

5丁目は違った雰囲気に仕立てても

いいんじゃないかな。

[208: 匿名さん]

>206

その新品プレミアム以上の価値が、近隣オールドニュータウンにないということで、理解しているよ(笑)

[209: 住まいに詳しい人]

特に新規の悪材料が発生していなくとも、圏内類似立地に新品の（少し狭い）宅地の
大量供給がはじまったら、そら暴落するわなｗ
需要と供給の関係。過剰供給による需給悪化で物の値段が下がるのは、経済（物価）の基本。
中古は1～2割広い土地で、新品の狭い土地と同じ価格帯にまで下がるのは自明。
無秩序な市街地拡大路線は全体に悪影響しか与えない。

[211: 匿名さん]

本来は開発が禁止され許可されていなかった景観保全対象の山林を、開発可能な区域に変更させて

標高300m近くの山の上まで削って自然を大きく破壊するからには、緑豊かな街並みにする為に

区画を大きくとり、世代を超えて愛される（使い捨てニュータウンにはしない）美しい街づくり、

日本中がお手本とする街づくりを実践する開発だと言い続けて（今も謳っている）きましたからね。

仮にそれができなくなったと言うのなら、開発をやめて木を植えて山に戻せばいいだけですよね。

ごく当たり前の単純な話です。

[212: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。