阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[151: ご近所さん]

そもそも、景観や住環境のゆとりについては開発理念そのものだからちゃんと守ってやるといっていたのは阪急自身ですからねぇ。山の上で平均200㎡切る50坪台の区割りって、お手本どころか、宝塚市のニュータウンでもワーストの乱開発じゃないですか。

[152: 匿名さん]

協定ではたしか山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台で聞いたことないですけどね。

[153: 匿名さん]

もう阪急沿線の高級感は跡形もない
これからは南海沿線でしょ

[154: 匿名さん]

近鉄は偽りのブランド力が無いから、良心的な誠実な開発をしていますね。
阪急は中身はともかく偽りのブランド力（ネームバリュー）がありますから、壊滅しかけとはいえ
かろうじて残っている宝塚ブランドとあわせて、コストダウンと金儲け重視と理念反故の悪徳開発でも
情弱層に売れるという算段なのでしょうね。

[155: 匿名さん]

山手台は東3丁目までは平均70坪～の街並みでゆとりある敷地による緑豊かな景観に配慮した開発を謳っていましたから、今でも170㎡を守っている、もともと山の上は50坪にするつもりだったなどと言い張るのは、いくらなんでも無理がありますねぇ。

市内の同じようなバス便エリアの山肌ニュータウンに65～80坪の土地がいくらでも2500万未満で余っている家余り時代（これから団塊世代の死去で更に大量に余り出します）に、コンクリート打ちっぱなしでコストダウンの限りを尽くした57坪2600万の土地を売る為に山を破壊する大義（正当性）は微塵もありませんよ。

[156: 匿名]

>>152
違法行為（法令違反など）をしていないという次元の低い話と、開発が禁止されていた山を
開発可能な区域に編入させ開発許可をとる段階で約束していた開発理念を守っているかどうか
という話では、レベル、意味合いが全く異なります。

長尾山の貴重な緑を山の上まで巨大な規模で破壊するからには、使い捨てにならない世代を
越えて愛される日本中がお手本とする美しいまちづくりを実践して、良好な住宅都市としての
宝塚や長尾山系の山麓住宅街を代表するフラッグシップの街をつくり、地域の価値を向上させて
市や地域全体にも貢献するといっていましたからね。

平均180㎡台の区割り（宝塚の第一種低層住居専用区域の全ての区画の平均値は面積ベースで250㎡程度）
やコストダウン目的の仕上げ無しコンクリ擁壁尽くしが、良好な宝塚のイメージを更に引き上げる
日本中がお手本とするような開発だと言い張るのは、いくらなんでも詭弁が過ぎます。

宝塚市内のニュータウンや住宅街でも山手台北部と似たような海抜200mを超える
高標高エリア（中山桜台、逆瀬台上部、ゆずり葉台、青葉台）は敷地の緑の復元に配慮して
平均65坪（逆瀬台）～200坪（ゆずり葉台、桜台最北部）ぐらいになっていますし、打ちっぱなし
ではなくちゃんと山の自然や景観に馴染む石で修景していますからね。

[158: マンコミュファンさん]

駅徒歩圏の一低なら50坪でもしゃーない。
山手台北部みたいな最も環境共生が求められる山の上で50坪は単なる乱開発。
建売屋の平地30坪と同等レベルの行為。

[159: 匿名はん]

法を守る事が低い次元の話だなんて、おかしな事言いますね。この国は法治国家ですよ。
そのくせ何の拘束もない、どこの住宅開発でも謳っているようなキャッチフレーズを頑なに信じている。
都合のよい、思考回路ですね。
ご覧なさい、どこの新興住宅地のHP見れば同じようなキャッチフレーズがたくさん並んでますよ。

それはさておき、最終的に開発の許可を出したのは行政ですし、最低敷地面積を設定したのも行政ですからね。
そして、その行政、市政を監視するのは市民です。
市長を選んだのも、議員を選んだのも市民です。
阪急を恨むより、今までの自分達の投票行動、市政に対する監視の甘さを反省すべきですね。
阪急は許可された内容、協定に沿って、粛々と宅地開発を行っているだけですから。
もし、今の開発に何か違反や問題があれば制裁を受けているはずですが何か制裁を受けていますか？
受けていませんよね？何ら違反も問題もありませんから当然です。

ただ、どうしてもあなたが今の開発が許せないなら152さんがおっしゃる通り最低敷地面積の変更等、協定変更を求めて住民運動を行うべきですね。

[163: 匿名]

山手台にそんな需要（550㎡）あるわけないのが分かったから変えただけだよ。

[167: 検討中の奥さま]

いいネーミングだと思いますけどねぇ

ママ友ドラマに出ていた小林星蘭ちゃんかわいいですしねぇ

若いママさんみんな観ていたドラマなんで

ニューファミリー層をターゲットにしているのでしょうねぇ

あ、価格のほうも若い夫婦でも手の届くかんじでお願いしますね

コンクリートは汚れてきたら吹き付けするかタイル貼りますからご心配なく

[171: 匿名さん]

注文住宅を建てるための造成済み整形地

[172: 周辺住民さん]

まぁ新旧ニュータウンの土地や家が山ほど余っているこのご時勢に新規に

山をてっぺんまで削るのだから、最低でも環境・景観・山並み配慮の７０～１００坪程度に

しないと、社会的責任を果たしていない単なる乱開発そのものだってのはその通りでしょうね。

最も環境配慮と高い緑被率が求められる山の上なのに、駅徒歩圏の南部より小さくなって

造成や景観もどんどん手抜きしているってどういう事だよ。

宝塚市の標高１５０ｍ超えるエリアの山麓部大規模ニュータウンで一番小さい区割りだし。

理念に掲げていた日本中のお手本になるまちづくりって、まさか乱開発のお手本って意味だったんですかね。

[175: 匿名さん]

>まぁ、もともと金儲け目当てで開発するといっていた場所ではないですからね＞山手台

いや、100%金儲けのための開発だと思うけど(笑)
デベロッパーの言うことを真に受けているようでは、お花畑と言われても仕方ない。

[176: 匿名さん]

仮に金儲けが第一の目的あっても、途中（数年前の東3丁目）までは掲げていた（宣伝でも謳っている）理念に反しないまともな開発をしていたのだから、言い逃れできないと思いますよ。

[184: ご近所さん]

市営霊園(宝塚すみれ墓苑)が遠いので、山手台に霊園ができれば宅地よりはるかに早く完売できると思うよ。

[191: 匿名さん]

>>184
確かに山手台北部は介護、福祉施設用地か、前から度々言われているように公園も兼ねた霊園（公園墓地）にするのがベストだったが、霊園は宝塚市が僻地の破綻ゴルフ場を正●市長時代に市長辞任前日に不可解な取引で数億投じて購入し、阪●市長の時に巨額投じてすみれ墓苑をつくってしまって（市長が逮捕された案件）、どうにか不人気墓地を売ろうと必死なので今更もう無理。

霊園としては長尾山霊園以上の一等地なので、応募が殺到して宅地より遥かに高い坪単価でも完売したのは間違いないね。

[192: 匿名さん]

今後ゴルフ場は老人ホームと霊園併設して
団塊が入ったっ切り出てこなくていいようにしたらどうだろう
家族もその方が嬉しいんじゃないかな

[193: 匿名]

少子高齢化で空家、空き地が年々増加している古いニュータウンの若返りと政策的な転入促進が
喫緊の課題になりつつある時期に、また山削って同じもん（しかも劣化版）つくらして
頭おかしいんちゃうか、何考えとんねんってのはのはあるわな。

[194: 匿名さん]

業者が誤った方向へ進まないよう、管理、監督するのが行政の役目です。
小さい区画を作らせたくない、コンクリ打ちっ放し擁壁を作らせたくなかったら、そういう協定なり条例なりを策定すればよいのです。
だが、宝塚市はそれを行わなかった。
そして、それを行わない市に対して住民も何もアクションを起こさなかった。
全ては住民の無関心、引いてはブランドにあぐらをかいてきたツケが今の状況をもたらしたのです。
だから、阪急を責め立てるのはお門違いなのです。
No.164 匿名はん [2013-04-24 12:27:18][×]

このレスが、全てを物語ってるね。

[195: 匿名さん]

古いニュータウンでも、新しく家を購入する人達が「住んでみたい」と思える場所なら、敢えてテコ入れなどせずとも、転入による若返りが促進されて街は活性化されると思う。
中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

[196: 匿名]

山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。
どなたかも言ってましたが50坪あればじゅうぶん過ぎますし、よう壁も自分流でやりたいので現状引き渡しでお願いしたいです。

[197: 匿名]

物語ってるもなにも164＝194

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している

[198: 住まいに詳しい人]

>>196
そうですね。
山の上で緑に配慮しなければなりませんから、65～75坪で2500～2700万ぐらいで尚且つ景観にも
配慮した造成にするのが社会的責任でしょうね。

今は安くない上に、50坪でコンクリですから、ただの金儲けの事しか考えてない乱開発ですね。

＞山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。

今は正反対ですね。割高にする為に小さくして、相場より200万盛って、仕上げ代もけちっていますから
貴方（業者　万年・自称検討中の奥様）の言うようなリーズナブルな価格にする為に土地を小さくして
買いやすくするような路線とは真逆です。

[199: 匿名さん]

>>195
＞中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

中山台と比較しても遥かに不便な山手台の北部に大量供給される以前は相対的な価値が維持され（独歩的には下がっていなかった）ていたので、全くロジックとして成立していませんね。山の上で駅から遠く渋滞が多いというのは30年以上前から変わらなかった事で今にはじまった話ではない上に、以前より緩和されていますから、今急激に下がっている事は、山手台の大量供給以外に全く理由がありません。客観的な事実からロジカルな論理を組み立てられず、自分の思い込みに走る時点で頭が悪すぎますね。そもそも宝塚市内のバス便ニュータウンの地価は、今まで（数年前まで）は常に大阪圏全体の動きに連動していましたから、下落一方というのは事実とは異なります。

新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができあがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。
これは政策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこでも発生している事です。

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。
この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走るわけです。
古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

[201: 匿名]

坪単価ではなく総額が重要。

山手台北部に大衆が求める適正値は

50坪 1800～2000万

だと思います。

[202: 匿名さん]

>199

ロジックも何も、ここでいう「劣化版ニュータウン」以下の魅力しかないという'事実'が地価下落として現れているだけではないのか>中山台
本当に住宅地として魅力があるなら、隣が50坪だろうが30坪だろうが価格は下がるどころか、ここ1～2年の市況なら上がってもおかしくないはず。
先見性のなさを棚にあげて山手台攻撃しているようでは、自分のところの価値を上げる術など見つかる訳もなく、ますます価値は下がるだけ。

[207: 匿名]

1800万にしてくれるのなら

60坪でも70坪でもいいですよ

可能であれば。

でもそれ以上の広さはもて余すから

いらないです

あと、価格に関係なく石垣よう壁は

必要なし。自分流でやりたいので。

ま、一、二丁目の町並みも悪くないが

5丁目は違った雰囲気に仕立てても

いいんじゃないかな。

[208: 匿名さん]

>206

その新品プレミアム以上の価値が、近隣オールドニュータウンにないということで、理解しているよ(笑)

[209: 住まいに詳しい人]

特に新規の悪材料が発生していなくとも、圏内類似立地に新品の（少し狭い）宅地の
大量供給がはじまったら、そら暴落するわなｗ
需要と供給の関係。過剰供給による需給悪化で物の値段が下がるのは、経済（物価）の基本。
中古は1～2割広い土地で、新品の狭い土地と同じ価格帯にまで下がるのは自明。
無秩序な市街地拡大路線は全体に悪影響しか与えない。

[211: 匿名さん]

本来は開発が禁止され許可されていなかった景観保全対象の山林を、開発可能な区域に変更させて

標高300m近くの山の上まで削って自然を大きく破壊するからには、緑豊かな街並みにする為に

区画を大きくとり、世代を超えて愛される（使い捨てニュータウンにはしない）美しい街づくり、

日本中がお手本とする街づくりを実践する開発だと言い続けて（今も謳っている）きましたからね。

仮にそれができなくなったと言うのなら、開発をやめて木を植えて山に戻せばいいだけですよね。

ごく当たり前の単純な話です。

[212: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。

[213: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

価格を抑えて

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。

[214: 匿名]

どんな分野でも、ブランドビジネスの基本は（ライバルに対して）ブランド価値を守り高めるる為の
投資や努力を惜しまず続ける事と、現在のブランド価値に対して過剰とならないように供給を絞る事。

実際の宝塚市はこれと正反対の事をしてきた。
ブランド守り高める為の投資や規制をせずに、利権を売り飛ばしたりブランド価値上昇を伴わない
過剰供給（安売り大バーゲン換金セール）をし過ぎて崩壊。

[215: 匿名はん]

駅から遠くなるほど区割りが小さくなるのは常道ですよ。
雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、駅遠は小区画。
山手台もそれでいいんです。
駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安い。

[216: ご近所の奥さま]

>>211
全く仰る通りですね。
宝塚の山麓部のバス便エリアは「注文住宅を建てる為の普通の整形地」が「全く」不足していません。

それどころか既に家や土地が余り出していて、これから団塊世代の死去や転出等で更に家余り状態が
加速化するのですから、今の時代にわざわざ新規に更に山を削って、何の変哲も無い宅地を供給する
大義や正当性は微塵もありませんし、社会悪でしかありませんね。

[219: 匿名]

なんかまだ言ってるんだね。逆効果だろうに。

[220: 匿名さん]

コンクリートの打ちっ放しと石垣は、完全に好みの問題と思うけど。実家も千里NTで石垣擁壁だったけど建て替えで多くの家は石垣潰してコンクリにしてる。石垣は汚くなっても塗り替えできないし、嫌いな人も多いと思うよ。ここでコンクリ否定派は、古いニュータウンの土地が売れなくて困ってる人？

[221: 銀行関係者さん]

標高や規模（区画数）まで考慮すると山手台北部が現在の宝塚市内でいちばんモラルの無い酷い乱開発かもしれないが、単純に酷い開発景観が目立つという意味では、川面や中筋山手のほうが醜いえげつないことになってる。

[222: 匿名]

＞218
＞まず価格を抑えてなどいません。

だからもっと価格を抑えて、
低所得の若い世代にも買えるようにして
山手台北部を供給することが貴重な山を削った阪急の社会的責任ってことでしょ。

[223: 匿名はん]

>>「都会から離れた不便な別荘地だから、殆ど木なんて植えられない1区画30坪の区割りにするべき。

別荘とか30坪とか極端な・・・

山手台は通勤圏のニュータウンだし

30坪にしろなんて言ってませんよ。

私が提案しているのは

良好な街ち並みを守るための協定で定められた50坪強（170㎡）宅地を

大勢の低所得者にも買える価格供給することこそが

山を削ったリーディングカンパニーとしての責任だと。

[224: e戸建てファンさん]

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している
No.197 匿名 [2013-04-29 15:45:23][×]

珍論って何？行政が定めたルールに則り社会活動する事で乱開発呼ばわりされるなんて阪急も可哀想だな。
青信号で横断歩道を渡ったのに車に跳ねられて、「お前が悪い」と言われているようなものだ。
こいつの理論はそういう事だ。

[225: 匿名さん]

>>220
全国どこでも、近隣では芦屋市でも西宮市でも宝塚市でもほぼ全ての景観に関する
取り決め（地区計画や景観条例や景観計画）において仕上げの無いコンクリート
打ちっぱなし擁壁を規制（禁止、もしくは一定の高さ以下）にしています。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

日本全国どこでも、住宅地（特に斜面地）の景観政策の基本は、擁壁の規制が、
色彩規制や緑化等と並んで柱になっています。
住民、専門家、有識者において「景観に無配慮な擁壁が景観に与える影響は甚大」
という共通の認識があるからこそ、規制されているのです。
また、醜いからこそ、さまざまな景観、環境に配慮したタイプの擁壁が開発され
商品化されています。
確実に汚れて醜くなるコンクリートが何ら景観上問題なければ、ほぼ全ての景勝地で
規制されている理由がありません。
あなたがあまりにも無知で、景観政策に関する常識が無いだけです。

コンクリート擁壁が禁止されている地域でも、守っていない人が一部にいますが
（実質的に罰則が無いので野放しになっている）それはまた別問題です。
殆どの場合、個人宅でコンクリート打ちっぱなし擁壁にする例は、従前の
土地の石積みが建築基準における既存不適格擁壁でそのまま使用する事ができず、
それをつくりかえる際にコストを抑えてそうなっているケースです。

[228: 匿名さん]

山手台南部の石垣擁壁は汚れてお困りの方多いそうですが

北部のように打ちっぱなしにしておけば汚れる前に吹き付け塗装するなりタイル貼るなりリニューアル出来たのにね。

[231: 匿名さん]

＞２１８さん

協定では山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上（50坪強）」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台では一切聞いたことないですけどね。

[232: 匿名さん]

大阪平野に面した長尾山～北摂山系の標高200～300mの山肌で、平均50坪台で数百区画超のコンクリ分譲地なんて他市（高槻市、茨木市、箕面市、池田市、川西市）には一例も存在しませんからね。

宝塚市以外はせいぜい標高150～200mあたりまでしか山肌を削っておらず、尚且つ標高150m超えるエリアは山並みに調和するように緑の回復に配慮して（街の成熟後に各宅地の緑被率が20%超になる）65坪以上になっています。

そんな開発は過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかもそれをやっているのが、既に同一エリアにリーズナブルで広い宅地が沢山余っていて、これから現役世代減少、少子高齢化、人口減少でますますファミリー向けの宅地が大量に余りだす今の時代であるのなら尚更ひどいですね。

※宝塚も山手台北部以外の標高200m超エリアの住宅街は平均65坪超になっています。

[234: 匿名さん]

北摂・長尾山系ではありませんが、西宮市、芦屋市の大阪平野に面した甲山・六甲山系の
標高150m超の大阪通勤圏住宅街も、開発時に緑の回復と風致と景観保全に配慮して全て
平均100坪以上の区割りで開発され、山並みと緑の保全に配慮していますね。

当たり前です。

標高が高い山肌エリアほど、景観影響や環境影響を考慮して土地の区割りを大きめにしないと
いけないのは基本中の基本ですからね。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[235: 匿名さん]

>>231
170㎡の最低敷地面積は、山手台開発当初に定められた平均的な造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制であって、山の上に50坪台の分譲地を乱開発する為に設けられた数値ではありませんよ。

65～80坪で2500万程度の良好な整形地が市内のニュータウンでいくらでも購入できる時代に、57坪2500万の土地をつくる為に山を削る正当性など微塵もありませんし、それが「日本中がお手本とする美しいまちづくり」「世代をこえて愛される街づくり」を守った開発だというのは無理がありますねぇ。

既に土地や家が余っている人口減少少子高齢化の時代に、大阪平野に面した標高200m級の山肌を新規に削って平均50坪台コンクリむきだし数百区画という前例が無いほどの乱開発で、尚且つ宝塚市のニュータウンの平均を遥かに下回っている開発のどこが日本中がお手本とする美しいまちづくりなんですか？

[236: 匿名]

235

170平方メートル規制が分割対策って初めて聞きました

どこに記載があるか教えて下さい。

[237: 匿名さん]

長尾山の緑豊かな山肌をてっぺん付近（標高２００～３００ｍ）まで削って、地勢を考慮した
まともな開発の1/3以下しか緑の回復が見込めないむきだしコンクリ５０坪区画で埋め尽くす開発は、
平地で土地面積２０～２５坪の密集住宅街を開発する行為と何ら変わらないどころの話ではなく
圧倒的にそれよりひどいですからね。

[238: 匿名さん]

大阪平野や阪神間から見える山肌をあんな上の方まで削りまくっているのって宝塚市だけだよ。
そういう意味では、山手台云々以前に宝塚市そのものがもともと低モラルな別格乱開発都市。

長尾山系の東側に続く北摂の各市山麓部住宅街は、せいぜい標高100～200m程度までで
標高が高いエリア（茨木市の山手台など）は平均65～80坪で緑豊かになるように配慮されている。

芦屋は一番高い所（六麓荘最北部）でも標高200mぐらいだし、西宮は鷲林寺南町あたりで
ぎりぎり標高300mにまで達するが、標高150～300mのエリアはどこも緑地率20%以上の規制で
100～300坪の区割りにして緑に溶け込ませる事で山並み景観や平野から見上げた景観に
配慮している。芦屋は別枠で奥池はだいたい標高500mだけど、山の中の平位面（かつて
海だった場所が隆起した面）を利用してつくられており、大阪平野部からは全く見えない
（景観影響は無い）上に、建蔽率20%、最低敷地面積500㎡の別荘地仕様の景観配慮で、
完全に緑の中に家が溶け込んでる状態なので、きわめて良好かつまともな開発になっている。

宝塚は住宅街が大阪平野から丸見えの山肌を削っている宅地開発が標高380mにまで達しているので
かなりとんでもないが、いちおう標高300m超えるようなエリアの大半（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）
は平均150坪以上の区割りで山並みに配慮されているし、山手台北部以外の標高150～300mエリア
（昭和50年代頃の開発）は平均65～70坪程度の区割りで緑の回復が見込める街にする為の一定の配慮は
一応されてきた。

[239: 匿名]

236さんの質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為などというのはどこにも記載などなくてアナタの勝手な解釈ですかぁ？

[240: 匿名]

＞236さん の質問に答えてあげてよ？

それとも170㎡協定は分割防止の為

などとい うのは

どこにも記載などなくて

アナタの勝手 な解釈ですかぁ？

[241: 匿名]

客観的な事実

・現在、宝塚市のバス便エリアは既に広めの土地が豊富に余っていて価格もじゅうぶん安いので（既に供給過多）、何の変哲も無い普通の宅地を供給する為に新規に山を上まで削って自然破壊する必要は全く無い

・山手台は宅地不足を解消する社会的使命で開発された場所ではなく、保全対象で本来開発できなかった山を削るからには「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を実践して市や地域の財産となるすばらしい住宅街をつくる為に開発された場所

・山手台東3丁目までは、その開発理念を遵守したまっとうな開発（緑豊かな環境が復元される平均70坪のゆとりある区割り、景観に配慮した擁壁、幅の広いグリーンベルト）が行われていた

・大阪平野に面した山肌の標高200mを超えるような山腹でコンクリートむきだし擁壁で数百～1000区画規模の乱開発など前代未聞で他には一例も存在しない

・大阪平野に面した山肌の標高200mを超えるような山腹で平均50坪の区割りで数百～1000区画規模の乱開発など前代未聞で他には一例も存在しない

[242: 匿名]

駅から遠くなるほど区割りが小さくなるのは

世の常道ですよ。

雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、

駅 遠は小区画。

予算に余裕がある方は駅近の広い区画、

予算の少ない方は不便な駅遠に小さめの区画。

山手台北部もそれでいいんです。

駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安く。

[243: 匿名さん]

＞235　が言う「造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制」

などというのはまったくのデタラメです。

なぜなら「敷地の区割りは造成完了時の区割りを変更してはならない」という禁止規定が

別に設けられており造成済み宅地の細分化防止はこちらで既に担保されているからです。

要するに「最低敷地面積１７０㎡以上」は純粋に新規造成時からその面積を確保すれば良いという意味です。

[244: 匿名]

やっぱり！

[245: 匿名]

さて１７０平米って何坪でしょう
正解は、１７０×０．３０２５＝約５１坪

これは山手台南部だろうと同じ最低区画割面積

いったい何を文句言ってるの？

[247: 匿名さん]

＞石は貼らない、土地は狭くなる。
＞
＞これは『詐欺』ではないのですか？
＞
＞売り出しはじめの路線を変更するなら、広告に1、2丁目の画像は使うべきではありません。
＞
＞詐欺にしか思えない。腹立たしい。

確かに詐欺に近いですね。
なぜなら山手台は過去から現在までの分譲において広告やウェブサイトなどで、一貫して

『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

と景観をひじょうに重視したまちづくりが山手台全体の最大のコンセプトである事を
公式に掲げてきたからです。
つまりお客さんである購入者に対して、山手台全体のコンセプトは年月を経ても
色あせない美しいまちづくりであると示して、景観の美しさに重点を置いた開発を約束して、
不動産（宅地）を販売してきたのです。


山手台公式サイトより
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区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
で行き届かせました。
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ありきたりのニュータウンのような一世代限りの使い捨て住宅街にはならぬよう、最大限に景観に
配慮して、世代を超えて愛される街を志向すると明言しています。

このコンセプトを完全に破棄し、世代を超えて愛されるまちになどなりようがない使い捨て志向の
山の上の５０坪台平均コンクリートうちっぱなし擁壁で北部を埋め尽くす予定なら、今まで嘘を
吐いて騙していた事になりますし、開発許可にも関係してくる事ですから（平均以上に景観や
自然環境との調和に配慮するという事で山の中腹以上を削る開発を認められた経緯があります）
大きな問題ですね。

[248: 匿名さん]

>>242
ぜんぜん常道ではありませんね。
大阪平野に面した山肌を削っている山麓部の住宅街は、どこの市でも麓や平地の
一種低層より遥かに大きな区画割になっていますね。緑の回復や景観や環境に配慮して。

他市では標高150～200m以上のエリアはどこも平均65坪以上になっていますし
乱開発傾向が大阪平野に面した山を持つ市では最も醜い宝塚市ですら市内の他の
海抜200～250m前後のエリアは平均70坪程度の区割りになっています。

大阪平野から見える景観上重要な山肌の住宅街で、標高200mを超えるような場所が
「平均50坪台の区割り　×　数百区画以上の規模」になっているような開発地は
他に一つも存在しません。

ハイ論破。

常道は「山の上ほど景観や環境に影響が大きいから土地を大きくしなければいけない」です。
どこの市もそうなっています。

[249: 匿名さん]

雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、

駅 遠は小区画。

予算に余裕がある方は駅近の広い区画、

予算の少ない方は不便な駅遠に小さめの区画。

山手台北部もそれでいいんです。

駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安く。

[250: 匿名]

＞235
最低面積170㎡は分割防止とかデタラメ書き込んだこと認めて謝罪したほうがいいんじゃないかな。