阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[No.151 by ご近所さん 2013-04-22 21:15:23]

そもそも、景観や住環境のゆとりについては開発理念そのものだからちゃんと守ってやるといっていたのは阪急自身ですからねぇ。山の上で平均200㎡切る50坪台の区割りって、お手本どころか、宝塚市のニュータウンでもワーストの乱開発じゃないですか。

[No.152 by 匿名さん 2013-04-22 22:46:34]

協定ではたしか山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台で聞いたことないですけどね。

[No.153 by 匿名さん 2013-04-23 20:36:27]

もう阪急沿線の高級感は跡形もない
これからは南海沿線でしょ

[No.154 by 匿名さん 2013-04-23 20:42:31]

近鉄は偽りのブランド力が無いから、良心的な誠実な開発をしていますね。
阪急は中身はともかく偽りのブランド力（ネームバリュー）がありますから、壊滅しかけとはいえ
かろうじて残っている宝塚ブランドとあわせて、コストダウンと金儲け重視と理念反故の悪徳開発でも
情弱層に売れるという算段なのでしょうね。

[No.155 by 匿名さん 2013-04-23 20:47:00]

山手台は東3丁目までは平均70坪～の街並みでゆとりある敷地による緑豊かな景観に配慮した開発を謳っていましたから、今でも170㎡を守っている、もともと山の上は50坪にするつもりだったなどと言い張るのは、いくらなんでも無理がありますねぇ。

市内の同じようなバス便エリアの山肌ニュータウンに65～80坪の土地がいくらでも2500万未満で余っている家余り時代（これから団塊世代の死去で更に大量に余り出します）に、コンクリート打ちっぱなしでコストダウンの限りを尽くした57坪2600万の土地を売る為に山を破壊する大義（正当性）は微塵もありませんよ。

[No.156 by 匿名 2013-04-23 21:03:26]

>>152
違法行為（法令違反など）をしていないという次元の低い話と、開発が禁止されていた山を
開発可能な区域に編入させ開発許可をとる段階で約束していた開発理念を守っているかどうか
という話では、レベル、意味合いが全く異なります。

長尾山の貴重な緑を山の上まで巨大な規模で破壊するからには、使い捨てにならない世代を
越えて愛される日本中がお手本とする美しいまちづくりを実践して、良好な住宅都市としての
宝塚や長尾山系の山麓住宅街を代表するフラッグシップの街をつくり、地域の価値を向上させて
市や地域全体にも貢献するといっていましたからね。

平均180㎡台の区割り（宝塚の第一種低層住居専用区域の全ての区画の平均値は面積ベースで250㎡程度）
やコストダウン目的の仕上げ無しコンクリ擁壁尽くしが、良好な宝塚のイメージを更に引き上げる
日本中がお手本とするような開発だと言い張るのは、いくらなんでも詭弁が過ぎます。

宝塚市内のニュータウンや住宅街でも山手台北部と似たような海抜200mを超える
高標高エリア（中山桜台、逆瀬台上部、ゆずり葉台、青葉台）は敷地の緑の復元に配慮して
平均65坪（逆瀬台）～200坪（ゆずり葉台、桜台最北部）ぐらいになっていますし、打ちっぱなし
ではなくちゃんと山の自然や景観に馴染む石で修景していますからね。

[No.158 by マンコミュファンさん 2013-04-23 21:34:42]

駅徒歩圏の一低なら50坪でもしゃーない。
山手台北部みたいな最も環境共生が求められる山の上で50坪は単なる乱開発。
建売屋の平地30坪と同等レベルの行為。

[No.159 by 匿名はん 2013-04-23 21:59:00]

法を守る事が低い次元の話だなんて、おかしな事言いますね。この国は法治国家ですよ。
そのくせ何の拘束もない、どこの住宅開発でも謳っているようなキャッチフレーズを頑なに信じている。
都合のよい、思考回路ですね。
ご覧なさい、どこの新興住宅地のHP見れば同じようなキャッチフレーズがたくさん並んでますよ。

それはさておき、最終的に開発の許可を出したのは行政ですし、最低敷地面積を設定したのも行政ですからね。
そして、その行政、市政を監視するのは市民です。
市長を選んだのも、議員を選んだのも市民です。
阪急を恨むより、今までの自分達の投票行動、市政に対する監視の甘さを反省すべきですね。
阪急は許可された内容、協定に沿って、粛々と宅地開発を行っているだけですから。
もし、今の開発に何か違反や問題があれば制裁を受けているはずですが何か制裁を受けていますか？
受けていませんよね？何ら違反も問題もありませんから当然です。

ただ、どうしてもあなたが今の開発が許せないなら152さんがおっしゃる通り最低敷地面積の変更等、協定変更を求めて住民運動を行うべきですね。

[No.163 by 匿名 2013-04-24 00:41:45]

山手台にそんな需要（550㎡）あるわけないのが分かったから変えただけだよ。

[No.167 by 検討中の奥さま 2013-04-24 19:32:33]

いいネーミングだと思いますけどねぇ

ママ友ドラマに出ていた小林星蘭ちゃんかわいいですしねぇ

若いママさんみんな観ていたドラマなんで

ニューファミリー層をターゲットにしているのでしょうねぇ

あ、価格のほうも若い夫婦でも手の届くかんじでお願いしますね

コンクリートは汚れてきたら吹き付けするかタイル貼りますからご心配なく

[No.171 by 匿名さん 2013-04-25 00:18:13]

注文住宅を建てるための造成済み整形地

[No.172 by 周辺住民さん 2013-04-25 00:40:17]

まぁ新旧ニュータウンの土地や家が山ほど余っているこのご時勢に新規に

山をてっぺんまで削るのだから、最低でも環境・景観・山並み配慮の７０～１００坪程度に

しないと、社会的責任を果たしていない単なる乱開発そのものだってのはその通りでしょうね。

最も環境配慮と高い緑被率が求められる山の上なのに、駅徒歩圏の南部より小さくなって

造成や景観もどんどん手抜きしているってどういう事だよ。

宝塚市の標高１５０ｍ超えるエリアの山麓部大規模ニュータウンで一番小さい区割りだし。

理念に掲げていた日本中のお手本になるまちづくりって、まさか乱開発のお手本って意味だったんですかね。

[No.175 by 匿名さん 2013-04-27 10:52:46]

>まぁ、もともと金儲け目当てで開発するといっていた場所ではないですからね＞山手台

いや、100%金儲けのための開発だと思うけど(笑)
デベロッパーの言うことを真に受けているようでは、お花畑と言われても仕方ない。

[No.176 by 匿名さん 2013-04-27 10:59:18]

仮に金儲けが第一の目的あっても、途中（数年前の東3丁目）までは掲げていた（宣伝でも謳っている）理念に反しないまともな開発をしていたのだから、言い逃れできないと思いますよ。

[No.184 by ご近所さん 2013-04-27 21:53:00]

市営霊園(宝塚すみれ墓苑)が遠いので、山手台に霊園ができれば宅地よりはるかに早く完売できると思うよ。

[No.191 by 匿名さん 2013-04-28 13:37:47]

>>184
確かに山手台北部は介護、福祉施設用地か、前から度々言われているように公園も兼ねた霊園（公園墓地）にするのがベストだったが、霊園は宝塚市が僻地の破綻ゴルフ場を正●市長時代に市長辞任前日に不可解な取引で数億投じて購入し、阪●市長の時に巨額投じてすみれ墓苑をつくってしまって（市長が逮捕された案件）、どうにか不人気墓地を売ろうと必死なので今更もう無理。

霊園としては長尾山霊園以上の一等地なので、応募が殺到して宅地より遥かに高い坪単価でも完売したのは間違いないね。

[No.192 by 匿名さん 2013-04-28 14:11:41]

今後ゴルフ場は老人ホームと霊園併設して
団塊が入ったっ切り出てこなくていいようにしたらどうだろう
家族もその方が嬉しいんじゃないかな

[No.193 by 匿名 2013-04-28 14:23:04]

少子高齢化で空家、空き地が年々増加している古いニュータウンの若返りと政策的な転入促進が
喫緊の課題になりつつある時期に、また山削って同じもん（しかも劣化版）つくらして
頭おかしいんちゃうか、何考えとんねんってのはのはあるわな。

[No.194 by 匿名さん 2013-04-28 15:27:56]

業者が誤った方向へ進まないよう、管理、監督するのが行政の役目です。
小さい区画を作らせたくない、コンクリ打ちっ放し擁壁を作らせたくなかったら、そういう協定なり条例なりを策定すればよいのです。
だが、宝塚市はそれを行わなかった。
そして、それを行わない市に対して住民も何もアクションを起こさなかった。
全ては住民の無関心、引いてはブランドにあぐらをかいてきたツケが今の状況をもたらしたのです。
だから、阪急を責め立てるのはお門違いなのです。
No.164 匿名はん [2013-04-24 12:27:18][×]

このレスが、全てを物語ってるね。

[No.195 by 匿名さん 2013-04-29 14:21:19]

古いニュータウンでも、新しく家を購入する人達が「住んでみたい」と思える場所なら、敢えてテコ入れなどせずとも、転入による若返りが促進されて街は活性化されると思う。
中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

[No.196 by 匿名 2013-04-29 14:29:24]

山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。
どなたかも言ってましたが50坪あればじゅうぶん過ぎますし、よう壁も自分流でやりたいので現状引き渡しでお願いしたいです。

[No.197 by 匿名 2013-04-29 15:45:23]

物語ってるもなにも164＝194

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している

[No.198 by 住まいに詳しい人 2013-04-29 15:49:05]

>>196
そうですね。
山の上で緑に配慮しなければなりませんから、65～75坪で2500～2700万ぐらいで尚且つ景観にも
配慮した造成にするのが社会的責任でしょうね。

今は安くない上に、50坪でコンクリですから、ただの金儲けの事しか考えてない乱開発ですね。

＞山手台でも一番上の駅から離れたバス便なんだから価格もそれなりに抑えて欲しいです。

今は正反対ですね。割高にする為に小さくして、相場より200万盛って、仕上げ代もけちっていますから
貴方（業者　万年・自称検討中の奥様）の言うようなリーズナブルな価格にする為に土地を小さくして
買いやすくするような路線とは真逆です。

[No.199 by 匿名さん 2013-04-29 16:15:05]

>>195
＞中山台は、単純に急坂で交通も不便だからそういう人達に支持されず、地価も下落する一方。

中山台と比較しても遥かに不便な山手台の北部に大量供給される以前は相対的な価値が維持され（独歩的には下がっていなかった）ていたので、全くロジックとして成立していませんね。山の上で駅から遠く渋滞が多いというのは30年以上前から変わらなかった事で今にはじまった話ではない上に、以前より緩和されていますから、今急激に下がっている事は、山手台の大量供給以外に全く理由がありません。客観的な事実からロジカルな論理を組み立てられず、自分の思い込みに走る時点で頭が悪すぎますね。そもそも宝塚市内のバス便ニュータウンの地価は、今まで（数年前まで）は常に大阪圏全体の動きに連動していましたから、下落一方というのは事実とは異なります。

新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができあがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。
これは政策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこでも発生している事です。

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。
この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走るわけです。
古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。