阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[208: 匿名さん]

>206

その新品プレミアム以上の価値が、近隣オールドニュータウンにないということで、理解しているよ(笑)

[209: 住まいに詳しい人]

特に新規の悪材料が発生していなくとも、圏内類似立地に新品の（少し狭い）宅地の
大量供給がはじまったら、そら暴落するわなｗ
需要と供給の関係。過剰供給による需給悪化で物の値段が下がるのは、経済（物価）の基本。
中古は1～2割広い土地で、新品の狭い土地と同じ価格帯にまで下がるのは自明。
無秩序な市街地拡大路線は全体に悪影響しか与えない。

[211: 匿名さん]

本来は開発が禁止され許可されていなかった景観保全対象の山林を、開発可能な区域に変更させて

標高300m近くの山の上まで削って自然を大きく破壊するからには、緑豊かな街並みにする為に

区画を大きくとり、世代を超えて愛される（使い捨てニュータウンにはしない）美しい街づくり、

日本中がお手本とする街づくりを実践する開発だと言い続けて（今も謳っている）きましたからね。

仮にそれができなくなったと言うのなら、開発をやめて木を植えて山に戻せばいいだけですよね。

ごく当たり前の単純な話です。

[212: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。

[213: 匿名はん]

いいえ、違います。

このご時勢に貴重な山を削らせていただくのですから５０坪区割りにして

価格を抑えて

少しでも多くの方々に庭付き一戸建てを供給することこそ

阪急の社会的責任なのです。

[214: 匿名]

どんな分野でも、ブランドビジネスの基本は（ライバルに対して）ブランド価値を守り高めるる為の
投資や努力を惜しまず続ける事と、現在のブランド価値に対して過剰とならないように供給を絞る事。

実際の宝塚市はこれと正反対の事をしてきた。
ブランド守り高める為の投資や規制をせずに、利権を売り飛ばしたりブランド価値上昇を伴わない
過剰供給（安売り大バーゲン換金セール）をし過ぎて崩壊。

[215: 匿名はん]

駅から遠くなるほど区割りが小さくなるのは常道ですよ。
雲雀ヶ丘でも田園調布でも駅近が大区画、駅遠は小区画。
山手台もそれでいいんです。
駅遠で不便な代わりに区割りは小さく価格は安い。

[216: ご近所の奥さま]

>>211
全く仰る通りですね。
宝塚の山麓部のバス便エリアは「注文住宅を建てる為の普通の整形地」が「全く」不足していません。

それどころか既に家や土地が余り出していて、これから団塊世代の死去や転出等で更に家余り状態が
加速化するのですから、今の時代にわざわざ新規に更に山を削って、何の変哲も無い宅地を供給する
大義や正当性は微塵もありませんし、社会悪でしかありませんね。

[219: 匿名]

なんかまだ言ってるんだね。逆効果だろうに。

[220: 匿名さん]

コンクリートの打ちっ放しと石垣は、完全に好みの問題と思うけど。実家も千里NTで石垣擁壁だったけど建て替えで多くの家は石垣潰してコンクリにしてる。石垣は汚くなっても塗り替えできないし、嫌いな人も多いと思うよ。ここでコンクリ否定派は、古いニュータウンの土地が売れなくて困ってる人？

[221: 銀行関係者さん]

標高や規模（区画数）まで考慮すると山手台北部が現在の宝塚市内でいちばんモラルの無い酷い乱開発かもしれないが、単純に酷い開発景観が目立つという意味では、川面や中筋山手のほうが醜いえげつないことになってる。

[222: 匿名]

＞218
＞まず価格を抑えてなどいません。

だからもっと価格を抑えて、
低所得の若い世代にも買えるようにして
山手台北部を供給することが貴重な山を削った阪急の社会的責任ってことでしょ。

[223: 匿名はん]

>>「都会から離れた不便な別荘地だから、殆ど木なんて植えられない1区画30坪の区割りにするべき。

別荘とか30坪とか極端な・・・

山手台は通勤圏のニュータウンだし

30坪にしろなんて言ってませんよ。

私が提案しているのは

良好な街ち並みを守るための協定で定められた50坪強（170㎡）宅地を

大勢の低所得者にも買える価格供給することこそが

山を削ったリーディングカンパニーとしての責任だと。

[224: e戸建てファンさん]

そもそも正規の行政手続きを経ているのなら、理念破りや時代にそぐわない開発や
どんな乱開発も批判するべきではないという珍論ははなから論理破綻している
No.197 匿名 [2013-04-29 15:45:23][×]

珍論って何？行政が定めたルールに則り社会活動する事で乱開発呼ばわりされるなんて阪急も可哀想だな。
青信号で横断歩道を渡ったのに車に跳ねられて、「お前が悪い」と言われているようなものだ。
こいつの理論はそういう事だ。

[225: 匿名さん]

>>220
全国どこでも、近隣では芦屋市でも西宮市でも宝塚市でもほぼ全ての景観に関する
取り決め（地区計画や景観条例や景観計画）において仕上げの無いコンクリート
打ちっぱなし擁壁を規制（禁止、もしくは一定の高さ以下）にしています。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/?PTN=LV3&LV2=8&LV3=61&...

日本全国どこでも、住宅地（特に斜面地）の景観政策の基本は、擁壁の規制が、
色彩規制や緑化等と並んで柱になっています。
住民、専門家、有識者において「景観に無配慮な擁壁が景観に与える影響は甚大」
という共通の認識があるからこそ、規制されているのです。
また、醜いからこそ、さまざまな景観、環境に配慮したタイプの擁壁が開発され
商品化されています。
確実に汚れて醜くなるコンクリートが何ら景観上問題なければ、ほぼ全ての景勝地で
規制されている理由がありません。
あなたがあまりにも無知で、景観政策に関する常識が無いだけです。

コンクリート擁壁が禁止されている地域でも、守っていない人が一部にいますが
（実質的に罰則が無いので野放しになっている）それはまた別問題です。
殆どの場合、個人宅でコンクリート打ちっぱなし擁壁にする例は、従前の
土地の石積みが建築基準における既存不適格擁壁でそのまま使用する事ができず、
それをつくりかえる際にコストを抑えてそうなっているケースです。

[228: 匿名さん]

山手台南部の石垣擁壁は汚れてお困りの方多いそうですが

北部のように打ちっぱなしにしておけば汚れる前に吹き付け塗装するなりタイル貼るなりリニューアル出来たのにね。

[231: 匿名さん]

＞２１８さん

協定では山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上（50坪強）」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台では一切聞いたことないですけどね。

[232: 匿名さん]

大阪平野に面した長尾山～北摂山系の標高200～300mの山肌で、平均50坪台で数百区画超のコンクリ分譲地なんて他市（高槻市、茨木市、箕面市、池田市、川西市）には一例も存在しませんからね。

宝塚市以外はせいぜい標高150～200mあたりまでしか山肌を削っておらず、尚且つ標高150m超えるエリアは山並みに調和するように緑の回復に配慮して（街の成熟後に各宅地の緑被率が20%超になる）65坪以上になっています。

そんな開発は過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかもそれをやっているのが、既に同一エリアにリーズナブルで広い宅地が沢山余っていて、これから現役世代減少、少子高齢化、人口減少でますますファミリー向けの宅地が大量に余りだす今の時代であるのなら尚更ひどいですね。

※宝塚も山手台北部以外の標高200m超エリアの住宅街は平均65坪超になっています。

[234: 匿名さん]

北摂・長尾山系ではありませんが、西宮市、芦屋市の大阪平野に面した甲山・六甲山系の
標高150m超の大阪通勤圏住宅街も、開発時に緑の回復と風致と景観保全に配慮して全て
平均100坪以上の区割りで開発され、山並みと緑の保全に配慮していますね。

当たり前です。

標高が高い山肌エリアほど、景観影響や環境影響を考慮して土地の区割りを大きめにしないと
いけないのは基本中の基本ですからね。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[235: 匿名さん]

>>231
170㎡の最低敷地面積は、山手台開発当初に定められた平均的な造成済み宅地（70坪）を分割させない為に設けられた規制であって、山の上に50坪台の分譲地を乱開発する為に設けられた数値ではありませんよ。

65～80坪で2500万程度の良好な整形地が市内のニュータウンでいくらでも購入できる時代に、57坪2500万の土地をつくる為に山を削る正当性など微塵もありませんし、それが「日本中がお手本とする美しいまちづくり」「世代をこえて愛される街づくり」を守った開発だというのは無理がありますねぇ。

既に土地や家が余っている人口減少少子高齢化の時代に、大阪平野に面した標高200m級の山肌を新規に削って平均50坪台コンクリむきだし数百区画という前例が無いほどの乱開発で、尚且つ宝塚市のニュータウンの平均を遥かに下回っている開発のどこが日本中がお手本とする美しいまちづくりなんですか？