阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[530: 匿名さん]

阪急さん。

既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく

自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！

よろしくお願い致します！

[531: 正論]

仮にアンチの暴論・珍論が正しいと仮定して、既に良好な宅地余り家余り＆これからの猛烈な

人口減少超少子高齢化社会（ファミリー向け住宅需要激減、宅地需要激減）のこのご時世に、

とんでもない山の上の自然をわざわざ大規模に破壊して新品である事以外に何の取り柄も無い

50坪台のコストダウン密集ニュータウンを開発する事に社会的な正当性があるのであれば、

これからも古いニュータウンを犠牲にし使い捨てにしながら、（もちろん山手台自身、西4丁目や

ビューノ等も古い街になった25～30年後に用済み、使い捨てにして）、どんどん山を更に

削って市街化区域を広げて、現役世代に何の変哲も無いただの新品宅地を供給する為だけに

新規ニュータウンを開発していくのが善であり、社会にとって正しいという事になる。



これ以上の大規模に山を削る開発は社会悪だ、でも山手台だけは例外的にOKというのでは論理が
破綻しており筋が通らない。


ようするにアンチの詭弁（山の上の手抜きコンクリ金儲け50坪擁護）ははなから無理筋だって事。

[532: 匿名さん]

今まで重要な指摘が無いみたいやけど
宝塚の昭和40～50年代に開発されたバス便エリアや山腹住宅地
（中山台、逆瀬台、青葉台、光が丘、売布きよしが丘、仁川高丸etc）
が暴落、投売り状態になっているのは、需要が無いからちがうよ。

宝塚のバス便エリアや山手の環境の良い一種低層エリアに家建てて
住みたいという需要は今も昔も常にあるし、別に急に相対的な人気が
急落して不人気になったわけじゃあない。

需要はあるけども、それを供給（死去、家老朽化による転出、高齢による
老人ホームや平地マンションへの転出等）が完全にカバーしきれる状況。

その状況で、新規に山を削って大規模な分譲地（山手台）によって
大量の宅地が供給されているから、需給バランスが大幅に悪化して
値崩れしているってのが暴落の理由。

住宅が不足していない時代に、山を削って得られる現役世代住民は、
新しい街を開発したから得られた住民ではない。
もともと一定はある需要が、他の街を犠牲にしてそこに吸収されたに
すぎない。
宝塚が獲得できる現役世代人口は、今までの失敗や凋落も含めた
現在の等身大のブランド力や都市の競争力で決まり、山を乱開発で
切り開いたからといって増えるものじゃない。弊害しかない。

[533: 匿名さん]

ごく一部の既存住民さんの緑地保存に名を借りた資産価値保全要求に屈して

山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

そう言った観点から現在のビューノ・クレアス路線を今後もしっかり継続していって欲しいものです。

[534: 匿名さん]

既存ニュータウンに魅力が感じられないから、まっさらな新しい住宅地しか通用しないのか、

既存ニュータウンの中古と価格的にバッティングする住宅地の大量供給で価値が薄まっているのか

不便な山腹にわざわざ中古で買うほど、今の宝塚の住環境は良くないし、西宮や伊丹と環境面で差がないのなら、より便利なそちら方面を選ぶ人が多くなるのは自然な流れ。
(新たに住まいを求める人だけでなく、宝塚に家を購入して住み替えを検討する人もそういう考えになるはず)
だから、供給>需要の状態となってそれが地価下落の形で現れる。
この傾向はここ数年で急に表面化したものではないはずだから、山手台が需要-供給のバランス悪化に拍車をかけていることはあっても、周辺地域の地価をはじめとした価値下落の根本的原因かと言えば、ちょっと違うと思う。

[535: 匿名さん]

30年前の尼崎北部の開発によく似てるね
あっちは平地
こっちは山の中っていう差はあるけどね

[536: 匿名]

宝塚の古い住宅地が売れない理由は
魅力が無いのは勿論だが同じような
条件の土地が大量に供給され需要と
供給のバランスで売れてない。

中古の車と新車を検討する人は少数です。中古は中古、新車は新車で検討します。

住宅はさんざん書かれてますが、どんな街かが大切なわけで古い宅地は自分の家が新築でも周りが古ければ街としては古い。

試しに中山台で500戸位ブルドーザーで潰して造成し直せば売れるよ。

山手台と彩都とかを検討中の層が選択肢に入れるからね。

今中山台を検討中の人は逆瀬台とか萩原台とかバスで行く古い宅地を比較しているわけだから。

もしも、山手台の購入層が中古と新築を検討するなら5000万から6000万の雲雀丘とか池田室町とか北千里、豊中の上野辺りの中古が対象になるんじゃないの？

[537: 匿名さん]

中山台とか逆瀬台の古い中古戸建って70～80坪の古家も50坪の古家もたいして値段変わらないんだね。

やはり大きな土地ほど暴落するんだね。

家が有り余ってる時代とか言われてるけど一方では家族の人数も減ってるんだからそんな大きな宅地は必要ないし、

求められていないじゃないかな？

山手台南部も北部も将来オンボロになったらたいして値段変わらなくなりそうだな。

だから山手台ビューノやクレアスの路線は決して間違ってないと思うし、むしろコスパは高いかも。

[538: 匿名さん]

20年も経てば萩原台みたいになるだけの話

[539: 匿名さん]

【新規分譲】宝塚市山手台東5丁目(クレアス)
土地面積：239.6㎡(72坪) 価格：3286万円(坪45.3万) 造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m

【売出物件】西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪) 価格：3200万円(坪27.4万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m

【取引履歴】西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪) 価格：3400万円(坪18.9万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m

※国交省土地総合情報　取引時期：平成24年第4四半期

[540: 匿名]

山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...

やはり良好な宅地がじゅうぶん余っている家余り時代（需要に対して既に供給がじゅうぶん）
にわざわざ山の上を自然破壊して平均50坪台のかつかつの区割りは非常識きわまりないですね。

家が不足していない時代に大阪平野に面した貴重な山並みを無秩序に大規模破壊して
金儲け（坪単価を極限まで高くする為に）優先でぎりぎりに区画を小さくする、このような
開発がまともなわけがありません。

50坪台の土地に平均的な注文住宅を建てて駐車場2台とれば、まとまった緑化スペースなど
無いも同然で水準以上の緑の回復（標高相応の緑豊かな街並み）など実現しえないですからね。

[541: 検討中の奥さま]

＞540
＞山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...


あ、すてきなおうちですねぇ。山手台のこんなおうちにすめたらなとおもいます(*^_^*)

[542: 匿名さん]

>540
いつまでも古い価値観にすがりついてもみっともないですよ。
今のニーズは、適度な広さですよ。
山手台も今の５０坪路線がこれまでで一番人気ですし、
無駄に広くて、手入れの手間や無駄な固定資産税払うのもあほくさい。
７０坪を薦める人は、人気無い西２丁目が売れなくて困ってる人？

[543: 匿名さん]

駅前商業施設・都心へのアクセスも萩原台に軍配上がるだろ

[544: 住まいに詳しい人]

＞山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

きちんと景観に配慮し、山並みと調和する為にゆとりある敷地面積をとる事で緑を
回復させるという事は不変の社会的大儀であり、昭和も平成もありません。

良好な宅地が余り、家が全く不足していない時代に山の上を削るからには、山の景観や
自然環境との調和をできるだけ無視して、緑の回復が見込めないぎりぎりのレベルまで
小さい区割りにして、山の上なのに非常識なコンクリむきだし擁壁にして極限まで
コストダウンするべきなど議論の余地がありませんね。

宝塚のバス便エリアの良好な整形地は余っており需要に対して不足していないのですから
新品である事しか取り柄が無い単なる宅地を供給する為に、貴重な山の緑を削る正当性は
そもそも全くありませんし、市民や全体に与える迷惑や悪影響も大きいです。

だからこそ山手台開発では（もう山を削って大規模開発する正当性が失われつつある時代に）
山を削るからには、きちんと景観や山並みに配慮して、一世代限り使い捨てになりがちな
開発とは一線を画し、世代をこえて受け継がれるお手本となる美しい街づくりをする事で
地域に貢献するという理念を掲げて、市街化調整区域で本来開発できなかった保全対象の山を
破壊する開発許可を得たのです。

＞これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

宅地はもう不足していません。
少しでも多くも何も、宝塚の山麓部バス便エリアには、もうじゅうぶんに宅地は余っておりリーズナブルな値段で良好な宅地を入手できます。

単なる宅地を過剰供給して、全体価値を下げるような社会悪の乱開発はまともな企業に求められていません。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[545: e戸建てファンさん]

景観がとか貴重な山並みがとかなんだかんだ綺麗事言っても、現開発に異を唱える理由が自己の資産価値保全の為って分かってると説得力ないね。

[546: 匿名さん]

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[547: 匿名さん]

544

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[548: ご近所の奥さま]

きちんと理念を守ってまともな開発がされた東３丁目なんかはバブリーで
もなんでもなくとても素敵な街並みになっていますもんね。

隣の家とひっつきそうなビューノと違い、建物の間に適切なゆとりがあり、
ちゃんとお庭もある宝塚らしいお宅が並んでいて素敵です。

約一名のアンチの方（北部の乱開発のみ熱烈擁護しているお方）を除けば、
実際に訪れれば100人中100人がコストダウンとお金儲けだしか考えていな
い使い捨て開発の西4丁目やビューノより、東3丁目のほうが遥かに素敵で
志も高い開発だと言うでしょう。

山並みと調和する為の緑の回復を考慮した敷地面積で、擁壁もバス通りか
ら見える場所だけ仕上げてごまかすなどではなく、全区画きちんと仕上げ
て景観にも配慮され、グリーンベルトも高木で緑豊かにする為に広めにと
られていますからね。

[549: 匿名さん]

東3丁目ってそんな良かったかな？
人それぞれですね。