阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[504: 匿名さん]

今どき人気の無い70坪の土地を造成して、売れずに残る方が、余程社会悪ですね。みんなが期待してるのは、50坪位の適度な広さの西4丁目以降の土地ですよ。ご近所の奥さまって中古市場で全く人気のない西2丁目を買ってしもて、涙目の人？不幸に引きづりこもうと思ってもそうは行かないよ。

[505: 匿名さん]

とにかく我田引水なんです。阪急さんお願いします。南部の暴落はあなた達のせいです。私たちに責任はありません。

[506: 匿名]

西4丁目やビューノの好調な売れ行きを見ていますとあの50坪の価格が山手台全体の標準になってしまうのではないか、

中古検討者は大きな宅地を求めないので
結果、南部の宅地も北部価格に合わせて更なる下落を招くのではないか
と、疑心暗鬼にかられます。

新規需要に的確に応えるだけではなく
南部既存住民の利益にもじゅうぶん配慮した
価格設定・区割りをしてくださるようお願い致します！

[508: 検討中の奥さま]

>>497
>>阪急さん、既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく自信を持って
>>ビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！
>>よろしくお願い致します！


私からもお願いします。
あ、貯金ならだいぶたまりましたよ！
もうすぐ夢が叶いそうです
先週みに行った時も若いファミリィが多いなァと思いましたよ
入居できる日が楽しみです
ですから今の感じで続けてくださいネ！

[510: 匿名]

山手台の最近の売れ行きをみていると
土地が広いのは果たして今のニーズに合っているのか？と思う。
よく60坪より80、100坪が良いと聞くが

管理が大変だから敬遠されてるとしか思えない。
最近の中山台とかみると80坪も100坪もあんまり土地代に差を感じない。

良く55坪と70坪が同じ値段だったらとか聞くが、植木の手入れをする面積が10坪と25坪どっちが良いか聞かれたら10坪が良いと答える人もいるだろう。

確かに、外から見れば緑が溢れる家は良く見えるが、住めば手入れが大変。
田舎の土地の広い家は結構庭は適当な家が多い。

そんな中で庭を業者に任せるようなゆとりがなければ変に広い土地は敬遠され、そんなに広い土地は要らないと言う意見もわからなくはない。
50坪そこそこに家族3～4人で120～150平米位の家のほうが、掃除の手間からしても丁度良いと考えるのは自然かも知れない。

土地は広いに越したことは無いとか、家は広ければ広い方が良いと考えるのは昭和の考え方で、そこそこの広さと手入れが楽な庭って考えが主流なのかもね。

[511: 匿名さん]

＞５１０さん

仰るとおりですね。まさしく昭和の価値観から進歩していない。


あと、過去スレにも書かれているけど、ここの最大のネックは高圧線だね。

普通の住宅地は高圧線に近い（電線直下から数十～100m以内）区画なんて、

せいぜい全体の5%ぐらいだけど、

山手台は中心部の南北の幹線道路からつねに高圧線が見えているので、

大半の住民が高圧線の圧迫感を常時イヤでも感じざるを得ないだけではなく

幹線道路を車で通過する市民や他都市、ひいては他府県民までもが常に

「宝塚山手台＝高圧線・高圧鉄塔の街」という負のイメージを抱いて通過してゆく

とんでもなく悲しい状況になっている。

[512: 匿名さん]

>>482さん

仰る通りです。

東1丁目や東3丁目の頃は、阪急不動産もきちんと掲げている開発理念を守って
景観に配慮して美しい街づくりを実践していましたし、50坪台の土地があるにしても
60～100坪以上の土地も多くあったので、平均では一定の質を保っていましたし、
実際ゆとりある美しい街並みになっています。

ここ最近の山手台開発は、明らかにコストダウン路線、ただの後先考えない乱開発化していて、
宝塚のブランド凋落とそのまま歩調を合わせているようでなんとも悲惨ですね。

ただでさえ市全体でバス便エリア、山麓部の良好な宅地余り、住宅余り（空家や廃屋の増加）が
深刻化している状況で、全く新規の大規模住宅街開発の必要が無いにも関わらず、何の変哲も無い
小さいコストダウン新品宅地が大量供給される事により、需給の悪化でよく話題になる近隣の
中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。

[513: 匿名]

そもそも小さい土地でじゅうぶんなどと詭弁を述べている人間（業者）が、山の上に住みたがる矛盾と非常識。
既存の良好な成熟住宅街の50～70坪の土地がいくらでもリーズナブルな価格で入手できるのだから、そこに住めばいいだろう。

自分だけは新しい住宅街に住みたいという我侭とエゴの為に、既存の住宅街を使い捨て（過疎化、ゴーストタウン化）、犠牲にして、新規に山を削り続ける行為が、持続可能な社会足り得ない（無秩序な市街化区域の拡大は、行政運営に深刻な悪影響をもたらす）のは言うまでもない。

六甲山中腹や池田の五月山や西宮の甲山の標高200～300mエリアに、新規に50坪の密集住宅街をつくる行為が、乱開発でないわけがないだろう。

都市圏全体で全く住宅が不足していないこれから人口が大きく減りファミリー物件の需要が低下する家余り宅地余り時代に、社会にとって全く不要な大規模自然破壊するなら、それ相応の社会的責任が求められる。

家が全く不足していないどころか家余りの問題が重要な時代に、宝塚の山手台だけは、最大限の景観配慮と緑の回復が求められる山の上にも関わらず、宝塚の一種低層の平均にすら及ばない50坪台中心、平均50坪台（しかも土地が小さいのに駐車場スペースはあつかましく並列2台確保して環境配慮を犠牲に）の非常識な区割りの何の変哲も無い大規模自然破壊分譲地にする行為が許されるという主張がいかに非常識か良く分かる。

家余り時代にどうしても山の上を削るというのなら、麓や標高の低い山手エリアより遥かに高いレベルの緑の復元（＝区割りの広さ）が求められるのは当たり前。

[514: 匿名さん]

景観とか、緑地回復とか大義のありそうな事を振りかざしていますが、様するに行き着くとこは『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。 』
なんですね。
結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

[515: 匿名さん]

宝塚市の山麓部バス便エリアや旧ニュータウン全体で空家率の上昇、空地、廃屋の増加など

宅地や家が既にもう余っている（供給＞需要）全く不足していない状況下で、

新品宅地があるなら古い街は選ばないという心理につけこんで、新品である事以外に何ら価値の無い

コストダウン宅地を売って儲ける為にまた新たに山を自然破壊する行為が、世に全く不要であり全体に

とって悪影響があまりにも大きい（旧ニュータウンの更なる過疎化、空家率上昇、家が余っている状況で

宅地増加による市のバス便エリア全体の地価の下落、将来空家率の更なる上昇、無秩序な市街地拡大による

社会基盤維持の負担増）乱開発であるのは、猿でも理解できる事であり議論の余地が無い。

このド正論から逃げ続けているから、山手台アンチ（山手台を貶める事が目的なので、

乱開発チープ路線のみ擁護）は全く賛同が得られないんだよｗ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[517: 匿名さん]

＞まぁ、もともと金儲けが第一の目的で開発すると謳っていた所ではないですからね＞山手台
＞
＞もともと開発ができなかった山肌を開発可能区域にして自然を少なからず破壊して
＞大きく手を入れるからには、宝塚の長尾山麓住宅街の顔になる理念第一の素晴らしい
＞美しい住宅街をつくる事で、市や地域の価値向上に貢献する事業といっていたわけで。
＞
＞それなのに、いくらでも市内のバス便ニュータウンに空家や土地が余っている時代に、
＞その劣化コピー（土地は小さく、造成はコストダウン）で需要を食い合う新品土地を
＞大量供給し、宝塚市や地域に貢献するどころか周囲を巻き込んで地域価値、全体価値を
＞逆に下げています。
＞
＞しかも手抜きしすぎて新品である事にしか価値が無い普通のニュータウン以下のただの
＞乱開発（景観上緑の保全がきわめて重要な大阪平野に面した山麓部の標高200m超える
＞ような立地で、緑豊かな宅地への復元が見込めない平均50坪台の区割り、コンクリート
＞むき出し擁壁の数百区画規模の開発は、他に一例も存在せず）になっています。

そこが重要なポイントです。

行政の喫緊の課題である古いニュータウンの利活用、活性化、再生、転入や代替わり促進を

阻害しない、従来ニュータウンとはバッティングしない（異なる魅力や独自性や長所を持った）

分譲地をつくり新しい需要を創造する事で住民を呼び込む開発であれば、社会的な正当性が認められます。

[519: マンコミュファンさん]

全体価値の向上や回復が無いまま、無尽蔵に新株発行したら株式希薄化で価値が薄まるのと同じ。

本当に宝塚市がやらないといけないのは、長年の悪政で失われたブランド力回復の為の
投資や政策なのに、それをやらずにブランド売り飛ばしながら新株（宅地）を発行しまくって
株式希薄化で株主（市民）に大損させている状況。

[520: 匿名]

じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪

[521: 匿名さん]

>ようするに行き着くとこは
>『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。』
>なんですね。
>結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

そうです。
それと、住宅地が拡がることが、インフラ整備や住民サービス等の質・量低下につながるからという不満もあるようです。

自分達は現役時代にたくさん納税したのだから、引き続き高レベルの住民サービスを受けて当たり前という考えが前提にあるのだと思いますが、現在の社会基盤を支えているのが現役世代、特にこれから住宅を購入する世代の納税があってこそ、という点は無視しているようです。
その世代のニーズに合った住環境を既存住宅地で提供できず、結果としてニュータウンや乱立マンションに流れているだけ(安易な開発がずっと許容されてきた行政システムの欠陥も問題だが)。単に敷居を上げて転入者を減らすだけでは、社会基盤の維持が困難になる時期が速まるでしょうね。

[522: 匿名さん]

＞じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

＞下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

＞阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪


( ・∀・) ｲｲﾈ！

[523: 匿名さん]

まぁ確かに宝塚の凋落はハンパないですからね。

沿線の電鉄デベロッパーに求められているのは範となる開発をする事ですが、その阪急が山の上でチープなコストダウン路線に走っているというという事は、もう宝塚は、手遅れ、終わりだという事でしょう。

余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

[524: 匿名さん]

少なくともこの東3丁目までの山手台は、この20年間の宝塚の中では一番マシな開発をしていたし、
宝塚のブランド維持の為に開発をリードしようという心意気が一定程度はあった。

それがなくなった（阪急ですら吹っ切れて使い捨てコストダウン路線に走った）という事は、
阪急ですら宝塚はもう見限って、本格的に売り逃げ、使い捨て、在庫処分に走っているって事。

ジオタワー宝塚の大失敗も関係しているだろうけどね。

[525: 住まいに詳しい人]

小さい土地が人気があるのではなく、50坪台の土地を注文住宅を建てる平均層が土地代に出せるぎりぎり上限ぐらいの値段に足元見て設定しているから、大きめの土地は買えず小さい土地を選ばざるを得ないだけ。

不動産仲介市場で、大きめの土地が、小さめの土地と同じ坪単価で売れない（下落率が高い）のも当たり前。

総額が高くなると買える層が減るから、坪単価をディスカウントしないと売れないだけの話であって、人気不人気の話ではない。

歴史のある邸宅地で周辺環境を無視して大きい土地を最低基準ぎりぎりまで細分化（いわゆるミニ開発）すれば、買える人間が増えるので、環境に配慮したまともな分譲より遥かに売りやすいし実際売れるが、それは小さい土地やミニ開発の人気があるという事ではなく、事情につけこんだ悪徳ビジネスにすぎない。

わざわざゆとりある住環境を求めて不便なバス便エリアに住むのに、土地ができるだけ小さいゆとりも緑も少ない街のほうが良いなんて人はいない。

同じ条件、同じ価格帯だったらほぼ全ての人間はちゃんと庭や緑や建物間のゆとりがあり、日当たりや建築の制約も少なく成熟後に街が美しくなる平均65～75坪の街を選ぶ。

土地を小さくしているのは、できるだけ高い坪単価で売りさばきたい業者の都合のみ。
2500万円で45～55坪の土地をわざわざ選ぶ人わけがない。

[526: 匿名さん]

仰る通りです。100%業者の都合と足下見た販売手法によるもの。

山のてっぺんのバス便エリアなのに、家が敷地境界から規定の1mぎりぎりしか
セットバックしていないような狭い区画が大半の分譲地が乱開発でないまともな
開発のわけないですし、そういった環境をわざわざ好む人なんて存在しませんからね。

[529: 匿名さん]

>>523

>余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

それが、中山台はじめ宝塚の既存ニュータウンの地価が下落している主原因では？
買いたい人が増える要因が見当たらない一方で、売りたい人が増えれば、そりゃ不動産相場は下落して当然。