ジオタワー天六 PART 7

[入居予定さん]

今夏竣工のジオタワー天六。
既に阪急OASIS、りそな銀行は開業中。
天六のランドマークタワー。


所在地：大阪府大阪市北区天神橋7丁目5番（地番）
交通：大阪市営谷町線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
大阪市営堺筋線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
阪急千里線 「天神橋筋六丁目」駅 徒歩1分
間取：1LDK～3LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：59.03平米～98.67平米
売主・事業主：阪急不動産

物件URL：http://www.geo-ten6.jp/index.html
施工会社：株式会社大林組
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

[921: 匿名さん]

4.27事件がある限り残戸数に信ぴょう性なし。

[922: 匿名さん]

先着順まだ15戸もあるんですね

[923: 匿名さん]

25万円 ( - )
敷金 / 礼金1ヶ月 / 2ヶ月西
専有面積67.1m²
バルコニー面積-
間取り2LDK ( リビングダイニングキッチン 16.1帖 洋室 7.4帖 洋室 6.1帖 )
所在階 / 階数 30階 / 44階建
http://www.homes.co.jp/chintai/b-1088310021307/

家賃収入で左団扇で生活したいもんだ

[924: 匿名さん]

家賃収入を得たことの無い人なんでしょうね。
そんな簡単なもんじゃありませんよ。
管理費、修繕費、空室、固定資産税、減価償却費、25万の家賃がまるまる入ったりしません。

[925: 匿名さん]

え、ここまだ完成していないのに、賃貸に出てるってどういうこと？

[926: 匿名さん]

完成前にマンション売るのと同じ
分譲の入居日に賃貸の人も入居して
部屋のオーナーも同じ日から家賃が貰える

[927: 匿名さん]

家賃もぼったくりやな

[928: 匿名さん]

Bタイプの30階だったら4200万円くらいだっけ？
利回り考えたら、これだけの家賃を取れるのは新築のときだけだし、妥当なところじゃないですか。

[929: 匿名さん]

表面利回り７％か、実質利回りは５％くらいか？
どんな物件でも新築は投資には向いてないと思うんだけどねー
まー金持ちの資産分散ならありなんだろうけど。
個人的には１８万くらいなら借りてもいいけど２５万は高い。
関西圏で賃貸で２０万以上出す層って５万人もいないんじゃないの？


維持費、運営経費でこれだけ掛かるからな。


・固定資産税、都市計画是税
・管理費、修繕積立金
・賃貸管理費、広告料
・退去後の改装費
・火災保険料
・空室時の空家賃
・ローン投資の場合は金利

[930: 匿名さん]

マンションの1室で新築で表面7％ってなかなかないよね（＾＾；
普通は表面6％、ネット4.8％がギリギリ。
表面5％、ネット4％の物件もざらにある。
つまりそんなに賃料取れないけど、価格は高いということ。

ここの価格は4,200万と決まっているなら、
賃料は21万がギリギリ。下手したら18万ぐらいかも。
そしたら18万×12ヶ月÷4,200万＝表面5.1％
ネットだと4％ぐらいになっちゃうんじゃない？

でもそういう反面、（天六は知らないけど）大阪市内でも25万、30万以上出す層はあるよ。
東心斎橋のタワーや福島のタワーに住んでる知人は水商売ではない自営業で、
賃料30万以上払って住んでる。
買えるやん！と思うんだけど、永住するわけでもないし、いつも収入があるわけでもないから、賃貸がいいんだって。
そういう人に貸せるなら高い賃料取れて、利回りも高くなるよね。

[932: 匿名]

新築で投資していますが、すぐに借り手がついたため、表面６.２%、実質５.３%です。節税効果もあり、最終利回りは６.３%でまわっています。減価償却費の必要経費が年々下がるので最終利回りはあてになりませんが、節税目的での投資が多いのも事実です。あとは天六でこの賃料、借り手があるかですね。ちなみに私は難波の2Ｌ物件です。

[933: 購入検討中さん]

価格表を見たら、賃貸に出てる部屋は4150万円だよ。東向きだから梅田が見えると思う。でも家賃高すぎるね。坪単価１万円ぐらいではないかな。

[934: 購入検討中さん]

９３３です。
西向きの間違いでした。

[935: 匿名さん]

929です。

東京ってやっぱり凄いな。
3年前の記事だけど、家賃30万円以上が28,000戸もあるんだってさ。
全部が埋ってる訳じゃないけどこういう商売が成り立つんだな。

大阪で5万戸というのはかなり的外れみたいだ。
大阪20万円以上に下げた上で戸数は東京の3分の1くらいの1万戸くらいかな。



http://media.yucasee.jp/posts/index/5731
都内マンション最高賃料は531万円、ヒルズレジデンス初めて抜く

最終更新：2010年12月08日 17時45分

　不動産経済研究所は8日、「東京23区・30万円以上の高級・高額賃貸マンション調査」結果を発表した。高級賃貸マンションの戸数は全体で299件・2万7786戸となり、前回調査時（2008年11月）より39件・3282戸が新たに供給された。月額賃料高額物件ランキングでは、2005年の調査開始時点より1位をキープしていた「六本木ヒルズレジデンス」に替わり、「ラ・トゥール代官山」が最高531万円でトップとなった。

　月額賃料高額物件ベスト5は、第1位が「ラ・トゥール代官山」（渋谷区、賃貸138戸）で最高531万円、第2位が「六本木ヒルズレジデンス」（港区、賃貸473戸）で最高450万円だった。続いて、第3位は「元麻布ツインズ」（港区）で330万円、第4位は「城山トラストコート」（港区）で310.7万円、第5位は「麻布第一マンションズ」（港区）で280万円だった。

　また、新規供給物件（2008年11月以降竣工）の月額賃料ベスト5は、第1位が「ラ・トゥール代官山」（渋谷区）の531万円、第2位が「ラ・トゥール新宿」（新宿区）の230万円、第3位が「ガーデン高輪」（港区）の202万円だった。

　高級賃貸マンションのうち、月額賃料100万円以上の住戸を含む超高級賃貸マンションは63件・7994戸（前回調査時51件・6582戸）。エリア別では、千代田区が8件・651戸、中央区が1件45戸、港区が36件・5436戸、新宿区が4件・731戸、文京区が1件・132戸、品川区が1件108戸、目黒区が5件・541戸、渋谷区が7件・350戸だった。

[936: 匿名さん]

どうなってんだこりゃ

[937: 匿名さん]

やっぱスミフすげーな。ラトゥールだらけやな。

[938: 匿名さん]

ラ・トゥール代官山
http://www.latour-daikanyama.jp/index_j.html

ジオの6,000万弱の部屋を買ってちょっとした成功者だと思ってた俺は馬鹿だな･･･

こんなマンション一生住めないわｗ

[939: 匿名さん]

すっげー！
関西にはない

[942: 匿名さん]

住友不動産凄いな

関西だと土地勘がないからなのか
変なとこに建てて失敗してるけど。

特に、天満や三宮や真田山とか。

[945: 匿名さん]

どんだけ格差社会やねん！

[946: 匿名さん]

真田山はもう完売してるし、いい物件だったってのが一般的評価だと思うが

[947: 匿名さん]

>946
は？
シティタワー天王山真田山は、
完売までに、完成後1年以上経ってからの完売だし、
そもそも、今月完売したばっかりだろ。

それにタワーなのに免震じゃなく
単なる耐震だぞ。

まー、玉造駅前2分で、3500万円で買える格安タワーだから
完売できたけど。

[948: 匿名さん]

しかも賃貸出まくり！
業者に一括で買い上げて貰ったんじゃね？

[949: 匿名さん]

>>948
よくある話を今更(￣∇￣)
その後、収益物件（区分）として中小零細業者が回すんだよ。

[950: 匿名さん]

ラ・トゥール代官山の格安版みたいなマンションって関西にはないの？

ここ契約した後に言うのも何だけどタワーマンションじゃなくて
低層レジデンスの方が住み安そうな気がしてきた。

でもまー人生で一回はタワーに住みたいけど賃貸で２年くらい住めば良かったかも知れん。

特に外に出るのがオックーになりそう。

[952: 匿名さん]

代官山と比べるとだいぶん落ちるけど。

[953: 匿名さん]

ここと比べるなら鶯谷とか亀有じゃないですか。

[954: 匿名さん]

高層階の９０平米の２戸が　ホームページから削除されてる・・・売れたんだね・・・

[955: 匿名さん]

先日、代官山周辺を車で散策しましたが、確実に芦屋より自家用車のレベルが落ちますが…

[956: 匿名さん]

でも、残り15戸から減らないね。
売れてないんだね。

[958: 匿名さん]

ここだったら隣りのセントプレイスタワーのほうがいいよ。

[959: 購入検討中さん]

賃貸ってそんなにたくさん出てるの？

[960: 匿名さん]

4.27事件。
4/27最終期9戸抽選。他の住戸はすべて供給済みと銘打って煽っていましたが結局供給しただけで「契約済み」とも「分譲済み」とも言ってません供給しただけで売れたわけではありません、という詭弁を使う会社。
残住戸の信ぴょう性など推して知るべし。

[963: 匿名さん]

普通やん

[966: 匿名さん]

ここは買ってはいけないマンションということがハッキリしましたね。

[967: 匿名さん]

なんで買ってはいけないマンションなの？

[968: 匿名さん]

４００戸あるうち、本当に３８５戸が契約済ですよ。

５階のＪタイプと１１階のＧタイプが１戸ずつ。
あとは、Ｃ・Ｄ・Ｅの各タイプが数戸ずつの未契約でした。

[969: 購入検討中さん]

買ってはいけないとコメントするひとは買わなきゃいいだけで
どのマンションでも検討者との駆け引きはあります。駆け引きしても
物件そのものは変わらないので何も問題ありません。

[970: 匿名さん]

Eタイプは、南向きで無駄なスペースのない阪急一推しの間取りだったのに、他のタイプが完売して、これが残っているわけがよくわかんない。

[971: 匿名さん]

騒音、排ガスだから

[972: 不動産業者さん]

ジオは昔から典型的な「完売煽り商法」。業界では有名。

[973: 匿名さん]

完売煽り商法で売れても中古市場では評価されない。

[974: 匿名さん]

ここの南側は店舗棟の存在でかなりセットバックしているから、幹線道路に面しているという感じではないですね。南向きのタイプはかなり条件がいいと思います。
道路一本隔てて近隣建物と面している南側以外の低層は、ほぼ完売しています。
道路一本隔てているので、同じ区画内で他の建物と密着しているような物件ではないですね。

[975: 匿名さん]

売れた売れた詐欺ですか。
違法建築詐欺といい詐欺が好きな会社ですね。

[977: 匿名さん]

阪急って　嫌な思いをさせる会社なんだ・・・

[978: 匿名さん]

ネガさん頑張れ。荒んだ心はネガで発散しましょう。

[979: 匿名さん]

商業施設併設は将来、利害関係がからんで、管理が大変だよ。

[980: サラリーマンさん]

久しぶりに拝見したけど、相変わらず詐欺呼ばわりする奴がおるのぉ。
暇やのぉ。検討スレに関係無いやろ！買うな。

[981: 契約済みさん]

>979さん

契約前に営業担当者から、店舗の管理組合、住宅の管理組合、両方の管理組合、管理費用の分担、店舗に問題があったときの運営、店舗が退去したときの扱い等について聞きました。
店舗があることは入居者の利便性で有利にはなっても、後々大変になるとは感じませんでした。
小さな飲食店街なら、また話が違うかもしれないけど、阪急オアシスとりそな銀行は、前の建物のときから入居している安定したテナントなので、問題が起きるリスクはほぼないと思いました。

根拠のない感覚だけで言われていると思いますが、一応、レスしときます。

[982: 匿名さん]

東洋経済（今週号）にタワーマンションの管理問題が特集されてますよ。

上層階（富裕層）と　低層階を無理して買った層の違いで結構タワーマンションは管理が大変だとか・・・

タワーマンションの修繕とか、維持に費用がかかるので、大変だとか・・・

今まで経験した事がない、タワーマンションの老朽化・・・問題などが書かれてます。

ご参考まで。


これ読んだ時、もし、購入しても１０年以内に売り逃げないと。

って思いまいした。

[984: 匿名さん]

ここを買うか、買わないかで　「できる人」「できない人」みたいな趣旨の区別は意味がない。

そもそも、各人、いろいろ事情が異なるし、買う買わないは、個々の判断で、その理由が

ネガティブ、ポジティブとかいう単純思考で区別したところで、まったく無意味。


ネガティブ、ポジティブだけの区分を持ち出し、たまたま買う人間がポジティブで偉いみたいな

主張はくだらない。

[985: 匿名さん]

982さんの情報だと
堂山の格安タワーが大変そうですね笑
無理して買った人が多そうなので笑
管理費払えなくなる人イッパイ出てきそ笑

[986: 購入検討中さん]

雑誌に書いてある事で悩むのはいいですが、全部鵜呑みにせずに
自分で調べてどの程度のリスクがあって、どこまで許容の範囲か
ご自身で判断されたらいいと思いますが。

[988: 匿名さん]

管理費の徴収困難多数とか・・・

駐車場だって、予想以上に稼働率低いと、大問題です。

大量購入した企業でもあって、倒産したら、即、未払いの山です。

タワーには、まだ未知の問題が多数ありそうですね。

[995: 匿名さん]

4700万円の部屋で固定資産税は幾らくらい？

[996: 匿名さん]

残り15戸でピタッと止まっちゃってる。
8月以降は棟内モデルルーム作らなきゃ、捌き切れないぞ。

[997: 匿名さん]

値引きするから無問題
君は自分の人生だけ心配しときなさい

[998: 匿名さん]

ファインクォーターシティの完売を見ていると、大阪はやっぱり立地より値段なんだと感じる。

[999: 匿名さん]

安けりゃ売れるってもんでもない。
バランスでしょ。

[1000: 匿名さん]

ファインクオーターもグランフロントも完売しましたよ。
高いか安いかと言うのは価格の絶対値ではなく、要はその部屋に見合う値段かということ。

[1001: 管理担当]

管理担当です。

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