トア山手 ザ・神戸タワー

[匿名はん]

所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分

[401: 住まいに詳しい人]

まだ未完成、転売、賃貸も行われていない物件の利回りどのように算出するのですか？
７％以上・・！　計算方法参考に教えてください。

[402: トアロード住人]

色々詳しい書き込み、勉強になります。
仲介業者の方でも分からない情報が有り
トアーロード物件の現状が良く分かりました。
全てにパーフェクトな物件は無いと思います、
また具体的な書き込み期待しています。（写真等）

[403: 近所をよく知る人]

399さん
タワーとフラッツの距離関係はまず敷地ありきで決まってしますので、シミュレーション云々というより（当然事前にしてるでしょうが）売る側はプライバシー、眺望で不利な住戸は値段を下げることにより調整してるのでしょう。そしてタワーの１３階以下の住戸が売れているということは買う側はその値段で納得して買われたのでしょう。
たしかに中央区でもいい立地の一つですが、このプロジェクトはタワーであるのに丁目を区画する街区道路にあまり接していない袋小路的敷地であり、トアといいながらタワーはトアロードに殆ど面していない。また低層部は地権者区分所有の小さな店舗で、住戸と同じく地権者が直接店を経営するかもしれないし、売るかもしれなし、賃貸するかもしれない。店舗業種は建築基準法他の規制はかかるが、規制内であればどんな店舗でも可。同じ権利形態のサンプラザ、センタープラザ、サンパルを見ればどんな商業施設になるか想像できるでしょう。反対なのがサンチカ。ここは管理会社がイメージにあったテナントをセレクトしてるからいつも雰囲気のある上質な商業空間になってる。
要するに、タワーの玄関周りはサンパルやサンプラザ北側の下品、猥雑な雰囲気になってしまう可能性があるということ。フラッツの店舗にお好みや焼屋がオ−プンしてましたね。あとはホルモン焼き屋も可能性あり。

[404: 周辺住民さん]

このところ、とても活気があっていい感じですね！
サンプラザ、センタープラザ、サンパル？
中山手、トアロードがそうなったときは神戸すべてがおしまいでしょうね。
建設後には、それなりに、かっこよく様になってますよ！！
有名店もたくさん入りますんで、今からとても楽しみです。
psここのお好み焼き有名人にもとても人気のお店ですよ。

[405: いつか買いたいさん]

４０４さん
地権者でフラッツに入居の方ですか？文章の雰囲気でそんな印象をうけます。
ちょっと楽天的な気もしますが、地元をこよなく愛していらっしゃるという感じで、いい感じです。

[406: マンション投資家さん]

ここはホント’地権者’って言葉好きですね。少し閉鎖すぎじゃないかな？、以前海や山じゃないんやから、、、住んでる人がいて当たり前、この辺りは誰もが羨むよい場所ですから。
この事業開発のおかげで、私も神戸の希少な一等地に住めるって考え方もかなりあるんじゃないの？神戸の憧れで気になる物件だから、いちいち書き込んでくる人の気持ちもよくわかるが、、、

[407: ご近所さん]

近くにコープがあるけど、１Ｆにスーパーは入店するのでしょうか？

[408: 匿名さん]

>>401

利回りが今出る訳ない。信じたら駄目。
398は購入者だからそりゃ自分のマンションを良く言いたいのは分かる。

[409: 匿名さん]

４０３さん
その通りですね、特に土日、祝日、特に当初タワーオープン時には一般の人が多く来る事になるでしょう。
タワーマンションでこれだけの店舗（小枠）が入るとマンション自体評価はどうでしょう？
賃貸物件では下層階が店舗で上層階が住居と言う物件は良くあります。
フラッツの場合は当初から地権者の方のみへの分譲だったし、店舗区分がはっきりしているのと、地権者なので良く理解しての事なので混乱も無いようですね。
当初オープン時は賑わう可能性はありますが、１−２年後閑古鳥の可能性もあります。
屋上のガーデンは一般の方は入る事出来ないですよね、一般の買い物客が気軽に屋上の景色が楽しめたら商業施設にも良い効果が期待出来たのに・・。
１００％住居だったら今以上の評価物件だったのに残念ですね。

[410: 17倍率に当たった契約者]

かなり気になる物件のようでなによりです♪♪
さすがに、批判意見もかなりありますね〜♪笑
こちらの物件はとにかく高額ですから〜♪♪
批判意見も暖かく迎えますよ♪♪

[411: ご近所さん]

私も外野に攻撃されればされるほど、なんだか嬉しくなってきました。どうでもいいものに関しては人間無関心ですものね！

[412: 周辺住民さん]

４１０、４１１さん
ここでいろいろ言ってる人は、近所の住民で、ただ単純にタワーやフラッツが迷惑目障りと感じている人たちで、別に羨ましいとか、僻んでるとかではないのですよ。

[413: 近所をよく知る人]

販売当初と今ではかなり景気も減速、マンション価格にも
頭打ち感が出ている情況で、特に神戸で注目される場所に
あるこの物件を例に挙げて評価されるのは仕方ないでしょう。
レジデンス、ハーティネス、フラッツ等について
評価するより、１番目立つ物件に付いて評価する事が、トアロード
全体の評価に繋がるからと思います。細かく分析してくださるから
購入者も知りえない内容、現状が良く分かり良いのでは有りませんか。
契約された物件が完成に近づき　机上のパンフ等の説明等と現実の
ギャップも当然あると思います、契約者は偏った見方をするので、購入物件
を冷静に評価できない点もあると思います。仲介業者が書き込んだと
思われる書き込みもあります、仲介業者もこのサイトで今後中古物件
で販売された時の参考情報を集めていると思われる、書き込みを促す内容
もあります、今後これだけ色々細かく書き込みされると、物件によって
かなり評価が違ってくると思います。全体としては良い物件でも、例えば南側の
下層物件などはかなり厳しい値付けになると思います。
仲介業者、マンション投資家にとってはありがたい書き込みでしょう。
今後完成時期が近づけばもっと細かい点に対して色々書き込みが増えるでしょう、
契約者にとって決して悪い事で無いと思います、適正評価される材料が出揃い
持っている物件の条件によって　適正に評価される事はのぞましい事と思います。

[414: 匿名さん]

>412　目障りだからって、こんな場所に書き込んで満足している人たちもおられるんですね。私にはちょと理解できません。根が暗過ぎます。
>413　現在日本を代表する大きな建築物はすべて周辺住民の反対、多くの人の僻みなどを受けてきたのが現実です。
上記のような書き込みは今後プレミアのつくような物件にとっては宿命だとあきらめるしかないようです。
ご近所の方で今回こちらタワー権利をもらえなかった方も残念でしょうが、時代は変わっていくものです。
私を含め購入者らは感じていると思います。

[417: ご近所さん]

409さん私たち近隣住民としましては、１−２年後閑古鳥がなくようなことになってほしいものですが・・・震災前から千代、友屋といった有名人ご用達の人気店が入ることですし・・・黙ってても人は集まってくるはずです・・・どっちがいいのかわかりませんが・・・

[418: 近所をよく知る人]

417さん
元々ここにお住まいの方ですね、商売が旨く行けばよいと言う気持ちが良く表れた文です。
やはりブランクが長いと大変ですよね。場所が変ればどうか不安は誰しもあると思います、
頑張ってください。

[420: マンコミュファンさん]

しょうもない人間は放置しましょう！

[421: ハーティネス住民]

３９５写真アップ有難うございます。
私は南側でないので情況が分かっていませんでした。
この写真でフラッツからかなり離れて見える事が分かりました。
タワーはかなり接近していますね、フラッツ廊下から室内覗かれそうですね。

[422: 入居予定さん]

かなり接近してます。ハーティネスの最上階ものぞかれてしまいますよ。どこだって同じ。

[423: 近所をよく知る人]

ハーティネスの住民が一番嫌な気持ちでしょうね。タワーもフラッツも想定内の購入でしょうから。

[424: 近所をよく知る人]

タワーとハーティネス　プライバシーかなり違いますヨ・・・
タワーからフラッツ良く見えますよ（多分！）

[425: ビギナーさん]

ここのスレ、ゴールデンウィークが終わっても毎日賑わってるね　：）

[426: マンコミュファンさん]

ハーティネスの住民が頑張ってるんでしょうね＾＾

[427: 住まいに詳しい人]

この物件７％以上の利回り・・・やはり販売業者受け売り（笑）
根拠を販売業者の聞いた方がいいと思うよ・・販売業者の軽率な発言？

[428: 匿名さん]

自分の言ってることが受け入れられなければ、すぐに販売業者がどうのこうのって言う人どこにでもいますね！

[429: マンコミュファンさん]

いるいる＾＾

[430: 匿名さん]

販売開始時の業者説明を信じているお目でたい人、
経済情況大きく変化しているのだから・・７％とんでもない
説明できる訳ない・・購入者の書き込み信じたら駄目

[431: マンコミュファンさん]

わかりました＾＾

[432: 匿名さん]

購入者の中には利回り７％とか根も葉もない嘘をついて
自分のマンションは他より優れているでしょって他人に思わせたがる。

[433: 契約済みさん]

僻みもここまできたらたいしたもんだ
　そんなに一生懸命になって、
　　ちょっとお気の毒、、
　　　　
　　　ってか
　　　　　　なんかかわいそう、、、

[434: 物件比較中さん]

ここって各階にゴミステーションはついているんでしょうか？
各階にはなくても高層階だけにゴミステーションとかついているんでしょうか？

[435: マンコミュファンさん]

本当にかわいそうです＾＾

[436: 賃貸住まいさん]

利回り７％をあげるには、こんな計算になるのでは...
（物件）３０坪（１００平米）×２３０万円／坪＝分譲価格６９００万円
６９００万円で７％の利回り＝４８３万円／年の家賃収入が必要。
年間維持経費＝管理費＋修繕積み立て費（３万円×１２ヶ月）＋固定資産税（２０万円）＝５１万円
以上から
（家賃×１２ヶ月）×９０％（所得税）−５１万円＝４８３万円　として　家賃は５０万円。

つまりローンなしで７０００万円の住宅を購入し、毎月５０万円の家賃で賃貸に出すということかな？
これは坪当たり　１．７万円。

[437: 匿名さん]

７％にすごくこだわってますね〜
銀行の金利よりよければいいんじゃない
どーでもいいよ

[438: いつか買いたいさん]

要するに７％の利回りなんて不可能ということですね。
家賃はよくても坪あたり１万円だろうから。

[439: マンション投資家さん]

別に不可能ってことはないです。可能です。現にここは10倍以上の倍率のお部屋もたくさんあることですし普通に借りたい人がいてもおかしくない話です。他人の利回りをそんなにどうのこうの気にするのもちょっとどうかと思いますよ。

[441: マンション投資家さん]

>439
ほっといて下さい、
みっともないから、僻みはほどほどにね、笑

[442: マンション投資家さん]

>440はかわいそうな人間です。
みなさんお気づきかと思いますが、嫌がらせ投稿同一人物です、今後放置でお願いします。

[443: マンション投資家さん]

トアロード沿いの新築マンション賃貸料は１㎡当たり３０００円が一杯ってとこです、
ちなみにハーティネスで約２６００円／㎡です、この程度が現実です。

[444: マンコミュファンさん]

４４２さん　了解でーす！＾＾

ハーティネス住民がとってもくさいですね〜＾＾

[445: 匿名さん]

未だに７％で貸せるって言ってる○○がいるんですね。（大爆笑）
ここまでくると天然記念物に認定してあげるよ。

[446: いつか買いたいさん]

神戸タワーのゲストルームって宿泊できるって聞いたんですけど宿泊料金はいくらなんですか？

[447: 物件比較中さん]

たぶん3000円か4000円？ホテルより広く安いそうです。

[448: マンコミュファンさん]

４５５　は毎回必死ですね＾＾（な〜んかメリットでもあるの？＾＾）

まあ他人のものなんで利回りな〜んてあなたには全く関係ないこと＾＾

こんなところでしか鬱憤はらせない人なら同情しますが、。。＾＾

[449: 匿名さん]

ゲストルームってふつう宿泊用なのでは？
と言っても誰でも使える訳じゃ無いけど。

[450: ご近所さん]

そっか、知り合いがいればゲストルームに宿泊することもできるんですね。ゲストルームって何階なのでしょうか？トアフラッツの知人でもいいんですよね！

[451: 匿名さん]

トアフラッツは管理会社も別で、
全くタワーの施設を利用することができないようです。

[452: 物件比較中さん]

ここもライオンズの元町タワーや新神戸のタワー同様僻み投稿が多いですね。。。

[453: ご近所さん]

僻んでるんじゃないよ。近所に出来て疎ましい、目障り、なだけ。

[454: 物件比較中さん]

ここもライオンズの元町タワーや新神戸のタワー同様嫌がらせ投稿が多いですね。。。

[455: 申込予定さん]

453粘着乙。

[456: 物件比較中さん]

今日ハーバーランド、メリケンパークに遊びに行ってきたんですが、ここのタワーどこからでも目立ちますね・・・とにかくでかい。
やはり近所の住民にとって面白くない人も中にはいるでしょうね。それはしかたありませんね・・・

[457: 匿名さん]

神戸まつりのついでにトアロード行ってきたけどこのタワーの目の前のお店
「安室奈美恵」からお祝いの花届いてたね。。

[458: マンコミュファンさん]

つまらない自己満書き込みに逆戻り！
もっと皆さん内容のある書き込み期待しています。

[459: マンコミュファンさん]

安室奈美恵！！

[460: 匿名さん]

トア山手タワーの駐車場から直接トアロードに出る　取り合い道路は
出来るのでしょうか？ご存知の方教えてください。

[461: 購入検討中さん]

上層階の南向きの部屋キャンセルでないかな〜（8000万円位までの部屋）

[462: 物件比較中さん]

私もこちらの物件とても欲しいです、しかしもう高額な北向き西向きしか残ってませんね・・・出遅れてしまいました・・・（泣）

[463: 物件比較中さん]

ほしいのにもうMRすらない。(´・ω・｀)ショボーン
トアレジより道路渡らなくてすむ分こっちの方が駅に近くて非常によろしい。
気に入った。買いたい。けどもう買えない。ヽ（`Д´）ノザンネンダゾコノヤロウ!

[464: ご近所さん]

白々しい書き込みが連投されてますが

[478: マンション投資家さん]

いくつか関西に投資用の物件を所有しておりますが、販売初日にこのタワーも何件か購入しました。
少し前に利回りの件で批判の声がかなりでておりますが、小さい部屋なら6％以上の利回りは硬いです。

私の不動産投資経験上、否定される方は勝手にどうぞって感じです。
あと、これからの物件では神戸では御影のタワー、大阪では北ウイングあたりがとてもおすすめです。

以上嫉み、嫌がらせ、やっかみ投稿による反論は放置いたしますので前もってご了承下さい。

[479: 周辺住民さん]

ここは最高の場所です

お金があれば絶対ほしいです

[480: 匿名さん]

トアロードに面したトアロードホテルの南北両側ともトア山手の所有となるようですが、どこまでがオープンになるのでしょうか？

[481: 契約済みさん]

465〜477　13レスの削除も酷いもんだ（驚）
僻み投稿続いていたから仕方はないが・・・・・
アクセス禁止処分が解けたらまた酷くなりそうだな（困）・・・

[482: 土地勘無しさん]

アクセス禁止処分？

[483: マンコミュファンさん]

注意！！！

以下、アク禁の対象となるようです。


マンション掲示板の投稿ルールとマナー

■会話をしている相手を尊重する
当サイトは、話をしている相手の顔も素性も何も分かりませんし、匿名ですので
気軽に投稿できるという良さがありますが、顔が見えないからこそお互いを尊重
しあわなければならないと考えています。

情報やアドバイスは歓迎ですが、購入検討を批判するような意見はトラブルの
原因になります。投稿者さんは購入することを前提に質問していることを念頭に
投稿をお願いします。

■雰囲気を読む
はじめてスレッド（話題）に書き込む前には、その掲示板の雰囲気や場の空気を
読みましょう。

例えば、ある物件の検討について語る場で、関係のない雑談をしたり、すぐに
批判の書き込みをしたりするのはマナー違反です。

■仲良くなる前から、タメ口をきかない
親しくもない人にタメ口で話しかけられたら、あまりいい気持ちはしません。
特に命令口調は御法度です。

私は大丈夫だけど…という人もおられるかも知れませんが、全ての人があなたと
同じ考えの人ではありません。
丁寧すぎる必要はありませんが、せめて「です・ます調」で書き込みましょう。

■個人情報を書かない
本名・住所・電話番号など、他人に知られた場合に悪用される恐れのある情報を
投稿することは避けた方がいいでしょう。

メールアドレスの欄がありますが、記述しなくても投稿可能です。
どうしても連絡を取りたいといった場合や何か意見があれば直接連絡が欲しい。
といった場合、フリーのメールアドレスなどを使われることをお勧め致します。

■GETレスをしない
ぴったりの数字になる時に「100ゲット！」といった投稿をされる方がいらっ
しゃいますが、今までそのスレッドを楽しんで来た方の気分を害する場合があり
ます。これは決して良いマナーではありませんのでお止め下さい。

■相手の人格を否定しない
誹謗中傷・悪口など、人を傷つけるような書き込みは絶対にやめましょう。
特に「マンションを購入する人間なんてあり得ない」なんて投稿はアクセス禁止の
処分になります。

また、気に入らない人を「荒らし」や「業者」呼ばわりすることも禁止です。
言われた人ばかりか、それを読んだ人も不快になります。
自分が言われると嫌だと思うような、他人を卑下する、＊＊にするような発言は
やめましょう。

■他人を演じない
eマンションの掲示板システムは投稿された方のサーバーアドレスが残ります。
見る人が見れば自作自演もばれるものですが、管理人はすぐに分かります。

特に掲示板で、もめたときなどに自分の立場を有利にしようと、味方が多くいる
ように見せかけるために複数の人物を演じる人がいます。
自作自演もアクセス禁止処分となりますのでご注意下さい。
特に業界関係者の方はご注意下さい。

■アンチスレッドを立てない
スレ立ての際にアンチスレッド（○○は最悪！）を立てるのは、マナー違反です。
これは、その対象を好きな方の気を害するばかりか、・中傷のレスに発展しやすく
全く関係のない第三者も、当該スレッドを見ることで嫌な気持ちになることがあり
得るからです。

最近では裁判に発展するケースもでてきており、サイトへの情報開示請求も
増えてきております。責任を持って投稿することが必要なのです。
特に業界関係者の方はご注意下さい。

■良くない投稿はスルーして削除依頼板へ書き込み
スレッドに良くない投稿を見つけた場合に反論すると、場が荒れる原因になります。
これはご自分だけでなく、スレッドを見られている第三者も嫌な気持ちになってしまいます。
掲示板を楽しく利用して頂くためには、これを回避しなければいけません。
「良くない投稿はスルーして削除依頼板へ書き込み」をお願い致します。

以上、ご理解と実践のほど宜しくお願い致します

eマンション管理人 福井直樹

[484: ぷろとうしか]

ざーとらしい書き込みが多いので苦言を呈しますが

神戸で高額賃貸のニーズが乏しいのはもはや自明。想定賃料意味なし。グロスで天井あり。

大阪でさえ高額賃貸はリーシングしょぼい。阪神間でも一部大手リーマンに、すぐに野球選手。

ゼロヒャクの満室想定グロスキャップなど意味ないよ。空室率は？NOIは？

[485: ぷろとうしか]

タワーを法人でTaxメリットで買うのは否定するものではありませんが。逆に言えばそんだけかな。

わざわざ今買うのも。。。

[486: 匿名はん]

。
。
。またいつもの僻み投稿か・・・
ほんと懲りないね。

[487: マンコミュファンさん]

見なきゃいいのにね<笑>

[488: 周辺住民さん]

ハー○○○スの住民がちょっとお気の毒ですね。なんかかわいそうになってきました、、、

[489: 匿名さん]

>>488
同感です。
トア山手の否定的コメントが出るたびに、ここの狂信的＊＊から、お隣のマンション住民の嫌がらせのように言われてますものね。本当に気の毒です。

[490: マンコミュファンさん]

>>330,>>332,>>335,>>337,>>338

まあ・・・↑これは仕方ないやろ

339のとおりやな

[491: 匿名さん]

>>337,>>338 は削除されるほど酷いんだな・・・恐れべし執着・・・

[492: 近所をよく知る人]

ググってたらこんなものが見つかりました。

http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

平成１９年度→兵庫県→路線価図→神戸市中央区→中山手通３丁目の順にクリックするとこの辺りの地価がわかりますよ。

[493: 物件比較中さん]

>492さん　とても見やすいですね。参考にさせて頂きます。

[494: 誰が僻むか！笑]

路線価ベースで住宅地と商業地比較して何の意味があんのよ。大丈夫か？容積の比較は？あほらし

[495: 匿名さん]

>>494さん
もう少し詳しく、意見の趣旨を説明してくれませんか。

[496: ぷろとうしか]

しかしよくまあ僻むとか空々しく言えるな。寒い。

[497: 匿名さん]

誰が誰を僻んでるの？？よくわからない。

[498: 匿名はん]

なんか必死過ぎるなｗ　なんかかわいそう・・・ってかかわいい

金さえあれば　普通、素直にこの物件は良いと思うがな（微笑）

[499: 物件比較中さん]

>495さん　気にしない気にしない、放っておきましょ〜笑

[500: 近所をよく知る人]

私は492です。
私が路線価図をお知らせした趣旨が伝わってないようです。
中山手３丁目あたりのトアロードに面する土地の地価は５０万円／平米です。トアロードレジデンスやハーティネスの土地はだいたいこれぐらいの地価です。他に神戸市中央区でハイソというか高級なイメージのマンションである磯上のD’グラフォート、旧居留地のルネとかライオンズも地価は５０万円前後です。
ところがトア山手はほんの一部が５０万円のトアロードに面しているとはいえ、基本的には２０万円程度の土地に属しているわけです。
中央区ではそんなに安物の土地なのに、やれプレミアム物件だとか、批判的意見を僻みだと中傷してるのは本当におめでたい人だということをお知らせしたかったわけです。

[501: 近所をよく知る人]

一つ言い忘れました。安物の土地に建物があるということは相続税とか固定資産税が安くなるメリットがあります。

[502: マンコミュファンさん]

また飽きもせず嫌がらせでつか・・・
毎日毎日こちらのスレに対して一生懸命で何よりですが
路線価格は変動するってことを知っておくことです。

[503: 契約済みさん]

きっとこのタワーが欲しくて欲しくてたまらなかった人たちだろうな　

かわいそうに・・・

[506: 匿名はん]

レジャーホテル用地で分譲したってこと？？

[511: 物件比較中さん]

関東、関西ともに注目物件は多少の皮肉はしかたないと思う・・・
とにかくこの最高の立地でこの大々的な開発は、はっきり言ってスゴイことだと思う。
この先何年かけてもトアロード周辺ではもう不可能なことでしょう。
勿論、好き嫌いは別問題として。

もう遅いが、ここは買いだったかな・・・・・

[512: マンション投資家さん]

神戸で多数マンションを投資目的で購入しているが、やはり神戸では北野、中山手、下山手、北長狭、花隈辺りが利回りが良く、空室率も0％に等しい。理由は神戸らしいところだと思う。特にフラワーロード以西、JR以北で三宮、元町へ徒歩10分圏内は需要も多く投資目的に於いて安心して購入できます。
こちらも今から投資的にかなり期待している物件の一つです。

[513: 不動産購入勉強中さん]

＞こちらも今から投資的にかなり期待している物件の一つです。
神戸周辺で投資を考えていますが、ＪＲより北の地域ではこれだけ大型物件乱発されると地域的に供給過剰でこのあたりの空室率が上がらないか心配です。
そこらへんの心配をどう対処されて購入されてるかぜひ他の投資家の方のご意見を伺いたいです。
　あとフラワーロードより東の地域も昔とちがってかなり賑やかになって街っぽくなってきてます。
東に行き過ぎるのは論外としてこのあたり今は買い地域の判断でしょうか？（物件例）Ｄ’グラフォート
　ＪＲより南も駅から離れてない地域では需要がみこまれる気がします。
三宮〜元町間すぐ南は商業地で物件がない地域ですが、元町〜南京街すぐ南のあたりならいくらかよさげな物件が出てるようですがいかがでしょうか？（物件例）ライオンズタワー神戸元町
　あと旧居留地は駅から近ければ買いですが、今建設予定なのは駅から遠いので個人的にはパスです。
　ちなみに私も出遅れてここ検討できなかったへたれの一人です。

[514: ぷろとうしか]

空室率もゼロに等しいだ？いくらなんでも適当なこと書きすぎちゃうか。

当該エリアに一棟モノの一つや二つ持っての発言なんだろうな？

ましてや高額家賃なんて神戸では埋まらんよ。大阪でも阪神間でもしれてるのに。

誰かが言ってるとおり、指摘エリアはラブホ用地には適する場所ばっかりだが。

是々非々で、事実を書いてくれよ。

何のためにマンション投資家とやらが、ここをフォローするのかもわからんし。

[515: 銀行関係者さん]

>>513　三宮、元町駅徒歩５分以内ならどこでもすんなり貸せますよ（6％程度でよければ）

>>514　いつもご苦労様（笑）

[516: 不動産購入勉強中さん]

>514
なるほど。高額物件の比較的安全な家賃の価格帯（上限）を教えて頂ければ非常に参考になります。
なにしろ高額にも幅があるんで。（例）家賃２０万円くらいまでの物件ならなんとかうまりやすい。
>515
やはり不動産の王道、駅近５分が強いですか。でもさすがに空室率０は厳しいんですね。

利回りのいい不動産投資ならまず中古を思い浮かべる所ですが、これだけグレードの高い新しい物件が周りに揃ってると中古も見劣りしてなんだか厳しい感じもしますね。
かといって地方のアパマンはもう周りで新築物件が値くずれ起こしてるくらいですからなんとも怖いし…
やはり素人は利回り低くても都会の駅近５分の新築物件押さえたほうが今はいいんですかね。

ところでここの物件は駅近５分の物件の類に入るんだろうか？微妙に５分は超えてるというのがまた…

[517: 不動産購入勉強中さん]

訂正：物件ＨＰでは駅から４、５分て書いてありますね。５分超えているのはトアレジの方ですね。

[518: 物件比較中さん]

やっぱり、お洒落な場所やしここが一番良かったかな（泣）・・・

[519: マンコミュファンさん]

ここって1年近く残戸数が減ってないようですが・・・


なんで？

[520: 匿名さん]

なんで？って

期待している答えに添えず悪いが
毎回こんなことを切り出して皮肉るのもそろそろ厭きない？
わざわざ最近おとなしくなってるスレに火をつけて嫌味言わなくても
いいんじゃないかな？

高額物件の割りに良く売れたのは事実

神戸最高のタワーマンションになることも間違いなし

まぁ、最高の物件をいじりたくなる気持ちもわかるけど　笑

[521: 住まいに詳しい人]

「不満足なソクラテス達」と「満足した豚達」のバトルが続いていますね。

[522: ぷろとうしか]

まあ、こんなとこで、大丈夫埋まるって適当な発言を聞いて、それならリーシングも安心だろうと

信じ込んで高値の新築区分買うようなヌルイ人はいくらエンド投資家といえどいないとも思うが。

神戸最高のタワーねぇ。よかったね。

[523: ぷろとうしか]

あと、よく売れたって、営業っぽい表現使うと誤解招くよ。マンション投資家さん。

[524: マンコミュファンさん]

で、で、でた〜ッお決まり文句

　　　「営業」

この度も連投ご苦労様で〜す（笑）

[525: 契約済みさん]

相変わらず、


この物件は僻み投稿多いな・・・理由はどうであれ、気になっとー人間が絶えずおるってことか、ヨシヨシ＾＾さすが神戸ナンバーワン物件！上層階の東南角部屋、抽選12倍率当選ラッキーウッキッキー

[526: 物件比較中さん]

最近通りがかったが、神戸市内マッチ棒タワーが多い中、ここは思ってたより立派なのが建ってるな。

[527: 匿名さん]

タワー部テナント募集看板に１、２階のかなり大面積が食品販売区画と書いてあったけど、食品スーパーが入るの？（募集対象外だった）

[528: 周辺住民さん]

今は大丸かコープだが、ここに食品スーパーが入ると便利になるなぁ
どうなるんやろ？

[529: ご近所さん]

先日、私も出店案内書もらってきました。
タワー棟2Fの食品販売店舗はかなり大きいですが、たぶんスーパーですかね？
1Fはコンビにかな？

[530: 物件比較中さん]

ここの物件は住宅性能評価書を取得していませんが
なぜ取得していないかをご存知の方いらっしゃいますか？

[531: 匿名さん]

取得しなくても売れると思ったか、取得するとマズイ内容なのかどちらかだろ。
最近は大手というだけでは信用できん。

[532: 匿名さん]

今じゃほとんど住宅性能評価書を取得しているのにここはしないというのは、
多分ヤバイ内容があるからじゃない？後で耐震偽造発覚とかなったら悲惨だな。

[533: 匿名さん]

これだけ大規模なんだから性能評価書を取得せずに得られる隠れたうまみもおおきいはず。
実際御影タワーも取得してないようだが地方のどうでもいい物件はなぜか取得している。
ただ地方物件ではその分仕上がりにかなり手を抜くなどして安く仕上げてるみたいだけど。

[534: 匿名はん]

住宅性能評価書の未取得＋耐震設計で経費削減ウマー。
しかしこれだけのいい立地なんでほぼ完売ウマー。
住友ってさすが商売ウマイなあとオモタ。

[535: 他物件契約済みさん]

なるほど〜
あえて取得しなかった何かメリットもなきにしもあらずですか。

調べてみるとあちこち取得していないタワーが存在。
事故や訴訟もいまのところないのでよしとするか。

[536: 匿名はん]

ハイドーゾ(*´∀`)つ「アパタワー」

[537: 匿名さん]

風向きが最近御影のタワーに向いていたかと思っていたが・・・

それにしても、本日は凄まじい自演だな。
どこからともなく何かと難癖をつけたがる人間が絶えず沸いてくるようだが、
今度は性能評価書か、少し笑ってしまったのは私だけだろうか。

[538: マンコミュファンさん]

難癖と言い切るあなたの立ち位置は購入者か何かなのかしれんが、さぞ懐の狭い笑いだな。

[539: 物件比較中さん]

殆どの方は気にされない(知らない)のでしょうね。
でも何でだろう。評価書事態が無意味なものなのでしょうか？

[540: マンコミュファンさん]

評価書があるから素晴らしいという類のものではない。

ただ評価書がないことをさも平然としてるのも可笑しい。デベの姿勢の問題。

そして（購入者以外の）エンドユーザーが、評価書なんてとコばカにする理由も全くない。

[541: 購入検討中さん]

ここに話題が出るまで住宅性能評価って知らなかった人も多いのでは？
私を含めて・・

鬼の首を取ったかのように、御影タワーもここも不安をあおろうとする人が増えますねえ

[542: 物件比較中さん]

掲示板なのでその時々の話題に乗じてあおる方も増えるでしょうね。
でも、気にする気にしないかは別にしてこういう情報は必要かと思います。

[543: 匿名はん]

また、鬼の首とか言い出すのが出てくるし。。。

買っちゃったのか知らんが、自分だってついてないより、ついてたほうが良かっただろ。

是々非々で素直になりなよ。他人だってそうなんだよ。中古で売るときもそう。

[544: 匿名はん]

しかし、無駄な不安を煽ったのだとしたら、専らの責任はデベにあるわな。

[545: 将来購入検討中さん]

そもそもデベがしっかりしてたらこんな痴話で言い争うこともなかったろうに。
神戸一とかなんとか謳うんなら神戸一の評価書つけらたそれで話は丸く納まるだろうに。
買ったあとの購入者の不安までは考えてくれんということだな。
将来中古でもいいのが出たらと思ってたけどなんか不安になるしやりにくいな。
評価書なかったら売り手にも損、買い手にも損、悪いのは専らデベで我々は被害者以外の何者でもない。

[546: 購入検討中さん]

543
当たり前でしょ。じゃないと書かないし。
でも前向きに考えないとしょうがないからそうしてるの！
うだうだ言ったところでつくわけでもなし。ちなみにここは買ってませんがね。

いろんな情報とりいれてます。良しも悪しも。

[547: 物件比較中さん]

せっかくのいい機会なんだしあおりとかなんとか心の狭いこと抜きにして色々話し合ったらいいと思う。
こういう是々非々のやりとりこそがみんなにとって貴重な情報でありマンコミュの醍醐味でもある。
ただ、たまたま住友の手がけたトアと御影が人気物件がゆえに話題の中心となっただけ。

[548: レジデンス購入者]

以前このサイトで賃貸料の書き込みが有りましたが、ちなみにレジデンスを賃貸に出しました。
２年間の賃貸契約で管理費、駐車場別で㎡当たり３２００円超で賃貸契約できました、厳しい中かなりハイレベルで契約できたと思います。トアロードのそれなりの物件なら㎡当り３０００円は取れると思います、このところ話題になっている「評価証明」レジデンスは付いています。

[549: マンション投資家さん]

＞５４８
賃貸契約の際に評価証明が重要になったかどうかぜひお聞かせ願いたい。

[550: ぷろとうしか]

賃貸に限って言えば、まず関係ないでしょうな。

売買は別よ。客による。

坪1万ねぇ。。。普通に大阪市内のワンルームあたりでも取れるのに

わざわざ神戸の高い（価格が）分譲タワーでどうなんでしょうね。空室リスクは入ってないし。

ごめん、契約おめでと。

[551: マンション投資家さん]

契約おめ。情報提供ありい。

[552: レジデンス購入者]

評価証明は関係有りません！！

[553: 匿名はん]

ワコーレのレジデンスで３２００円超で賃貸契約なら神戸タワーなら３０００円は取れると・・・

・・・ハア？

もちろん３５００円は取れるの間違えやろ　笑！

[554: マンション投資家さん]

●
●
何度か中古物件売買してるが「評価証明」など役に立ったことがない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　●
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　●

>>550 ワンルームも2棟所有しているが管理が大変
　　　
一言、言わせてもらうが

安い物（ワンルーム）1500万円×4戸と絶好の一等地6000万円の物件1戸では後者のほうが管理が断然楽　（数が増えれば管理に振り回されますし、業者に依頼しても経費が増えるだけ）
空室リスクを考えてしまうのが一般的だが、リスクを4つに分散するということは逆に言えば4倍の労力を必要としてしまいます。リスク軽減を計算するならワンルーム4戸の場合、1/4の空室率＝って計算していけば答えは簡単です。（1/4の賃料値引きで決められない賃貸会社はないです。更新時の値上げについては程々に・・・）

勿論、お金に不安がある方はワンルーム1戸から始められるしか手法はないが・・・

[555: ビギナーさん]

じゃ、ついててもついてなくてもそんなに関係ないってことですね？

[556: 匿名はん]

借り手が気にするかしないかじゃないですか？賃貸にそこまで気にする人はいない気はしますが

[557: 匿名さん]

逆にいうと、住宅評価証明がついていないということは、そもそも賃貸（投資）用としてつくられたってことでしょうか？

[558: 周辺住民さん]

それは極端な・・

[559: 周辺住民さん]

でもどうしてつけなかったんでしょうね？
契約者には説明があったのでしょうか？？

[560: 住商物件購入者さん]

義務ではないからあえて説明する必要がないだけです。彼らは法的に決められた事しかいわない。

[561: ぷろとうしか]

ものすごロジカルじゃない投資家さんがいるな。素直に1棟モノ買いなよ。カネあるってんなら。

[562: マンション投資家さん]

>>561
不動産投資する前に
読解力を身に着けたほうがよさそうじゃのう

[563: マンション投資家さん]

>>555
私の経験上、関係ないってことです

[564: 匿名さん]

今度の粗は「住宅評価証明」ここまでくればたいしたもんだ。

[565: 物件比較中さん]

住宅評価証明はやはり中古売買の時に役に立つという事ですかね。
もし売りたいときに世間でまた耐震偽装問題なんかが賑わっていた場合のことを考えると、やはりほしいところでしょう。
一生売らないなんて言っても将来のことは誰にもわからないんだから、年月が経っていくことを考えると絶対ほしい。

[566: ビギナーさん]

でもついていないところもあるのでしょう？
なぜつけないのかはっきりした理由がしりたいです。

[567: 匿名はん]

こんなところでグタグタ言ってなくて、
本当にそんなに気になるんだったら販売業者に電話して
聞いてみたらどう？
御影タワー同様、ただの嫌がらせにしか見えませんよ

[568: 物件比較中さん]

気になるから聞いてるんでしょ。そのための掲示板なのでは？
担当者にも聞きましたよ。はっきり返事は無かったですがね。

[569: ご近所さん]

今更ああだこうだ言っても仕方ないのでは。
残ってる部屋は憶ションしかないのに。検討できる皆様が羨ましいです。

[570: 住まいに詳しい人]

>568
住宅評価証明なんぞ全く無意味（ただの気休め）です
これで満足ですか？

[571: 物件比較中さん]

そうですか。ありがとうございます。

[572: デベルの本音さん]

そそ。住宅評価証明つけるなんぞ全く無意味。
第三者機関に認定してもらうなんぞしたら、金はかかるは抜けなくなるはで儲からないからね。
有事の際に証明なんぞ突き付けられてごねられたりしたらやっかいだからね。
偽装なぞしようとするからいけないのだよ。元から証明も何も付けてなければ偽装にはならない。
まあ世間に騒がれない程度の作りにはしてあるから大丈夫だよ。・・・・我々がねｗ

[573: 入居予定さん]

安心しました。

[574: 匿名さん]

不安に思いますよね。
一昨年の清水建設の一件が頭をよぎります。

今更グダグダ・・・確かにそうですけど。

[575: 匿名さん]

そこでトアの立地を生かして完成即売り抜けですよ！
不安解消プラス儲かったお金を頭金にして、今より価格の下がった他の有力新築物件を買う。
イニシアティブはまだまだ契約者にあります。
そのためにわざわざ高くても立地のいいこの物件を選んだんですから。
ここを欲しがってる人はまだまだいます。自信を持っていきましょう！

[576: タワー検討中さん]

ここは免震構造ではないようですが、どんな構造なんですか？最近のタワーの地震に対する構造ってどんな種類があるのでしょうか？また良い点、悪い点分かりますでしょうか？

[577: 匿名さん]

やっぱりみんな地震が不安なんだよね。


○資産価値より重視、マンションの構造

http://allabout.co.jp/house/mansiontrend/closeup/CU20070529B/

[578: 匿名はん]

ここは耐震構造。
建物のゆれに対して躯体全体で踏ん張る方式。
タワーは制震・免震が主流とは言われているけど実際は気休め程度とも言われている。
ただ最近は鹿島などが制震・免震の技術を積極的に開発してるから将来性能は良くなっていくかも。
ここは建物が大きいから耐震でもたぶん大丈夫だと思うけど、補修工事で地権者ともめそうなのが心配とされている。
ちなみに高層階は制震だろうが免震だろうが死ぬほどゆれるのでその点だけは覚悟は必要。

[579: 匿名さん]

＞578

「補修工事で地権者ともめそうなのが心配」

私は地権者ですが・・・・・、もめる意味がわかりません。

この先何かあり、補修工事が必要になればたとえ地権者であれなかれ

考えは同じではないでしょうか？

[580: 匿名さん]

追加

「大切な資産には変わりありませんから」

[581: 匿名はん]

＞５７９
ここの地権者の方には外国の方も数多くおり、考え方や文化が違うからという意味です。
この意見に関しては過去レスよりの引用ですので、違う場合は上記意見により訂正とさせて頂きます。

[582: ご近所さん]

まあ神戸は異国の方多いですからね。もちろん文化の違いはあります。
それが神戸の良いところでもあります。
しかし日本人だからといって全てまともな考えとは限りません、酷いモンスターもいますよ。

[583: タワー検討中さん]

免震構造も気休めなんですねぇ。採用しているタワーのMRでは模型でこんなにも違うってアピールしてるのにね。実際は違うけど体感的には変わらないって感じなのかな。

[584: 匿名はん]

今だ直下型の地震に見舞われたタワーがないからね。
制震・免震の実力も未知数。
ただ付いてないよりかは付いてるにこしたことはない。

[585: 近所をよく知る人]

１階、２階食品販売、クリニックって過去レスにありますが、１階コンビニ、２階クリニックが２つになってるよ？（最新の出店案内書より）

[586: ビギナーさん]

地震くるかな・・・・不安

[587: 匿名さん]

わかった、わかった

[588: 周辺住民さん]

１階に食品販売は楽しみだな、今は新道のローソンまで行っているので
できたらコンビニがいいな

[589: 購入検討中さん]

住み心地はいかがですか？　真面目に聞いてます。

[590: 物件比較中さん]

現在私は御影にす住んでいますが、近所付き合いがかなり大変で・・・
姉がここのお隣のハーティネスに住んでおり、
いろいろ話を聞きトアロード辺りにとても興味を感じています。
しかしながら、こちらの物件はとても人気が高く、もう北向き、西向きの億ションか西向きの狭い部屋しか残っておりません。キャンセル等がもし出たらすぐ連絡をもらうようにはしているんですが・・・
神戸の中心とはいえ東京、大阪とは違い山と海に囲まれてますんで街中といっても程よいです
この辺りはいろんなものの発信地でもあります。

教育ママも少なく学区も意外とよくのびのびした親子さんが多いらしいです

とても住みやすいそうですよ

[591: 周辺住民さん]

地権者さんへの優先分譲物件がかなりあります。
引渡し後中古で売りに出る物件があると不動産仲介業者から聞いています。
価格はどうなるか分かりませんが、その時がチャンスと思いますよ。
多分２００９年１月頃に出てくると予想されています。
その頃に仲介業者に声をかけておけば購入チャンスあると思いますよ。

[592: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
一度見に行ってみます。
環境は申し分なさそうですね。

[593: 周辺住民さん]

>>589さん

588です

街中にしてはとっても住みやすいですよ！
山、海共にの〜んびり歩いて10〜15分程度で行けますし、最高です
ご近所さんになれるとよいですね

[594: ご近所さんになりたいさん]

ご近所さんになりたいけどなれない自分がここに・・・

[595: ご近所さん]

>>594

そんなあなたとご近所さんになりたい、どこででもいいから・・・

[596: 周辺住民さん]

2億2千マンのお部屋未だ売れず・・・御愁傷様です

やっぱり資産価値ないんだな〜

[597: ご近所さん]

でも・・・・・中国人村の住人がいい部屋を取ってるので
人気が有るから部いい部屋が埋まってる訳ではないですよ。
ご近所に住んる華僑ですが地元ではあんまりタワー人気ないっす。

[598: 匿名さん]

>>596　597
粘着乙

[599: 物件比較中さん]

>>596

かわいそうに・・・

[600: 匿名さん]

最近書き込みないですね。