トア山手 ザ・神戸タワー

[匿名はん]

所在地：兵庫県神戸市中央区中山手通3-100
交通：阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩5分
　　　　東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩7分 （西口より）
　　　　東海道本線（JR西日本） 「元町」駅 徒歩4分

[401: 住まいに詳しい人]

まだ未完成、転売、賃貸も行われていない物件の利回りどのように算出するのですか？
７％以上・・！　計算方法参考に教えてください。

[402: トアロード住人]

色々詳しい書き込み、勉強になります。
仲介業者の方でも分からない情報が有り
トアーロード物件の現状が良く分かりました。
全てにパーフェクトな物件は無いと思います、
また具体的な書き込み期待しています。（写真等）

[403: 近所をよく知る人]

399さん
タワーとフラッツの距離関係はまず敷地ありきで決まってしますので、シミュレーション云々というより（当然事前にしてるでしょうが）売る側はプライバシー、眺望で不利な住戸は値段を下げることにより調整してるのでしょう。そしてタワーの１３階以下の住戸が売れているということは買う側はその値段で納得して買われたのでしょう。
たしかに中央区でもいい立地の一つですが、このプロジェクトはタワーであるのに丁目を区画する街区道路にあまり接していない袋小路的敷地であり、トアといいながらタワーはトアロードに殆ど面していない。また低層部は地権者区分所有の小さな店舗で、住戸と同じく地権者が直接店を経営するかもしれないし、売るかもしれなし、賃貸するかもしれない。店舗業種は建築基準法他の規制はかかるが、規制内であればどんな店舗でも可。同じ権利形態のサンプラザ、センタープラザ、サンパルを見ればどんな商業施設になるか想像できるでしょう。反対なのがサンチカ。ここは管理会社がイメージにあったテナントをセレクトしてるからいつも雰囲気のある上質な商業空間になってる。
要するに、タワーの玄関周りはサンパルやサンプラザ北側の下品、猥雑な雰囲気になってしまう可能性があるということ。フラッツの店舗にお好みや焼屋がオ−プンしてましたね。あとはホルモン焼き屋も可能性あり。

[404: 周辺住民さん]

このところ、とても活気があっていい感じですね！
サンプラザ、センタープラザ、サンパル？
中山手、トアロードがそうなったときは神戸すべてがおしまいでしょうね。
建設後には、それなりに、かっこよく様になってますよ！！
有名店もたくさん入りますんで、今からとても楽しみです。
psここのお好み焼き有名人にもとても人気のお店ですよ。

[405: いつか買いたいさん]

４０４さん
地権者でフラッツに入居の方ですか？文章の雰囲気でそんな印象をうけます。
ちょっと楽天的な気もしますが、地元をこよなく愛していらっしゃるという感じで、いい感じです。

[406: マンション投資家さん]

ここはホント’地権者’って言葉好きですね。少し閉鎖すぎじゃないかな？、以前海や山じゃないんやから、、、住んでる人がいて当たり前、この辺りは誰もが羨むよい場所ですから。
この事業開発のおかげで、私も神戸の希少な一等地に住めるって考え方もかなりあるんじゃないの？神戸の憧れで気になる物件だから、いちいち書き込んでくる人の気持ちもよくわかるが、、、

[407: ご近所さん]

近くにコープがあるけど、１Ｆにスーパーは入店するのでしょうか？

[408: 匿名さん]

>>401

利回りが今出る訳ない。信じたら駄目。
398は購入者だからそりゃ自分のマンションを良く言いたいのは分かる。

[409: 匿名さん]

４０３さん
その通りですね、特に土日、祝日、特に当初タワーオープン時には一般の人が多く来る事になるでしょう。
タワーマンションでこれだけの店舗（小枠）が入るとマンション自体評価はどうでしょう？
賃貸物件では下層階が店舗で上層階が住居と言う物件は良くあります。
フラッツの場合は当初から地権者の方のみへの分譲だったし、店舗区分がはっきりしているのと、地権者なので良く理解しての事なので混乱も無いようですね。
当初オープン時は賑わう可能性はありますが、１−２年後閑古鳥の可能性もあります。
屋上のガーデンは一般の方は入る事出来ないですよね、一般の買い物客が気軽に屋上の景色が楽しめたら商業施設にも良い効果が期待出来たのに・・。
１００％住居だったら今以上の評価物件だったのに残念ですね。

[410: 17倍率に当たった契約者]

かなり気になる物件のようでなによりです♪♪
さすがに、批判意見もかなりありますね〜♪笑
こちらの物件はとにかく高額ですから〜♪♪
批判意見も暖かく迎えますよ♪♪

[411: ご近所さん]

私も外野に攻撃されればされるほど、なんだか嬉しくなってきました。どうでもいいものに関しては人間無関心ですものね！

[412: 周辺住民さん]

４１０、４１１さん
ここでいろいろ言ってる人は、近所の住民で、ただ単純にタワーやフラッツが迷惑目障りと感じている人たちで、別に羨ましいとか、僻んでるとかではないのですよ。

[413: 近所をよく知る人]

販売当初と今ではかなり景気も減速、マンション価格にも
頭打ち感が出ている情況で、特に神戸で注目される場所に
あるこの物件を例に挙げて評価されるのは仕方ないでしょう。
レジデンス、ハーティネス、フラッツ等について
評価するより、１番目立つ物件に付いて評価する事が、トアロード
全体の評価に繋がるからと思います。細かく分析してくださるから
購入者も知りえない内容、現状が良く分かり良いのでは有りませんか。
契約された物件が完成に近づき　机上のパンフ等の説明等と現実の
ギャップも当然あると思います、契約者は偏った見方をするので、購入物件
を冷静に評価できない点もあると思います。仲介業者が書き込んだと
思われる書き込みもあります、仲介業者もこのサイトで今後中古物件
で販売された時の参考情報を集めていると思われる、書き込みを促す内容
もあります、今後これだけ色々細かく書き込みされると、物件によって
かなり評価が違ってくると思います。全体としては良い物件でも、例えば南側の
下層物件などはかなり厳しい値付けになると思います。
仲介業者、マンション投資家にとってはありがたい書き込みでしょう。
今後完成時期が近づけばもっと細かい点に対して色々書き込みが増えるでしょう、
契約者にとって決して悪い事で無いと思います、適正評価される材料が出揃い
持っている物件の条件によって　適正に評価される事はのぞましい事と思います。

[414: 匿名さん]

>412　目障りだからって、こんな場所に書き込んで満足している人たちもおられるんですね。私にはちょと理解できません。根が暗過ぎます。
>413　現在日本を代表する大きな建築物はすべて周辺住民の反対、多くの人の僻みなどを受けてきたのが現実です。
上記のような書き込みは今後プレミアのつくような物件にとっては宿命だとあきらめるしかないようです。
ご近所の方で今回こちらタワー権利をもらえなかった方も残念でしょうが、時代は変わっていくものです。
私を含め購入者らは感じていると思います。

[417: ご近所さん]

409さん私たち近隣住民としましては、１−２年後閑古鳥がなくようなことになってほしいものですが・・・震災前から千代、友屋といった有名人ご用達の人気店が入ることですし・・・黙ってても人は集まってくるはずです・・・どっちがいいのかわかりませんが・・・

[418: 近所をよく知る人]

417さん
元々ここにお住まいの方ですね、商売が旨く行けばよいと言う気持ちが良く表れた文です。
やはりブランクが長いと大変ですよね。場所が変ればどうか不安は誰しもあると思います、
頑張ってください。

[420: マンコミュファンさん]

しょうもない人間は放置しましょう！

[421: ハーティネス住民]

３９５写真アップ有難うございます。
私は南側でないので情況が分かっていませんでした。
この写真でフラッツからかなり離れて見える事が分かりました。
タワーはかなり接近していますね、フラッツ廊下から室内覗かれそうですね。

[422: 入居予定さん]

かなり接近してます。ハーティネスの最上階ものぞかれてしまいますよ。どこだって同じ。

[423: 近所をよく知る人]

ハーティネスの住民が一番嫌な気持ちでしょうね。タワーもフラッツも想定内の購入でしょうから。

[424: 近所をよく知る人]

タワーとハーティネス　プライバシーかなり違いますヨ・・・
タワーからフラッツ良く見えますよ（多分！）

[425: ビギナーさん]

ここのスレ、ゴールデンウィークが終わっても毎日賑わってるね　：）

[426: マンコミュファンさん]

ハーティネスの住民が頑張ってるんでしょうね＾＾

[427: 住まいに詳しい人]

この物件７％以上の利回り・・・やはり販売業者受け売り（笑）
根拠を販売業者の聞いた方がいいと思うよ・・販売業者の軽率な発言？

[428: 匿名さん]

自分の言ってることが受け入れられなければ、すぐに販売業者がどうのこうのって言う人どこにでもいますね！

[429: マンコミュファンさん]

いるいる＾＾

[430: 匿名さん]

販売開始時の業者説明を信じているお目でたい人、
経済情況大きく変化しているのだから・・７％とんでもない
説明できる訳ない・・購入者の書き込み信じたら駄目

[431: マンコミュファンさん]

わかりました＾＾

[432: 匿名さん]

購入者の中には利回り７％とか根も葉もない嘘をついて
自分のマンションは他より優れているでしょって他人に思わせたがる。

[433: 契約済みさん]

僻みもここまできたらたいしたもんだ
　そんなに一生懸命になって、
　　ちょっとお気の毒、、
　　　　
　　　ってか
　　　　　　なんかかわいそう、、、

[434: 物件比較中さん]

ここって各階にゴミステーションはついているんでしょうか？
各階にはなくても高層階だけにゴミステーションとかついているんでしょうか？

[435: マンコミュファンさん]

本当にかわいそうです＾＾

[436: 賃貸住まいさん]

利回り７％をあげるには、こんな計算になるのでは...
（物件）３０坪（１００平米）×２３０万円／坪＝分譲価格６９００万円
６９００万円で７％の利回り＝４８３万円／年の家賃収入が必要。
年間維持経費＝管理費＋修繕積み立て費（３万円×１２ヶ月）＋固定資産税（２０万円）＝５１万円
以上から
（家賃×１２ヶ月）×９０％（所得税）−５１万円＝４８３万円　として　家賃は５０万円。

つまりローンなしで７０００万円の住宅を購入し、毎月５０万円の家賃で賃貸に出すということかな？
これは坪当たり　１．７万円。

[437: 匿名さん]

７％にすごくこだわってますね〜
銀行の金利よりよければいいんじゃない
どーでもいいよ

[438: いつか買いたいさん]

要するに７％の利回りなんて不可能ということですね。
家賃はよくても坪あたり１万円だろうから。

[439: マンション投資家さん]

別に不可能ってことはないです。可能です。現にここは10倍以上の倍率のお部屋もたくさんあることですし普通に借りたい人がいてもおかしくない話です。他人の利回りをそんなにどうのこうの気にするのもちょっとどうかと思いますよ。

[441: マンション投資家さん]

>439
ほっといて下さい、
みっともないから、僻みはほどほどにね、笑

[442: マンション投資家さん]

>440はかわいそうな人間です。
みなさんお気づきかと思いますが、嫌がらせ投稿同一人物です、今後放置でお願いします。

[443: マンション投資家さん]

トアロード沿いの新築マンション賃貸料は１㎡当たり３０００円が一杯ってとこです、
ちなみにハーティネスで約２６００円／㎡です、この程度が現実です。

[444: マンコミュファンさん]

４４２さん　了解でーす！＾＾

ハーティネス住民がとってもくさいですね〜＾＾

[445: 匿名さん]

未だに７％で貸せるって言ってる○○がいるんですね。（大爆笑）
ここまでくると天然記念物に認定してあげるよ。

[446: いつか買いたいさん]

神戸タワーのゲストルームって宿泊できるって聞いたんですけど宿泊料金はいくらなんですか？

[447: 物件比較中さん]

たぶん3000円か4000円？ホテルより広く安いそうです。

[448: マンコミュファンさん]

４５５　は毎回必死ですね＾＾（な〜んかメリットでもあるの？＾＾）

まあ他人のものなんで利回りな〜んてあなたには全く関係ないこと＾＾

こんなところでしか鬱憤はらせない人なら同情しますが、。。＾＾

[449: 匿名さん]

ゲストルームってふつう宿泊用なのでは？
と言っても誰でも使える訳じゃ無いけど。

[450: ご近所さん]

そっか、知り合いがいればゲストルームに宿泊することもできるんですね。ゲストルームって何階なのでしょうか？トアフラッツの知人でもいいんですよね！

[451: 匿名さん]

トアフラッツは管理会社も別で、
全くタワーの施設を利用することができないようです。

[452: 物件比較中さん]

ここもライオンズの元町タワーや新神戸のタワー同様僻み投稿が多いですね。。。

[453: ご近所さん]

僻んでるんじゃないよ。近所に出来て疎ましい、目障り、なだけ。

[454: 物件比較中さん]

ここもライオンズの元町タワーや新神戸のタワー同様嫌がらせ投稿が多いですね。。。

[455: 申込予定さん]

453粘着乙。

[456: 物件比較中さん]

今日ハーバーランド、メリケンパークに遊びに行ってきたんですが、ここのタワーどこからでも目立ちますね・・・とにかくでかい。
やはり近所の住民にとって面白くない人も中にはいるでしょうね。それはしかたありませんね・・・

[457: 匿名さん]

神戸まつりのついでにトアロード行ってきたけどこのタワーの目の前のお店
「安室奈美恵」からお祝いの花届いてたね。。

[458: マンコミュファンさん]

つまらない自己満書き込みに逆戻り！
もっと皆さん内容のある書き込み期待しています。

[459: マンコミュファンさん]

安室奈美恵！！

[460: 匿名さん]

トア山手タワーの駐車場から直接トアロードに出る　取り合い道路は
出来るのでしょうか？ご存知の方教えてください。

[461: 購入検討中さん]

上層階の南向きの部屋キャンセルでないかな〜（8000万円位までの部屋）

[462: 物件比較中さん]

私もこちらの物件とても欲しいです、しかしもう高額な北向き西向きしか残ってませんね・・・出遅れてしまいました・・・（泣）

[463: 物件比較中さん]

ほしいのにもうMRすらない。(´・ω・｀)ショボーン
トアレジより道路渡らなくてすむ分こっちの方が駅に近くて非常によろしい。
気に入った。買いたい。けどもう買えない。ヽ（`Д´）ノザンネンダゾコノヤロウ!

[464: ご近所さん]

白々しい書き込みが連投されてますが

[478: マンション投資家さん]

いくつか関西に投資用の物件を所有しておりますが、販売初日にこのタワーも何件か購入しました。
少し前に利回りの件で批判の声がかなりでておりますが、小さい部屋なら6％以上の利回りは硬いです。

私の不動産投資経験上、否定される方は勝手にどうぞって感じです。
あと、これからの物件では神戸では御影のタワー、大阪では北ウイングあたりがとてもおすすめです。

以上嫉み、嫌がらせ、やっかみ投稿による反論は放置いたしますので前もってご了承下さい。

[479: 周辺住民さん]

ここは最高の場所です

お金があれば絶対ほしいです

[480: 匿名さん]

トアロードに面したトアロードホテルの南北両側ともトア山手の所有となるようですが、どこまでがオープンになるのでしょうか？

[481: 契約済みさん]

465〜477　13レスの削除も酷いもんだ（驚）
僻み投稿続いていたから仕方はないが・・・・・
アクセス禁止処分が解けたらまた酷くなりそうだな（困）・・・

[482: 土地勘無しさん]

アクセス禁止処分？

[483: マンコミュファンさん]

注意！！！

以下、アク禁の対象となるようです。


マンション掲示板の投稿ルールとマナー

■会話をしている相手を尊重する
当サイトは、話をしている相手の顔も素性も何も分かりませんし、匿名ですので
気軽に投稿できるという良さがありますが、顔が見えないからこそお互いを尊重
しあわなければならないと考えています。

情報やアドバイスは歓迎ですが、購入検討を批判するような意見はトラブルの
原因になります。投稿者さんは購入することを前提に質問していることを念頭に
投稿をお願いします。

■雰囲気を読む
はじめてスレッド（話題）に書き込む前には、その掲示板の雰囲気や場の空気を
読みましょう。

例えば、ある物件の検討について語る場で、関係のない雑談をしたり、すぐに
批判の書き込みをしたりするのはマナー違反です。

■仲良くなる前から、タメ口をきかない
親しくもない人にタメ口で話しかけられたら、あまりいい気持ちはしません。
特に命令口調は御法度です。

私は大丈夫だけど…という人もおられるかも知れませんが、全ての人があなたと
同じ考えの人ではありません。
丁寧すぎる必要はありませんが、せめて「です・ます調」で書き込みましょう。

■個人情報を書かない
本名・住所・電話番号など、他人に知られた場合に悪用される恐れのある情報を
投稿することは避けた方がいいでしょう。

メールアドレスの欄がありますが、記述しなくても投稿可能です。
どうしても連絡を取りたいといった場合や何か意見があれば直接連絡が欲しい。
といった場合、フリーのメールアドレスなどを使われることをお勧め致します。

■GETレスをしない
ぴったりの数字になる時に「100ゲット！」といった投稿をされる方がいらっ
しゃいますが、今までそのスレッドを楽しんで来た方の気分を害する場合があり
ます。これは決して良いマナーではありませんのでお止め下さい。

■相手の人格を否定しない
誹謗中傷・悪口など、人を傷つけるような書き込みは絶対にやめましょう。
特に「マンションを購入する人間なんてあり得ない」なんて投稿はアクセス禁止の
処分になります。

また、気に入らない人を「荒らし」や「業者」呼ばわりすることも禁止です。
言われた人ばかりか、それを読んだ人も不快になります。
自分が言われると嫌だと思うような、他人を卑下する、＊＊にするような発言は
やめましょう。

■他人を演じない
eマンションの掲示板システムは投稿された方のサーバーアドレスが残ります。
見る人が見れば自作自演もばれるものですが、管理人はすぐに分かります。

特に掲示板で、もめたときなどに自分の立場を有利にしようと、味方が多くいる
ように見せかけるために複数の人物を演じる人がいます。
自作自演もアクセス禁止処分となりますのでご注意下さい。
特に業界関係者の方はご注意下さい。

■アンチスレッドを立てない
スレ立ての際にアンチスレッド（○○は最悪！）を立てるのは、マナー違反です。
これは、その対象を好きな方の気を害するばかりか、・中傷のレスに発展しやすく
全く関係のない第三者も、当該スレッドを見ることで嫌な気持ちになることがあり
得るからです。

最近では裁判に発展するケースもでてきており、サイトへの情報開示請求も
増えてきております。責任を持って投稿することが必要なのです。
特に業界関係者の方はご注意下さい。

■良くない投稿はスルーして削除依頼板へ書き込み
スレッドに良くない投稿を見つけた場合に反論すると、場が荒れる原因になります。
これはご自分だけでなく、スレッドを見られている第三者も嫌な気持ちになってしまいます。
掲示板を楽しく利用して頂くためには、これを回避しなければいけません。
「良くない投稿はスルーして削除依頼板へ書き込み」をお願い致します。

以上、ご理解と実践のほど宜しくお願い致します

eマンション管理人 福井直樹

[484: ぷろとうしか]

ざーとらしい書き込みが多いので苦言を呈しますが

神戸で高額賃貸のニーズが乏しいのはもはや自明。想定賃料意味なし。グロスで天井あり。

大阪でさえ高額賃貸はリーシングしょぼい。阪神間でも一部大手リーマンに、すぐに野球選手。

ゼロヒャクの満室想定グロスキャップなど意味ないよ。空室率は？NOIは？

[485: ぷろとうしか]

タワーを法人でTaxメリットで買うのは否定するものではありませんが。逆に言えばそんだけかな。

わざわざ今買うのも。。。

[486: 匿名はん]

。
。
。またいつもの僻み投稿か・・・
ほんと懲りないね。

[487: マンコミュファンさん]

見なきゃいいのにね<笑>

[488: 周辺住民さん]

ハー○○○スの住民がちょっとお気の毒ですね。なんかかわいそうになってきました、、、

[489: 匿名さん]

>>488
同感です。
トア山手の否定的コメントが出るたびに、ここの狂信的＊＊から、お隣のマンション住民の嫌がらせのように言われてますものね。本当に気の毒です。

[490: マンコミュファンさん]

>>330,>>332,>>335,>>337,>>338

まあ・・・↑これは仕方ないやろ

339のとおりやな

[491: 匿名さん]

>>337,>>338 は削除されるほど酷いんだな・・・恐れべし執着・・・

[492: 近所をよく知る人]

ググってたらこんなものが見つかりました。

http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

平成１９年度→兵庫県→路線価図→神戸市中央区→中山手通３丁目の順にクリックするとこの辺りの地価がわかりますよ。

[493: 物件比較中さん]

>492さん　とても見やすいですね。参考にさせて頂きます。

[494: 誰が僻むか！笑]

路線価ベースで住宅地と商業地比較して何の意味があんのよ。大丈夫か？容積の比較は？あほらし

[495: 匿名さん]

>>494さん
もう少し詳しく、意見の趣旨を説明してくれませんか。

[496: ぷろとうしか]

しかしよくまあ僻むとか空々しく言えるな。寒い。

[497: 匿名さん]

誰が誰を僻んでるの？？よくわからない。

[498: 匿名はん]

なんか必死過ぎるなｗ　なんかかわいそう・・・ってかかわいい

金さえあれば　普通、素直にこの物件は良いと思うがな（微笑）

[499: 物件比較中さん]

>495さん　気にしない気にしない、放っておきましょ〜笑

[500: 近所をよく知る人]

私は492です。
私が路線価図をお知らせした趣旨が伝わってないようです。
中山手３丁目あたりのトアロードに面する土地の地価は５０万円／平米です。トアロードレジデンスやハーティネスの土地はだいたいこれぐらいの地価です。他に神戸市中央区でハイソというか高級なイメージのマンションである磯上のD’グラフォート、旧居留地のルネとかライオンズも地価は５０万円前後です。
ところがトア山手はほんの一部が５０万円のトアロードに面しているとはいえ、基本的には２０万円程度の土地に属しているわけです。
中央区ではそんなに安物の土地なのに、やれプレミアム物件だとか、批判的意見を僻みだと中傷してるのは本当におめでたい人だということをお知らせしたかったわけです。