マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[701: 匿名]

このスレッドを読むたびにマンション購入は間違いだと恐ろしく不安になります。

スレ主と学習塾経営者間の問題にされたら特に怖い。
他の住民が気付いた時には既成事実ができていることになります。
もしかしたら、このスレ主の場合もそうなのでしょうか？
営業期間が長すぎます。

私のマンションでは、夜はとても静かなので規約違反はないと思いますが、いつかこの環境が壊されるかもしれない。

輪番制理事会の役員認定に管理費の滞納項目がついていないので、横領などを心配してきましたが
理事会役員が学習塾やマッサージサロンなどを始めたらどうにもならないのですよね。

高額なマンションならば、マンショントラブルは少ないからと思い購入しましたが、マンションの名前が信用度につながることもあり、逆に宣伝に使われそうで不安になります。（隣国で、日本のブランド名が変なところで使われるように）

学習塾側にとって、訴訟が営業に触るのであれば訴訟になるといいですね。

既成事実ありで、学習塾側の勝訴になるかもしれませんが、管理規約の変更が必要になるでしょうし
それまでの間は営業を停止することになるのではないでしょうか？売り逃げはできないでしょうか？


住宅用のマンションの学習塾に通わせることは、私にはとても不思議でした。

外部評価の入りにくい密室なのに、本当に不思議。
マッサージやエステならば、ありそうだけれども学習塾なんて、子どものことが心配でないのかな？
訴訟中でも外部にはわからないから営業続けるでしょう。



マンションは購入すべきではないのですね。
賃貸にすべきでした。
今のところ何もないですが本当に不安。
いつでも売却できるように、準備しておかないと。

マンション購入前に、このスレッドを見ていたらよかったのに。
検討版ばかり見ていました。

事業をする人のマンションと、生活だけをする人のマンションは住み分けできると思って購入しました。
大失敗です。
マンションは購入してはいけなかった。
うちのマンションでは何もないことを祈るしかないですね。

理事会の横領や管理会社の横領。
マンションは恐ろしい。

購入してから、マンション購入のリスクがわかりました。
何もないことを祈りながら生活しています。

[702: 匿名さん]

自身の所有物を収益目的で使用するにあたって規約でその権利を制限することなど出来ません。

区分所有法では区分所有者の共同の利益（という考え方）に反する場合に限り、限定的にその権利の制限を認めています。

逆に言えば、区分所有者の共同の利益に反しない個人の権利まで制限するような規約はそれ自体が区分所有法違反で無効なのです。

標準管理規約のコメントも当然ながら、その考え方を踏襲する内容となっています。

うちのマンションの規約にはそんなことは書かれていないい言ってもダメです。管理規約は区分所有法に基づいて制定されるものですからね。

[703: 匿名さん]

>701
と、いうことで塾の営業を続けるにあたり管理規約の変更は不要です。現行規約のままで認められているからです。

[704: 匿名さん]

＞702

法令上、どうであるかは、ここを見る人ならみな知っています。

だから不安なのです。

[705: 匿名さん]

知っていて、知っているうえで、マンションを購入したのでしょう。

[706: 匿名さん]

>701
塾をしていると気づいても、規約違反だなどと騒ぎ立てない人のほうが多いと思いますよ。

[707: 匿名さん]

戸建てならば、住宅専用地域では学習塾はできない。
戸建てならば、町会加入は強制されない。

戸建てを購入できない人が集合住宅を購入する。
価格は高くなっても、昔も今も戸建てがマンションより優位であることはかわらない。

[708: 匿名さん]

>戸建てならば、住宅専用地域では学習塾はできない。

できます。

>戸建てならば、町会加入は強制されない。

マンションでも強制されません。

[709: 匿名さん]

第一種低層住居専用地域

用途制限

兼用住宅で、非住宅部分の床面積が、50m²以下かつ建築物の延べ面積の1/2未満のもの
非住宅部分における用途制限があり、下記のものに限られる。
・事務所（法令で指定する汚物運搬用・危険物運搬用等の自動車のための駐車施設を同一敷地内に
　　設けて業務を運営するものを除く。）
・日用品の販売を主たる目的とする店舗又は食堂若しくは喫茶店
・理髪店、美容院、クリーニング取次店、質屋、貸衣装屋、貸本屋等
・洋服店、畳屋、建具屋、自転車店、家庭電気器具店等（原動機設備は出力総計が0.75kW以下）
・自家販売のために食品製造業（食品加工業を含む）を営むパン屋、米屋、豆腐屋、菓子屋等
　　（原動機設備は出力総計が0.75kW以下）
・学習塾、華道教室、囲碁教室等
・美術品又は工芸品を製作するためのアトリエ又は工房（原動機設備は出力総計が0.75kW以下）

[710: 匿名]

★

ここには、大別して２タイプの方々がおられるようですね。

★



・紙(法)に書いてあることしか考えられない方々

・このスレの状況を前提に、関係者の立場等も俯瞰する方々


紙の上で如何なる状況なのかなんて、おおよそ皆さん分かっておられると思います。


しかし、今回は、以下をはじめとした数多くの特有の状況があります。

○一般的ではない場所での塾経営
○塾経営者とマンション住人以外に、直接的な関係者(生徒)が存在
○塾は信用第一
○子のリスクを心配する親
○塾継続は、父兄の判断に依存し、塾経営者の考えとは無関係

これらを鑑みると、紙を基に下される裁きに勝った者が、現実には、必ずしもよい状況が得られる訳ではないであろう、ということです。

(紙を判断基準とした結果が今回だけは変わってしまう、とまで言っているのではありません。)

２タイプの方々の善し悪しに触れるつもりはなく、これらの中間の視点の方もおられるようです。
ただ、このスレに投稿するなら、紙の話のみ書くことは、好ましくないと思います。

★

[711: 匿名さん]

だいたい、異論は有りませんが、

>○一般的ではない場所での塾経営

というのは違うと思います。マンションでの塾経営は一般的なことです。

[712: 匿名さん]

>>710
黒星続きさんはもっとスレをきちっと読みなさい。

[713: 匿名]

712
黒星の基準はなんでございましょうか？

・裁判後、その結果として塾経営者が得られる具体的なメリットは？
との旨を、これまで数回ご質問してますが、明確な回答がございません。

・やり取り後、タイムラグがあるのは、殆ど私の後ですよ。

揚げ足とりには疲れます

[714: 匿名さん]

堂々と塾が続けられる。

[715: 匿名さん]

>>713
訴訟したいのはスレ主さんだけでしょう。管理組合が踊らされて訴訟に踏み切れば塾経営者は受けざるを得ない。さんざんそう書いてあるのだが。

[716: 匿名さん]

時々、星マークを入れる奴がいるけど、何の意図でやってるの？

[717: 匿名さん]

>>716
同感。

意味不明なことをする奴は、意味不明なことを書く。

[718: 匿名さん]

管理規約違反を是正して営業を停止しないサロン経営者に対して訴訟は管理組合の責任ですよ。
個人の問題にすり替えても問題の重みは変わりません。
１件でもサロン営業を見逃すと、他のサロン営業も認めざるを得ない。
管理組合が見逃したという既成事実を作ることは、管理組合の責任になるでしょう。
そうした場合に責任を問われるのは、スレ主ではなく、見逃した管理組合理事会になります。

塾の営業を認めあと、マッサージ店、エステニックサロン、アロマサロン、、ネイルサロン。
メイン収入は会社勤めで週末や夜間のみ営業。会員制である。
となると、スレ主の塾よりもマンションへ与える影響は少ないのですから、反対できない。

たまたま理事になった役員は運が悪い。
お気の毒です。
しかし、役員に自分の財産を自分の手で守ることができるわけですから幸運とも言えますか。

管理組合理事会のみなさん、頑張ってください。

[719: 匿名さん]

＞７１５
つまり裁判になったら立場上、塾は困るんだろ。

[720: 匿名さん]

>>718
> スレ主の塾よりもマンションへ与える影響は少ないのですから、反対できない。
12条で規定された「専ら住宅として使用」を守った上であれば、騒音、匂い、雰囲気、汚損等、防犯治安等の観点で共用部分の利用に問題が生じないのならば、反対する理由が無い気がする。
そもそも、風俗等の明確に制限が掛けられているものに該当するのでなければ、規約違反に該当するとは言い切れないものが多いし、どんな影響があると言うのか？多分、看板ださなければ気が付きもしない。

先に示された第一種低層住居専用地域の用途制限をひとつの目安にして、住宅用のマンションはより厳しい制限とするのがひとつの現実解のような気もする。第一種低層でも、個人の権利と地域として平穏の両立を目指していることは疑う余地は無い。

マンションの１室でほぼ口コミだけで営業している住居兼ネイルサロンって結構多い。これが現実。

[721: 匿名さん]

>>719
715ではないが、もし僕が塾の経営者だったら

ああ、面倒なことになったな。まあ、でもこれで白黒はっきり付いて、スレ主や理事会からごちゃごちゃ言われなくなることを考えれば仕方ないか。時間は取られるけど、これが終わればあとは安泰だから我慢して対応することにしよう。

てな感じだな。「困る」とは少し違う。
マンションの１室で塾を開講するタフな神経の持ち主を甘く見ることは出来ません。

[722: 匿名さん]

>>718
サロンって？

個別に判定するっていうのが、国交省やその外郭団体の管理士会の見解なんだけれど？

塾と暴力団事務所を同じにできないでしょう？

>>719
>つまり裁判になったら立場上、塾は困るんだろ。

何で困るの？よくわからんね。

あなたが困ると信じているだけじゃないの？組合の主張通り塾を止めれば、塾経営者は困るのだから、別に裁判になったからって、それ以上に困ることはないと、何度か主張されているのだが。

同じことを何度も繰り返しても仕方がないだろう。

[723: 匿名さん]

＞７１５は訴訟が不利だ表明しているが
自分が、スレタイの塾の経営者ならば、訴訟は望むところだね。

スレ参加の塾側としての見方は二通り

①、管理規約に違反していない。騒音などない。一部のノイローゼ住民の難癖に管理組合がのっかっているだけ。
スレ主が訴訟したいだけ。
塾の信用問題になるから塾側としては訴訟はしない。
管理組合の申し出も、放置しておけば解決する。

②、管理規約は、営業既成事実で無効。
訴訟にすれば正々堂々と営業できるから訴訟するべきだ。
個人の信用で口コミで通う子供ばかりだから訴訟は全く関係ない。恐れてなどいない。
早く解決したい。

[724: 匿名さん]

>>723
>訴訟が不利だ表明しているが

>>715ですが、「管理組合にとって不利」というつもりでしたよ。実際、賢明なスレ主さんの情報の提供のおかげで、マンションが特定されている訳ですから、裁判に踏み切ると、掲示板を通してそのことが宣伝されることになり、係争中マンションとして、資産価値を損ねることも考えられるでしょう。

概ね>>723さんの仰せの通りと思います。塾側は訴訟はされる立場ですから「受けざるを得ない」という表現にしまましたが、塾側としては、むしろチャンスでしょうね。

でも、塾側が訴訟提起することはあり得ないでしょうね。「営業地位確認訴訟」を起こして、万が一負ければ藪蛇ですから。

裁判すると塾の信用を失うと書いている人は、塾側が裁判を起こすことを想定しているのでしょうかね？どうも噛み合わないですね。

[725: 匿名さん]

>裁判すると塾の信用を失うと書いている人は、塾側が裁判を起こすことを想定しているのでしょうかね？

どちらが裁判を起こしたかに関わらずそれで信用を失うというのは違うと思います。
塾の信用とは即ち指導力です。

大手ではない個人経営の塾ですから、学力が向上する等の結果が得られなければ、
裁判とは無関係に信用は失われます。放っておいても廃業するでしょう。

逆に期待している結果が得られていれば信用は保たれます。裁判で訴えられること
など珍しいものではありません。

[726: 匿名さん]

>>725
>放っておいても廃業する

と言うのは、ここではどうでもいいことですよね。逆に、放っておいても評判が評判を呼んで、賑わうこともあるでしょうしね。

>逆に期待している結果が得られていれば信用は保たれます。裁判で訴えられること など珍しいものではありません。

だから、裁判と塾の信用とは関係ないというのが、正解ですね。合理的なご意見だと思います。

[727: 匿名]

＞723
＞725

↓

＞656
を参照。

[728: 匿名さん]

皆さん議論されてますが、実績ベースで、以下の例が過去にあったのでしょうか？
(スミマセン、実例を全く知らずに聞いてます。)

・マンション塾で裁判となった。

・その結果、塾側が勝った。

・その勝訴1〜2年程度以内(人々が裁判を忘れる前)に、生徒数が裁判前程度まで回復した。

[729: 匿名さん]

>727
なんの参考にならないものを見ろと言われてもねぇ。
あなたの言い分は説得力に欠けます。（意味なしということです。）

[730: 匿名さん]

>>727
スレ主の要望は平穏でないだろう。

何とか法的に処置できないことかという相談だろう。

オリジナルの前スレタイちゃんと読んでくださいな。

何度も欠かさないで。

[731: 匿名さん]

>>727
スレ主の要望は平穏でないだろう。

何とか法的に処置できないことかという相談だろう。

オリジナルの前スレタイちゃんと読んでくださいな。

何度も書かさないで。

[732: 匿名さん]

>>728
塾で裁判になった例はネット上では、ほとんど知られていないのでは？

でも>>19の朝日新聞
http://www.asahi.com/housing/soudan/TKY200901310108.html
では、

（１）差し止め請求のできる場合は、共同生活上の障害が著しくその障害を除去しなければ、共同の生活が維持できない場合をいいます。

　（２）訴訟をする総会決議は、区分所有者数及び議決権の各々４分の３以上の多数で可決されなければなりません。

>>23の日経
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/ では

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。

>>147
千葉県マンション管理士会
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=230
では、

一方、次のことを考えてみてはどうでしょうか。マンション内の利用形態の多様化、社会状況の変化、たとえば、団塊の世代の大量定年の時期を迎え、元気高齢者が急増すると、事務所とか学習塾を開きたいというようなニーズが多く出てくることが予想されます。

　裁判例においても、形式的に住居外用途に該当する場合、全てを一律に禁止することは相当ではなく、住居外用途の内容・必要性等、住居外用途により他の住民らが受ける不利益の態様・程度などを比較して決定すべきとするものがあります。

とあるようですね。

[733: 匿名さん]

係争中マンションだから資産価値が下がるとか、係争中の塾だから信用が落ちるとか、
なんか裁判を特別なこと、悪いこと、と考える人がいますね。おかしな人が。

[734: 匿名さん]

>>733
> 係争中マンションだから資産価値が下がるとか、係争中の塾だから信用が落ちるとか、

正攻法では通じなくなってきたので、搦め手の一種だとみています。
しかも「脅迫しろ、営業妨害しろ」同然の書き込みを連発して、他の方からかなり諌められていましたから、少し捻ってきたといったところでしょうか。

[735: 匿名さん]

>>793
塾は目的が教育だからその質が重要。

一方住居専用マンションは居住が目的だから、平穏な生活が送れることが重要。

その点で訴訟の影響も変わって来ませんか？

[736: 匿名さん]

>>735ですが793ではなくて
>>733さん
>>734さん
でした。失礼しました。

[737: 匿名さん]

>>735
確かに訴訟の影響は変わるという見方が出来ますが、どの程度と考えるかは難しいですね。

> 塾は目的が教育だからその質が重要。
質がしっかりしていれば、訴訟の影響は少ないという考え方も出来る。ただ、開講の状況やブログの内容から見て質が特別高いことはもともと期待できないと見ている。求められる質がそこそこであれば、きっと訴訟の影響は少ない。

> 一方住居専用マンションは居住が目的だから、平穏な生活が送れることが重要
訴訟を起こすということは、平穏とは反する方向。よって、訴訟をするにしても総会で必要な決議を取った後は、淡々と静かに関係者のみで進めることになる。
もし、必要以上に多くの区分所有者を巻き込んで大騒ぎで進めるようなことがあれば、僕なら塾ではなくて理事会に「塾よりもお前らの方がよほど迷惑だ。」と怒鳴り込むことでしょう。住居なので、悪戯に掻き回さずに、平穏で安心なのが一番。エレベータでのビラ配りなぞ論外。あきらかな迷惑行為が確認できていなければ、議案に反対する可能性もあります。

[738: 匿名さん]

＞訴訟を起こすということは、平穏とは反する方向。

これは偏見というのか？いつの時代の方でしょうか？

弱者が身を守るための最後の手段として訴訟があるわけで、偏見ですよね。
管理組合側は、マンション管理を守るために規約違反を是正しない相手を訴訟する。
珍しいことでもなんでもないですよ。

個人であれば迷惑行為を受けている側が、訴訟する。


＞もし、必要以上に多くの区分所有者を巻き込んで大騒ぎで進めるようなことがあれば、僕なら塾ではなくて理事会に「塾よりもお前らの方がよほど迷惑だ。」と怒鳴り込むことでしょう。

どういうことをさしていますか？総会で訴訟決議がとれたら、理事会に怒鳴り込むという宣言ですか？
「必要以上に多くの区分所有者を巻き込んで大騒ぎで進める」何を不安に思われていますか？
訴訟になれば、弁護士が担当するでしょう。
実際に法廷に出ることは稀まれではないですか？
迷惑行為を受けている区分所有者には状況確認があるでしょうけれど、迷惑行為を受けていない人には何もないでしょう。
理事会を責めるようなことは何もなく、理事会は感謝されることしかないと思いますが？
発想が何から来るのか具体例をお願いします。

＞住居なので、悪戯に掻き回さずに、平穏で安心なのが一番。エレベータでのビラ配りなぞ論外。あきらかな迷惑行為が確認できていなければ、議案に反対する可能性もあります。

これまた不思議なことを書かれていますね。
エレベーターでビラ配りをされている情報はどこから？妄想を書かれても一般的事例でもないですし困りますね。
訴訟が嫌ならば反対すればいいでしょう。
管理組合は議決権で運営されていますので、それには従わないとなりませんがね。

[739: 匿.名さん]

余計なお世話ですが・・・

標準管理規約では、
１．区分所有者等に >>461 記載の行為があった場合、理事長は、理事会の決議を
　　経た上で、当該行為の是正に必要な勧告または指示もしくは警告を行うことが
　　できる。
２．「規約または使用細則等に違反する行為」については、理事長は、理事会決議
　　により管理組合の名義で行為の差し止め訴訟を提起することができる（総会決議は
　　経なくてよい）。
と規定しています。

また、この「規約または使用細則等に違反する行為」が「共同の利益に反する行為」
でもある場合においては、法５７条に拠ることもできます（総会の普通決議が必要）。
なお、「共同の利益に反する行為」があった場合における「使用禁止の請求」
（ >>732 の上段にある「差し止め請求」のこと）は、法５８条に拠らなければ
なりません（総会の特別決議等が必要）。

[740: 匿名さん]

>>739
「できる」というのと「する」と言うのが違うってことですよね?

[741: 匿名さん]

>>738
エレベーターでのビラ配りはともかく、各戸に怪文書が配られたりしてない?

[742: 匿名さん]

で、当該マンションでは３ヶ月後に総会を開くそうだが、その議題は？

[743: 匿名さん]

どこでいつ怪文書が配られたのですか？
怪文書の内容は？
怪文書と書かれていますが、管理組合からの確認文書ではないですか？

[744: 匿名さん]

>>743
前スレ61あたりじゃないかな？

[745: 匿名さん]

エレベータでビラ配りの話は

>>447
>例えば、塾終了時、エレベーターからでてきた生徒さん達に、背景や現状を的確に記した紙を渡します。

とか

>>467
>エレベーターでの塾生へのビラ渡しもいいですが、学校(担任)へ伝えて、保護者会などで話してもらうのも、効果的ですよ。

あたりですね。

[746: 匿名さん]

>>744>>745
作話しかないってことですね。
作話しないと塾は、不利なんですかね？
そうとう焦っておられるよう。

[747: 匿名さん]

>>746
作り話って証拠はあるのですか？

私は野次馬なので知りませんが、そういように強く作り話って言えるのは、どういうお立場の方なのでしょうか？

[748: 匿名さん]

前スレ61ってこれですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

by 匿名さん　2013-03-08 20:29:22

　当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[749: 匿名さん]

裁判する考えがあることを、塾に適切な形で伝えればよかったのでは？

[750: 匿名さん]

＞７３８
スレ主の平穏は、そうではなく、一般人の平穏。特殊なスタンスや特例を書きはじめると、それにみんな反応して、話がそれちゃうよ。