マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[440: 匿名さん]

失礼。>437は>431宛です。（再訂正）

[441: 匿名さん]

>435
限定するために投稿する意味が不明。
まずそれまでの20レス程度しっかり読むこと。
また431が間違ってるわけ？

しっかり読んでますよ。何様？

>431の文章が抽象的すぎて正しいとも間違っているとも言えないから補足したまで。

[442: 匿名さん]

子供が何人集まってくんのか知らないが、基本勉強しに来ているんでしょ。
そんなにドタバタとうるさいもんなの。
ノイローゼになるほどうるさいって普通に有り得ないでし。

[443: 匿名さん]

サラ金も労働契約も違法な契約は無効です。
金利は決められた上限があります。
賃金も最低賃金があります。

管理規約も違法であれば無効です。
たとえば、自治会や町内会に加入するという管理規約は、個人の判断で加入するという法律に違反し区分所有者の加入を強制しているため無効です。

[444: 匿名さん]

>>443
ですね。
理事会や総会で決議しても正しく有効であるとは限りません。

[445: 匿名さん]

437に一票

[446: 匿名さん]

学習塾という住居以外に使用していることから、管理規約には反していると思います。
ただし、区分所有者の権利があるので、近隣の住人の権利を害さない限り、つまり近隣住人の理解を得られるのならば、規約違反に反しても学習塾経営が認められると思うのですが、間違っているでしょうか？

私が塾経営者だったら、騒音に細心の注意を払い、近隣住人の理解を得るために贈り物をしたり、周辺の清掃を毎朝したり、成り手の少ないマンションの役員等を買ってでたりすると思います。

[447: 実際の現場]

この塾を想像できません。

知人に自マンション内で週一回、大人数人に絵画を教えている人(男性)がいますが、近隣によく気を使っています。

塾にしても、塾経営者がどんなに塾継続を望んでも、父兄が子供を預けてくれなければ、立ち行きません。
つまり塾継続は、父兄の支持にかかっており、塾を中止することは至って容易です。(退去させることとは別次元の話)

塾経営者は、怖くてたまらないはずです。

例えば、塾終了時、エレベーターからでてきた生徒さん達に、背景や現状を的確に記した紙を渡します。
父兄の支持が得られなくなり、早ければ、翌日には塾は継続困難となります。

極端には、オピニオンリーダー的な親御さん一人を味方につけるだけでも、十分です。

塾継続には、塾経営者の意思は全く関係ありません。

[448: 匿名さん]

所有者が自らの所有する資産を収益の用に供することは民法で認められている権利です。区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、区分所有者個人の権利を制限している管理規約条項は区分所有法に照らして無効だと考えられます。このことからも標準管理規約第１２条及びそれに準ずる各マンションの管理規約「専ら住宅として使用し、、、」についても区分所有者の共同の利益に反するか否かがポイントとなり、区分所有者の共同の利益に反している場合に規約違反であると判断されます。

[449: 匿名さん]

ハンドル名からすると本牧のマンションの方ですか？もっと情報提供していただかないと、賛同できかねます。

[450: 匿名さん]

>>449は>>447に対してです。失礼しました。

[451: 匿名さん]

447も449の賛同を得たいとは思ってないんじゃないかな。
賛同して貰っても、何も利益なさそうだし。

[452: 匿名さん]

>447
スレ主とその擁護派は塾経営者を悪く言っていますが、事の真偽は不明です。
塾経営自体はあなたのいうとおりであり、想像するに通っているお子さんやその家庭からは指示をされていると思われます。
また、同様にマンシン内が敵だらけということもあり得ないと思います。

[453: 匿名さん]

>>451
掲示板に意見を書くと言うのは、アピールしたいからではないの？

まあ、どうでもいいことだが。塾経営者のイメージダウンを図る投稿が多いので、やり方として懸念しますね。具体的な被害がわからないだけに、問題の本質から離れていて、フェアではないと感じる。

[454: 匿名さん]

>>453
> 掲示板に意見を書くと言うのは、アピールしたいからではないの？

スレ主さんは、アピール＋対処案募集だったでしょう。
外野は、明日はわが身の可能性もあるので、興味津々。どちらか偏った意見が増えてくると、必ずといって良いほど何らかのカウンターが行われる。これらはアピールというよりは、ディベートを楽しんでいる感がある。
ただ、規約等を表面的に捉える方と、その主旨について熟慮される方では、話が噛み合わない感もある。
しかも、個人の権利まで著しく制限ができると勘違いしている方も居られて、時々混沌とする。

> 塾経営者のイメージダウンを図る投稿が多いので、やり方として懸念しますね。具体的な被害がわからないだけに、問題の本質から離れていて、フェアではないと感じる。

手詰まりになった際にこれを持ち出す方が時々居られるが、最近はかなりの確率できっちり叩かれてお終い。
イメージダウンを図る方法はほぼ通用しないのが、このスレの現状。

[455: 匿名さん]

>>454 さん
かなり的確に現状をまとめられていると思います。ご苦労様でした。

[456: 447]

＞452
仰るとおりですが、一点だけ。

通常、この状況なら、マンション内は塾経営者の敵ばかりとなるのでは？

[457: 匿名さん]

確かに、町会に加入する管理規約は、任意団体への個人の判断加入を侵害する違法な規約で無効だと思いますが、居住専用のマンションでサロン営業をすることを禁止する規約は違法ではないのでは？

区分所有法６条１項の区分所有者の共同の利益に反する行為を規制するための規約ですよね。

共用部分の個人事業所利用による共同の利益の侵害。
騒音の苦情は安心して生活する生存権の侵害。

法律は弱者のためにありますよね。

この場合、どちらが弱者でしょうか？
被害者はどちらでしょうか？
円満に解決するには、加害者が被害者にわび是正することではないでしょうか？

[458: 匿名さん]

>>456
そうとも限らないと思いますよ。情報がないのでわかりませんが、まあ、塾をやっておられる方の社交性（近所付合い、評判）やコミュニケーション能力にも寄るでしょうね。

[459: 匿名さん]

>>457
>この場合、どちらが弱者でしょうか？
>被害者はどちらでしょうか？

規約で一律に禁止するのではなく、受忍限度内かどうか、個々に審査しないとわからないというのが、これまでの判決の中で、触れられていますよね。一日二回エレベータを数度使うくらいならば、共同の利益の侵害とはいえないでしょうし、子供たちが部屋を出入りをするだけだと、生存権の侵害とは言えないでしょう。

[460: 匿名さん]

ただの騒音問題ではない。

塾でしょ？
生徒いるんでしょ？
父兄が金払ってるんでしょ？

塾の評判変えれば全て解決。

[461: 匿.名さん]

>>459 さん

＜参考＞
標準管理規約６７条では、理事長の勧告及び指示の対象となる行為を、
１．法令に違反する行為（法６条１項の「共同の利益に反する行為」は、
　　これに含まれる。）
２．規約または使用細則等に違反する行為（内容によっては、「共同の
　　利益に反する行為」となる場合がある。）
３．対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為
としています。

[462: 匿名]

多くの方々が虚構と指摘する中、依然、スレ主、塾経営者ともに音沙汰なし。

やはり本当に狂言なんですね。

[463: 匿名さん]

学習塾がマンション内で経営された場合に利益になるのは学習塾経営者のみであり、他の住人にとっては影響がないか、不利益を被るかのどちらかなんだよね。
ここでの不利益とは、エレベーターの待ち時間が長くなるとか、生徒が共有部分で騒ぐとか、共有施設を汚損するとか、講義中の騒音、共有設備の寿命が極々若干減るとか。
下手に出てこういったことに配慮・対策すれば、他の住人の理解も得られるんじゃないかな。

ただ、今の所は塾経営者+弁護士v.s. 理事会+管理委託会社の構図になっちゃって、訴訟目前の状況に陥っちゃってる？

[464: 匿名さん]

>463
>下手に出てこういったことに配慮・対策すれば、他の住人の理解も得られるんじゃないかな。
無理じゃないのかな。これを認めるのは営業可能マンションへの第１歩だからね。

俺が住人なら、管理組合に対して「塾が認められるならうちはファッションヘルスをやりたい。一日一人限定ならいいでしょ」と許可を申請しておくな。

[465: 匿名さん]

目的達成が最優先。

今回の騒音問題は特殊であり、上階、下階のみでなく、生徒父兄も関係者として存在。
静かにさせるという目的達成のためには、父兄へのアプローチ等によって塾の存続を断つのみ。

塾経営が合法かどうかは、論議すること自体、時間のムダ。

上階の生活音に悩まされる通常の騒音問題と異なり、はるかに解決が容易。

[466: 匿名さん]

463です。

1つ認めてしまうと、別の店舗や事務所も認めざるを得なくなってしまうというのも、他の住人感情からすると大きいのですよね。
確かに、そう言われると、私も他の住人の立場なった場合に学習塾を経営されたくないと考えそうです。

[467: 匿名]

直接の利害関係者である生徒両親へのアピール方法

エレベーターでの塾生へのビラ渡しもいいですが、学校(担任)へ伝えて、保護者会などで話してもらうのも、効果的ですよ。

[468: 匿名さん]

>>464
> 俺が住人なら、管理組合に対して「塾が認められるならうちはファッションヘルスをやりたい。一日一人限定ならいいでしょ」と許可を申請しておくな。

管理組合に申請するよりも前に、公安委員会の許可を取った方が良いでしょう。
住宅用のマンションで公安委員会の許可が出ることは皆無だと思われますが。

[469: 匿名さん]

>>462
> 多くの方々が虚構と指摘する中、依然、スレ主、塾経営者ともに音沙汰なし。

繰り返しになるが、塾経営者が書き込む必要ならびにメリットは一つもないから
音沙汰無いのは至極当然。

スレ主は、思惑とは遠くはなれたところが争点になってしまっているので、今更
書き込むメリットが感じられないと思われる。

[470: 匿名さん]

生徒やその親にビラを配って、塾の営業妨害をする案が出ているが、訴訟される可能性が多分にあることを覚悟した上で実行する必要がある。

塾側とすれば、そこまでされた場合は、損得の問題が生じるか否かによらず信用の問題もあるから、名誉毀損や営業上の損害が生じた場合は損害賠償請求の訴訟を起こしてくる可能性があります。その際、当然規約違反でないことも求めてくるでしょうから、万が一にでも裁判所が規約違反ではないという判断をしたら、金を払う破目になるだけではなく、塾の営業が公に認められたことになり、踏んだり蹴ったりという結果になります。

ということで、その方法はハイリスクハイリターンの部類になりそうなので、熟慮が必要です。

[471: 匿名さん]

>468
実際に営業をするわけじゃないから、公安委員会だろうが税務署だろうが外部への申請はいらない。
塾を阻止できればそれで十分。
ファッションヘルスがやり過ぎなら英会話教室がいい。大声を出すけど窓は開けないからいいですよねと。

[472: 匿名さん]

>>471
> 実際に営業をするわけじゃないから、公安委員会だろうが税務署だろうが外部への申請はいらない。 塾を阻止できればそれで十分。

なるほど、それでもファッションヘルスでは効果が無いでしょう。
私が受取る側なら、「まず、公安委員会の許可を取ってください。」と鼻で笑ってお返ししますね。

> 英会話教室がいい。大声を出すけど窓は開けないからいいですよねと。

「平穏が乱れるほどの大声を出されますと、規約の第12条の違反になりますから、それは駄目です。」となりますね。

ということで、どちらも塾を阻止するための効果が出るかは不明です。

[473: 匿名さん]

>472
学習塾がＯＫで英語塾がダメとは、ずいぶん勝手な理由なんですね。
>塾を阻止するための効果が出るかは不明です。
総会で学習塾も英語塾もＮＧとの結論さえ引き出せれば、この申請の目的は達成です。

[474: 匿名さん]

>>473
> 学習塾がＯＫで英語塾がダメとは、ずいぶん勝手な理由なんですね。

英語塾だからダメとは書いていませんよ。

> 大声を出す

となると、規約に抵触するからダメというだけです。

逆に、人数が限定的で、出入りも静かに行うし、室内でも騒いだり大声を出したりしません。
という申請だと、ダメだしするのは難しいという認識です。何か決め手になるものがあればよいのですが。

[476: 匿名さん]

>>387
100戸程度のマンション内で1000人／日出入りする規模の塾の塾でも、管理規約違反と扱えませんなw

[477: 匿名]

この騒音問題は、うるさい塾を終わらせるだけ。

[478: 匿名さん]

>>387
ごめん、書き直しさせて
その論法で行くと100戸程度のマンション内で1000人／日の出入りがある塾でも、塾経営者が違反を認めない限り、管理組合は規約違反と扱えませんなw
変な話だと思うよ。

[479: 匿名さん]

五月蠅いなら無条件に終了でしょう

[480: 匿名さん]

音源が生活音ではない。

塾の維持は、信用の上に生徒父兄が通わせることのみにかかっている。

塾継続は、塾経営者の意のままとはならない。

注力すべきポイントは、塾の信用を落とすことのみ。

[481: 匿名さん]

>>476
そりゃあそうだろう。でも、そんなケースだと認めざるを得ないのではないかな？

刑事事件でも、裁判終わるまで被告だからね。「疑わしきは罰せず」って知らないかな。

[482: 匿名さん]

＞＞４７９
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/310410/
に行った方がいいのでは？

でも、五月蠅いというのは　主観的な表現だからね。ノイローゼ気味のひょっとして本当に病人かもしれないスレ主さんだけの言葉ではわからないのでは？

だから弁護士を通して問い合わせる塾経営者のやり方は正しいのではないね？

ちなみに都内在住者で、本牧のマンションおよびその住民とは関係ありませんから、無用な邪推はしないでね。

[483: 匿名さん]

>>476
塾は規約違反という規約ではないのだから、規約違反ではないだろう。

[484: 匿名さん]

五月蠅いからアウトなんでしょ。

[485: 匿名さん]

五月蠅くない塾なんてあるのかな？ないでしょ？
だから、塾は全部アウトですよ。

テナント物件くらいでしょうかね、塾開業できるのは。

[486: 匿名さん]

>>485
君は五月蠅いからアウトと言うのと同じくらい稚拙な論理ですね。

[487: 匿名さん]

スレ主が不在なので、その点は不明ですね。

[488: 匿名さん]

客観的に五月蠅いのか？　客観的に五月蠅くないのか？
スレ主不在では決定付ける手がかりが何もないということです。

[489: 匿名さん]

住民でもない子供が、毎日何人もエントランスを出入りする時点で嫌悪施設確定だよ。

区分所有者の子供やその友人なら、住居として使う以上ある程度仕方ないから、
限度を超えない範囲内でお互い我慢すべきという話が成り立つが、
住居専用マンションで一区分所有者が商売でやってる塾の生徒が出入りするとなると、
他の区分所有者が我慢しなきゃならん理由はない。