マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[376: 匿名さん]

>>374
>虚構
って、散々塾経営者を貶めておいて、今さらおかしくないか？利害関係のあるものが本牧のマンション名が表に出たり、裁判で不利になるのが嫌で、虚構にしようってことですか？

[377: 匿名さん]

>>375
訳のわからないことを書いて、荒らすなよ。

[378: 匿名]

377
他でも指摘されている、塾経営者がここで頑張るメリットを教えて。

[379: 匿名さん]

>372
たから、それは売り主と買い主との契約でしょう。そこに記載されていることを根拠に争えるのは売り主vs買い主のみです。

[380: 匿名さん]

>>378
377だが、私は塾経営者でも塾講師でも、本牧のマンション関係者でもないよ。どうかしていない？で、塾経営者だったらどうなの？おかしなこと言う人だね。

[381: 匿名さん]

>373
塾がはその判断に同意してないよね。
裁判の有無に関わらず判断について争っている以上、優劣も上下もないよ。

[382: 匿名さん]

サラ金の高金利の契約が無効っていうケースもあるよね。あるいは、労働契約でもそうだが、契約に合意しても、契約そのもの（の一部）が無効なんてことは良くある話。そもそも住戸を住戸して使用する限り、営業してはいけないなんてことは、どこにも規定がないだろう。

[383: 匿名さん]

法的根拠が無しに等しく、過去の事例等でも否定されているに等しいのに

> よって、現時点においては対象マンションの管理組合理事会の判断が正なのです。

何度も繰り返し呪文のように唱えるだけって、手詰まり感が如実だな。

しっかりと法的な根拠や事例などが提示されれば少しは説得力があるかもしれないが
ゲームじゃないので呪文を唱えても事態は何も変わらない。

[385: 匿名さん]

>>384
> 何度も言います。

何度言っても無駄だよ。それにしても頑張るね。感心するよ。

[386: 匿名]

378
結局、ここへ塾経営者がレスするメリットがないってことですね。

→なのにレスしてる。

→つまり、塾経営者ではない。

[387: 匿名さん]

>>384
おかしいことを平気で繰り返し書けますね？

交通違反でも、違反（したとされた）者が違反として認め反則金を払うまでは、違反の事実は確定しないのではないの？

違反の事実がなかったり、取締り手続きに誤りがあったり、警官が法の適用を誤っていたり、法自体が誤っていたりなんてケースはこれまでも多々あるからね。

今は、違反の事実について確認している段階ではないの？どうみたって確定したとは思えないが。

[388: 匿名さん]

>>386
匿名掲示板で、なぜこだわる必要があるの？ほとんどの投稿は関係者外と当然かんがえるべきでしょう。意味不明だよ。

[389: 匿名さん]

「塾経営者がレスしている」と何度も繰り返している方は何が狙い？
もしかしたら、それもイメージ戦略の一環？

[390: 匿名さん]

384が正しいのにね。

[391: 匿名さん]

>>390
根拠も示さずに、どちらが正しいとか書いて、何か意味あるの？

[394: 匿名さん]

>391
賛同者が一人いると示したのだけど。
以下、マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示より抜粋）

マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合。
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。集会は、管理組合の最高意思決定機関である。

管理規約は、マンション管理の最高自治規範である。
管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。

マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意する必要がある。

－－－－－
このような前提で成り立っているのがマンションです。賃貸アパートの住人なら別にこんなこと気にしなくてもいいけど、マンション住人にとって上記は重要なことです。

[395: 匿名さん]

>>394
>管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合

って書いてある通りでしょう。本件は、管理規約や使用細則等に違反していないというのが、塾経営者さんの主張な訳ですから、まだ違反が確定したわけではなく、議論をしている訳です。

何に賛同されているのですか？「マンションの管理の適正化に関する指針」に賛同されているのであれば、同じ立場ですよ。

[396: 申込予定さん]

「違反する行為があった」場合でしょ。

今回のケースは「違反する行為か否か」判断が確定していない場合ですよ。

[397: 匿名さん]

>>394
> 管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。

スレ主さんのマンションでは、スレ主さんの申し立てに基づいて検討した結果、理事会および管理会社は塾の運営は規約違反と判断した。そしてその判断に基づき塾を止めるように求めた。
ということで、理事会としては指針に従って必要な対応している考えている。

ただし、規約違反という判断そのものが適当であったか否かとは別。
塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。
なにせ、12条には、営業行為全般が禁止というような内容は含まれていないので。

ここの外野の大方は、塾を運営というだけでは、12条の違反に該当せず、平穏を脅かすような問題が生じていない場合は、止めさせるのは簡単ではない。ということを書き込んでいる。

ということで、しっかりとした根拠も示さず、ただ同じことを繰り返すだけの384の主張にただ賛同しても何の効果も無い、どうせなら根拠を示せ。という反応が返ってきているだけ。

[398: 匿名さん]

>>394　さん
これなんかも参考になるでしょう。既出だとは思いますが・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0060007112005/
第73回　住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を問う

　就業形態の多様化やインターネットの普及により、独立起業して自宅を事務所使用する区分所有者が増えているように思う。また、特に繁華街やオフィス街に近い都心分譲マンションでは、「事務所使用可」として自宅を賃貸するケースも珍しくない。当初から事務所使用が認められていれば問題ないが、住居専用にもかかわらず勝手に事務所として貸し出すことは、ほかの区分所有者に悪影響を及ぼす可能性があり、トラブルにもつながる。そこで今回は、住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を考えてみたい。

（中略）

　そうしたことから、今まで住居専用としていた管理組合では、事務所としての使用を解禁したがらない風潮が根強いが、一方で、やみくもに否定することは一部の組合員の利益を損ねることにもつながる。

　冒頭でも触れたように事務所使用のニーズは高まっており、たとえば自宅を仕事場とするＳＯＨＯで働きたいと考えたときに、自宅兼事務所が認められないと、その人の職を奪うことになりかねない。マンションライフは集団生活なのだから、多数意見を優先するのが筋とはいえ、少数意見を無視していいということではなく、誰にとっても「公平」でなければならない。

（中略）

　住居専用マンションで事務所使用が敬遠される最大の理由は、不特定者の出入りによる防犯面の不安や騒音の発生など、ほかの居住者の日常生活に悪影響を及ぼす心配だ。しかし裏を返せば、こうした懸念材料さえ解消されれば、用途を住居に限定する理由は存在しなくなる。今後、「ストック重視」の時代が本格化する中、社会資本の有効活用を考えれば、用途の多様化は必然の流れとなっていくだろう。

[399: 匿名さん]

>395-397
あなた方の主張は
「管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合」を無視するやり方。
違反しているかどうかの判断は管理組合が行うべきもの。この原則が守れなければ、管理組合が成り立たない。

[400: 匿名さん]

>>394さん
広島市のページも参考なるよ
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

Ｑ 現在住んでいる住居専用マンションで、茶道、華道、語学などの教養教室を開こうとする場合、規約上どの程度まで可能でしょうか。

Ａ 標準管理規約 12 条には「専有部分の用途」として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と規定してあります。

この条文に関する国のコメントは「住宅としての使用は、専ら居住者の本拠があるか否かによって判断する。その利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを必要とする。」としています。言い換えれば、「本人が現に住んでいて、その利用にあたっては、住まいとしての平穏さを保たなければならない。」ということになるでしょう。

本来、専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法６条１項）をしない限り、各区分所有者が自由に使用することが原則です。しかし、標準管理規約では、全戸が居住用であることを想定しており、前述のような用途制限を明確にしているものです。

以上のようなことを勘案してご質問の内容を検討すると、問合せのような教養教室を行う場合、「少人数を対象とする場合には問題ないが、規模や人数によっては平穏さに問題があるとして認められないケースもあろう」ということになるでしょう。

このほか、主婦が行う一般的な内職や、インターネットを利用した個人のサイドビジネスなどは、「平穏さ」の観点に立ち、他の住戸に特に影響を与えるものでなければ、認められることになるでしょう。

ただ、入り口ドアに表示したり、外に面した窓ガラス部分などに表示をしたりすることは、「共同の利益に反する」行為として認められません。

いずれにしても、専有部分の使用にあたって判断に迷うようなことがあるなら、使用細則などに定めて置くのもよい方法でしょう。

回等者：広島県マンション管理士会

[401: 匿名さん]

>>399
>違反しているかどうかの判断は管理組合が行うべき

多数の暴力になりかねない意見だと思いますよ。多数決で何でも決まると言うのは大きな間違いです。

それに、上記のように、一般的に小規模な教室は認められるようですしね。

[402: 匿名さん]

>397
＞塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、
>それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。

ずいぶん塾側に都合のいい解釈ですね。

スレ主レスを普通に読めば、マンション側は、
まず総会で、理事会ではなく管理組合の判断として管理規約違反であることを確定させた上で、
裁判で塾の廃止を目指す、って方針で粛々と動いているだけですよ。

異議があるなら塾経営者も、総会と裁判所で言い分を主張できますからどうぞ存分に、というわけです。

[403: 匿名さん]

>398
394です。良い例ですね。その中で
>管理規約によって専有部分の用途が住居に限定されている場合、「事務所使用可」として賃貸することはもとより、
>自らが住み続けていても、その専有部分を自宅兼事務所として使用することは規約違反に該当する。各マンションの
>管理規約の参考となるよう国交省が作成する「マンション標準管理規約（単棟型）」にも、「区分所有者は、
>その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない（第12条）」ことが盛り込まれて
>おり、居住者の生活の基盤となるマンションにおいて、住居以外の使用は認めない方向だ。
とハッキリと言っていますよね。このスレの塾はこの状況下にあるものと思います。

また、黙認”してしまうと反社会的な行為や、犯罪に絡む事件が起こって初めて、慌てて対策を練ることになり失策だとも言っていますね。

事務所等を認めていくかどうかは管理組合が方針をきちんと決めればいいのです。ただし、「認める」場合は「認めるとのと明確な規則が必要」、ただこれだけのことです。その記事もそんな趣旨だし、「■専有部分の用途に関するルールを作成しよう」と書いてある。

だから、標準管理規約のままなら、その記事の通り塾は違反です。

[404: 匿名さん]

保育室側が敗訴になって事例ですが、
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html
「住宅の保育室への転用事件」の判決部分では、「管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく」とあるようですね。

(１)マンションでは、相互に居住者の生活空間が接しており、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法第６条第１項の「共同の利益」に反することとなる。

　したがって管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく、規約の趣旨、目的を集合住宅の居住者同士という観点から検討してその当否を判断すべきところ、本件規約は区分建物を住居以外に使用しないことによる良好な居住環境が損なわれることを禁じているものと理解される。

[405: 匿名さん]

>>402
塾側に迷惑行為が生じていること突きつけることができれば、総会に持ち込むまでもなく
もっと強く止めるように迫ることができるに、それをしないのはなぜ？

[406: 匿名さん]

これがもし本当の話で、下階が迷惑してるなら、塾運営に対する以下のような迷惑行為をすれば、終わり。
・生徒の親への現状の迷惑ペーパー配布
・生徒の親への悪い噂等の流布
・授業時間中の下からの突き上げ
等々

影響を及ぼす対象(子供)は素直で多数のため、楽です。
下階の人間は怪しい、ではなく、この塾は下階とはうまくいってないと気付かせるだけで十分。
(揚げ足取り好きのために念のため断っておくが、法に触れる行為は実行しないことが、最優先)



たたし、塾経営者を評価する者が多数存在する背景から、他のコメント同様、塾経営者自身が、ここへ投稿することはない。

[407: 匿名さん]

>400
広島のマンションの例を出されてもねぇ．．．

[408: 匿名さん]

>>403　さん
引用された部分ですが、別途国交省からコメントが出されていることは、ご存知ですよね？

[409: 匿名さん]

管理の主体は組合だが、組合の判断が常に正しいとはどこにも書かれていない。

[410: 匿名さん]

>>407
この手の問題は広島だけでなく、マンション管理士共通の認識のようですよ。

それが、財団法人マンション管理センター（国土交通省の外郭団体でしょう）の先の保育室の解説でも明記されています。
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html

「例えば居住者が住居として使用するかたわら、塾や小規模な華、書道、英会話教室などを開く場合には、規模・人数、時間帯、周囲の環境等に照らし、平穏さが害されていなければ、なお用途制限に違反するとまではいえません。」

[411: 匿名]

406
このスレの目的は、迷惑がなくなることなので、406の方法で充分でしょ。
生徒や親等の関係者をうまく利用しなきゃ。

[412: 匿名さん]

>>407　さん
第２章　標準管理規約(単棟型)の主な解説-１
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_kanrikiyaku/01_21.html
なども参考になるでしょうね。

国交省のコメントに沿っている訳ですが、

《コメント》
　住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

（解説）
　専有部分については､｢建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為｣(区分所有法６条１項）をしない限り、元来、それぞれの区分所有者がいかなる用途にも使用することができるのが原則であるが、この標準管理規約では、全戸が住宅用として使用することが予定されており（１条、７条）、このような住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者相互間に大きな影響を及ぼすことから、本条で「専ら住宅として使用する」という用途制限を明確にしたものである。

　本条のように、専有部分の用途を住宅専用として規制することは、所有権に対する極めて重大な制限であるから、規約に用途制限規定のない既存のマンションにおいて、規約を設定又は変更して本条のような規定を新たに設ける場合には、十分注意を要する（区分所有法31条１項後段参照）。なお新築マンションの場合は、分譲実務上、分譲会社が分譲に当たってあらかじめ作成しておいた規約案を買受人に示してその都度同意の印を受け、分譲が完了した段階で区分所有者全員の書面合意によって規約が設定されたものとする取扱いが一般的であるから、全員の合意があるものと考えられる。

　本条の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにあるように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになる。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になる。

(１)　主婦が行う一般的な内職などは、他の住戸に特に影響を与えるものではないので、認められるであろう。
(２)　華・茶道、書道等の伝授は、少人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもあろう。
(３)　塾やピアノを教授するような場合は、やはり、規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合が出てこよう。

　いずれにしても、客観的に住宅としての使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要である。必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約又は使用細則で定めておくのも一つの方法であろう。

[413: 匿名さん]

>>405
まあ、『もっと強く迫る』だけなら可能かもしれませんね。

でも、理事会名義でいくら強く迫っても、それが通じる保証なんてありません。
その塾経営者とは、拘束力のない形でいくら話し合っても無駄だと判断しているのであれば、
余計な手間と時間を省いて、たんたんと正攻法での解決を目指すのが正解です。

いたって簡単な話。

[414: 匿名さん]

>>411
迷惑があるとの前提ですね。でも、迷惑がなければどうなの？

[415: 匿名さん]

>>414
それを塾側の弁護士が問い合わせている訳で、その最中に営業妨害はまずいでしょうね。

[417: 匿名さん]

>410
その引用部分が裁判所の判決中の文言なら、意味があります。
でも、弁護士さんの意見にすぎませんからね。しかも18年前の。
その後に、その理屈で管理組合敗訴になった判決ってあるのですかね。

[418: 匿名さん]

>>417

判決の中で裁判長は、同じことを述べていませんか？
http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199502.html

裁判所は、原告の主張をほぼ全面的に認め、次のように判決しました。

(１)マンションでは、相互に居住者の生活空間が接しており、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となりうる関係上、相互に我慢し合うということが必要であるが、一定の受忍限度を超える場合には法第６条第１項の「共同の利益」に反することとなる。

　したがって管理規約違反の行為がすべて一律に禁止されるのではなく、規約の趣旨、目的を集合住宅の居住者同士という観点から検討してその当否を判断すべきところ、本件規約は区分建物を住居以外に使用しないことによる良好な居住環境が損なわれることを禁じているものと理解される。

[419: 匿名さん]

>>418
裁判長 --> 裁判官

[420: 匿名さん]

414
411ですが、迷惑だからこのスレッドがあるんですよね？

本末転倒。

目的達成のためには、資源(ここでは、生徒や両親)を合理的に活用すべし。
(勿論、皆さんのお好きな法令の遵守が最優先)

[421: 匿名さん]

>>420
>迷惑だからこのスレッドがあるんですよね？

そうとも限らないでしょう？どのような迷惑がかかっているか、あるいは、「一定の受忍限度を超え」ているのか、具体的な記述はほとんどないに等しいですよ。だから塾側の弁護士さんはそこを質問しているわけでしょう？

[422: 匿名]

415
他人の文章よく読んで。
営業妨害なら、法を逸脱しちゃってるでしょ。

[423: 匿名さん]

>>422 さん

掲示板初心者なのはわかりますが、他の方に倣って、アンカーぐらい使ってよね。

[424: 匿名さん]

421
ご自身でも、
どのような迷惑がかかっているか
と421に書いてますよね。
換言すれば、受忍限度かどうか、レベルは不明だが、迷惑はかかっているわけです。

なぜこのスレッド立ててるの？
(受忍限度かどうか、法的に判断が下った後でなければ、迷惑との趣旨でこのサイトにスレッドが立てられないの？)

[425: 匿名]

423
こういう人には困ったものです。
他人の文章読んでないことの非を認めて謝らないならまだしも、揚げ足とりだけの目的で出現。
自分のしてる恥ずかしい行為が分かってるの？

[426: 匿名さん]

レベル不明、つまりレベル０も含まれるのでは？

[427: 匿名さん]

馬耳東風、馬の耳に念仏ってやつか。

[428: 匿名さん]

迷惑も何もスレ主個人の主観でしょう。客観的に迷惑の事実が確認されたわけではないから、迷惑と呼べるような事実はなかったという結末もある。

[429: 匿名さん]

ノイローゼ気味だと被害妄想何て言うこともあり得るから、やはり客観的に管理組合などが録音するなどして、検証する必要があるでしょうね。

[430: 匿名さん]

>>425
読み辛いからアドバイスしただけで、
>他人の文章読んでないことの非を認めて謝らない
何で、関係のない私があなたに謝らないといけないの？

あなた以外、一人しか投稿していない前提なのかな？

[431: 匿名]

迷惑とは、受忍限度を越えたと認定されて初めて使用可能な言葉ではありません。

[432: 匿名さん]

繰り返しになるけど、
2013-03-08 別の同じマンションの住民から、騒音問題など知らないとのレスがある

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/61

当該マンションに居住するものです。私自身、日頃家に居る事が多いのですが、問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事は有りません。失礼ですが、このスレ主さんは、本当にこのマンションに居住されている方でしょうか？理事会にご自身の名前等を明かされていますか？
　数ヶ月前に（恐らく全戸に）投函されていた抗議の為の資料は、かなり精緻を極めたもので、それを見たとき私自身少し違和感を覚えた記憶があります。ここまで徹底した糾弾をされるということは、急にわき起こった問題ではないはずで、前々から個人的にクレームをその学習塾に対して出されていたのでしょうね。理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。学習塾をなさっている方を庇うつもりはありませんが、この抗議に関しては何か腑に落ちない印象が拭えないので投稿させて頂きました。

[433: 匿名さん]

>431
個人的に使うならね。
組合が規約違反の判断に使用するのであればそうはいかない。

[434: 匿名さん]

共同生活をする以上、お互い何らかの迷惑をかけあうということではないの？

[435: 匿名]

＞433
限定するために投稿する意味が不明。
まずそれまでの20レス程度しっかり読むこと。
また431が間違ってるわけ？

[436: 匿名]

塾生は入れ替わる。
本件は、生徒、父兄をうまく利用すれば、簡単に解決。

[437: 匿名さん]

それはそのとおり。

問題はその迷惑が最終的に法的手段を用いてでも排除すべきほどの迷惑かってこと。

スレ主擁護派（塾反対派）は有無を言わさず排除と言っているわけ。

[438: 匿名さん]

このスレッドは、

下階からの苦情が出ているどこにでもいる騒音主が、いざという時の自分の妥当性確認のために、上階をより厳しく設定したストーリー

等と考えられます。


これなら、

なぜ塾経営者がレスするの？

といった矛盾がなくなります。

[439: 匿名さん]

>437は>413宛です。

[440: 匿名さん]

失礼。>437は>431宛です。（再訂正）

[441: 匿名さん]

>435
限定するために投稿する意味が不明。
まずそれまでの20レス程度しっかり読むこと。
また431が間違ってるわけ？

しっかり読んでますよ。何様？

>431の文章が抽象的すぎて正しいとも間違っているとも言えないから補足したまで。

[442: 匿名さん]

子供が何人集まってくんのか知らないが、基本勉強しに来ているんでしょ。
そんなにドタバタとうるさいもんなの。
ノイローゼになるほどうるさいって普通に有り得ないでし。

[443: 匿名さん]

サラ金も労働契約も違法な契約は無効です。
金利は決められた上限があります。
賃金も最低賃金があります。

管理規約も違法であれば無効です。
たとえば、自治会や町内会に加入するという管理規約は、個人の判断で加入するという法律に違反し区分所有者の加入を強制しているため無効です。

[444: 匿名さん]

>>443
ですね。
理事会や総会で決議しても正しく有効であるとは限りません。

[445: 匿名さん]

437に一票

[446: 匿名さん]

学習塾という住居以外に使用していることから、管理規約には反していると思います。
ただし、区分所有者の権利があるので、近隣の住人の権利を害さない限り、つまり近隣住人の理解を得られるのならば、規約違反に反しても学習塾経営が認められると思うのですが、間違っているでしょうか？

私が塾経営者だったら、騒音に細心の注意を払い、近隣住人の理解を得るために贈り物をしたり、周辺の清掃を毎朝したり、成り手の少ないマンションの役員等を買ってでたりすると思います。

[447: 実際の現場]

この塾を想像できません。

知人に自マンション内で週一回、大人数人に絵画を教えている人(男性)がいますが、近隣によく気を使っています。

塾にしても、塾経営者がどんなに塾継続を望んでも、父兄が子供を預けてくれなければ、立ち行きません。
つまり塾継続は、父兄の支持にかかっており、塾を中止することは至って容易です。(退去させることとは別次元の話)

塾経営者は、怖くてたまらないはずです。

例えば、塾終了時、エレベーターからでてきた生徒さん達に、背景や現状を的確に記した紙を渡します。
父兄の支持が得られなくなり、早ければ、翌日には塾は継続困難となります。

極端には、オピニオンリーダー的な親御さん一人を味方につけるだけでも、十分です。

塾継続には、塾経営者の意思は全く関係ありません。

[448: 匿名さん]

所有者が自らの所有する資産を収益の用に供することは民法で認められている権利です。区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、区分所有者個人の権利を制限している管理規約条項は区分所有法に照らして無効だと考えられます。このことからも標準管理規約第１２条及びそれに準ずる各マンションの管理規約「専ら住宅として使用し、、、」についても区分所有者の共同の利益に反するか否かがポイントとなり、区分所有者の共同の利益に反している場合に規約違反であると判断されます。

[449: 匿名さん]

ハンドル名からすると本牧のマンションの方ですか？もっと情報提供していただかないと、賛同できかねます。

[450: 匿名さん]

>>449は>>447に対してです。失礼しました。

[451: 匿名さん]

447も449の賛同を得たいとは思ってないんじゃないかな。
賛同して貰っても、何も利益なさそうだし。

[452: 匿名さん]

>447
スレ主とその擁護派は塾経営者を悪く言っていますが、事の真偽は不明です。
塾経営自体はあなたのいうとおりであり、想像するに通っているお子さんやその家庭からは指示をされていると思われます。
また、同様にマンシン内が敵だらけということもあり得ないと思います。

[453: 匿名さん]

>>451
掲示板に意見を書くと言うのは、アピールしたいからではないの？

まあ、どうでもいいことだが。塾経営者のイメージダウンを図る投稿が多いので、やり方として懸念しますね。具体的な被害がわからないだけに、問題の本質から離れていて、フェアではないと感じる。

[454: 匿名さん]

>>453
> 掲示板に意見を書くと言うのは、アピールしたいからではないの？

スレ主さんは、アピール＋対処案募集だったでしょう。
外野は、明日はわが身の可能性もあるので、興味津々。どちらか偏った意見が増えてくると、必ずといって良いほど何らかのカウンターが行われる。これらはアピールというよりは、ディベートを楽しんでいる感がある。
ただ、規約等を表面的に捉える方と、その主旨について熟慮される方では、話が噛み合わない感もある。
しかも、個人の権利まで著しく制限ができると勘違いしている方も居られて、時々混沌とする。

> 塾経営者のイメージダウンを図る投稿が多いので、やり方として懸念しますね。具体的な被害がわからないだけに、問題の本質から離れていて、フェアではないと感じる。

手詰まりになった際にこれを持ち出す方が時々居られるが、最近はかなりの確率できっちり叩かれてお終い。
イメージダウンを図る方法はほぼ通用しないのが、このスレの現状。

[455: 匿名さん]

>>454 さん
かなり的確に現状をまとめられていると思います。ご苦労様でした。

[456: 447]

＞452
仰るとおりですが、一点だけ。

通常、この状況なら、マンション内は塾経営者の敵ばかりとなるのでは？

[457: 匿名さん]

確かに、町会に加入する管理規約は、任意団体への個人の判断加入を侵害する違法な規約で無効だと思いますが、居住専用のマンションでサロン営業をすることを禁止する規約は違法ではないのでは？

区分所有法６条１項の区分所有者の共同の利益に反する行為を規制するための規約ですよね。

共用部分の個人事業所利用による共同の利益の侵害。
騒音の苦情は安心して生活する生存権の侵害。

法律は弱者のためにありますよね。

この場合、どちらが弱者でしょうか？
被害者はどちらでしょうか？
円満に解決するには、加害者が被害者にわび是正することではないでしょうか？

[458: 匿名さん]

>>456
そうとも限らないと思いますよ。情報がないのでわかりませんが、まあ、塾をやっておられる方の社交性（近所付合い、評判）やコミュニケーション能力にも寄るでしょうね。

[459: 匿名さん]

>>457
>この場合、どちらが弱者でしょうか？
>被害者はどちらでしょうか？

規約で一律に禁止するのではなく、受忍限度内かどうか、個々に審査しないとわからないというのが、これまでの判決の中で、触れられていますよね。一日二回エレベータを数度使うくらいならば、共同の利益の侵害とはいえないでしょうし、子供たちが部屋を出入りをするだけだと、生存権の侵害とは言えないでしょう。

[460: 匿名さん]

ただの騒音問題ではない。

塾でしょ？
生徒いるんでしょ？
父兄が金払ってるんでしょ？

塾の評判変えれば全て解決。

[461: 匿.名さん]

>>459 さん

＜参考＞
標準管理規約６７条では、理事長の勧告及び指示の対象となる行為を、
１．法令に違反する行為（法６条１項の「共同の利益に反する行為」は、
　　これに含まれる。）
２．規約または使用細則等に違反する行為（内容によっては、「共同の
　　利益に反する行為」となる場合がある。）
３．対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為
としています。

[462: 匿名]

多くの方々が虚構と指摘する中、依然、スレ主、塾経営者ともに音沙汰なし。

やはり本当に狂言なんですね。

[463: 匿名さん]

学習塾がマンション内で経営された場合に利益になるのは学習塾経営者のみであり、他の住人にとっては影響がないか、不利益を被るかのどちらかなんだよね。
ここでの不利益とは、エレベーターの待ち時間が長くなるとか、生徒が共有部分で騒ぐとか、共有施設を汚損するとか、講義中の騒音、共有設備の寿命が極々若干減るとか。
下手に出てこういったことに配慮・対策すれば、他の住人の理解も得られるんじゃないかな。

ただ、今の所は塾経営者+弁護士v.s. 理事会+管理委託会社の構図になっちゃって、訴訟目前の状況に陥っちゃってる？

[464: 匿名さん]

>463
>下手に出てこういったことに配慮・対策すれば、他の住人の理解も得られるんじゃないかな。
無理じゃないのかな。これを認めるのは営業可能マンションへの第１歩だからね。

俺が住人なら、管理組合に対して「塾が認められるならうちはファッションヘルスをやりたい。一日一人限定ならいいでしょ」と許可を申請しておくな。

[465: 匿名さん]

目的達成が最優先。

今回の騒音問題は特殊であり、上階、下階のみでなく、生徒父兄も関係者として存在。
静かにさせるという目的達成のためには、父兄へのアプローチ等によって塾の存続を断つのみ。

塾経営が合法かどうかは、論議すること自体、時間のムダ。

上階の生活音に悩まされる通常の騒音問題と異なり、はるかに解決が容易。

[466: 匿名さん]

463です。

1つ認めてしまうと、別の店舗や事務所も認めざるを得なくなってしまうというのも、他の住人感情からすると大きいのですよね。
確かに、そう言われると、私も他の住人の立場なった場合に学習塾を経営されたくないと考えそうです。

[467: 匿名]

直接の利害関係者である生徒両親へのアピール方法

エレベーターでの塾生へのビラ渡しもいいですが、学校(担任)へ伝えて、保護者会などで話してもらうのも、効果的ですよ。

[468: 匿名さん]

>>464
> 俺が住人なら、管理組合に対して「塾が認められるならうちはファッションヘルスをやりたい。一日一人限定ならいいでしょ」と許可を申請しておくな。

管理組合に申請するよりも前に、公安委員会の許可を取った方が良いでしょう。
住宅用のマンションで公安委員会の許可が出ることは皆無だと思われますが。

[469: 匿名さん]

>>462
> 多くの方々が虚構と指摘する中、依然、スレ主、塾経営者ともに音沙汰なし。

繰り返しになるが、塾経営者が書き込む必要ならびにメリットは一つもないから
音沙汰無いのは至極当然。

スレ主は、思惑とは遠くはなれたところが争点になってしまっているので、今更
書き込むメリットが感じられないと思われる。

[470: 匿名さん]

生徒やその親にビラを配って、塾の営業妨害をする案が出ているが、訴訟される可能性が多分にあることを覚悟した上で実行する必要がある。

塾側とすれば、そこまでされた場合は、損得の問題が生じるか否かによらず信用の問題もあるから、名誉毀損や営業上の損害が生じた場合は損害賠償請求の訴訟を起こしてくる可能性があります。その際、当然規約違反でないことも求めてくるでしょうから、万が一にでも裁判所が規約違反ではないという判断をしたら、金を払う破目になるだけではなく、塾の営業が公に認められたことになり、踏んだり蹴ったりという結果になります。

ということで、その方法はハイリスクハイリターンの部類になりそうなので、熟慮が必要です。

[471: 匿名さん]

>468
実際に営業をするわけじゃないから、公安委員会だろうが税務署だろうが外部への申請はいらない。
塾を阻止できればそれで十分。
ファッションヘルスがやり過ぎなら英会話教室がいい。大声を出すけど窓は開けないからいいですよねと。

[472: 匿名さん]

>>471
> 実際に営業をするわけじゃないから、公安委員会だろうが税務署だろうが外部への申請はいらない。 塾を阻止できればそれで十分。

なるほど、それでもファッションヘルスでは効果が無いでしょう。
私が受取る側なら、「まず、公安委員会の許可を取ってください。」と鼻で笑ってお返ししますね。

> 英会話教室がいい。大声を出すけど窓は開けないからいいですよねと。

「平穏が乱れるほどの大声を出されますと、規約の第12条の違反になりますから、それは駄目です。」となりますね。

ということで、どちらも塾を阻止するための効果が出るかは不明です。

[473: 匿名さん]

>472
学習塾がＯＫで英語塾がダメとは、ずいぶん勝手な理由なんですね。
>塾を阻止するための効果が出るかは不明です。
総会で学習塾も英語塾もＮＧとの結論さえ引き出せれば、この申請の目的は達成です。

[474: 匿名さん]

>>473
> 学習塾がＯＫで英語塾がダメとは、ずいぶん勝手な理由なんですね。

英語塾だからダメとは書いていませんよ。

> 大声を出す

となると、規約に抵触するからダメというだけです。

逆に、人数が限定的で、出入りも静かに行うし、室内でも騒いだり大声を出したりしません。
という申請だと、ダメだしするのは難しいという認識です。何か決め手になるものがあればよいのですが。