マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[352: 匿名さん]

重説は売主と買主の間、つまりデベと区分所有者が交わすものではあって、組合と区分所有者の関係には効力はありません。規約に直接記述されていないことは守らなくて良いということもありません。良く知らない人が尤もらしいことを言うもんじゃないよ。

[353: 匿名さん]

346さんの意見、347さんの意見は法的にみても正しいですね。その通りです。

[355: 匿名さん]

>350
>塾およびその弁護士は、違反していないという見解、迷惑行為等が生じているならば明示して欲しいという文書を提出
えっ、「違反していないという見解」を提出したことなんて書いてあったっけ？　
>（前レス 60）
>具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。
ですが。

[356: 匿名さん]

12条に、専用部であっても一切の営業行為（塾、物販、SOHO、在宅勤務等々）を禁ずる

とでも書かれていれば、誰が考えても結論は一つなのだろうが、実際にはそこまでは書かれていないので
規約の主旨への理解（解釈）によって、判断が分かれるのは当然だろうね。


ただ
> 一区分所有者の主張と組合の主張に優劣も上下もない
が正しく
> その裁判が起きるまで管理組合理事会の判断が正です
は間違い。
和解できなければ、どちらが正なのかは、裁判等によって決する。

[358: 匿名さん]

>>355
提出された文書は、
> 迷惑行為等が生じているならば明示して欲しい
なので、
>具体的に周辺住民に対しどのような迷惑を与えているのか述べよという文書が弁護士の名前で送られてきたようです。
と十分同義に見えるが。一字一句でも異なれば違うというのならばそれはそうだが。

あと、弁護士が規約に違反としている見解を持っているのであれば、この様な文書
を提出して争う姿勢で臨むかね。自明だと思うがね。

[359: 匿名さん]

>357
組合にとって不当なだけであって、違法でも何でもないんですよ。
たちの悪い管理組合であるとも受け取れますからね。
「組合の考え方が間違っている」と思うなら、それに屈してはいけません。
まあ、遅かれ早かれどちらかが裁判を起こすことになるとは思いますが。

[360: 匿名さん]

仮に、本当に塾経営者なら、ここへの書き込みのリスクやデメリットは、多くの方がこれまで指摘してきた通り。

逆に、ここで避難されまくることのメリットは？

[361: 355]

>358
論点は、塾側弁護士が「違反していないという見解」を書面で示してきたのか否かです。
スレ主さんはこれについては触れていないでしょ。

[362: 匿名さん]

>>361
そのような文書を提出したとは書かれていないが。

[363: 匿名]

360
こういった質問には、誰一人答えられず、レスを増やして過去へ追いやろうとする。












作り話です。

と認めてるのと一緒だよ。

[364: 匿名さん]

次のようなケースはどう考えられますか？

A) 住居専用住戸に居住し、ボランティアで無料でマンション内外の子供を一名教えるのは規約違反？
B) 住居専用住戸に居住し、ボランティアで無料でマンション内外の子供を十名一度に教え、多少騒がしいのは規約違反？
C) 住居専用住戸に居住し、出張で他のマンションで子供を有料で教えるのは規約違反？
D)住居専用住戸に居住し、同じマンション内のお子さん一人を有料で教えるのは規約違反？
E)住居専用住戸に居住し、マンション外のお子さん一人を有料で教えるのは規約違反？
F)住居専用住戸に居住し、マンション外のお子さん二人を有料で教えるのは規約違反？

どうですか？すべての場合を規約に盛り込む訳にはいかないのだから、規約の目的に反しているかどうかで、規約を運用すべきだというのが、一般的な論調になっていると思いますが。

スレ主さん本人が昨年12月20日に投稿していたように
「違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う」
と言うのが、重要だと思います。

[365: 匿名さん]

>>363
> こういった質問には、誰一人答えられず、レスを増やして過去へ追いやろうとする。

外野にしてみれば、どうでも良いことだし、答える立場にないという認識。

どうしても見解をというのであれば、

そもそもこのスレは、塾反対派のスレ主が立ち上げたもので、塾側が立ち上げたもの
ではない。このスレでどのような議論が交わされようとも、運営に対して影響が生じて
いることもない。下手に発言しても面白おかしく扱われるだけだから傍観を決め込んで
いる。この話が虚偽ではないかという発言もなされているので、このまま虚偽として
扱われればそれはそれでOK。

といったところでしょうかね。

[366: 匿名さん]

>360
経営者本人が書き込んでいるとは思えないけど、

>ここで、避難されまくる

別に避難されまくってはいないと思うが？

[367: 匿名さん]

「組合の判断が正」とか、まるでブラック企業の管理職のような人がいたもんですね。

[368: 匿名]

363など
やはり皆さん、ホラとご存知の上で、遊んでおられるのですね。

[369: 匿名さん]

他の住民の受忍限度を超えているか超えていないか次第でしょう。他人に大きな迷惑をかけなければ、基本的に自宅で生活しながら、何かしていけないなんてことは、常識的にありえない。

[370: 匿名]

設定は勿論、虚構。
ここへ書き込む塾講師に利点なし。
ウソって気づいてなかったの？

[371: 匿名さん]

スレ主にとってみれば
中立派や塾擁護派の存在は、「まあそういう考えもあるだろうな」と思えるだろうけど
> やはり皆さん、ホラとご存知の上で、遊んでおられるのですね。
は、悲しいだろうね。

[374: 匿名さん]

それでも虚構ではない、と信じたい人が、昔のレスを掘り起こしてますね。

[375: 下階 = 塾経営者]

そもそも、このスレは自分の下階の住人が作成したことを、塾経営者は何をもって確定できたのでしょうか？

[376: 匿名さん]

>>374
>虚構
って、散々塾経営者を貶めておいて、今さらおかしくないか？利害関係のあるものが本牧のマンション名が表に出たり、裁判で不利になるのが嫌で、虚構にしようってことですか？

[377: 匿名さん]

>>375
訳のわからないことを書いて、荒らすなよ。

[378: 匿名]

377
他でも指摘されている、塾経営者がここで頑張るメリットを教えて。

[379: 匿名さん]

>372
たから、それは売り主と買い主との契約でしょう。そこに記載されていることを根拠に争えるのは売り主vs買い主のみです。

[380: 匿名さん]

>>378
377だが、私は塾経営者でも塾講師でも、本牧のマンション関係者でもないよ。どうかしていない？で、塾経営者だったらどうなの？おかしなこと言う人だね。

[381: 匿名さん]

>373
塾がはその判断に同意してないよね。
裁判の有無に関わらず判断について争っている以上、優劣も上下もないよ。

[382: 匿名さん]

サラ金の高金利の契約が無効っていうケースもあるよね。あるいは、労働契約でもそうだが、契約に合意しても、契約そのもの（の一部）が無効なんてことは良くある話。そもそも住戸を住戸して使用する限り、営業してはいけないなんてことは、どこにも規定がないだろう。

[383: 匿名さん]

法的根拠が無しに等しく、過去の事例等でも否定されているに等しいのに

> よって、現時点においては対象マンションの管理組合理事会の判断が正なのです。

何度も繰り返し呪文のように唱えるだけって、手詰まり感が如実だな。

しっかりと法的な根拠や事例などが提示されれば少しは説得力があるかもしれないが
ゲームじゃないので呪文を唱えても事態は何も変わらない。

[385: 匿名さん]

>>384
> 何度も言います。

何度言っても無駄だよ。それにしても頑張るね。感心するよ。

[386: 匿名]

378
結局、ここへ塾経営者がレスするメリットがないってことですね。

→なのにレスしてる。

→つまり、塾経営者ではない。

[387: 匿名さん]

>>384
おかしいことを平気で繰り返し書けますね？

交通違反でも、違反（したとされた）者が違反として認め反則金を払うまでは、違反の事実は確定しないのではないの？

違反の事実がなかったり、取締り手続きに誤りがあったり、警官が法の適用を誤っていたり、法自体が誤っていたりなんてケースはこれまでも多々あるからね。

今は、違反の事実について確認している段階ではないの？どうみたって確定したとは思えないが。

[388: 匿名さん]

>>386
匿名掲示板で、なぜこだわる必要があるの？ほとんどの投稿は関係者外と当然かんがえるべきでしょう。意味不明だよ。

[389: 匿名さん]

「塾経営者がレスしている」と何度も繰り返している方は何が狙い？
もしかしたら、それもイメージ戦略の一環？

[390: 匿名さん]

384が正しいのにね。

[391: 匿名さん]

>>390
根拠も示さずに、どちらが正しいとか書いて、何か意味あるの？

[394: 匿名さん]

>391
賛同者が一人いると示したのだけど。
以下、マンションの管理の適正化に関する指針（国土交通省告示より抜粋）

マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合。
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映することにより成り立つものである。集会は、管理組合の最高意思決定機関である。

管理規約は、マンション管理の最高自治規範である。
管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。

マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけでなく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意する必要がある。

－－－－－
このような前提で成り立っているのがマンションです。賃貸アパートの住人なら別にこんなこと気にしなくてもいいけど、マンション住人にとって上記は重要なことです。

[395: 匿名さん]

>>394
>管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合

って書いてある通りでしょう。本件は、管理規約や使用細則等に違反していないというのが、塾経営者さんの主張な訳ですから、まだ違反が確定したわけではなく、議論をしている訳です。

何に賛同されているのですか？「マンションの管理の適正化に関する指針」に賛同されているのであれば、同じ立場ですよ。

[396: 申込予定さん]

「違反する行為があった」場合でしょ。

今回のケースは「違反する行為か否か」判断が確定していない場合ですよ。

[397: 匿名さん]

>>394
> 管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、その是正又は排除を求める措置をとることが重要である。

スレ主さんのマンションでは、スレ主さんの申し立てに基づいて検討した結果、理事会および管理会社は塾の運営は規約違反と判断した。そしてその判断に基づき塾を止めるように求めた。
ということで、理事会としては指針に従って必要な対応している考えている。

ただし、規約違反という判断そのものが適当であったか否かとは別。
塾側が弁護士を介して、塾が行っている迷惑行為について説明を求めてきているが、それに対して明確な返答ができているようには見えないのが現状という状況もある。
なにせ、12条には、営業行為全般が禁止というような内容は含まれていないので。

ここの外野の大方は、塾を運営というだけでは、12条の違反に該当せず、平穏を脅かすような問題が生じていない場合は、止めさせるのは簡単ではない。ということを書き込んでいる。

ということで、しっかりとした根拠も示さず、ただ同じことを繰り返すだけの384の主張にただ賛同しても何の効果も無い、どうせなら根拠を示せ。という反応が返ってきているだけ。

[398: 匿名さん]

>>394　さん
これなんかも参考になるでしょう。既出だとは思いますが・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/kanri/detail/MMSUm0060007112005/
第73回　住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を問う

　就業形態の多様化やインターネットの普及により、独立起業して自宅を事務所使用する区分所有者が増えているように思う。また、特に繁華街やオフィス街に近い都心分譲マンションでは、「事務所使用可」として自宅を賃貸するケースも珍しくない。当初から事務所使用が認められていれば問題ないが、住居専用にもかかわらず勝手に事務所として貸し出すことは、ほかの区分所有者に悪影響を及ぼす可能性があり、トラブルにもつながる。そこで今回は、住居専用マンションでの事務所使用許可の是非を考えてみたい。

（中略）

　そうしたことから、今まで住居専用としていた管理組合では、事務所としての使用を解禁したがらない風潮が根強いが、一方で、やみくもに否定することは一部の組合員の利益を損ねることにもつながる。

　冒頭でも触れたように事務所使用のニーズは高まっており、たとえば自宅を仕事場とするＳＯＨＯで働きたいと考えたときに、自宅兼事務所が認められないと、その人の職を奪うことになりかねない。マンションライフは集団生活なのだから、多数意見を優先するのが筋とはいえ、少数意見を無視していいということではなく、誰にとっても「公平」でなければならない。

（中略）

　住居専用マンションで事務所使用が敬遠される最大の理由は、不特定者の出入りによる防犯面の不安や騒音の発生など、ほかの居住者の日常生活に悪影響を及ぼす心配だ。しかし裏を返せば、こうした懸念材料さえ解消されれば、用途を住居に限定する理由は存在しなくなる。今後、「ストック重視」の時代が本格化する中、社会資本の有効活用を考えれば、用途の多様化は必然の流れとなっていくだろう。

[399: 匿名さん]

>395-397
あなた方の主張は
「管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合」を無視するやり方。
違反しているかどうかの判断は管理組合が行うべきもの。この原則が守れなければ、管理組合が成り立たない。

[400: 匿名さん]

>>394さん
広島市のページも参考なるよ
http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/0000000000000/11163933222...

Ｑ 現在住んでいる住居専用マンションで、茶道、華道、語学などの教養教室を開こうとする場合、規約上どの程度まで可能でしょうか。

Ａ 標準管理規約 12 条には「専有部分の用途」として「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と規定してあります。

この条文に関する国のコメントは「住宅としての使用は、専ら居住者の本拠があるか否かによって判断する。その利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを必要とする。」としています。言い換えれば、「本人が現に住んでいて、その利用にあたっては、住まいとしての平穏さを保たなければならない。」ということになるでしょう。

本来、専有部分については、「建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為」（区分所有法６条１項）をしない限り、各区分所有者が自由に使用することが原則です。しかし、標準管理規約では、全戸が居住用であることを想定しており、前述のような用途制限を明確にしているものです。

以上のようなことを勘案してご質問の内容を検討すると、問合せのような教養教室を行う場合、「少人数を対象とする場合には問題ないが、規模や人数によっては平穏さに問題があるとして認められないケースもあろう」ということになるでしょう。

このほか、主婦が行う一般的な内職や、インターネットを利用した個人のサイドビジネスなどは、「平穏さ」の観点に立ち、他の住戸に特に影響を与えるものでなければ、認められることになるでしょう。

ただ、入り口ドアに表示したり、外に面した窓ガラス部分などに表示をしたりすることは、「共同の利益に反する」行為として認められません。

いずれにしても、専有部分の使用にあたって判断に迷うようなことがあるなら、使用細則などに定めて置くのもよい方法でしょう。

回等者：広島県マンション管理士会