マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[228: 匿名さん]

>組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、
>好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

それは現実ではなく、ただの理想。
話し合って解決するのが理想でも、話し合って解決できる保証なんてない。

このマンションの管理組合のとりうる現実的な選択肢は、

・いつまでも並行線の話合いをつづける（時間稼ぎに応じてるだけ）

・諦めて放置する（塾を認めたも同然）

・総会で塾経営が規約違反であることを確認し、塾の廃止を求める。
　塾経営者が応じない場合は、使用禁止を求める裁判を起こす。（勝てば、塾を廃止できる）

の３つであり、うち２つは不戦敗と同じだから残る選択肢は３番目しかない。

[229: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ぼらんてなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[230: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[231: 匿名さん]

>>228
塾を存続させたうえで、平穏さを保つようお互いに努力するという選択肢もあるよ。

[232: 匿名さん]

私はマンションで塾開講してますけど、ゲリラ塾はあかんよ。
ちゃんと許可を得るだけのこと。

[233: 匿名さん]

>>232 さん
許可をもらうための規準等はどのようなものでしたか？
差しさわりの無い範囲で教えていただければ幸いです。

[234: 匿名さん]

>営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。
「営業行為という理由で禁止ならば」という条件が命ですね

[235: 匿名さん]

「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

[236: 210]

>話し合って解決できる保証なんてない
たしかにそうかもしれない．．．
でも、マンションなんだから、同じ屋根の下にすむのだから、それは避けたいよね。

[237: 匿名さん]

>>233
まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
時間と規模など開講内容の資料を提出して、それに対して細々と口頭で指示をうけました。
騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
マンションによると思いますけど、これで開講OKでした。
もう、５年以上やっていますが、何も問題は発生してないです。

[238: 匿名さん]

>235
>「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね
荒らすのやめましょうよ

[239: 匿名さん]

>225
普通は誰も
>マンションの将来をどのようにしたいの
か
なんて考えませんよ。

[240: 匿名さん]

>>237
ありがとうございます。

> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

> 騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
このあたりは至極もっともな守るべき項目ですね。自転車や車のことは、塾生だけではなくて、
一般の居住者への来訪者も守るべき項目ですし。


ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
守られているわけですね。

[241: 匿名さん]

営業許可に関する規定が規約になければ、組合に許可するしないを判断する権限はないんだけど？

[242: 匿名さん]

>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

常識的にリビング等に机を並べて教えられる人数の足音が問題になるとは思えません。
もし問題となるなら１Ｆ以外はホームパーティも禁止ですね。

[243: 匿名さん]

>>238
>↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね

外野だけれど、こういう無駄な推測こそ止めましょう。

別に荒らされていないと思うよ？ちなみにどどの投稿が荒らし投稿なの？

>>235 なんて荒らしではないでしょう。見解が異なるだけで経営者が掲示板を荒らしているようなイメージを与える方が、やり方が卑劣だよ。

[244: 匿.名さん]

>>242 さん

日常生活から発生する騒音（生活音）と、学習塾を開講していることに
起因して発生する騒音を同列に扱うことはできないと思います。

前者は、それぞれが「お互い様（加害者にも被害者にもなり得る）」の
関係にありますが、後者は、地位の互換性がなく、一方は学習塾を経営
することにより利益のみを得ていますが、他方は常に被害者にしかなり
得ないという関係です。

[245: 匿名さん]

繰り返しになるが、外野だが、塾にゲリラも政府軍もないと思うよ。その昔から、塾と言うのは少人数の人を集めて自分の知識なり考えを伝授するものだから、そんなに大げさなものではないでしょう。まあ、人数と収入にもよるだろうが、生徒が集まるか集まらないかわからない時点で、マンションに開業届をするなんていう事例は稀有じゃあないの？そういう規約や補則がなければね。

[246: 匿名さん]

一方が塾を経営なら、もう一方はピアノ教育を経営することだってあり得る。もちろん、その権利がありながら経営しないは当人の自由。

[247: 匿名さん]

人々の才能を伸ばせて社会に貢献できるもので否定する必要があるのかね？

[248: 匿名さん]

それは別の話

[249: 匿名さん]

>>240
>ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
>守られているわけですね。

塾を開講するための要項として管理会社から提示されたものです。
具体的に12条の話はありませんでしたが、それを満たす指示になっていると思われます。

[250: 匿名さん]

>>240
>> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

余談ですが、１Fでない場所で塾を開校し、騒音問題になった塾仲間を知っています。
防音対策でマットなどを二重に敷いたりして、いろいろな対応したそうですが、騒音問題が解決せず
結局そのマンションでの開講を断念しました。

現在その方は塾のスタイルを”訪問型の個別指導・少人数指導”に変えて運営しています。

[251: 匿名さん]

>>250
訪問型少人数と言うのはソリューションとして秀逸ね。

出張でやればいいね。

ただ騒音問題はここでは一つのファクターに過ぎないでしょうが。

[252: 匿名さん]

>>248
全く別の話ではないでしょう。高齢化時代の多様なニーズに合うような管理の運用は必要でしょう。

[253: 匿名さん]

それは俗に言う、家庭教師というやつですね。

[254: 匿名さん]

家庭教師の出入りを禁じるなんてことは、いくらなんでも無理でしょうw　ドカスカ騒ぐ塾のひとつの解決手段としてはアリかと。

[255: 匿名さん]

スレ主さんだと、どうしますかね？他の人の営業の用途に用いられても気分悪いかも知れませんね？

[256: 匿名さん]

>>250
> 余談ですが、１Fでない場所で塾を開校し、騒音問題になった塾仲間を知っています。
> 防音対策でマットなどを二重に敷いたりして、いろいろな対応したそうですが、騒音問題が解決せず
> 結局そのマンションでの開講を断念しました。

今回のスレ主さんのような対応では、膠着状態になりがちですが、このように
お互いに問題点のすり合わせをして解決に向かって努力し、それが実現できな
かったから断念する。

やはり、これが辿るべき道筋のひとつであることは間違いありませんね。

[257: 匿名さん]

一般社会では、開業には手順を踏みます。
それをされなかったため今回のような問題になっただけだと思います。

[258: 匿名さん]

一般社会では決められた手順は踏みますが、制度化されていないものはあくまでも任意であると考えます。塾側に手続き上の落ち度があるかのような言い方はおかしいと思います。

[259: 匿名さん]

>>257
個人塾を自宅で開業する手順って具体的にどんな手順でしょうか？

自宅でパーティーを開くときも手順はありますか？

何を見れば手順があるのかないのかわかりますか?

野次馬です。

[260: 匿名さん]

スレ主擁護派の方はもっとしっかりとしないと誰にも支持されないよ。しっかりするんだ。

[261: 匿.名さん]

擁護するとかしないではなく、みなさんは冷静にこのスレを見ていると思います。
そして、当該学習塾が居住者の生活の本拠であるために必要な平穏さを損なう（または
損なうおそれがある）かどうかがポイントであることを理解しているでしょう。

少なくともマンションの一室で事業を営むからには、何かしらの制約があるかもしれない
と考え、いろいろ調べるのが一般的です。
当然、塾経営者も調べたのでしょう。管理規約違反とはならない（平穏さを損なわない）と
判断した。
これに対して、理事会は管理規約違反である（平穏さを損なう、または損なうおそれがある）と
判断した。

このように、塾経営者と理事会に見解の相違がある以上、最終的には裁判によって決着を付ける
しか方法はないと思います。

[262: 匿名さん]

塾経営者の世帯主(旦那)はどう考えてるのかな。

[263: 匿名さん]

>どうかがポイントであることを理解しているでしょう

傍観者の多くは理解しているようですが、スレ主とその擁護派はまず理解していないでしょう。でも、規約違反一点ばりの割には、何かにつけ、規約違反以外のことを書いたり、塾経営者のイメージダウンを図っているように、傍観者の私には思え、スレ主派の方の投稿の多くで趣旨が一貫していないように見受けられます。

それと、理事会がどれだけ理解しているかも、スレ主のわかりにくい説明だけでは不明でしょう。

傍観者としては、裁判するのはあまり賢明ではないと思いながら、「判決」が出て、一定の方針が決まることを楽しみにしています。

[264: 匿名さん]

スレ主さんも少々気の毒なところもあるな。
管理会社（東急コミュニティーのはず）の担当者がもっとしっかりと管理規約の主旨を理解して
いれば、事態は多少は今よりましだったと考えられるのでね。

[265: 匿名さん]

上記の方々のコメントを読んでいると、反社会的に感じられます。

マンションで起業するならば周辺への配慮は必要ない。
苦情にはノイローゼと言い放てば解決という流れになっています。

このスレッドの読者の中には、安易に起業するために住宅専用マンションを購入したり賃貸したりするでしょう。

[266: 261]

現実に生徒がマンションに出入りをし（セキュリティの問題）、騒ぐことも
十分考えられる状況下において、
複数の居住者から、理事会に具体的な苦情が寄せられた場合、
塾経営者が、それでも管理規約違反とはならない（平穏さを損なわない）と
言い切れる合理的な説明ができるのか疑問に思っています。

[267: 匿名さん]

>>262
似たような性格の旦那なんだろね。むしろ、一緒にヒートアップしてんじゃないの。
でなきゃ、自分の住んでるマンション相手にこんなことできないだろうから。

裁判はしばらく先だろうから、当面は総会に注目だな。

「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」

この塾側の主張は、本件の経緯の中でも最重要な箇所なので、
当然、理事会によって管理組合に報告されるわけだが、
その際の区分所有者の反応が知りたい。

[268: 匿名さん]

>>267
> 「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」
これは、スレ主の主観による表現であって、塾側がこのままの表現を使っているの
ではありません。
塾には弁護士が付いているのだから、
「管理規約のその条項は塾を禁止したものではない。塾が他の住民の迷惑になって
いるという点があるのであれば、明示してください。」
あたりだと思うよ。
スレ主は明らかに感情的になっていて、主観による表記が多いのでそのあたりは
考慮して捉えるべき。

もっとも、もしかしたら生活の平穏を乱しているかもしれないのですが、今までの
情報ではその判断は付きません。あしからず。

[269: 匿名さん]

>>262
>塾経営者の世帯主(旦那)はどう考えてるのかな。
子供の次は、旦那ですか？

まあよくもそう本質でないことを次々出してこれるね。

[270: 匿名さん]

>>268
＞これは、スレ主の主観による表現であって、塾側がこのままの表現を使っているのではありません。

別にそのままの表現が使われたとも思ってないし、
そのままの表現に区分所有者がどう反応するか、なんてことが知りたいわけでもないんだけど。

要約するとそういう意味にしかならない主張をしている区分所有者がいるとしったら、
他の区分所有者がどう反応するか知りたいってだけ。

ここの塾擁護の意見が世間で広く通じるものであるならば、
総会の場でも塾経営者に味方する他の区分所有者がゼロってわけはないはずだけど、
実際どうなるものなのか知りたい、ってこと。

[271: 匿名さん]

スレのタイトルがちょっと修正されてるね。
検閲厳しいね。

[272: 匿名さん]

>>270
>ここの塾擁護の意見が世間で広く通じる

でしょう。管理士の試験で出題される範囲のごくよくある話だからね。

既出の朝日新聞や弁護士のサイトを読んだ人は、そちらの判断に流れるだろう。

[273: 匿名さん]

>スレのタイトルがちょっと修正されてるね。

このスレは良識のない人が立てたようで、前スレタイを継承していなかったから当然でしょう。このスレの説明が正しくないようで、未だに混乱を招く元になっているようね。まあ、前スレのスレ主のスレタイ説明をまとめろって方が無理かもしれないが・・・。

[274: 匿名さん]

>265
スレ主のマンションの塾経営者に配慮がないか解るんですか？
スレ主の一方的な意見だけを聞いてそう判断したのでしょうか？
ご近所への配慮云々はマンションも戸建も同じだと思います。
そして、それと規約違反かどうかは関係ないと思います。

[275: 匿名さん]

暇に任せて、これまでの投稿や同じマンションの他の住民の投稿をまとめてみました。ただし、スレ主さんの投稿・テキストは掲示板管理者により部分的に削除されているので、現状でわかる範囲です。

2012-12-18 スレ主さん
【スレタイ説明】
1)スレ主は、五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住んでいる
2)マンションの管理規約違反についての相談
3)近隣住戸で少なくとも一年半前から平日と土曜日、個人塾を経営している
4)区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてた
5)受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めた
6)塾の経営をやめるつもりはなく、ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がし、かなりうるさい（スレ主感想）
7)管理規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないか

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした
9)塾経営者は「自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談する」と言ったとのこと（伝聞）
10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（伝聞）こと
11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
12)（スレ主によると）理事会の総意に基づき、理事会は学習塾の経営者に対し、2013年1月に「第一種住宅地域であり、マンション管理規約違反のため、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」と塾経営者に文書で通知したが、塾の経営は継続されている
13)今後は、法的な手続きに移行する見通し
14)腹立たしい（スレ主感想）

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
16)問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事がない（他の住民の所感）
17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（他の住民の推測）
18)理事会の議事録で学習塾についての報告を見たり、当該マンションに居住する他の住民から騒音問題を聞いた事は一度もない（他の住民の情報）

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
19)まだ裁判になっていない
20)総会を三ヶ月後に開く予定

となるようです。過不足があれば適宜指摘、補ってください。

[276: 匿名さん]

>>275
>8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした

この管理委託会社は、管理規約修正以前だから、管理規約違反とするには、難しいと婉曲に言っているように思えますが、それを理事会が伝えたなら、経営を続けて良いと通告したことにならないのかな？

[277: 匿名さん]

>276
日本語の難しいところだけど、前後の文脈から、あなたは誤解していると思います。
(実際に管理規約違反かどうかは別として、)管理委託会社の判断は、「①管理規約違反、②学習塾経営継続のためには規約修正が必要」ということを意味している文章だと思いますよ。