マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[201: 匿名さん]

さらには、

裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している

だそうだ。

[202: 匿名さん]

>201
自分の都合の良いように読む楽天家ですね。法律家には向きませんね。

[203: 匿名さん]

だから現時点ですでに、理事会と管理会社から、
『比較衡量して判断』した結果として、規約違反だって言われてる状態だろ？

その判断が不当だというのなら、総会でそう主張するしかない。
総会で認められなければ、裁判でそう主張するしかない。
悩むまでもない簡単な話だ。

言を左右して総会・裁判を避けようとしても無駄。
塾経営者が自発的に非を認めない限り、裁判は不可避。
自分が正しいと思うなら、裁判すれば勝てるってことなんだから、
裁判の日まで堂々としてればいい。

[204: 匿名さん]

組合側に裁判する気はさらさらないよ。
塾の勝ちだから。

[205: 匿名さん]

スレ主と理事会は「独自の判断による規約違反だ」だと通告するしかできないのが、現時点での状況。
これ以上の強硬手段に出るためには、裁判をして勝つ必要がある。確実に勝てるのであれば、まだ良いが
そうとも限らないから、なかなか踏み切れないでしょうね。

ということで、白黒付くまでは続けられるので、塾側から裁判を起こす必要は全くなし。

法なんてそんなものだよ。

[206: 匿名さん]

>>202
>自分の都合の良いように読む楽天家ですね。

そりゃああなたでしょう、
>>198が都合よく割愛している部分を引用しただけで、誰も「読んでは」いないのだが。

[207: 匿名さん]

>住民の不利益
どこをどうみても、スレ主の記述に「住民の不利益」が具体的に記載されていないでしょう。単なる騒音だと、組合員全体の問題でなくなるしね。騒音は解決できるだろうし。

百歩譲っても、エレベータの電気代を若干負担しろくらいではないの？管理組合に言えるのは。

そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

[208: 匿名さん]

問題の本質は営業行為ではなくて、多人数の出入りに起因する騒がしさや、共有部の使用頻度。
静かに移動させる（引率を義務付ける）、受益に応じた管理の増額といったあたりで和解を勧告されるんでは？

[209: 匿名さん]

塾経営者が経営を継続できそうに思うが、一応騒音などの対策を徹底し、出入りが頻繁になったり騒がしくならないよう配慮は必要だろうね。既に近隣住民との関係は悪くなっているので、今のタイミングでは難しいだろうが、営業が続けられるになった際には、迷惑をかけない旨の誓約と、一応の挨拶を周りにしておくべきだろうね。

[210: 202]

じゃぁ、こんなのは。
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

[211: 匿名さん]

>>210
複合マンションだから、ちょっとケースが違うかもね。でも、URLだけだと不親切だよ。ご自分の意見も書かれたらどうなの？

[212: 匿名さん]

塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

[213: 匿名さん]

>>207
＞そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

？
希望的観測って奴ですか？

弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。
裁判官は足りないけど、弁護士はあまってるからね。

ましてや、この訴訟で管理組合側に雇われるなら、
支払いが滞ったり請求に難癖つけられたりする心配もないから優良顧客だな。
それに引き換え塾経営者側の弁護士は・・・まあ何もいうまい。

[214: 匿名さん]

>>213
何が言いたいのかよくわからないが、

>弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。

って、これこそ希望的観測って奴でしょう。まあ、余程仕事に困った弁護士でなければ、負けるとわかっている裁判は、受けないでしょう。ましてや、元々勝っても成功報酬もない案件だからね。負ける裁判だからって、標準以上の報酬を請求できるわけでもないし、顧問弁護士契約でもしてなければ、この案件は無理ですよ。「もう少し詳しくお話を聞いても良いですが、有料相談になります」ってことで終わりだと思うよ。

まあ受けたとしても、初めから勝ち目がないのであれば、顧客満足のために、組合やスレ主の言うがままの、争点でもない児童福祉や著作権に関してHPを傍証として提出して、やっぱり駄目でしたで、終わってしまうのではないかな？「裁判長に和解を勧告されたから、和解でどうでしょうか」って、ところでしょうね。

>支払いが滞ったり請求に難癖つけられたり

どんな支払いや請求があるの？こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

[215: 匿名さん]

>塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

そうですか、さらに経営者側に有利かもね。

[216: 匿名さん]

弁護士見つからないからって理由で、
管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね（棒）

[217: 匿名さん]

>>214
>こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

差止請求ならば、双方一定額の成功報酬というのがあるのでは？

[218: 匿名さん]

>管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね

まともな管理組合ならば訴訟なんてしないだろう。どう見たって勝てないからね。

裁判にしてくれた方が面白いとここの傍観者は皆思っているよ。

でも、理事は気の毒とも思っているだろうね。

[219: 210]

>211
そうですね。私の意見無しというのは不親切ですが、どうせ揚げ足を取られるかと思って書かなかったのです。

この判例では、複合マンションの住宅部分で治療院を開いている者を、判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。でも、管理組合が住宅部分を事務所として使用している大多数の用途違反（←住宅用29戸中24戸が事務所として使用）に警告すら出してこなかった状況下で、被告の治療院のみを使用禁止にするのは権利の乱用である、と認めたものです。ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。もちろん他に住居外使用者が多数いるならば．．という前提が必要ですけどね。

>213
業界に詳しいですね。さすが！
私も213さんと同意見です。
確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

[220: 210]

補足だけど、

営業を認めた例が１つでもできると、あとのケースへの対応が難しくなり、それが進むと210の様になる恐れがある。
だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家なら管理組合にそのようにアドバイスするよ。

[221: 匿名さん]

>>219
>判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。
もう少し、その記事の判決部分を良く読んだ方がよいのではないかな。

「平穏」についての判断が重要なようでは？

[222: 匿名さん]

>>219
>確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

個人的に塾経営者をご存じなのですか？「負けたら費用支払いをごねそうだし．．」という根拠は？

根拠がなければ、その表現は、ちょっとまずいのでは？

[223: 匿.名さん]

>>219
>ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど
>権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。

>>210 の事案は、
１．専有部分の用途制限に違反している者が多数いる。
２．使用禁止請求訴訟を提起する議案を、これらの違反者の賛成により可決した。
このような経緯・状況で、特定の違反者だけを狙い撃ちにする（特定の違反者だけ
を対象として使用禁止請求訴訟を提起する）ことは、権利の濫用にあたると判示した
ものと考えます。

したがって、本スレのケースには、このロジックは当てはまらないと思います。

[224: 匿名さん]

>>220
>だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、または、どうしたら良い、のでしょうか？こちらでも、悪い前例が残ることになりますよね。それとも絶対勝てるとの前提なのでしょうか？

[225: 210]

>222
ああっごめんなさい。私、遠方にすんでいるのでそのマンションのことは何も知りません。ただ法律的な議論が好きなだけです。213の話を受けて業界における一般論を話しただけですので、塾経営者に当てはめたわけでも何でもありません。

>223
なるほど。そのマンションには他に用途違反をしている住人はいないということですね。それじゃ権利の濫用による抗弁は使えませんね。

>224
>専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、
私はただの匿名人間です。匿名人物の意見として受け取って下さい。
勘違い野郎の意見として受け取っても結構です（解釈は自由）。
>万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、
実質的に営業可能のマンションになることを覚悟するだけですね。
１度ＯＫになればもう禁止できないと思いますよ。
>とことん裁判まで持ち込め
ほんとはね、こんなことで裁判したって無駄なだけです。本来ならば議論する必要の無いことに総会参加者全員が巻き込まれて時間をさかれ、理事も余計な労力を取られる。そういう意味では塾経営者はマンションの他の住人に大きな迷惑をかけています。今回の話は法律に抵触するという話で無く、マンション内部の管理規則に抵触するだけですから、組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

[226: 匿名さん]

>225
違いますよ。法に照らして営業行為の一切を禁ずるとした組合の規約解釈に妥当性があるかどうかが裁判で争われるのです。

[227: 匿名さん]

>220
だからこそ、闇雲に禁止するのは宜しくないのですよ。

[228: 匿名さん]

>組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、
>好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

それは現実ではなく、ただの理想。
話し合って解決するのが理想でも、話し合って解決できる保証なんてない。

このマンションの管理組合のとりうる現実的な選択肢は、

・いつまでも並行線の話合いをつづける（時間稼ぎに応じてるだけ）

・諦めて放置する（塾を認めたも同然）

・総会で塾経営が規約違反であることを確認し、塾の廃止を求める。
　塾経営者が応じない場合は、使用禁止を求める裁判を起こす。（勝てば、塾を廃止できる）

の３つであり、うち２つは不戦敗と同じだから残る選択肢は３番目しかない。

[229: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ぼらんてなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[230: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[231: 匿名さん]

>>228
塾を存続させたうえで、平穏さを保つようお互いに努力するという選択肢もあるよ。

[232: 匿名さん]

私はマンションで塾開講してますけど、ゲリラ塾はあかんよ。
ちゃんと許可を得るだけのこと。

[233: 匿名さん]

>>232 さん
許可をもらうための規準等はどのようなものでしたか？
差しさわりの無い範囲で教えていただければ幸いです。

[234: 匿名さん]

>営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。
「営業行為という理由で禁止ならば」という条件が命ですね

[235: 匿名さん]

「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

[236: 210]

>話し合って解決できる保証なんてない
たしかにそうかもしれない．．．
でも、マンションなんだから、同じ屋根の下にすむのだから、それは避けたいよね。

[237: 匿名さん]

>>233
まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
時間と規模など開講内容の資料を提出して、それに対して細々と口頭で指示をうけました。
騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
マンションによると思いますけど、これで開講OKでした。
もう、５年以上やっていますが、何も問題は発生してないです。

[238: 匿名さん]

>235
>「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね
荒らすのやめましょうよ

[239: 匿名さん]

>225
普通は誰も
>マンションの将来をどのようにしたいの
か
なんて考えませんよ。

[240: 匿名さん]

>>237
ありがとうございます。

> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

> 騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
このあたりは至極もっともな守るべき項目ですね。自転車や車のことは、塾生だけではなくて、
一般の居住者への来訪者も守るべき項目ですし。


ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
守られているわけですね。

[241: 匿名さん]

営業許可に関する規定が規約になければ、組合に許可するしないを判断する権限はないんだけど？

[242: 匿名さん]

>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

常識的にリビング等に机を並べて教えられる人数の足音が問題になるとは思えません。
もし問題となるなら１Ｆ以外はホームパーティも禁止ですね。

[243: 匿名さん]

>>238
>↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね

外野だけれど、こういう無駄な推測こそ止めましょう。

別に荒らされていないと思うよ？ちなみにどどの投稿が荒らし投稿なの？

>>235 なんて荒らしではないでしょう。見解が異なるだけで経営者が掲示板を荒らしているようなイメージを与える方が、やり方が卑劣だよ。

[244: 匿.名さん]

>>242 さん

日常生活から発生する騒音（生活音）と、学習塾を開講していることに
起因して発生する騒音を同列に扱うことはできないと思います。

前者は、それぞれが「お互い様（加害者にも被害者にもなり得る）」の
関係にありますが、後者は、地位の互換性がなく、一方は学習塾を経営
することにより利益のみを得ていますが、他方は常に被害者にしかなり
得ないという関係です。

[245: 匿名さん]

繰り返しになるが、外野だが、塾にゲリラも政府軍もないと思うよ。その昔から、塾と言うのは少人数の人を集めて自分の知識なり考えを伝授するものだから、そんなに大げさなものではないでしょう。まあ、人数と収入にもよるだろうが、生徒が集まるか集まらないかわからない時点で、マンションに開業届をするなんていう事例は稀有じゃあないの？そういう規約や補則がなければね。

[246: 匿名さん]

一方が塾を経営なら、もう一方はピアノ教育を経営することだってあり得る。もちろん、その権利がありながら経営しないは当人の自由。

[247: 匿名さん]

人々の才能を伸ばせて社会に貢献できるもので否定する必要があるのかね？

[248: 匿名さん]

それは別の話

[249: 匿名さん]

>>240
>ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
>守られているわけですね。

塾を開講するための要項として管理会社から提示されたものです。
具体的に12条の話はありませんでしたが、それを満たす指示になっていると思われます。

[250: 匿名さん]

>>240
>> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

余談ですが、１Fでない場所で塾を開校し、騒音問題になった塾仲間を知っています。
防音対策でマットなどを二重に敷いたりして、いろいろな対応したそうですが、騒音問題が解決せず
結局そのマンションでの開講を断念しました。

現在その方は塾のスタイルを”訪問型の個別指導・少人数指導”に変えて運営しています。