マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[188: 匿名さん]

>>184
>必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。

その通りです。だから使用細則になければ、コメントに沿って細則を作るか運用するってことでないのでしょうか。

ただし、後から細則を作っても遡及しないから、結局コメントが援用されるということ皆さんが、中立的な立場から述べているのではないでしょうか。

[189: 匿名さん]

>>185
コメントの意味は、コメントの中に記載されていますね。

マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。


これによると「その周知を図るもの」だそうですね。「こんなの関係ねー」とかは、管理組合は言えないのではないかな？

[190: 匿名さん]

>>184
このスレ主派の理論は面白いね。

管理規約を厳格に適用せよといいながら、管理規約を運用するための指針として周知が図られているコメントは、管理規約内に記載されていないから、無視しろってことですか？矛盾していないんだろうね、この方の頭の中では。

[191: 土地勘無しさん]

>189
このマンションができたのは五年ほど前、
このコメントが出たのは・・
さて、どっちが先でしょうか？

[192: 匿名さん]

>>191
その前にも同様の規約やコメントはなかったの？

[193: 匿名さん]

>190
それ当該マンションの管理規約じゃなく、標準管理規約だからだってば。

[194: 匿名さん]

>>193
>当該マンションの管理規約
って、どこかに掲載されていましたか？前スレをみてみましたが、ちょっとわかりませんでした。あればアンカーなりURLをお願いします。

で、「当該マンションの管理規約」というのは、標準管理規約を元に作ったものではないのですか？

で、一般的に国土交通省周知しようとしている一般的な運用指針をこのマンションだけが拒む特別な理由があるのでしょうか？

[195: 匿名さん]

>>191
規約の運用何て言うのは、時代時代で変わるものでしょう？

今最新の運用指針が、援用されても問題はないのでは？

[196: 匿名さん]

>>195
ただし、規制する方は一般に遡及しないけれどね。

[197: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、個人の利益をいたずらに制限するべきどはない。

と、言うのが区分所有法の考え方であり、そこに立脚している管理規約においては言わずもがなです。

裁判をすればはっきりします。どう考えても不利な組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆が見え見え。

[198: 匿名さん]

こんな判決もあるよ（管理組合勝ち）
http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/duties/duties05.html

この中で、管理組合側弁護士が
「（エステ営業者）は近隣の住民が特に迷惑でないと言っているが、全く無意味な主張である。（管理組合）は総会において本件訴訟を提起することを決議しているのであるが、（エステ営業者）に対して訴訟を提起する議案は圧倒的多数（約９０％）で可決しており、組合員の意思は（エステ営業者）の違法行為は看過できないということである。」と主張している。

>組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆
魂胆じゃ無くて多数決で決めていこうというのが管理組合の存在意義でしょ。

[199: 匿名さん]

>>198
コメント部分も引用しておくね。
----
＜コメント＞

マンションや団地の区分所有者は、専有部部に対して単独所有権を有していることから、本来であれば、自分の専有部分はどのように使おうと自由なはずである。

しかし、マンションや団地の集合住宅では、生活空間が密着しているため相互に影響を受けやすい。

そこで区分所有法は区分所有者間相互の権利を調整し、円満な共同生活を維持するために、区分所有権に対する特別の制約を課している。６条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定していることがそれを現している。

また、３０条は「建物又は敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項はこの法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定している。これは区分所有法自体が規約で利用方法を制約することを認めているのである。

この規定を踏まえて、専有部分の用途を住居に限定する旨の規約を定めているマンションは少なくないが、本件のように規約を無視して営業を行いトラブルになるケースは珍しくない。 類似の判例として横浜地裁平成６年９月９日判決がある。これは区分所有者Ｃ（個人病院の経営者）が自分の病院で働く看護士の幼児の保育室として居室を利用していたところ、管理組合が差し止めを求めたケースであるが、裁判所は使用の差し止めを認めている。

では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。

横浜地裁の事例では、保育室として使用しているため多数の赤ちゃんが飛び跳ねたり、駆け回るなどの騒音や振動の被害が大きいことやＣは保育室を他に求めることが出来ることなどが考慮されている。

今回の千葉の事例でも当職は不特定多数のものを対象にエステ営業をすることは、団地外居住者が団地内に出入りすることになるから、団地コミュニティーの平穏が破られること、即ち、他の区分所有者が受ける不利益が大きいことを強調した。千葉の事件の裁判官も基準こそ明示していないが基本的には横浜の事件と同じように比較考量をしているのである。

仮に、Ｂが建物内の内装を変更することなく、団地内居住者だけに限定する形で、平穏な営業を行っていた（例えば、手芸教室等）とすれば営業停止が認められるかは微妙であったと思われる。

このような問題を考えるに際して重要な視点は居住用目的に限定した規約の価値を区分所有者（組合員）がどのように考えるのか？であろう。その価値を重視するのであれば、規約違反行為に対して厳格な対応をするべきであろう。

他方、居住者の平穏な生活を害さない形であれば、多少の例外を認めるのであれば、一定のルールを決めて、理事会の承認等を前提に居住用目的が失われない形での営業的行為を認めることも一つの考え方ではある。

この辺を曖昧にしておくと、今回のケースのように裁判になった時に「他にも営業をしている者がいるのに自分だけ訴えられるのはおかしい」との反論を許すことになってしまう。 もっとも、今回の千葉の事件ではＢが共用部分（壁等）を撤去するという建物の安全性に影響を与える行為を行っており、この違法性は相当強いものである。

この点は単純に居住用目的に違反している横浜の事件と異なる部分である。
本件ではこの違法な行為に対しては原状回復を認める形で処理されているが、営業停止の判断に際しても影響を与えていると思われる。
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[200: 匿名さん]

文章を読まない・長文を読めない人様に、核心部分を抜き出すと、



では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。




でも、理解しようという努力をしない人には、無駄だったかな？

[201: 匿名さん]

さらには、

裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している

だそうだ。

[202: 匿名さん]

>201
自分の都合の良いように読む楽天家ですね。法律家には向きませんね。

[203: 匿名さん]

だから現時点ですでに、理事会と管理会社から、
『比較衡量して判断』した結果として、規約違反だって言われてる状態だろ？

その判断が不当だというのなら、総会でそう主張するしかない。
総会で認められなければ、裁判でそう主張するしかない。
悩むまでもない簡単な話だ。

言を左右して総会・裁判を避けようとしても無駄。
塾経営者が自発的に非を認めない限り、裁判は不可避。
自分が正しいと思うなら、裁判すれば勝てるってことなんだから、
裁判の日まで堂々としてればいい。

[204: 匿名さん]

組合側に裁判する気はさらさらないよ。
塾の勝ちだから。

[205: 匿名さん]

スレ主と理事会は「独自の判断による規約違反だ」だと通告するしかできないのが、現時点での状況。
これ以上の強硬手段に出るためには、裁判をして勝つ必要がある。確実に勝てるのであれば、まだ良いが
そうとも限らないから、なかなか踏み切れないでしょうね。

ということで、白黒付くまでは続けられるので、塾側から裁判を起こす必要は全くなし。

法なんてそんなものだよ。

[206: 匿名さん]

>>202
>自分の都合の良いように読む楽天家ですね。

そりゃああなたでしょう、
>>198が都合よく割愛している部分を引用しただけで、誰も「読んでは」いないのだが。

[207: 匿名さん]

>住民の不利益
どこをどうみても、スレ主の記述に「住民の不利益」が具体的に記載されていないでしょう。単なる騒音だと、組合員全体の問題でなくなるしね。騒音は解決できるだろうし。

百歩譲っても、エレベータの電気代を若干負担しろくらいではないの？管理組合に言えるのは。

そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

[208: 匿名さん]

問題の本質は営業行為ではなくて、多人数の出入りに起因する騒がしさや、共有部の使用頻度。
静かに移動させる（引率を義務付ける）、受益に応じた管理の増額といったあたりで和解を勧告されるんでは？

[209: 匿名さん]

塾経営者が経営を継続できそうに思うが、一応騒音などの対策を徹底し、出入りが頻繁になったり騒がしくならないよう配慮は必要だろうね。既に近隣住民との関係は悪くなっているので、今のタイミングでは難しいだろうが、営業が続けられるになった際には、迷惑をかけない旨の誓約と、一応の挨拶を周りにしておくべきだろうね。

[210: 202]

じゃぁ、こんなのは。
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

[211: 匿名さん]

>>210
複合マンションだから、ちょっとケースが違うかもね。でも、URLだけだと不親切だよ。ご自分の意見も書かれたらどうなの？

[212: 匿名さん]

塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

[213: 匿名さん]

>>207
＞そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

？
希望的観測って奴ですか？

弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。
裁判官は足りないけど、弁護士はあまってるからね。

ましてや、この訴訟で管理組合側に雇われるなら、
支払いが滞ったり請求に難癖つけられたりする心配もないから優良顧客だな。
それに引き換え塾経営者側の弁護士は・・・まあ何もいうまい。

[214: 匿名さん]

>>213
何が言いたいのかよくわからないが、

>弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。

って、これこそ希望的観測って奴でしょう。まあ、余程仕事に困った弁護士でなければ、負けるとわかっている裁判は、受けないでしょう。ましてや、元々勝っても成功報酬もない案件だからね。負ける裁判だからって、標準以上の報酬を請求できるわけでもないし、顧問弁護士契約でもしてなければ、この案件は無理ですよ。「もう少し詳しくお話を聞いても良いですが、有料相談になります」ってことで終わりだと思うよ。

まあ受けたとしても、初めから勝ち目がないのであれば、顧客満足のために、組合やスレ主の言うがままの、争点でもない児童福祉や著作権に関してHPを傍証として提出して、やっぱり駄目でしたで、終わってしまうのではないかな？「裁判長に和解を勧告されたから、和解でどうでしょうか」って、ところでしょうね。

>支払いが滞ったり請求に難癖つけられたり

どんな支払いや請求があるの？こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

[215: 匿名さん]

>塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

そうですか、さらに経営者側に有利かもね。

[216: 匿名さん]

弁護士見つからないからって理由で、
管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね（棒）

[217: 匿名さん]

>>214
>こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

差止請求ならば、双方一定額の成功報酬というのがあるのでは？

[218: 匿名さん]

>管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね

まともな管理組合ならば訴訟なんてしないだろう。どう見たって勝てないからね。

裁判にしてくれた方が面白いとここの傍観者は皆思っているよ。

でも、理事は気の毒とも思っているだろうね。

[219: 210]

>211
そうですね。私の意見無しというのは不親切ですが、どうせ揚げ足を取られるかと思って書かなかったのです。

この判例では、複合マンションの住宅部分で治療院を開いている者を、判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。でも、管理組合が住宅部分を事務所として使用している大多数の用途違反（←住宅用29戸中24戸が事務所として使用）に警告すら出してこなかった状況下で、被告の治療院のみを使用禁止にするのは権利の乱用である、と認めたものです。ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。もちろん他に住居外使用者が多数いるならば．．という前提が必要ですけどね。

>213
業界に詳しいですね。さすが！
私も213さんと同意見です。
確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

[220: 210]

補足だけど、

営業を認めた例が１つでもできると、あとのケースへの対応が難しくなり、それが進むと210の様になる恐れがある。
だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家なら管理組合にそのようにアドバイスするよ。

[221: 匿名さん]

>>219
>判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。
もう少し、その記事の判決部分を良く読んだ方がよいのではないかな。

「平穏」についての判断が重要なようでは？

[222: 匿名さん]

>>219
>確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

個人的に塾経営者をご存じなのですか？「負けたら費用支払いをごねそうだし．．」という根拠は？

根拠がなければ、その表現は、ちょっとまずいのでは？

[223: 匿.名さん]

>>219
>ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど
>権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。

>>210 の事案は、
１．専有部分の用途制限に違反している者が多数いる。
２．使用禁止請求訴訟を提起する議案を、これらの違反者の賛成により可決した。
このような経緯・状況で、特定の違反者だけを狙い撃ちにする（特定の違反者だけ
を対象として使用禁止請求訴訟を提起する）ことは、権利の濫用にあたると判示した
ものと考えます。

したがって、本スレのケースには、このロジックは当てはまらないと思います。

[224: 匿名さん]

>>220
>だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、または、どうしたら良い、のでしょうか？こちらでも、悪い前例が残ることになりますよね。それとも絶対勝てるとの前提なのでしょうか？

[225: 210]

>222
ああっごめんなさい。私、遠方にすんでいるのでそのマンションのことは何も知りません。ただ法律的な議論が好きなだけです。213の話を受けて業界における一般論を話しただけですので、塾経営者に当てはめたわけでも何でもありません。

>223
なるほど。そのマンションには他に用途違反をしている住人はいないということですね。それじゃ権利の濫用による抗弁は使えませんね。

>224
>専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、
私はただの匿名人間です。匿名人物の意見として受け取って下さい。
勘違い野郎の意見として受け取っても結構です（解釈は自由）。
>万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、
実質的に営業可能のマンションになることを覚悟するだけですね。
１度ＯＫになればもう禁止できないと思いますよ。
>とことん裁判まで持ち込め
ほんとはね、こんなことで裁判したって無駄なだけです。本来ならば議論する必要の無いことに総会参加者全員が巻き込まれて時間をさかれ、理事も余計な労力を取られる。そういう意味では塾経営者はマンションの他の住人に大きな迷惑をかけています。今回の話は法律に抵触するという話で無く、マンション内部の管理規則に抵触するだけですから、組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

[226: 匿名さん]

>225
違いますよ。法に照らして営業行為の一切を禁ずるとした組合の規約解釈に妥当性があるかどうかが裁判で争われるのです。

[227: 匿名さん]

>220
だからこそ、闇雲に禁止するのは宜しくないのですよ。

[228: 匿名さん]

>組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、
>好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

それは現実ではなく、ただの理想。
話し合って解決するのが理想でも、話し合って解決できる保証なんてない。

このマンションの管理組合のとりうる現実的な選択肢は、

・いつまでも並行線の話合いをつづける（時間稼ぎに応じてるだけ）

・諦めて放置する（塾を認めたも同然）

・総会で塾経営が規約違反であることを確認し、塾の廃止を求める。
　塾経営者が応じない場合は、使用禁止を求める裁判を起こす。（勝てば、塾を廃止できる）

の３つであり、うち２つは不戦敗と同じだから残る選択肢は３番目しかない。

[229: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ぼらんてなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[230: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[231: 匿名さん]

>>228
塾を存続させたうえで、平穏さを保つようお互いに努力するという選択肢もあるよ。

[232: 匿名さん]

私はマンションで塾開講してますけど、ゲリラ塾はあかんよ。
ちゃんと許可を得るだけのこと。

[233: 匿名さん]

>>232 さん
許可をもらうための規準等はどのようなものでしたか？
差しさわりの無い範囲で教えていただければ幸いです。

[234: 匿名さん]

>営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。
「営業行為という理由で禁止ならば」という条件が命ですね

[235: 匿名さん]

「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

[236: 210]

>話し合って解決できる保証なんてない
たしかにそうかもしれない．．．
でも、マンションなんだから、同じ屋根の下にすむのだから、それは避けたいよね。

[237: 匿名さん]

>>233
まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
時間と規模など開講内容の資料を提出して、それに対して細々と口頭で指示をうけました。
騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
マンションによると思いますけど、これで開講OKでした。
もう、５年以上やっていますが、何も問題は発生してないです。

[238: 匿名さん]

>235
>「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね
荒らすのやめましょうよ

[239: 匿名さん]

>225
普通は誰も
>マンションの将来をどのようにしたいの
か
なんて考えませんよ。

[240: 匿名さん]

>>237
ありがとうございます。

> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

> 騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
このあたりは至極もっともな守るべき項目ですね。自転車や車のことは、塾生だけではなくて、
一般の居住者への来訪者も守るべき項目ですし。


ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
守られているわけですね。

[241: 匿名さん]

営業許可に関する規定が規約になければ、組合に許可するしないを判断する権限はないんだけど？

[242: 匿名さん]

>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

常識的にリビング等に机を並べて教えられる人数の足音が問題になるとは思えません。
もし問題となるなら１Ｆ以外はホームパーティも禁止ですね。

[243: 匿名さん]

>>238
>↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね

外野だけれど、こういう無駄な推測こそ止めましょう。

別に荒らされていないと思うよ？ちなみにどどの投稿が荒らし投稿なの？

>>235 なんて荒らしではないでしょう。見解が異なるだけで経営者が掲示板を荒らしているようなイメージを与える方が、やり方が卑劣だよ。

[244: 匿.名さん]

>>242 さん

日常生活から発生する騒音（生活音）と、学習塾を開講していることに
起因して発生する騒音を同列に扱うことはできないと思います。

前者は、それぞれが「お互い様（加害者にも被害者にもなり得る）」の
関係にありますが、後者は、地位の互換性がなく、一方は学習塾を経営
することにより利益のみを得ていますが、他方は常に被害者にしかなり
得ないという関係です。

[245: 匿名さん]

繰り返しになるが、外野だが、塾にゲリラも政府軍もないと思うよ。その昔から、塾と言うのは少人数の人を集めて自分の知識なり考えを伝授するものだから、そんなに大げさなものではないでしょう。まあ、人数と収入にもよるだろうが、生徒が集まるか集まらないかわからない時点で、マンションに開業届をするなんていう事例は稀有じゃあないの？そういう規約や補則がなければね。

[246: 匿名さん]

一方が塾を経営なら、もう一方はピアノ教育を経営することだってあり得る。もちろん、その権利がありながら経営しないは当人の自由。

[247: 匿名さん]

人々の才能を伸ばせて社会に貢献できるもので否定する必要があるのかね？

[248: 匿名さん]

それは別の話

[249: 匿名さん]

>>240
>ようするに、これらの条件を満たすことによって、今回のテーマとなっている第12条の主旨が
>守られているわけですね。

塾を開講するための要項として管理会社から提示されたものです。
具体的に12条の話はありませんでしたが、それを満たす指示になっていると思われます。

[250: 匿名さん]

>>240
>> まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
>なるほど、1Fならば階下への足音の影響をクリアできますね。
>このスレの主さんの塾は、これをクリアできるのでしょうか？
>もし1Fでなければ、階下への十分な足音対策は必須ですが、満足できる状況にすることが
>出来るのでしょうか？これがクリアできなければ、階下の住戸の平穏な生活を脅かしている
>ことになり、”規約違反でNG”と多くの方が判断することになりますね。

余談ですが、１Fでない場所で塾を開校し、騒音問題になった塾仲間を知っています。
防音対策でマットなどを二重に敷いたりして、いろいろな対応したそうですが、騒音問題が解決せず
結局そのマンションでの開講を断念しました。

現在その方は塾のスタイルを”訪問型の個別指導・少人数指導”に変えて運営しています。

[251: 匿名さん]

>>250
訪問型少人数と言うのはソリューションとして秀逸ね。

出張でやればいいね。

ただ騒音問題はここでは一つのファクターに過ぎないでしょうが。

[252: 匿名さん]

>>248
全く別の話ではないでしょう。高齢化時代の多様なニーズに合うような管理の運用は必要でしょう。

[253: 匿名さん]

それは俗に言う、家庭教師というやつですね。

[254: 匿名さん]

家庭教師の出入りを禁じるなんてことは、いくらなんでも無理でしょうw　ドカスカ騒ぐ塾のひとつの解決手段としてはアリかと。

[255: 匿名さん]

スレ主さんだと、どうしますかね？他の人の営業の用途に用いられても気分悪いかも知れませんね？

[256: 匿名さん]

>>250
> 余談ですが、１Fでない場所で塾を開校し、騒音問題になった塾仲間を知っています。
> 防音対策でマットなどを二重に敷いたりして、いろいろな対応したそうですが、騒音問題が解決せず
> 結局そのマンションでの開講を断念しました。

今回のスレ主さんのような対応では、膠着状態になりがちですが、このように
お互いに問題点のすり合わせをして解決に向かって努力し、それが実現できな
かったから断念する。

やはり、これが辿るべき道筋のひとつであることは間違いありませんね。

[257: 匿名さん]

一般社会では、開業には手順を踏みます。
それをされなかったため今回のような問題になっただけだと思います。

[258: 匿名さん]

一般社会では決められた手順は踏みますが、制度化されていないものはあくまでも任意であると考えます。塾側に手続き上の落ち度があるかのような言い方はおかしいと思います。

[259: 匿名さん]

>>257
個人塾を自宅で開業する手順って具体的にどんな手順でしょうか？

自宅でパーティーを開くときも手順はありますか？

何を見れば手順があるのかないのかわかりますか?

野次馬です。

[260: 匿名さん]

スレ主擁護派の方はもっとしっかりとしないと誰にも支持されないよ。しっかりするんだ。

[261: 匿.名さん]

擁護するとかしないではなく、みなさんは冷静にこのスレを見ていると思います。
そして、当該学習塾が居住者の生活の本拠であるために必要な平穏さを損なう（または
損なうおそれがある）かどうかがポイントであることを理解しているでしょう。

少なくともマンションの一室で事業を営むからには、何かしらの制約があるかもしれない
と考え、いろいろ調べるのが一般的です。
当然、塾経営者も調べたのでしょう。管理規約違反とはならない（平穏さを損なわない）と
判断した。
これに対して、理事会は管理規約違反である（平穏さを損なう、または損なうおそれがある）と
判断した。

このように、塾経営者と理事会に見解の相違がある以上、最終的には裁判によって決着を付ける
しか方法はないと思います。

[262: 匿名さん]

塾経営者の世帯主(旦那)はどう考えてるのかな。

[263: 匿名さん]

>どうかがポイントであることを理解しているでしょう

傍観者の多くは理解しているようですが、スレ主とその擁護派はまず理解していないでしょう。でも、規約違反一点ばりの割には、何かにつけ、規約違反以外のことを書いたり、塾経営者のイメージダウンを図っているように、傍観者の私には思え、スレ主派の方の投稿の多くで趣旨が一貫していないように見受けられます。

それと、理事会がどれだけ理解しているかも、スレ主のわかりにくい説明だけでは不明でしょう。

傍観者としては、裁判するのはあまり賢明ではないと思いながら、「判決」が出て、一定の方針が決まることを楽しみにしています。

[264: 匿名さん]

スレ主さんも少々気の毒なところもあるな。
管理会社（東急コミュニティーのはず）の担当者がもっとしっかりと管理規約の主旨を理解して
いれば、事態は多少は今よりましだったと考えられるのでね。

[265: 匿名さん]

上記の方々のコメントを読んでいると、反社会的に感じられます。

マンションで起業するならば周辺への配慮は必要ない。
苦情にはノイローゼと言い放てば解決という流れになっています。

このスレッドの読者の中には、安易に起業するために住宅専用マンションを購入したり賃貸したりするでしょう。

[266: 261]

現実に生徒がマンションに出入りをし（セキュリティの問題）、騒ぐことも
十分考えられる状況下において、
複数の居住者から、理事会に具体的な苦情が寄せられた場合、
塾経営者が、それでも管理規約違反とはならない（平穏さを損なわない）と
言い切れる合理的な説明ができるのか疑問に思っています。

[267: 匿名さん]

>>262
似たような性格の旦那なんだろね。むしろ、一緒にヒートアップしてんじゃないの。
でなきゃ、自分の住んでるマンション相手にこんなことできないだろうから。

裁判はしばらく先だろうから、当面は総会に注目だな。

「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」

この塾側の主張は、本件の経緯の中でも最重要な箇所なので、
当然、理事会によって管理組合に報告されるわけだが、
その際の区分所有者の反応が知りたい。

[268: 匿名さん]

>>267
> 「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」
これは、スレ主の主観による表現であって、塾側がこのままの表現を使っているの
ではありません。
塾には弁護士が付いているのだから、
「管理規約のその条項は塾を禁止したものではない。塾が他の住民の迷惑になって
いるという点があるのであれば、明示してください。」
あたりだと思うよ。
スレ主は明らかに感情的になっていて、主観による表記が多いのでそのあたりは
考慮して捉えるべき。

もっとも、もしかしたら生活の平穏を乱しているかもしれないのですが、今までの
情報ではその判断は付きません。あしからず。

[269: 匿名さん]

>>262
>塾経営者の世帯主(旦那)はどう考えてるのかな。
子供の次は、旦那ですか？

まあよくもそう本質でないことを次々出してこれるね。

[270: 匿名さん]

>>268
＞これは、スレ主の主観による表現であって、塾側がこのままの表現を使っているのではありません。

別にそのままの表現が使われたとも思ってないし、
そのままの表現に区分所有者がどう反応するか、なんてことが知りたいわけでもないんだけど。

要約するとそういう意味にしかならない主張をしている区分所有者がいるとしったら、
他の区分所有者がどう反応するか知りたいってだけ。

ここの塾擁護の意見が世間で広く通じるものであるならば、
総会の場でも塾経営者に味方する他の区分所有者がゼロってわけはないはずだけど、
実際どうなるものなのか知りたい、ってこと。

[271: 匿名さん]

スレのタイトルがちょっと修正されてるね。
検閲厳しいね。

[272: 匿名さん]

>>270
>ここの塾擁護の意見が世間で広く通じる

でしょう。管理士の試験で出題される範囲のごくよくある話だからね。

既出の朝日新聞や弁護士のサイトを読んだ人は、そちらの判断に流れるだろう。

[273: 匿名さん]

>スレのタイトルがちょっと修正されてるね。

このスレは良識のない人が立てたようで、前スレタイを継承していなかったから当然でしょう。このスレの説明が正しくないようで、未だに混乱を招く元になっているようね。まあ、前スレのスレ主のスレタイ説明をまとめろって方が無理かもしれないが・・・。

[274: 匿名さん]

>265
スレ主のマンションの塾経営者に配慮がないか解るんですか？
スレ主の一方的な意見だけを聞いてそう判断したのでしょうか？
ご近所への配慮云々はマンションも戸建も同じだと思います。
そして、それと規約違反かどうかは関係ないと思います。

[275: 匿名さん]

暇に任せて、これまでの投稿や同じマンションの他の住民の投稿をまとめてみました。ただし、スレ主さんの投稿・テキストは掲示板管理者により部分的に削除されているので、現状でわかる範囲です。

2012-12-18 スレ主さん
【スレタイ説明】
1)スレ主は、五年ほど前に横浜市内に新築で購入したマンションに住んでいる
2)マンションの管理規約違反についての相談
3)近隣住戸で少なくとも一年半前から平日と土曜日、個人塾を経営している
4)区分所有スペースについては専ら居住用に使用するという管理規約があり、営利目的の塾経営などは、管理規約に違反していると思い管理組合に苦情を申したてた
5)受け理事会で議題となり管理会社が本人に事実を確認し、当人も塾経営を認めた
6)塾の経営をやめるつもりはなく、ドヤドヤと子どもたちが帰宅する音がし、かなりうるさい（スレ主感想）
7)管理規約を遵守しないことへの罰則、もしくは違反行為をやめてもらうための法的な手立てはないか

2012-12-20 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/19
8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした
9)塾経営者は「自分としては辞めるつもりはない、別件で世話になっている弁護士に相談する」と言ったとのこと（伝聞）
10)理事会としては、「塾経営者の回答を待ち、繰り返し本人に通告をした上で、例えば民事訴訟まで行うのか検討する」とのこと（伝聞）こと
11)違反を認めさせるとか負かすといったことでなく、自分たちを含め皆が平穏に気持ちよく暮らせる生活を取り戻すために冷静に対処しようと思う（スレ主感想）

2013-02-19 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/54
12)（スレ主によると）理事会の総意に基づき、理事会は学習塾の経営者に対し、2013年1月に「第一種住宅地域であり、マンション管理規約違反のため、一ヶ月以内にマンション内での塾経営をやめること、やめなかった場合は共有部分の利用禁止を含め、法的手段をとる」と塾経営者に文書で通知したが、塾の経営は継続されている
13)今後は、法的な手続きに移行する見通し
14)腹立たしい（スレ主感想）

2013-03-07 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
15)塾経営者の弁護士から理事会に対し「周辺住民への迷惑について具体的な内容」の問合せ文書が発送される

2013-03-08 別の同じマンションの住民から、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
16)問題とされている学習塾に通って来る子供たちの騒音など一度も経験した事がない（他の住民の所感）
17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（他の住民の推測）
18)理事会の議事録で学習塾についての報告を見たり、当該マンションに居住する他の住民から騒音問題を聞いた事は一度もない（他の住民の情報）

2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/60
19)まだ裁判になっていない
20)総会を三ヶ月後に開く予定

となるようです。過不足があれば適宜指摘、補ってください。

[276: 匿名さん]

>>275
>8)管理規約違反かについては、管理委託会社から『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』との指摘を受け、理事会でもその旨確認をし、塾経営者に文書で通知をした

この管理委託会社は、管理規約修正以前だから、管理規約違反とするには、難しいと婉曲に言っているように思えますが、それを理事会が伝えたなら、経営を続けて良いと通告したことにならないのかな？

[277: 匿名さん]

>276
日本語の難しいところだけど、前後の文脈から、あなたは誤解していると思います。
(実際に管理規約違反かどうかは別として、)管理委託会社の判断は、「①管理規約違反、②学習塾経営継続のためには規約修正が必要」ということを意味している文章だと思いますよ。

[278: 土地勘無しさん]

>276
277の解釈が正しいです（キッパリ！）
理事会が念のため管理会社にも意見を求めてみたが、管理会社としても、管理規約違反だとの見解を持っているということでしょうね。

[279: 匿名さん]

厳格に禁止するにせよ、基準を設けて容認するにせよ、現行規約のままでは解釈でどうにでもなる、つまりグレーゾーンであるというのが管理会社の見解でしょう。　第12条の解釈は標準管理規約コメントのとおり。

[280: 匿名さん]

理事会および管理会社の見解は、規約違反なので、塾側にはその旨を通知し、止めるように伝えている。
しかし、塾側の弁護士は規約違反に該当するとしたら、他の居住者への迷惑行為等が確認される必要が
あるとの見解で対立し、膠着状態。

過去の事例や国交省のコメントから見た限りでは、塾の経営というだけでは規約違反とは判断できない、
住居としての平穏が保たれているか否かが重要な判断材料というのが、このスレの中立派の大方の意見。
また提示された事例から見る限りでは、現規約のままでも塾の経営は可能とも読み取れるので、管理会社
の見解も必ずしも正しいとは言い切れないことが明らか。

さあどうなるか。

[281: 匿名さん]

この手の交渉をするときに陥ってはいけないワナ

不合理な理屈を持ち出す人は、相手が何かを言ったらとにかく反論する。１回言ったら２回反論する。
同じことを何度も何度も繰り返す。もう１０００回でも２０００回でも、できる限り何度でも。

それだけ何回も繰り返すと、その意見が正しいかのような錯覚に陥る人が出てくる。
また、いやになって投げやりになってしまう人がいる。それが狙い。

今回の279,280もセットだね。いつも２回ずつ時間差で出てくると思うのは気のせいだろうか。

[282: 匿名さん]

この手のスレを読むときに陥ってはいけないワナ

問題の本質とは関係のない

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る
ゲリラ塾、↑この人がスレを荒らしている塾経営の方ですね
似たような性格の旦那なんだろね。むしろ、一緒にヒートアップしてんじゃないの
反社会的

などのイメージダウンを企てる印象操作によって、錯覚を起こして判断を惑わされ
てはならない。

[283: 匿名さん]

生徒の自転車ってどうしてるんだろうね。
１階がコンビニなのだとしたら、歩道に放置？
それとも、管理組合の通告をスルーして来客用駐輪場を占有？

あと、ふつう塾なら、夏期講習とか冬期講習みたいなのもあるよね。
平日なら授業は放課後～夜しかないだろうけど、
土曜や長期休暇中は午前中からワイワイガヤガヤされたりして。

くだんのブログが本当にこの塾のものかは確かめようがないが、
・新春恒例の百人一首大会を開いた
・豪華景品をたくさん用意して楽しかった
みたいな記述も。
きっと、カルタ取りの元気な声が響いたことでしょう。

あと、
「子どもたちが眠そうにしているときは、小さな教室では不必要なぐらいの大声を出す」
という趣旨の記述もあるね。

ああ、スレ主さんお気の毒に。

[284: 匿名さん]

>管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない

この件の場合、既に経営をしていますから、規約を改正したからって、塾経営者に不利な規約に修正しても、その効力を遡及できないっていうのは、法律解釈の常識だと思いますよ。

おそらくこの部分の表現は、スレ主さんの恣意的な解釈が含まれているのではないかな？

[285: 匿名さん]

「認められる／られない」と「止めさせられる／られない」は別。
「認められない」けど「止めさせられない」のが現実。

[286: 匿名さん]

>>282
その通りですね。理事会に諮る前に、
>>275の
> 17)数ヶ月前にかなり精緻を極めた抗議資料がこの住民宅に投函されており、恐らくほぼ全戸に投函された（他の住民の推測）

周辺住民に「精緻」な資料を投函して根回ししたようだが、それを不快に思っている住民もいるが、片方だけのバイアスの偏った意見、特に争点外の情報で惑わされてはいけないね。

このやり方だと、話し合わずに、「精緻」な資料を投函した側にも別の問題があるかも知れないね。

[287: 匿名さん]

>>283
当方、某大規模高層マンションに住んでいます。隣人とエレベータに乗り合わせる機会も少ないのですが、乗り合わせた際に隣人は某大学の教授のようで、「毎週のようにゼミの生徒が来るので、ご迷惑をかけていませんか」と尋ねられれたことがありますが、全然気になったことがないので、その旨を伝えたことがりました。

一方、上階の住民は、子供がいるらしく、結構走り回る音が気になり、その旨、もう少し配慮をするようお願いしたら、その後転居されたようです。

何が言いたいかということ、経営をしていようがしていまいが、騒音に関しては、誰にでも受忍限度というのはあるから、それを超えておれば、経営とは別に問題ということでしょう。もちろん経営のために恒常的に騒音をだしているのであれば、論外ですが。

一方、住居専用であっても、自宅住居を住居として使う限り、会社の所在地として登記したり、そこで利益を生じる行為をしたからといって、禁止されるべきものではないというのは、概ね合意されていると思ます。