マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[188: 匿名さん]

>>184
>必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。

その通りです。だから使用細則になければ、コメントに沿って細則を作るか運用するってことでないのでしょうか。

ただし、後から細則を作っても遡及しないから、結局コメントが援用されるということ皆さんが、中立的な立場から述べているのではないでしょうか。

[189: 匿名さん]

>>185
コメントの意味は、コメントの中に記載されていますね。

マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。


これによると「その周知を図るもの」だそうですね。「こんなの関係ねー」とかは、管理組合は言えないのではないかな？

[190: 匿名さん]

>>184
このスレ主派の理論は面白いね。

管理規約を厳格に適用せよといいながら、管理規約を運用するための指針として周知が図られているコメントは、管理規約内に記載されていないから、無視しろってことですか？矛盾していないんだろうね、この方の頭の中では。

[191: 土地勘無しさん]

>189
このマンションができたのは五年ほど前、
このコメントが出たのは・・
さて、どっちが先でしょうか？

[192: 匿名さん]

>>191
その前にも同様の規約やコメントはなかったの？

[193: 匿名さん]

>190
それ当該マンションの管理規約じゃなく、標準管理規約だからだってば。

[194: 匿名さん]

>>193
>当該マンションの管理規約
って、どこかに掲載されていましたか？前スレをみてみましたが、ちょっとわかりませんでした。あればアンカーなりURLをお願いします。

で、「当該マンションの管理規約」というのは、標準管理規約を元に作ったものではないのですか？

で、一般的に国土交通省周知しようとしている一般的な運用指針をこのマンションだけが拒む特別な理由があるのでしょうか？

[195: 匿名さん]

>>191
規約の運用何て言うのは、時代時代で変わるものでしょう？

今最新の運用指針が、援用されても問題はないのでは？

[196: 匿名さん]

>>195
ただし、規制する方は一般に遡及しないけれどね。

[197: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、個人の利益をいたずらに制限するべきどはない。

と、言うのが区分所有法の考え方であり、そこに立脚している管理規約においては言わずもがなです。

裁判をすればはっきりします。どう考えても不利な組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆が見え見え。

[198: 匿名さん]

こんな判決もあるよ（管理組合勝ち）
http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/duties/duties05.html

この中で、管理組合側弁護士が
「（エステ営業者）は近隣の住民が特に迷惑でないと言っているが、全く無意味な主張である。（管理組合）は総会において本件訴訟を提起することを決議しているのであるが、（エステ営業者）に対して訴訟を提起する議案は圧倒的多数（約９０％）で可決しており、組合員の意思は（エステ営業者）の違法行為は看過できないということである。」と主張している。

>組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆
魂胆じゃ無くて多数決で決めていこうというのが管理組合の存在意義でしょ。

[199: 匿名さん]

>>198
コメント部分も引用しておくね。
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＜コメント＞

マンションや団地の区分所有者は、専有部部に対して単独所有権を有していることから、本来であれば、自分の専有部分はどのように使おうと自由なはずである。

しかし、マンションや団地の集合住宅では、生活空間が密着しているため相互に影響を受けやすい。

そこで区分所有法は区分所有者間相互の権利を調整し、円満な共同生活を維持するために、区分所有権に対する特別の制約を課している。６条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定していることがそれを現している。

また、３０条は「建物又は敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項はこの法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定している。これは区分所有法自体が規約で利用方法を制約することを認めているのである。

この規定を踏まえて、専有部分の用途を住居に限定する旨の規約を定めているマンションは少なくないが、本件のように規約を無視して営業を行いトラブルになるケースは珍しくない。 類似の判例として横浜地裁平成６年９月９日判決がある。これは区分所有者Ｃ（個人病院の経営者）が自分の病院で働く看護士の幼児の保育室として居室を利用していたところ、管理組合が差し止めを求めたケースであるが、裁判所は使用の差し止めを認めている。

では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。

横浜地裁の事例では、保育室として使用しているため多数の赤ちゃんが飛び跳ねたり、駆け回るなどの騒音や振動の被害が大きいことやＣは保育室を他に求めることが出来ることなどが考慮されている。

今回の千葉の事例でも当職は不特定多数のものを対象にエステ営業をすることは、団地外居住者が団地内に出入りすることになるから、団地コミュニティーの平穏が破られること、即ち、他の区分所有者が受ける不利益が大きいことを強調した。千葉の事件の裁判官も基準こそ明示していないが基本的には横浜の事件と同じように比較考量をしているのである。

仮に、Ｂが建物内の内装を変更することなく、団地内居住者だけに限定する形で、平穏な営業を行っていた（例えば、手芸教室等）とすれば営業停止が認められるかは微妙であったと思われる。

このような問題を考えるに際して重要な視点は居住用目的に限定した規約の価値を区分所有者（組合員）がどのように考えるのか？であろう。その価値を重視するのであれば、規約違反行為に対して厳格な対応をするべきであろう。

他方、居住者の平穏な生活を害さない形であれば、多少の例外を認めるのであれば、一定のルールを決めて、理事会の承認等を前提に居住用目的が失われない形での営業的行為を認めることも一つの考え方ではある。

この辺を曖昧にしておくと、今回のケースのように裁判になった時に「他にも営業をしている者がいるのに自分だけ訴えられるのはおかしい」との反論を許すことになってしまう。 もっとも、今回の千葉の事件ではＢが共用部分（壁等）を撤去するという建物の安全性に影響を与える行為を行っており、この違法性は相当強いものである。

この点は単純に居住用目的に違反している横浜の事件と異なる部分である。
本件ではこの違法な行為に対しては原状回復を認める形で処理されているが、営業停止の判断に際しても影響を与えていると思われる。
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[200: 匿名さん]

文章を読まない・長文を読めない人様に、核心部分を抜き出すと、



では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。




でも、理解しようという努力をしない人には、無駄だったかな？

[201: 匿名さん]

さらには、

裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している

だそうだ。

[202: 匿名さん]

>201
自分の都合の良いように読む楽天家ですね。法律家には向きませんね。

[203: 匿名さん]

だから現時点ですでに、理事会と管理会社から、
『比較衡量して判断』した結果として、規約違反だって言われてる状態だろ？

その判断が不当だというのなら、総会でそう主張するしかない。
総会で認められなければ、裁判でそう主張するしかない。
悩むまでもない簡単な話だ。

言を左右して総会・裁判を避けようとしても無駄。
塾経営者が自発的に非を認めない限り、裁判は不可避。
自分が正しいと思うなら、裁判すれば勝てるってことなんだから、
裁判の日まで堂々としてればいい。

[204: 匿名さん]

組合側に裁判する気はさらさらないよ。
塾の勝ちだから。

[205: 匿名さん]

スレ主と理事会は「独自の判断による規約違反だ」だと通告するしかできないのが、現時点での状況。
これ以上の強硬手段に出るためには、裁判をして勝つ必要がある。確実に勝てるのであれば、まだ良いが
そうとも限らないから、なかなか踏み切れないでしょうね。

ということで、白黒付くまでは続けられるので、塾側から裁判を起こす必要は全くなし。

法なんてそんなものだよ。

[206: 匿名さん]

>>202
>自分の都合の良いように読む楽天家ですね。

そりゃああなたでしょう、
>>198が都合よく割愛している部分を引用しただけで、誰も「読んでは」いないのだが。

[207: 匿名さん]

>住民の不利益
どこをどうみても、スレ主の記述に「住民の不利益」が具体的に記載されていないでしょう。単なる騒音だと、組合員全体の問題でなくなるしね。騒音は解決できるだろうし。

百歩譲っても、エレベータの電気代を若干負担しろくらいではないの？管理組合に言えるのは。

そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

[208: 匿名さん]

問題の本質は営業行為ではなくて、多人数の出入りに起因する騒がしさや、共有部の使用頻度。
静かに移動させる（引率を義務付ける）、受益に応じた管理の増額といったあたりで和解を勧告されるんでは？

[209: 匿名さん]

塾経営者が経営を継続できそうに思うが、一応騒音などの対策を徹底し、出入りが頻繁になったり騒がしくならないよう配慮は必要だろうね。既に近隣住民との関係は悪くなっているので、今のタイミングでは難しいだろうが、営業が続けられるになった際には、迷惑をかけない旨の誓約と、一応の挨拶を周りにしておくべきだろうね。

[210: 202]

じゃぁ、こんなのは。
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

[211: 匿名さん]

>>210
複合マンションだから、ちょっとケースが違うかもね。でも、URLだけだと不親切だよ。ご自分の意見も書かれたらどうなの？

[212: 匿名さん]

塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

[213: 匿名さん]

>>207
＞そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

？
希望的観測って奴ですか？

弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。
裁判官は足りないけど、弁護士はあまってるからね。

ましてや、この訴訟で管理組合側に雇われるなら、
支払いが滞ったり請求に難癖つけられたりする心配もないから優良顧客だな。
それに引き換え塾経営者側の弁護士は・・・まあ何もいうまい。

[214: 匿名さん]

>>213
何が言いたいのかよくわからないが、

>弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。

って、これこそ希望的観測って奴でしょう。まあ、余程仕事に困った弁護士でなければ、負けるとわかっている裁判は、受けないでしょう。ましてや、元々勝っても成功報酬もない案件だからね。負ける裁判だからって、標準以上の報酬を請求できるわけでもないし、顧問弁護士契約でもしてなければ、この案件は無理ですよ。「もう少し詳しくお話を聞いても良いですが、有料相談になります」ってことで終わりだと思うよ。

まあ受けたとしても、初めから勝ち目がないのであれば、顧客満足のために、組合やスレ主の言うがままの、争点でもない児童福祉や著作権に関してHPを傍証として提出して、やっぱり駄目でしたで、終わってしまうのではないかな？「裁判長に和解を勧告されたから、和解でどうでしょうか」って、ところでしょうね。

>支払いが滞ったり請求に難癖つけられたり

どんな支払いや請求があるの？こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

[215: 匿名さん]

>塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

そうですか、さらに経営者側に有利かもね。

[216: 匿名さん]

弁護士見つからないからって理由で、
管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね（棒）

[217: 匿名さん]

>>214
>こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

差止請求ならば、双方一定額の成功報酬というのがあるのでは？

[218: 匿名さん]

>管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね

まともな管理組合ならば訴訟なんてしないだろう。どう見たって勝てないからね。

裁判にしてくれた方が面白いとここの傍観者は皆思っているよ。

でも、理事は気の毒とも思っているだろうね。

[219: 210]

>211
そうですね。私の意見無しというのは不親切ですが、どうせ揚げ足を取られるかと思って書かなかったのです。

この判例では、複合マンションの住宅部分で治療院を開いている者を、判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。でも、管理組合が住宅部分を事務所として使用している大多数の用途違反（←住宅用29戸中24戸が事務所として使用）に警告すら出してこなかった状況下で、被告の治療院のみを使用禁止にするのは権利の乱用である、と認めたものです。ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。もちろん他に住居外使用者が多数いるならば．．という前提が必要ですけどね。

>213
業界に詳しいですね。さすが！
私も213さんと同意見です。
確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

[220: 210]

補足だけど、

営業を認めた例が１つでもできると、あとのケースへの対応が難しくなり、それが進むと210の様になる恐れがある。
だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家なら管理組合にそのようにアドバイスするよ。

[221: 匿名さん]

>>219
>判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。
もう少し、その記事の判決部分を良く読んだ方がよいのではないかな。

「平穏」についての判断が重要なようでは？

[222: 匿名さん]

>>219
>確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

個人的に塾経営者をご存じなのですか？「負けたら費用支払いをごねそうだし．．」という根拠は？

根拠がなければ、その表現は、ちょっとまずいのでは？

[223: 匿.名さん]

>>219
>ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど
>権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。

>>210 の事案は、
１．専有部分の用途制限に違反している者が多数いる。
２．使用禁止請求訴訟を提起する議案を、これらの違反者の賛成により可決した。
このような経緯・状況で、特定の違反者だけを狙い撃ちにする（特定の違反者だけ
を対象として使用禁止請求訴訟を提起する）ことは、権利の濫用にあたると判示した
ものと考えます。

したがって、本スレのケースには、このロジックは当てはまらないと思います。

[224: 匿名さん]

>>220
>だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、または、どうしたら良い、のでしょうか？こちらでも、悪い前例が残ることになりますよね。それとも絶対勝てるとの前提なのでしょうか？

[225: 210]

>222
ああっごめんなさい。私、遠方にすんでいるのでそのマンションのことは何も知りません。ただ法律的な議論が好きなだけです。213の話を受けて業界における一般論を話しただけですので、塾経営者に当てはめたわけでも何でもありません。

>223
なるほど。そのマンションには他に用途違反をしている住人はいないということですね。それじゃ権利の濫用による抗弁は使えませんね。

>224
>専門家さんのアドバイスでは、とことん裁判まで持ち込めというように感じますが、
私はただの匿名人間です。匿名人物の意見として受け取って下さい。
勘違い野郎の意見として受け取っても結構です（解釈は自由）。
>万が一裁判で負けたり、和解して営業を続けることになったならば、どうなる、
実質的に営業可能のマンションになることを覚悟するだけですね。
１度ＯＫになればもう禁止できないと思いますよ。
>とことん裁判まで持ち込め
ほんとはね、こんなことで裁判したって無駄なだけです。本来ならば議論する必要の無いことに総会参加者全員が巻き込まれて時間をさかれ、理事も余計な労力を取られる。そういう意味では塾経営者はマンションの他の住人に大きな迷惑をかけています。今回の話は法律に抵触するという話で無く、マンション内部の管理規則に抵触するだけですから、組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

[226: 匿名さん]

>225
違いますよ。法に照らして営業行為の一切を禁ずるとした組合の規約解釈に妥当性があるかどうかが裁判で争われるのです。

[227: 匿名さん]

>220
だからこそ、闇雲に禁止するのは宜しくないのですよ。

[228: 匿名さん]

>組合員が良く話し合って、そのマンションの将来をどのようにしたいのかを議論して、
>好ましい結論を導く方が現実的だと思います。

それは現実ではなく、ただの理想。
話し合って解決するのが理想でも、話し合って解決できる保証なんてない。

このマンションの管理組合のとりうる現実的な選択肢は、

・いつまでも並行線の話合いをつづける（時間稼ぎに応じてるだけ）

・諦めて放置する（塾を認めたも同然）

・総会で塾経営が規約違反であることを確認し、塾の廃止を求める。
　塾経営者が応じない場合は、使用禁止を求める裁判を起こす。（勝てば、塾を廃止できる）

の３つであり、うち２つは不戦敗と同じだから残る選択肢は３番目しかない。

[229: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ぼらんてなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[230: 匿名さん]

営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。

[231: 匿名さん]

>>228
塾を存続させたうえで、平穏さを保つようお互いに努力するという選択肢もあるよ。

[232: 匿名さん]

私はマンションで塾開講してますけど、ゲリラ塾はあかんよ。
ちゃんと許可を得るだけのこと。

[233: 匿名さん]

>>232 さん
許可をもらうための規準等はどのようなものでしたか？
差しさわりの無い範囲で教えていただければ幸いです。

[234: 匿名さん]

>営業行為という理由で禁止ならば、ボランティアなら構わないだろうという輩がいたら反論出来ないよね。
「営業行為という理由で禁止ならば」という条件が命ですね

[235: 匿名さん]

「許可を得ること」との規約のあるマンションは極稀れ、スレ主のところも同じだろう。だから許可を得る必要などない。

[236: 210]

>話し合って解決できる保証なんてない
たしかにそうかもしれない．．．
でも、マンションなんだから、同じ屋根の下にすむのだから、それは避けたいよね。

[237: 匿名さん]

>>233
まず、１Fですね、これは絶対条件でした。
時間と規模など開講内容の資料を提出して、それに対して細々と口頭で指示をうけました。
騒がない、授業中は窓開けない、駐輪場は外来へ、迎えの車を路駐させない、看板を出さない（景観）　など
マンションによると思いますけど、これで開講OKでした。
もう、５年以上やっていますが、何も問題は発生してないです。