マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[168: 匿名さん]

自分に都合の悪い解釈や運用のことを濫用というんですよね。

[169: 匿名さん]

>163

>146を良く読んでね。あなたのことだから。

[170: 匿名さん]

>168
いいえ、その法律の本来の目的、趣旨を正しく理解せずに、盲目的に運用することを言います。

[171: 匿名さん]

ゲリラ塾は駄目だよ。

[172: 匿名さん]

区分所有者個人の裁量の範囲です。

[173: 匿名さん]

予め組合の許可を得る旨、規約に一切記述はありませんよ。
あなたのマンションにそんなのありますか？
ねっ、>163

[174: 匿名さん]

>>1024
>規約の目的が重要と国土交通省などはコメントしており、住居としての平穏を脅かさない小規模なものはよいとなっているのだが（爆笑）
スレ主さん？
五月蠅いと言われて、平穏と言い切れるの？爆笑している場合ではないだろ（大爆笑）

[175: 匿名さん]

ゲリラ塾って繰り返し書く人がおられますが、始めて聞いた言葉です。定義は何ですか？

個人塾のこと？個人で「勉学を教授する私設の学舎」に、ゲリラも政府軍もないのではないでしょうかね？イメージダウンを図る自分は政府軍だと大きな勘違いの方の作戦ですか？そんなことに意味があるとは思えませんが。

ちなみに完全な外野で、ここのマンション、スレ主さん、塾経営者とは全く関係ありませんので、邪推されないようにお願いいたします。

[176: 匿名さん]

>>174
>五月蠅いと言われて

どんな安物のマンションにこの両者はお住まいなんでしょうかね？普通は、住戸外の出入りなんて、全然気にならないが？

騒音問題が問題ならば、塾とは別問題でしょう。玄関ドアを鉛製にするとか、廊下に面している居室の窓を、防音性にするとか、一番効果があるのは、静かにお願いいたしますの一言だと思うのだが・・・。

[177: 匿名さん]

スレ主擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

に加えて、ゲリラ塾ですか。
さて、次はどのような方法でイメージダウンを企てるのでしょうか？

[178: 匿名さん]

>>177
そうですね。

何か子供の喧嘩や苛めのやり方に似ていますね？"お前の母ちゃんでべそ"的な・・・。本質でない良く知りもしないことで、相手をやりこめようと言う。レベルがわかりますね。

[179: 匿名さん]

>166
都合が悪いからと言って話を逸らしては行けません。
何度でも言います。>>157は間違ってます。

何故なら、あなたのところのマンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず、この件について私に対し『何もありません』としか返事ができないからです。

その状態なら、管理組合理事会が塾開業を管理規約違反と判断されて当然です。
管理会社が『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』といったのもその通りです。

せいぜい頑張って裁判所で主張ください。
管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集しつつ裁判に臨み、塾はダメだし喰らって閉鎖コースを辿るでしょう。

スレ主さんのマンションが一日も早く平穏な日常を取り戻せるよう陰ながら祈っております。

[180: 匿名さん]

スレ主さんも自分の意見を擁護してくれる方が、>179　のような方々だけだと知ると
きっと悲しくなると思う。

[181: 匿名さん]

>>179 さん

コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。

この点を考えれば、あなたの言い分が屁理屈以外の何物でもないことは自明ですよ。

「目的」を理解せずに、法や規約を厳格に運用するととんでもないことになるのは当たり前で、どの法や条例、規約も、優先すべき権利や他の上位の法や憲法を侵さない運用が前提となっていることは理解できませんかね？

[182: 匿名さん]

まあ、素人感覚通りの結果とならないのが裁判。強制起訴された某大物政治家の裁判をみてもわかる。
法律（管理規約）はその趣旨に則って適用、運用されないといけない。
当該マンションの管理規約制定以前にそのベースとなった標準管理規約のコメントは公開されているのだから、その趣旨は理解していて然るべき。

[183: 匿名さん]

コメントについては、国交省の
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
がすべてでしょう。

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「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂されたものです。
------

管理業務の指針となるものだから、>>179の「マンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず」何て言うのは、どうでしょうかね？運用指針まで、規約や細則に含めだしたら、ありとあらゆるケースを記載しないといけなくならない？

[184: 匿名さん]

>>181
>コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。
いいえ、あなたが分かってないのです。
必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。
管理規約にそのようなコメントは存在し無いと言うことです。

>でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。 
標準管理規約として作ったからでしょう。
あなたのマンション管理規約に国交省作成マンション標準管理規約との記載はありますか？

何度も書きますが、その主張は裁判所でどうぞ。
管理組合において存在なき条文に付き合う必要はありません。

[185: 土地勘無しさん]

>183
今回は「マンション標準管理委託契約書」は全く関係ないよ。

[186: 匿名さん]

議論されているのは標準管理規約じゃなく某マンションにある管理規約だってば
物分りの悪い人だ

[187: 匿名さん]

>>185
「マンション標準管理委託契約書」これは、管理業者への委託の際のコメントだよね。でも、同じじゃあないの？考え方は。ちょっと調べてみようか？

[188: 匿名さん]

>>184
>必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。

その通りです。だから使用細則になければ、コメントに沿って細則を作るか運用するってことでないのでしょうか。

ただし、後から細則を作っても遡及しないから、結局コメントが援用されるということ皆さんが、中立的な立場から述べているのではないでしょうか。

[189: 匿名さん]

>>185
コメントの意味は、コメントの中に記載されていますね。

マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。


これによると「その周知を図るもの」だそうですね。「こんなの関係ねー」とかは、管理組合は言えないのではないかな？

[190: 匿名さん]

>>184
このスレ主派の理論は面白いね。

管理規約を厳格に適用せよといいながら、管理規約を運用するための指針として周知が図られているコメントは、管理規約内に記載されていないから、無視しろってことですか？矛盾していないんだろうね、この方の頭の中では。

[191: 土地勘無しさん]

>189
このマンションができたのは五年ほど前、
このコメントが出たのは・・
さて、どっちが先でしょうか？

[192: 匿名さん]

>>191
その前にも同様の規約やコメントはなかったの？

[193: 匿名さん]

>190
それ当該マンションの管理規約じゃなく、標準管理規約だからだってば。

[194: 匿名さん]

>>193
>当該マンションの管理規約
って、どこかに掲載されていましたか？前スレをみてみましたが、ちょっとわかりませんでした。あればアンカーなりURLをお願いします。

で、「当該マンションの管理規約」というのは、標準管理規約を元に作ったものではないのですか？

で、一般的に国土交通省周知しようとしている一般的な運用指針をこのマンションだけが拒む特別な理由があるのでしょうか？

[195: 匿名さん]

>>191
規約の運用何て言うのは、時代時代で変わるものでしょう？

今最新の運用指針が、援用されても問題はないのでは？

[196: 匿名さん]

>>195
ただし、規制する方は一般に遡及しないけれどね。

[197: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、個人の利益をいたずらに制限するべきどはない。

と、言うのが区分所有法の考え方であり、そこに立脚している管理規約においては言わずもがなです。

裁判をすればはっきりします。どう考えても不利な組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆が見え見え。

[198: 匿名さん]

こんな判決もあるよ（管理組合勝ち）
http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/duties/duties05.html

この中で、管理組合側弁護士が
「（エステ営業者）は近隣の住民が特に迷惑でないと言っているが、全く無意味な主張である。（管理組合）は総会において本件訴訟を提起することを決議しているのであるが、（エステ営業者）に対して訴訟を提起する議案は圧倒的多数（約９０％）で可決しており、組合員の意思は（エステ営業者）の違法行為は看過できないということである。」と主張している。

>組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆
魂胆じゃ無くて多数決で決めていこうというのが管理組合の存在意義でしょ。

[199: 匿名さん]

>>198
コメント部分も引用しておくね。
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＜コメント＞

マンションや団地の区分所有者は、専有部部に対して単独所有権を有していることから、本来であれば、自分の専有部分はどのように使おうと自由なはずである。

しかし、マンションや団地の集合住宅では、生活空間が密着しているため相互に影響を受けやすい。

そこで区分所有法は区分所有者間相互の権利を調整し、円満な共同生活を維持するために、区分所有権に対する特別の制約を課している。６条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定していることがそれを現している。

また、３０条は「建物又は敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項はこの法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定している。これは区分所有法自体が規約で利用方法を制約することを認めているのである。

この規定を踏まえて、専有部分の用途を住居に限定する旨の規約を定めているマンションは少なくないが、本件のように規約を無視して営業を行いトラブルになるケースは珍しくない。 類似の判例として横浜地裁平成６年９月９日判決がある。これは区分所有者Ｃ（個人病院の経営者）が自分の病院で働く看護士の幼児の保育室として居室を利用していたところ、管理組合が差し止めを求めたケースであるが、裁判所は使用の差し止めを認めている。

では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。

横浜地裁の事例では、保育室として使用しているため多数の赤ちゃんが飛び跳ねたり、駆け回るなどの騒音や振動の被害が大きいことやＣは保育室を他に求めることが出来ることなどが考慮されている。

今回の千葉の事例でも当職は不特定多数のものを対象にエステ営業をすることは、団地外居住者が団地内に出入りすることになるから、団地コミュニティーの平穏が破られること、即ち、他の区分所有者が受ける不利益が大きいことを強調した。千葉の事件の裁判官も基準こそ明示していないが基本的には横浜の事件と同じように比較考量をしているのである。

仮に、Ｂが建物内の内装を変更することなく、団地内居住者だけに限定する形で、平穏な営業を行っていた（例えば、手芸教室等）とすれば営業停止が認められるかは微妙であったと思われる。

このような問題を考えるに際して重要な視点は居住用目的に限定した規約の価値を区分所有者（組合員）がどのように考えるのか？であろう。その価値を重視するのであれば、規約違反行為に対して厳格な対応をするべきであろう。

他方、居住者の平穏な生活を害さない形であれば、多少の例外を認めるのであれば、一定のルールを決めて、理事会の承認等を前提に居住用目的が失われない形での営業的行為を認めることも一つの考え方ではある。

この辺を曖昧にしておくと、今回のケースのように裁判になった時に「他にも営業をしている者がいるのに自分だけ訴えられるのはおかしい」との反論を許すことになってしまう。 もっとも、今回の千葉の事件ではＢが共用部分（壁等）を撤去するという建物の安全性に影響を与える行為を行っており、この違法性は相当強いものである。

この点は単純に居住用目的に違反している横浜の事件と異なる部分である。
本件ではこの違法な行為に対しては原状回復を認める形で処理されているが、営業停止の判断に際しても影響を与えていると思われる。
----

[200: 匿名さん]

文章を読まない・長文を読めない人様に、核心部分を抜き出すと、



では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。




でも、理解しようという努力をしない人には、無駄だったかな？

[201: 匿名さん]

さらには、

裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している

だそうだ。

[202: 匿名さん]

>201
自分の都合の良いように読む楽天家ですね。法律家には向きませんね。

[203: 匿名さん]

だから現時点ですでに、理事会と管理会社から、
『比較衡量して判断』した結果として、規約違反だって言われてる状態だろ？

その判断が不当だというのなら、総会でそう主張するしかない。
総会で認められなければ、裁判でそう主張するしかない。
悩むまでもない簡単な話だ。

言を左右して総会・裁判を避けようとしても無駄。
塾経営者が自発的に非を認めない限り、裁判は不可避。
自分が正しいと思うなら、裁判すれば勝てるってことなんだから、
裁判の日まで堂々としてればいい。

[204: 匿名さん]

組合側に裁判する気はさらさらないよ。
塾の勝ちだから。

[205: 匿名さん]

スレ主と理事会は「独自の判断による規約違反だ」だと通告するしかできないのが、現時点での状況。
これ以上の強硬手段に出るためには、裁判をして勝つ必要がある。確実に勝てるのであれば、まだ良いが
そうとも限らないから、なかなか踏み切れないでしょうね。

ということで、白黒付くまでは続けられるので、塾側から裁判を起こす必要は全くなし。

法なんてそんなものだよ。

[206: 匿名さん]

>>202
>自分の都合の良いように読む楽天家ですね。

そりゃああなたでしょう、
>>198が都合よく割愛している部分を引用しただけで、誰も「読んでは」いないのだが。

[207: 匿名さん]

>住民の不利益
どこをどうみても、スレ主の記述に「住民の不利益」が具体的に記載されていないでしょう。単なる騒音だと、組合員全体の問題でなくなるしね。騒音は解決できるだろうし。

百歩譲っても、エレベータの電気代を若干負担しろくらいではないの？管理組合に言えるのは。

そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

[208: 匿名さん]

問題の本質は営業行為ではなくて、多人数の出入りに起因する騒がしさや、共有部の使用頻度。
静かに移動させる（引率を義務付ける）、受益に応じた管理の増額といったあたりで和解を勧告されるんでは？

[209: 匿名さん]

塾経営者が経営を継続できそうに思うが、一応騒音などの対策を徹底し、出入りが頻繁になったり騒がしくならないよう配慮は必要だろうね。既に近隣住民との関係は悪くなっているので、今のタイミングでは難しいだろうが、営業が続けられるになった際には、迷惑をかけない旨の誓約と、一応の挨拶を周りにしておくべきだろうね。

[210: 202]

じゃぁ、こんなのは。
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

[211: 匿名さん]

>>210
複合マンションだから、ちょっとケースが違うかもね。でも、URLだけだと不親切だよ。ご自分の意見も書かれたらどうなの？

[212: 匿名さん]

塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

[213: 匿名さん]

>>207
＞そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

？
希望的観測って奴ですか？

弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。
裁判官は足りないけど、弁護士はあまってるからね。

ましてや、この訴訟で管理組合側に雇われるなら、
支払いが滞ったり請求に難癖つけられたりする心配もないから優良顧客だな。
それに引き換え塾経営者側の弁護士は・・・まあ何もいうまい。

[214: 匿名さん]

>>213
何が言いたいのかよくわからないが、

>弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。

って、これこそ希望的観測って奴でしょう。まあ、余程仕事に困った弁護士でなければ、負けるとわかっている裁判は、受けないでしょう。ましてや、元々勝っても成功報酬もない案件だからね。負ける裁判だからって、標準以上の報酬を請求できるわけでもないし、顧問弁護士契約でもしてなければ、この案件は無理ですよ。「もう少し詳しくお話を聞いても良いですが、有料相談になります」ってことで終わりだと思うよ。

まあ受けたとしても、初めから勝ち目がないのであれば、顧客満足のために、組合やスレ主の言うがままの、争点でもない児童福祉や著作権に関してHPを傍証として提出して、やっぱり駄目でしたで、終わってしまうのではないかな？「裁判長に和解を勧告されたから、和解でどうでしょうか」って、ところでしょうね。

>支払いが滞ったり請求に難癖つけられたり

どんな支払いや請求があるの？こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

[215: 匿名さん]

>塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

そうですか、さらに経営者側に有利かもね。

[216: 匿名さん]

弁護士見つからないからって理由で、
管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね（棒）

[217: 匿名さん]

>>214
>こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

差止請求ならば、双方一定額の成功報酬というのがあるのでは？