マンション雑談「マンションで塾を経営【その2】」についてご紹介しています。
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店舗廃業追込経験者 [更新日時] 2013-04-07 16:29:02
 

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ!

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[スレ作成日時]2013-03-26 07:08:26

 
注文住宅のオンライン相談

マンションで塾を経営【その2】

No.151  
by 匿名さん 2013-03-28 08:23:51
>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
>あると思われる。

この事例ではすでに、管理組合理事会(&管理会社)には規約違反と判断されてるわけです。

不満なら、管理組合総会に諮りましょう。
それでもダメなら、裁判で主張しましょう。

こんな簡単な話が何で分からないの?

No.152  
by 匿名さん 2013-03-28 08:37:34
相手の話も聞かずに一方的に規約違反と断じているのように見えるが?
規約違反と判断するに至るプロセスがおかしいよ。
従って、その結論も無効。
No.153  
by 匿名さん 2013-03-28 08:41:41
で、相手の弁護士から規約違反との判断に至った根拠を提示するように求められているわけだ。
No.154  
by 匿名さん 2013-03-28 08:53:02
被害の事実も、正確な人数や回数がスレ主側から、明示されていない。そういう話になると、

>管理規約違反以前に児童福祉法違反かもしれません。

>学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。 前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。

と、まったく関係のない「管理規約違反」で、はぐらかしているように見える。被害があるのであれは、被害がないようにすれば、お互い円満に解決できるものを、スレ主のペースに理事会が巻き込まれているような「印象」を受けざるを得ない。

「親子を白い目で見る」なんていうのは、脅迫まがいだし、ちょっとひどすぎる。

No.155  
by 匿名さん 2013-03-28 08:57:09
>>154
「管理規約違反」 --> 「管理規約違反以前」

もし、管理規約違反以前のことが問題ならば、管理組合は関係ないし、個人的に通報するなり告訴するなりの話だろう。「管理規約違反」が問題ではなく、個人的な感情から、すなわちスレ主本人が書いている「一種の憐憫の情」から管理組合に訴え出たと感じられる。すごい「憐憫の情」の持ち主だと思う。
No.156  
by 匿名さん 2013-03-28 09:29:28
>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で 
>あると思われる。
いいや、妥当は無い。
何故かと言うとその文章は管理規約にも入居時の重説にもまずないから。

コメントが存在しない前提で他の区分所有者との契約が行なわれているわけですから、効力なんてありません。
後からとってつけた言い訳の類です。

マンション理事会が管理規約にも重説にもないコメントを汲み取って判断する筋合いはありません。
管理組合は管理規約の12条を読んで字のごとく判断し、塾の営業は規約違反となったのです。

ましてや、平穏さを乱されたスレ主の言い分、HPで生徒募集。塾講師まで業者経由で募集してれば尚更です。

管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集し裁判に臨むそんなところなんでしょうね。
No.157  
by 匿名さん 2013-03-28 09:38:41
>>156
>コメントが存在しない前提で

コメントは標準規約案を国土交通省が作成した際のものではないの?コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか?

管理組合がコメントの存在を知らずに、運用を誤っているように思いますよ。


No.158  
by 匿名さん 2013-03-28 09:40:37
時系列でざっくり纏めると

スレ主:マンション内で学習塾を運営している住戸を発見
スレ主:理事会に上申
理事会:管理会社の担当者に見解を聞く
担当者:「規約違反」と回答
理事会:担当者の見解を鵜呑みにして、塾側に通告
塾:弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
理事会:具体的な返答が出来ず手詰まり
スレ主:気が治まらないので、スレ立て

外野:スレ主擁護派vs中立派vs塾擁護派がそれぞれの意見を好き勝手に主張

の繰り返し

外野は対岸の火事とも言い切れないので、どの派もかなり興味津々で、極1部の方を
除き、大部分の方はディベートとして認識し発言。

3ヵ月後に総会の予定
No.159  
by 匿名さん 2013-03-28 09:42:07
>平穏さを乱されたスレ主

マンションとして「平穏さを乱された」事実の立証が難しいのではないですか?

HPで何をしようが、生活の本拠があれば、専有部分で誰が教えようが、重要な要素ではないでしょう。
No.160  
by 匿名さん 2013-03-28 09:57:00
>塾:弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
こんなこと書いてあったっけ? 詳しいねぇ。

>理事会:具体的な返答が出来ず手詰まり
ちがうでしょ。そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
総会やって採決取ればそれで解決。
そこで解決しなかったら次の段階(訴訟)でしょ。
No.161  
by 匿名さん 2013-03-28 09:59:08
理不尽でも何でもないよ。当然の要求。
むしろ、何の根拠も示さずに規約違反と断ずるほうが理不尽。
No.162  
by 匿名さん 2013-03-28 10:04:42
>>160
> そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
何言ってんの?
クレームをつけた側が、どの点が問題なのかを明示するのが当然の義務。
明示できなければ、通常は問題は存在しないに等しいと判断される。


どうも、スレ主およびその擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

等々、本来の争点とは異なる話を持ち出すケースが多いし、根拠に乏しい
感情的な発言ばかり。
これだと、不利な状況にあると判断されるからきっちりと争点に絞るべき。
No.163  
by 匿名さん 2013-03-28 10:23:31
>>157
>コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか
そうですね、それは間違いです。
繰り返しになりますが、そのコメントは管理規約にも重説にもないからです。
管理規約の使用細則に国交省コメント原文記載や、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載が、管理規約に存在れば別です。
あなたのマンションにそんなのありますか?
No.164  
by 匿名さん 2013-03-28 10:25:06
>>162
第12条に抵触してます。
物分りの悪い人ですね。
No.165  
by 匿名さん 2013-03-28 10:37:06
ふーん。
それで、具体的にどのように第12条に抵触しているの?
No.166  
by 匿名さん 2013-03-28 11:01:28
>>163
法って言うのは、何でも運用とか適用と言うのがあるのがわからない?

杓子定規に適用しだしたら逆に混乱することもあるってわからない?

まあ、そういうのはあなた一人だと思うよ。

No.167  
by 匿名さん 2013-03-28 11:04:59
濫用って言葉も知らないのかな?このスレ主さん一派は。

No.168  
by 匿名さん 2013-03-28 12:35:06
自分に都合の悪い解釈や運用のことを濫用というんですよね。
No.169  
by 匿名さん 2013-03-28 12:37:02
>163

>146を良く読んでね。あなたのことだから。
No.170  
by 匿名さん 2013-03-28 12:40:45
>168
いいえ、その法律の本来の目的、趣旨を正しく理解せずに、盲目的に運用することを言います。
No.171  
by 匿名さん 2013-03-28 13:08:17
ゲリラ塾は駄目だよ。
No.172  
by 匿名さん 2013-03-28 13:09:44
区分所有者個人の裁量の範囲です。
No.173  
by 匿名さん 2013-03-28 13:12:31
予め組合の許可を得る旨、規約に一切記述はありませんよ。
あなたのマンションにそんなのありますか?
ねっ、>163
No.174  
by 匿名さん 2013-03-28 13:16:43
>>1024
>規約の目的が重要と国土交通省などはコメントしており、住居としての平穏を脅かさない小規模なものはよいとなっているのだが(爆笑)
スレ主さん?
五月蠅いと言われて、平穏と言い切れるの?爆笑している場合ではないだろ(大爆笑)
No.175  
by 匿名さん 2013-03-28 13:22:12
ゲリラ塾って繰り返し書く人がおられますが、始めて聞いた言葉です。定義は何ですか?

個人塾のこと?個人で「勉学を教授する私設の学舎」に、ゲリラも政府軍もないのではないでしょうかね?イメージダウンを図る自分は政府軍だと大きな勘違いの方の作戦ですか?そんなことに意味があるとは思えませんが。

ちなみに完全な外野で、ここのマンション、スレ主さん、塾経営者とは全く関係ありませんので、邪推されないようにお願いいたします。
No.176  
by 匿名さん 2013-03-28 13:27:04
>>174
>五月蠅いと言われて

どんな安物のマンションにこの両者はお住まいなんでしょうかね?普通は、住戸外の出入りなんて、全然気にならないが?

騒音問題が問題ならば、塾とは別問題でしょう。玄関ドアを鉛製にするとか、廊下に面している居室の窓を、防音性にするとか、一番効果があるのは、静かにお願いいたしますの一言だと思うのだが・・・。
No.177  
by 匿名さん 2013-03-28 13:29:18
スレ主擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

に加えて、ゲリラ塾ですか。
さて、次はどのような方法でイメージダウンを企てるのでしょうか?
No.178  
by 匿名さん 2013-03-28 13:56:47
>>177
そうですね。

何か子供の喧嘩や苛めのやり方に似ていますね?"お前の母ちゃんでべそ"的な・・・。本質でない良く知りもしないことで、相手をやりこめようと言う。レベルがわかりますね。
No.179  
by 匿名さん 2013-03-28 17:28:51
>166
都合が悪いからと言って話を逸らしては行けません。
何度でも言います。>>157は間違ってます。

何故なら、あなたのところのマンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず、この件について私に対し『何もありません』としか返事ができないからです。

その状態なら、管理組合理事会が塾開業を管理規約違反と判断されて当然です。
管理会社が『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』といったのもその通りです。

せいぜい頑張って裁判所で主張ください。
管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集しつつ裁判に臨み、塾はダメだし喰らって閉鎖コースを辿るでしょう。

スレ主さんのマンションが一日も早く平穏な日常を取り戻せるよう陰ながら祈っております。
No.180  
by 匿名さん 2013-03-28 17:45:13
スレ主さんも自分の意見を擁護してくれる方が、>179 のような方々だけだと知ると
きっと悲しくなると思う。
No.181  
by 匿名さん 2013-03-28 18:35:07
>>179 さん

コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。

この点を考えれば、あなたの言い分が屁理屈以外の何物でもないことは自明ですよ。

「目的」を理解せずに、法や規約を厳格に運用するととんでもないことになるのは当たり前で、どの法や条例、規約も、優先すべき権利や他の上位の法や憲法を侵さない運用が前提となっていることは理解できませんかね?

No.182  
by 匿名さん 2013-03-28 18:35:48
まあ、素人感覚通りの結果とならないのが裁判。強制起訴された某大物政治家の裁判をみてもわかる。
法律(管理規約)はその趣旨に則って適用、運用されないといけない。
当該マンションの管理規約制定以前にそのベースとなった標準管理規約のコメントは公開されているのだから、その趣旨は理解していて然るべき。
No.183  
by 匿名さん 2013-03-28 18:50:33
コメントについては、国交省の
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
がすべてでしょう。

------
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律(平成12年法律第149号)第73条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成15年4月に改訂されたものです。
------

管理業務の指針となるものだから、>>179の「マンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず」何て言うのは、どうでしょうかね?運用指針まで、規約や細則に含めだしたら、ありとあらゆるケースを記載しないといけなくならない?

No.184  
by 匿名さん 2013-03-28 19:02:36
>>181
>コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。
いいえ、あなたが分かってないのです。
必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。
管理規約にそのようなコメントは存在し無いと言うことです。

>でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。 
標準管理規約として作ったからでしょう。
あなたのマンション管理規約に国交省作成マンション標準管理規約との記載はありますか?

何度も書きますが、その主張は裁判所でどうぞ。
管理組合において存在なき条文に付き合う必要はありません。
No.185  
by 土地勘無しさん 2013-03-28 19:09:49
>183
今回は「マンション標準管理委託契約書」は全く関係ないよ。
No.186  
by 匿名さん 2013-03-28 19:16:32
議論されているのは標準管理規約じゃなく某マンションにある管理規約だってば
物分りの悪い人だ
No.187  
by 匿名さん 2013-03-28 19:18:13
>>185
「マンション標準管理委託契約書」これは、管理業者への委託の際のコメントだよね。でも、同じじゃあないの?考え方は。ちょっと調べてみようか?

No.188  
by 匿名さん 2013-03-28 19:21:18
>>184
>必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。

その通りです。だから使用細則になければ、コメントに沿って細則を作るか運用するってことでないのでしょうか。

ただし、後から細則を作っても遡及しないから、結局コメントが援用されるということ皆さんが、中立的な立場から述べているのではないでしょうか。

No.189  
by 匿名さん 2013-03-28 19:27:11
>>185
コメントの意味は、コメントの中に記載されていますね。

マンション標準管理規約(単棟型)コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。


これによると「その周知を図るもの」だそうですね。「こんなの関係ねー」とかは、管理組合は言えないのではないかな?
No.190  
by 匿名さん 2013-03-28 19:34:10
>>184
このスレ主派の理論は面白いね。

管理規約を厳格に適用せよといいながら、管理規約を運用するための指針として周知が図られているコメントは、管理規約内に記載されていないから、無視しろってことですか?矛盾していないんだろうね、この方の頭の中では。

No.191  
by 土地勘無しさん 2013-03-28 19:42:25
>189
このマンションができたのは五年ほど前、
このコメントが出たのは・・
さて、どっちが先でしょうか?
No.192  
by 匿名さん 2013-03-28 19:44:56
>>191
その前にも同様の規約やコメントはなかったの?

No.193  
by 匿名さん 2013-03-28 19:48:06
>190
それ当該マンションの管理規約じゃなく、標準管理規約だからだってば。
No.194  
by 匿名さん 2013-03-28 19:53:34
>>193
>当該マンションの管理規約
って、どこかに掲載されていましたか?前スレをみてみましたが、ちょっとわかりませんでした。あればアンカーなりURLをお願いします。

で、「当該マンションの管理規約」というのは、標準管理規約を元に作ったものではないのですか?

で、一般的に国土交通省周知しようとしている一般的な運用指針をこのマンションだけが拒む特別な理由があるのでしょうか?


No.195  
by 匿名さん 2013-03-28 19:56:01
>>191
規約の運用何て言うのは、時代時代で変わるものでしょう?

今最新の運用指針が、援用されても問題はないのでは?

No.196  
by 匿名さん 2013-03-28 20:05:47
>>195
ただし、規制する方は一般に遡及しないけれどね。
No.197  
by 匿名さん 2013-03-28 21:57:39
区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、個人の利益をいたずらに制限するべきどはない。

と、言うのが区分所有法の考え方であり、そこに立脚している管理規約においては言わずもがなです。

裁判をすればはっきりします。どう考えても不利な組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆が見え見え。

No.198  
by 匿名さん 2013-03-28 22:14:51
こんな判決もあるよ(管理組合勝ち)
http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/duties/duties05.html

この中で、管理組合側弁護士が
「(エステ営業者)は近隣の住民が特に迷惑でないと言っているが、全く無意味な主張である。(管理組合)は総会において本件訴訟を提起することを決議しているのであるが、(エステ営業者)に対して訴訟を提起する議案は圧倒的多数(約90%)で可決しており、組合員の意思は(エステ営業者)の違法行為は看過できないということである。」と主張している。

>組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆
魂胆じゃ無くて多数決で決めていこうというのが管理組合の存在意義でしょ。
No.199  
by 匿名さん 2013-03-28 22:18:09
>>198
コメント部分も引用しておくね。
----
<コメント>

マンションや団地の区分所有者は、専有部部に対して単独所有権を有していることから、本来であれば、自分の専有部分はどのように使おうと自由なはずである。

しかし、マンションや団地の集合住宅では、生活空間が密着しているため相互に影響を受けやすい。

そこで区分所有法は区分所有者間相互の権利を調整し、円満な共同生活を維持するために、区分所有権に対する特別の制約を課している。6条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定していることがそれを現している。

また、30条は「建物又は敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項はこの法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定している。これは区分所有法自体が規約で利用方法を制約することを認めているのである。

この規定を踏まえて、専有部分の用途を住居に限定する旨の規約を定めているマンションは少なくないが、本件のように規約を無視して営業を行いトラブルになるケースは珍しくない。 類似の判例として横浜地裁平成6年9月9日判決がある。これは区分所有者C(個人病院の経営者)が自分の病院で働く看護士の幼児の保育室として居室を利用していたところ、管理組合が差し止めを求めたケースであるが、裁判所は使用の差し止めを認めている。

では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか?この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律6条1項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為(規約違反行為)の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。

横浜地裁の事例では、保育室として使用しているため多数の赤ちゃんが飛び跳ねたり、駆け回るなどの騒音や振動の被害が大きいことやCは保育室を他に求めることが出来ることなどが考慮されている。

今回の千葉の事例でも当職は不特定多数のものを対象にエステ営業をすることは、団地外居住者が団地内に出入りすることになるから、団地コミュニティーの平穏が破られること、即ち、他の区分所有者が受ける不利益が大きいことを強調した。千葉の事件の裁判官も基準こそ明示していないが基本的には横浜の事件と同じように比較考量をしているのである。

仮に、Bが建物内の内装を変更することなく、団地内居住者だけに限定する形で、平穏な営業を行っていた(例えば、手芸教室等)とすれば営業停止が認められるかは微妙であったと思われる。

このような問題を考えるに際して重要な視点は居住用目的に限定した規約の価値を区分所有者(組合員)がどのように考えるのか?であろう。その価値を重視するのであれば、規約違反行為に対して厳格な対応をするべきであろう。

他方、居住者の平穏な生活を害さない形であれば、多少の例外を認めるのであれば、一定のルールを決めて、理事会の承認等を前提に居住用目的が失われない形での営業的行為を認めることも一つの考え方ではある。

この辺を曖昧にしておくと、今回のケースのように裁判になった時に「他にも営業をしている者がいるのに自分だけ訴えられるのはおかしい」との反論を許すことになってしまう。 もっとも、今回の千葉の事件ではBが共用部分(壁等)を撤去するという建物の安全性に影響を与える行為を行っており、この違法性は相当強いものである。

この点は単純に居住用目的に違反している横浜の事件と異なる部分である。
本件ではこの違法な行為に対しては原状回復を認める形で処理されているが、営業停止の判断に際しても影響を与えていると思われる。
----
No.200  
by 匿名さん 2013-03-28 22:23:51
文章を読まない・長文を読めない人様に、核心部分を抜き出すと、



では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか?この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律6条1項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為(規約違反行為)の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。




でも、理解しようという努力をしない人には、無駄だったかな?
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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