マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[122: 匿名さん]

>>120
その通りですね。規約以前に、住居として利用する限り。専有部分には所有者の一定の権利があることが理解できていないようですね。

[124: 匿名さん]

自らの所有物を収益の用に供することは所有者の当然の権利。区分所有法では区分所有者の共同の権利という概念を用いてこの一部を制限しているに過ぎない。

[125: 匿名さん]

>>123
あなたがその相手を白い目で見るのは勝手ですが、世間からと言うのはおかしいでしょ。あなたは世間の代表ですか？

[127: 匿名さん]

どう読んでも>115は弁護士を同席させることを肯定しているようには読めないがね。屁理屈ご苦労様です。

[129: 匿名さん]

>>128
本当に大変なのは、あなたのようなクレーマ住民の相手をすることです。

[131: 匿名さん]

>>129
その通り。
クレーマー住民の相手は実に時間の無駄ばかり。

[132: 匿名さん]

>>129
>>131
スレ主も、ここのスレ主擁護派さんも、かなり偏ってますね。他の投稿者の主張はもちろん、日経や朝日新聞、管理士会、国交省などの説明やコメントも、全然理解しようともせず、議論と関係のないプライバシーに関わることを持ち出したりで、結局おかしな点を咎められると、最後は>>130のように、毎回居直ってしまってますね。駄々っ子のように、同じことの繰り返し。管理組合も苦労するでしょうね。

マンションの価値とか言っているけれど、こんな住民のいるマンションは最悪です。

[133: 匿名さん]

＞「管理規約など関係ない。」
こんなこと言って駄々こねたら、しまいには退居させられる。

[134: 匿名さん]

私は許可を取っているから、安心して塾開業してますけどね（笑）

[135: 匿名さん]

>>132
＞管理組合も苦労するでしょうね。

少なくともこのマンションの事例では、理事会から管理規約違反だと明言されてんのに、
スレ主と塾経営者の個人間の揉め事の仲裁にはいった理事会が苦慮してるみたいな妄言をよくかけるよね。

その自分勝手な思考回路は驚嘆に値するわ。

[138: 匿名さん]

>>137
うちのマンションの管理規約も、標準管理規約12条そのままですね。

　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅 として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

スレ主のマンションも、間違いなくこれと同じでしょう。
オフィス可にする意図がない限り、普通こんなとこに微妙な改変なんか加えないから。

前スレで、

・「他の用途に供してはならない」があるかないかで大違い
・スレ主のマンションには、「専ら住宅として使用」しか書いてないかもしれない

って主張してる奴がいたけど、後者については「そんな可能性限りなくゼロだろ」としか思えなかった。

[139: 匿名さん]

標準管理規約どおりなら、その会社員もまた同コメントどおり。

[140: 匿名さん]

失礼

↑
その解釈もまた同コメントどおり。

[141: 匿名さん]

>>123
>親子共々世間から白い目

子供は少なくとも関係ないはずなのに、わざと含めるところが陰湿。

実際にどのように迷惑がかかているか不明なのに、あるいは迷惑かどうかは話し合って解決できるのも関わらず、考えが異なるからといって除け者ににするって、苛めそのものだろう。

性格悪すぎない？

[142: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf
は、
（専有部分の用途）
第１２条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし
、他の用途に供してはならない。

なので、スレ主さんのマンションも多分同文だと思われる。

ただし、これを踏まえて
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf
は、
第12条関係
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
有することを要する。

と一種の判断基準が示されている。

問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
あると思われる。

[143: 匿名さん]

>>133
スレ主がそう言っているだけでしょ。弁護士を通しているらしいから、その発言は有り得ない。

[144: 匿名さん]

＞塾を擁護する方々は何の反論も出来ないんですね。

既出じゃあないの？

日経ケンプラッツも、朝日新聞の解説も、弁護士事務所の開設も、国土交通省のコメントも、住居としての平穏を損なわなければ良いとなっているのだろう。

わからない方ですね。

[145: 匿名さん]

>>144
開設　-->　解説でした。

[146: 匿名さん]

「玄関ポーチには物を置かない」と規約もしくは細則にあったら、買い物袋で両手が塞がっている主婦が鍵を開けるために荷物を置くことも、違反だ。

と、言っているのと同じくらい表面的な文字面を捉らえられてもねぇ、クレーマーとしか思えないよ。子供の口喧嘩みたいな理屈ですよ。こど

[147: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1012

これは参考にならない？
千葉県マンション管理士会
「４　専ら住居専用なのに事務所として使い始めた！」
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=230

Q.　最近入居した人が看板を掲げ自営業の事務所として使い始めたのです。今のところ、目立った騒音とかは発生していませんが、静かな生活環境が将来壊されないか心配です。管理規約（専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。）に違反するこのような使用に対してどう対応すべきでしょうか。
　　
A.　民法の原則からすれば、自分の所有家屋をどう使おうが、どう処分しようが自由といえます。用途制限に関する規約について、それがマンション全体の維持管理、マンションの共同生活の秩序維持のために規定されている場合であれば、原則としてその規定は有効とされています。

　そこで相談のケースですが、管理規約で使用が住居専用と定められているとのことですので、事務所として使用することは、規約違反、義務違反ということになります。従って、義務違反者に対する理事長よりの指示・勧告として、文書で改善を申し入れます。それでも受け入れられない場合には、区分所有法の規定に従い、「行為の差止請求」、「使用禁止の請求」、「競売の請求」と訴訟手段に進むわけですが、今のところ、生活環境まで破壊されていないとのことですので、提訴しても勝訴は難しく、管理組合としては、所有者の話を十分に聞き、しばらく弾力的な対応をして様子をみるというのも一つの方策といえます。

　一方、次のことを考えてみてはどうでしょうか。マンション内の利用形態の多様化、社会状況の変化、たとえば、団塊の世代の大量定年の時期を迎え、元気高齢者が急増すると、事務所とか学習塾を開きたいというようなニーズが多く出てくることが予想されます。

　裁判例においても、形式的に住居外用途に該当する場合、全てを一律に禁止することは相当ではなく、住居外用途の内容・必要性等、住居外用途により他の住民らが受ける不利益の態様・程度などを比較して決定すべきとするものがあります。

　用途制限しているのはなぜか、共同生活の秩序維持のため、と原点に戻って考えれば、柔軟な対応ができると思います。住居と併用し、かつ、住環境を悪化させるものでなければ、事案ごとに具体的な検討をして、承諾の可否を決めていくという考え方で、規約の見直しを行ったらいかがでしょうか。

　なお、看板をどこの取り付けたのか判然としませんが、玄関扉の外側であれば共用部分ですので、勝手なことはできません。集合郵便受箱（専用使用権が設定されていれば）の名札部分であれば、専有部分等の修繕届によって、理事会への申請許可が必要でしょう。
------

この解説に従うと、組合側は不利なようですね。

（既出でしたら失礼！）

[148: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/168

一方、こういう記事もありますね。既出でしたらごめんなさい。

「専有部分の用途制限は可能か」
http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html

------
（２）「住宅として使用」の意義

この条文の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけですが、具体的にある行為が本条に違反するかどうかの判定は、必ずしも容易ではありません。

いくつか例をあげて説明することにします。

・主婦が行なう一般的な内職など
これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。

・華道、茶道、書道などの伝授
それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもありえます。

・塾やピアノを教授するような場合
規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。

（３）適切な対応の仕方

　客観的な使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要です。そして、必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則で定めておくのもひとつの方法と考えます。

　したがって、貴組合でも質問の内職程度の学習塾についての判定基準についてはもとより、上記の解説を参考にして、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則を定めて対処していくことをおすすめします。

------

ご参考まで。

[149: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Ａ：当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。
不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。
どうしたらよいでしょうか。

Ｑ：ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。
このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。
区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。
では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。
このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。
ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。
赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。
複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。
また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。
被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。

[150: 匿名さん]

>>142
さんの書かれた通りでしょう。

[151: 匿名さん]

>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
>あると思われる。

この事例ではすでに、管理組合理事会（＆管理会社）には規約違反と判断されてるわけです。

不満なら、管理組合総会に諮りましょう。
それでもダメなら、裁判で主張しましょう。

こんな簡単な話が何で分からないの？

[152: 匿名さん]

相手の話も聞かずに一方的に規約違反と断じているのように見えるが？
規約違反と判断するに至るプロセスがおかしいよ。
従って、その結論も無効。

[153: 匿名さん]

で、相手の弁護士から規約違反との判断に至った根拠を提示するように求められているわけだ。

[154: 匿名さん]

被害の事実も、正確な人数や回数がスレ主側から、明示されていない。そういう話になると、

>管理規約違反以前に児童福祉法違反かもしれません。

>学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。 前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。

と、まったく関係のない「管理規約違反」で、はぐらかしているように見える。被害があるのであれは、被害がないようにすれば、お互い円満に解決できるものを、スレ主のペースに理事会が巻き込まれているような「印象」を受けざるを得ない。

「親子を白い目で見る」なんていうのは、脅迫まがいだし、ちょっとひどすぎる。

[155: 匿名さん]

>>154
「管理規約違反」 --> 「管理規約違反以前」

もし、管理規約違反以前のことが問題ならば、管理組合は関係ないし、個人的に通報するなり告訴するなりの話だろう。「管理規約違反」が問題ではなく、個人的な感情から、すなわちスレ主本人が書いている「一種の憐憫の情」から管理組合に訴え出たと感じられる。すごい「憐憫の情」の持ち主だと思う。

[156: 匿名さん]

>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で 
>あると思われる。
いいや、妥当は無い。
何故かと言うとその文章は管理規約にも入居時の重説にもまずないから。

コメントが存在しない前提で他の区分所有者との契約が行なわれているわけですから、効力なんてありません。
後からとってつけた言い訳の類です。

マンション理事会が管理規約にも重説にもないコメントを汲み取って判断する筋合いはありません。
管理組合は管理規約の12条を読んで字のごとく判断し、塾の営業は規約違反となったのです。

ましてや、平穏さを乱されたスレ主の言い分、HPで生徒募集。塾講師まで業者経由で募集してれば尚更です。

管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集し裁判に臨むそんなところなんでしょうね。

[157: 匿名さん]

>>156
>コメントが存在しない前提で

コメントは標準規約案を国土交通省が作成した際のものではないの？コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか？

管理組合がコメントの存在を知らずに、運用を誤っているように思いますよ。

[158: 匿名さん]

時系列でざっくり纏めると

スレ主：マンション内で学習塾を運営している住戸を発見
スレ主：理事会に上申
理事会：管理会社の担当者に見解を聞く
担当者：「規約違反」と回答
理事会：担当者の見解を鵜呑みにして、塾側に通告
塾：弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
理事会：具体的な返答が出来ず手詰まり
スレ主：気が治まらないので、スレ立て

外野：スレ主擁護派vs中立派vs塾擁護派がそれぞれの意見を好き勝手に主張
↑
の繰り返し

外野は対岸の火事とも言い切れないので、どの派もかなり興味津々で、極1部の方を
除き、大部分の方はディベートとして認識し発言。

3ヵ月後に総会の予定

[159: 匿名さん]

>平穏さを乱されたスレ主

マンションとして「平穏さを乱された」事実の立証が難しいのではないですか？

HPで何をしようが、生活の本拠があれば、専有部分で誰が教えようが、重要な要素ではないでしょう。

[160: 匿名さん]

>塾：弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
こんなこと書いてあったっけ？　詳しいねぇ。

>理事会：具体的な返答が出来ず手詰まり
ちがうでしょ。そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
総会やって採決取ればそれで解決。
そこで解決しなかったら次の段階（訴訟）でしょ。

[161: 匿名さん]

理不尽でも何でもないよ。当然の要求。
むしろ、何の根拠も示さずに規約違反と断ずるほうが理不尽。

[162: 匿名さん]

>>160
> そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
何言ってんの？
クレームをつけた側が、どの点が問題なのかを明示するのが当然の義務。
明示できなければ、通常は問題は存在しないに等しいと判断される。


どうも、スレ主およびその擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

等々、本来の争点とは異なる話を持ち出すケースが多いし、根拠に乏しい
感情的な発言ばかり。
これだと、不利な状況にあると判断されるからきっちりと争点に絞るべき。

[163: 匿名さん]

>>157
>コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか
そうですね、それは間違いです。
繰り返しになりますが、そのコメントは管理規約にも重説にもないからです。
管理規約の使用細則に国交省コメント原文記載や、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載が、管理規約に存在れば別です。
あなたのマンションにそんなのありますか？

[164: 匿名さん]

>>162
第12条に抵触してます。
物分りの悪い人ですね。

[165: 匿名さん]

ふーん。
それで、具体的にどのように第12条に抵触しているの？

[166: 匿名さん]

>>163
法って言うのは、何でも運用とか適用と言うのがあるのがわからない？

杓子定規に適用しだしたら逆に混乱することもあるってわからない？

まあ、そういうのはあなた一人だと思うよ。

[167: 匿名さん]

濫用って言葉も知らないのかな？このスレ主さん一派は。

[168: 匿名さん]

自分に都合の悪い解釈や運用のことを濫用というんですよね。

[169: 匿名さん]

>163

>146を良く読んでね。あなたのことだから。

[170: 匿名さん]

>168
いいえ、その法律の本来の目的、趣旨を正しく理解せずに、盲目的に運用することを言います。

[171: 匿名さん]

ゲリラ塾は駄目だよ。

[172: 匿名さん]

区分所有者個人の裁量の範囲です。

[173: 匿名さん]

予め組合の許可を得る旨、規約に一切記述はありませんよ。
あなたのマンションにそんなのありますか？
ねっ、>163

[174: 匿名さん]

>>1024
>規約の目的が重要と国土交通省などはコメントしており、住居としての平穏を脅かさない小規模なものはよいとなっているのだが（爆笑）
スレ主さん？
五月蠅いと言われて、平穏と言い切れるの？爆笑している場合ではないだろ（大爆笑）

[175: 匿名さん]

ゲリラ塾って繰り返し書く人がおられますが、始めて聞いた言葉です。定義は何ですか？

個人塾のこと？個人で「勉学を教授する私設の学舎」に、ゲリラも政府軍もないのではないでしょうかね？イメージダウンを図る自分は政府軍だと大きな勘違いの方の作戦ですか？そんなことに意味があるとは思えませんが。

ちなみに完全な外野で、ここのマンション、スレ主さん、塾経営者とは全く関係ありませんので、邪推されないようにお願いいたします。

[176: 匿名さん]

>>174
>五月蠅いと言われて

どんな安物のマンションにこの両者はお住まいなんでしょうかね？普通は、住戸外の出入りなんて、全然気にならないが？

騒音問題が問題ならば、塾とは別問題でしょう。玄関ドアを鉛製にするとか、廊下に面している居室の窓を、防音性にするとか、一番効果があるのは、静かにお願いいたしますの一言だと思うのだが・・・。

[177: 匿名さん]

スレ主擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

に加えて、ゲリラ塾ですか。
さて、次はどのような方法でイメージダウンを企てるのでしょうか？

[178: 匿名さん]

>>177
そうですね。

何か子供の喧嘩や苛めのやり方に似ていますね？"お前の母ちゃんでべそ"的な・・・。本質でない良く知りもしないことで、相手をやりこめようと言う。レベルがわかりますね。

[179: 匿名さん]

>166
都合が悪いからと言って話を逸らしては行けません。
何度でも言います。>>157は間違ってます。

何故なら、あなたのところのマンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず、この件について私に対し『何もありません』としか返事ができないからです。

その状態なら、管理組合理事会が塾開業を管理規約違反と判断されて当然です。
管理会社が『管理規約違反であり、管理規約を住人の四分の三以上の合意を得て修正しなければ、経営を続けることは管理規約上認められない』といったのもその通りです。

せいぜい頑張って裁判所で主張ください。
管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集しつつ裁判に臨み、塾はダメだし喰らって閉鎖コースを辿るでしょう。

スレ主さんのマンションが一日も早く平穏な日常を取り戻せるよう陰ながら祈っております。

[180: 匿名さん]

スレ主さんも自分の意見を擁護してくれる方が、>179　のような方々だけだと知ると
きっと悲しくなると思う。

[181: 匿名さん]

>>179 さん

コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。

この点を考えれば、あなたの言い分が屁理屈以外の何物でもないことは自明ですよ。

「目的」を理解せずに、法や規約を厳格に運用するととんでもないことになるのは当たり前で、どの法や条例、規約も、優先すべき権利や他の上位の法や憲法を侵さない運用が前提となっていることは理解できませんかね？

[182: 匿名さん]

まあ、素人感覚通りの結果とならないのが裁判。強制起訴された某大物政治家の裁判をみてもわかる。
法律（管理規約）はその趣旨に則って適用、運用されないといけない。
当該マンションの管理規約制定以前にそのベースとなった標準管理規約のコメントは公開されているのだから、その趣旨は理解していて然るべき。

[183: 匿名さん]

コメントについては、国交省の
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000011.html
がすべてでしょう。

------
「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」は、マンションの管理をマンション管理業者に委託する際に、管理組合とマンション管理業者との間で協議がととのった事項を記載した管理委託契約書を、マンションの管理の適正化に関する法律（平成１２年法律第１４９号）第７３条に規定する「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであり、平成１５年４月に改訂されたものです。
------

管理業務の指針となるものだから、>>179の「マンション管理規約には、使用細則へ国交省コメント原文記載も、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載も、存在せず」何て言うのは、どうでしょうかね？運用指針まで、規約や細則に含めだしたら、ありとあらゆるケースを記載しないといけなくならない？

[184: 匿名さん]

>>181
>コメント云々を管理規約に併記するなんてことがあり得ないのは、誰でもわかることですよ。
いいえ、あなたが分かってないのです。
必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。
管理規約にそのようなコメントは存在し無いと言うことです。

>でも、あなたの言う通りだったら何故国土交通省が、わざわざ意味のないコメントを公表するんでしょううね。 
標準管理規約として作ったからでしょう。
あなたのマンション管理規約に国交省作成マンション標準管理規約との記載はありますか？

何度も書きますが、その主張は裁判所でどうぞ。
管理組合において存在なき条文に付き合う必要はありません。

[185: 土地勘無しさん]

>183
今回は「マンション標準管理委託契約書」は全く関係ないよ。

[186: 匿名さん]

議論されているのは標準管理規約じゃなく某マンションにある管理規約だってば
物分りの悪い人だ

[187: 匿名さん]

>>185
「マンション標準管理委託契約書」これは、管理業者への委託の際のコメントだよね。でも、同じじゃあないの？考え方は。ちょっと調べてみようか？

[188: 匿名さん]

>>184
>必要であれば使用細則に何らかの形で載せれば良かったのです。

その通りです。だから使用細則になければ、コメントに沿って細則を作るか運用するってことでないのでしょうか。

ただし、後から細則を作っても遡及しないから、結局コメントが援用されるということ皆さんが、中立的な立場から述べているのではないでしょうか。

[189: 匿名さん]

>>185
コメントの意味は、コメントの中に記載されていますね。

マンション標準管理規約（単棟型）コメント
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf

マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居
住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定め
ておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産
として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努
め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化
法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管
理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。


これによると「その周知を図るもの」だそうですね。「こんなの関係ねー」とかは、管理組合は言えないのではないかな？

[190: 匿名さん]

>>184
このスレ主派の理論は面白いね。

管理規約を厳格に適用せよといいながら、管理規約を運用するための指針として周知が図られているコメントは、管理規約内に記載されていないから、無視しろってことですか？矛盾していないんだろうね、この方の頭の中では。

[191: 土地勘無しさん]

>189
このマンションができたのは五年ほど前、
このコメントが出たのは・・
さて、どっちが先でしょうか？

[192: 匿名さん]

>>191
その前にも同様の規約やコメントはなかったの？

[193: 匿名さん]

>190
それ当該マンションの管理規約じゃなく、標準管理規約だからだってば。

[194: 匿名さん]

>>193
>当該マンションの管理規約
って、どこかに掲載されていましたか？前スレをみてみましたが、ちょっとわかりませんでした。あればアンカーなりURLをお願いします。

で、「当該マンションの管理規約」というのは、標準管理規約を元に作ったものではないのですか？

で、一般的に国土交通省周知しようとしている一般的な運用指針をこのマンションだけが拒む特別な理由があるのでしょうか？

[195: 匿名さん]

>>191
規約の運用何て言うのは、時代時代で変わるものでしょう？

今最新の運用指針が、援用されても問題はないのでは？

[196: 匿名さん]

>>195
ただし、規制する方は一般に遡及しないけれどね。

[197: 匿名さん]

区分所有者の共同の利益に反する場合を除き、個人の利益をいたずらに制限するべきどはない。

と、言うのが区分所有法の考え方であり、そこに立脚している管理規約においては言わずもがなです。

裁判をすればはっきりします。どう考えても不利な組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆が見え見え。

[198: 匿名さん]

こんな判決もあるよ（管理組合勝ち）
http://www.mansion.co.jp/union/kanri_info/duties/duties05.html

この中で、管理組合側弁護士が
「（エステ営業者）は近隣の住民が特に迷惑でないと言っているが、全く無意味な主張である。（管理組合）は総会において本件訴訟を提起することを決議しているのであるが、（エステ営業者）に対して訴訟を提起する議案は圧倒的多数（約９０％）で可決しており、組合員の意思は（エステ営業者）の違法行為は看過できないということである。」と主張している。

>組合側は総会による多数決で押し切ろうと言う魂胆
魂胆じゃ無くて多数決で決めていこうというのが管理組合の存在意義でしょ。

[199: 匿名さん]

>>198
コメント部分も引用しておくね。
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＜コメント＞

マンションや団地の区分所有者は、専有部部に対して単独所有権を有していることから、本来であれば、自分の専有部分はどのように使おうと自由なはずである。

しかし、マンションや団地の集合住宅では、生活空間が密着しているため相互に影響を受けやすい。

そこで区分所有法は区分所有者間相互の権利を調整し、円満な共同生活を維持するために、区分所有権に対する特別の制約を課している。６条で「区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」と規定していることがそれを現している。

また、３０条は「建物又は敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互の事項はこの法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」と規定している。これは区分所有法自体が規約で利用方法を制約することを認めているのである。

この規定を踏まえて、専有部分の用途を住居に限定する旨の規約を定めているマンションは少なくないが、本件のように規約を無視して営業を行いトラブルになるケースは珍しくない。 類似の判例として横浜地裁平成６年９月９日判決がある。これは区分所有者Ｃ（個人病院の経営者）が自分の病院で働く看護士の幼児の保育室として居室を利用していたところ、管理組合が差し止めを求めたケースであるが、裁判所は使用の差し止めを認めている。

では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。

横浜地裁の事例では、保育室として使用しているため多数の赤ちゃんが飛び跳ねたり、駆け回るなどの騒音や振動の被害が大きいことやＣは保育室を他に求めることが出来ることなどが考慮されている。

今回の千葉の事例でも当職は不特定多数のものを対象にエステ営業をすることは、団地外居住者が団地内に出入りすることになるから、団地コミュニティーの平穏が破られること、即ち、他の区分所有者が受ける不利益が大きいことを強調した。千葉の事件の裁判官も基準こそ明示していないが基本的には横浜の事件と同じように比較考量をしているのである。

仮に、Ｂが建物内の内装を変更することなく、団地内居住者だけに限定する形で、平穏な営業を行っていた（例えば、手芸教室等）とすれば営業停止が認められるかは微妙であったと思われる。

このような問題を考えるに際して重要な視点は居住用目的に限定した規約の価値を区分所有者（組合員）がどのように考えるのか？であろう。その価値を重視するのであれば、規約違反行為に対して厳格な対応をするべきであろう。

他方、居住者の平穏な生活を害さない形であれば、多少の例外を認めるのであれば、一定のルールを決めて、理事会の承認等を前提に居住用目的が失われない形での営業的行為を認めることも一つの考え方ではある。

この辺を曖昧にしておくと、今回のケースのように裁判になった時に「他にも営業をしている者がいるのに自分だけ訴えられるのはおかしい」との反論を許すことになってしまう。 もっとも、今回の千葉の事件ではＢが共用部分（壁等）を撤去するという建物の安全性に影響を与える行為を行っており、この違法性は相当強いものである。

この点は単純に居住用目的に違反している横浜の事件と異なる部分である。
本件ではこの違法な行為に対しては原状回復を認める形で処理されているが、営業停止の判断に際しても影響を与えていると思われる。
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[200: 匿名さん]

文章を読まない・長文を読めない人様に、核心部分を抜き出すと、



では規約に違反した場合、どんな事案でも使用が許されなくなるのであろうか？この点前記横浜地裁の判決は次のように判断している。

「密接した生活空間に居住する者は、騒音、振動、臭気等についてはそれぞれが発生源となり得る関係にある以上、それが多少のものである限り、いわば『お互い様』という言葉を持って表現されるように、相互に我慢し合うことが必要であるが、これが、一定の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に関する法律６条１項所定の『区分所有者の共同の利益に反する』として、このような使用方法が許されなくなるというべきである。そして、これを判断する際には、当該行為の性質、必要性の程度、これによって他の住民等が受ける不利益の態様、程度等の事情を十分比較して、それらが住民等の受忍の限度を超えているかどうかを検討するのが相当である。」

この基準から明らかなように、裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断しているものである。




でも、理解しようという努力をしない人には、無駄だったかな？

[201: 匿名さん]

さらには、

裁判所は形式的に規約違反行為があるからといって、その全てを一律に禁止しているのではなく、当該行為（規約違反行為）の性質や必要性とそれによってもたらされる住民の不利益の程度を比較衡量して判断している

だそうだ。

[202: 匿名さん]

>201
自分の都合の良いように読む楽天家ですね。法律家には向きませんね。

[203: 匿名さん]

だから現時点ですでに、理事会と管理会社から、
『比較衡量して判断』した結果として、規約違反だって言われてる状態だろ？

その判断が不当だというのなら、総会でそう主張するしかない。
総会で認められなければ、裁判でそう主張するしかない。
悩むまでもない簡単な話だ。

言を左右して総会・裁判を避けようとしても無駄。
塾経営者が自発的に非を認めない限り、裁判は不可避。
自分が正しいと思うなら、裁判すれば勝てるってことなんだから、
裁判の日まで堂々としてればいい。

[204: 匿名さん]

組合側に裁判する気はさらさらないよ。
塾の勝ちだから。

[205: 匿名さん]

スレ主と理事会は「独自の判断による規約違反だ」だと通告するしかできないのが、現時点での状況。
これ以上の強硬手段に出るためには、裁判をして勝つ必要がある。確実に勝てるのであれば、まだ良いが
そうとも限らないから、なかなか踏み切れないでしょうね。

ということで、白黒付くまでは続けられるので、塾側から裁判を起こす必要は全くなし。

法なんてそんなものだよ。

[206: 匿名さん]

>>202
>自分の都合の良いように読む楽天家ですね。

そりゃああなたでしょう、
>>198が都合よく割愛している部分を引用しただけで、誰も「読んでは」いないのだが。

[207: 匿名さん]

>住民の不利益
どこをどうみても、スレ主の記述に「住民の不利益」が具体的に記載されていないでしょう。単なる騒音だと、組合員全体の問題でなくなるしね。騒音は解決できるだろうし。

百歩譲っても、エレベータの電気代を若干負担しろくらいではないの？管理組合に言えるのは。

そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

[208: 匿名さん]

問題の本質は営業行為ではなくて、多人数の出入りに起因する騒がしさや、共有部の使用頻度。
静かに移動させる（引率を義務付ける）、受益に応じた管理の増額といったあたりで和解を勧告されるんでは？

[209: 匿名さん]

塾経営者が経営を継続できそうに思うが、一応騒音などの対策を徹底し、出入りが頻繁になったり騒がしくならないよう配慮は必要だろうね。既に近隣住民との関係は悪くなっているので、今のタイミングでは難しいだろうが、営業が続けられるになった際には、迷惑をかけない旨の誓約と、一応の挨拶を周りにしておくべきだろうね。

[210: 202]

じゃぁ、こんなのは。
http://www.retio.or.jp/info/pdf/65/65_05.pdf

[211: 匿名さん]

>>210
複合マンションだから、ちょっとケースが違うかもね。でも、URLだけだと不親切だよ。ご自分の意見も書かれたらどうなの？

[212: 匿名さん]

塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

[213: 匿名さん]

>>207
＞そんな程度では普通裁判は起こさないし、成功報酬も期待できないから、受ける弁護士も少ないだろうね。

？
希望的観測って奴ですか？

弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。
裁判官は足りないけど、弁護士はあまってるからね。

ましてや、この訴訟で管理組合側に雇われるなら、
支払いが滞ったり請求に難癖つけられたりする心配もないから優良顧客だな。
それに引き換え塾経営者側の弁護士は・・・まあ何もいうまい。

[214: 匿名さん]

>>213
何が言いたいのかよくわからないが、

>弁護士は、明らかに勝ち目がない訴訟だって喜んで受けるよ。

って、これこそ希望的観測って奴でしょう。まあ、余程仕事に困った弁護士でなければ、負けるとわかっている裁判は、受けないでしょう。ましてや、元々勝っても成功報酬もない案件だからね。負ける裁判だからって、標準以上の報酬を請求できるわけでもないし、顧問弁護士契約でもしてなければ、この案件は無理ですよ。「もう少し詳しくお話を聞いても良いですが、有料相談になります」ってことで終わりだと思うよ。

まあ受けたとしても、初めから勝ち目がないのであれば、顧客満足のために、組合やスレ主の言うがままの、争点でもない児童福祉や著作権に関してHPを傍証として提出して、やっぱり駄目でしたで、終わってしまうのではないかな？「裁判長に和解を勧告されたから、和解でどうでしょうか」って、ところでしょうね。

>支払いが滞ったり請求に難癖つけられたり

どんな支払いや請求があるの？こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

[215: 匿名さん]

>塾経営者のマンションも1階部分は店舗のはずだから、複合マンションと言えるんじゃない？

そうですか、さらに経営者側に有利かもね。

[216: 匿名さん]

弁護士見つからないからって理由で、
管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね（棒）

[217: 匿名さん]

>>214
>こんな案件、双方着手料だけだと思いますが。

差止請求ならば、双方一定額の成功報酬というのがあるのでは？

[218: 匿名さん]

>管理組合が訴訟をあきらめてくれるといいですね

まともな管理組合ならば訴訟なんてしないだろう。どう見たって勝てないからね。

裁判にしてくれた方が面白いとここの傍観者は皆思っているよ。

でも、理事は気の毒とも思っているだろうね。

[219: 210]

>211
そうですね。私の意見無しというのは不親切ですが、どうせ揚げ足を取られるかと思って書かなかったのです。

この判例では、複合マンションの住宅部分で治療院を開いている者を、判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。でも、管理組合が住宅部分を事務所として使用している大多数の用途違反（←住宅用29戸中24戸が事務所として使用）に警告すら出してこなかった状況下で、被告の治療院のみを使用禁止にするのは権利の乱用である、と認めたものです。ですから、この判決を参考にすると、塾側だって「管理規則違反だけど権利の乱用だから営業OK」という判決を得られますよ、と言いたかったのです。もちろん他に住居外使用者が多数いるならば．．という前提が必要ですけどね。

>213
業界に詳しいですね。さすが！
私も213さんと同意見です。
確かに、その人から依頼を受けると負けそうだし、負けたら費用支払いをごねそうだし．．

[220: 210]

補足だけど、

営業を認めた例が１つでもできると、あとのケースへの対応が難しくなり、それが進むと210の様になる恐れがある。
だから管理組合としては最初の対応が一番重要。
専門家なら管理組合にそのようにアドバイスするよ。

[221: 匿名さん]

>>219
>判決でハッキリと「管理規則違反」と認めています（←ここがポイント）。
もう少し、その記事の判決部分を良く読んだ方がよいのではないかな。

「平穏」についての判断が重要なようでは？