マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[122: 匿名さん]

>>120
その通りですね。規約以前に、住居として利用する限り。専有部分には所有者の一定の権利があることが理解できていないようですね。

[124: 匿名さん]

自らの所有物を収益の用に供することは所有者の当然の権利。区分所有法では区分所有者の共同の権利という概念を用いてこの一部を制限しているに過ぎない。

[125: 匿名さん]

>>123
あなたがその相手を白い目で見るのは勝手ですが、世間からと言うのはおかしいでしょ。あなたは世間の代表ですか？

[127: 匿名さん]

どう読んでも>115は弁護士を同席させることを肯定しているようには読めないがね。屁理屈ご苦労様です。

[129: 匿名さん]

>>128
本当に大変なのは、あなたのようなクレーマ住民の相手をすることです。

[131: 匿名さん]

>>129
その通り。
クレーマー住民の相手は実に時間の無駄ばかり。

[132: 匿名さん]

>>129
>>131
スレ主も、ここのスレ主擁護派さんも、かなり偏ってますね。他の投稿者の主張はもちろん、日経や朝日新聞、管理士会、国交省などの説明やコメントも、全然理解しようともせず、議論と関係のないプライバシーに関わることを持ち出したりで、結局おかしな点を咎められると、最後は>>130のように、毎回居直ってしまってますね。駄々っ子のように、同じことの繰り返し。管理組合も苦労するでしょうね。

マンションの価値とか言っているけれど、こんな住民のいるマンションは最悪です。

[133: 匿名さん]

＞「管理規約など関係ない。」
こんなこと言って駄々こねたら、しまいには退居させられる。

[134: 匿名さん]

私は許可を取っているから、安心して塾開業してますけどね（笑）

[135: 匿名さん]

>>132
＞管理組合も苦労するでしょうね。

少なくともこのマンションの事例では、理事会から管理規約違反だと明言されてんのに、
スレ主と塾経営者の個人間の揉め事の仲裁にはいった理事会が苦慮してるみたいな妄言をよくかけるよね。

その自分勝手な思考回路は驚嘆に値するわ。

[138: 匿名さん]

>>137
うちのマンションの管理規約も、標準管理規約12条そのままですね。

　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅 として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

スレ主のマンションも、間違いなくこれと同じでしょう。
オフィス可にする意図がない限り、普通こんなとこに微妙な改変なんか加えないから。

前スレで、

・「他の用途に供してはならない」があるかないかで大違い
・スレ主のマンションには、「専ら住宅として使用」しか書いてないかもしれない

って主張してる奴がいたけど、後者については「そんな可能性限りなくゼロだろ」としか思えなかった。

[139: 匿名さん]

標準管理規約どおりなら、その会社員もまた同コメントどおり。

[140: 匿名さん]

失礼

↑
その解釈もまた同コメントどおり。

[141: 匿名さん]

>>123
>親子共々世間から白い目

子供は少なくとも関係ないはずなのに、わざと含めるところが陰湿。

実際にどのように迷惑がかかているか不明なのに、あるいは迷惑かどうかは話し合って解決できるのも関わらず、考えが異なるからといって除け者ににするって、苛めそのものだろう。

性格悪すぎない？

[142: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf
は、
（専有部分の用途）
第１２条区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし
、他の用途に供してはならない。

なので、スレ主さんのマンションも多分同文だと思われる。

ただし、これを踏まえて
http://www.mlit.go.jp/common/000161665.pdf
は、
第12条関係
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
有することを要する。

と一種の判断基準が示されている。

問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
あると思われる。

[143: 匿名さん]

>>133
スレ主がそう言っているだけでしょ。弁護士を通しているらしいから、その発言は有り得ない。

[144: 匿名さん]

＞塾を擁護する方々は何の反論も出来ないんですね。

既出じゃあないの？

日経ケンプラッツも、朝日新聞の解説も、弁護士事務所の開設も、国土交通省のコメントも、住居としての平穏を損なわなければ良いとなっているのだろう。

わからない方ですね。

[145: 匿名さん]

>>144
開設　-->　解説でした。

[146: 匿名さん]

「玄関ポーチには物を置かない」と規約もしくは細則にあったら、買い物袋で両手が塞がっている主婦が鍵を開けるために荷物を置くことも、違反だ。

と、言っているのと同じくらい表面的な文字面を捉らえられてもねぇ、クレーマーとしか思えないよ。子供の口喧嘩みたいな理屈ですよ。こど

[147: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1012

これは参考にならない？
千葉県マンション管理士会
「４　専ら住居専用なのに事務所として使い始めた！」
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=230

Q.　最近入居した人が看板を掲げ自営業の事務所として使い始めたのです。今のところ、目立った騒音とかは発生していませんが、静かな生活環境が将来壊されないか心配です。管理規約（専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。）に違反するこのような使用に対してどう対応すべきでしょうか。
　　
A.　民法の原則からすれば、自分の所有家屋をどう使おうが、どう処分しようが自由といえます。用途制限に関する規約について、それがマンション全体の維持管理、マンションの共同生活の秩序維持のために規定されている場合であれば、原則としてその規定は有効とされています。

　そこで相談のケースですが、管理規約で使用が住居専用と定められているとのことですので、事務所として使用することは、規約違反、義務違反ということになります。従って、義務違反者に対する理事長よりの指示・勧告として、文書で改善を申し入れます。それでも受け入れられない場合には、区分所有法の規定に従い、「行為の差止請求」、「使用禁止の請求」、「競売の請求」と訴訟手段に進むわけですが、今のところ、生活環境まで破壊されていないとのことですので、提訴しても勝訴は難しく、管理組合としては、所有者の話を十分に聞き、しばらく弾力的な対応をして様子をみるというのも一つの方策といえます。

　一方、次のことを考えてみてはどうでしょうか。マンション内の利用形態の多様化、社会状況の変化、たとえば、団塊の世代の大量定年の時期を迎え、元気高齢者が急増すると、事務所とか学習塾を開きたいというようなニーズが多く出てくることが予想されます。

　裁判例においても、形式的に住居外用途に該当する場合、全てを一律に禁止することは相当ではなく、住居外用途の内容・必要性等、住居外用途により他の住民らが受ける不利益の態様・程度などを比較して決定すべきとするものがあります。

　用途制限しているのはなぜか、共同生活の秩序維持のため、と原点に戻って考えれば、柔軟な対応ができると思います。住居と併用し、かつ、住環境を悪化させるものでなければ、事案ごとに具体的な検討をして、承諾の可否を決めていくという考え方で、規約の見直しを行ったらいかがでしょうか。

　なお、看板をどこの取り付けたのか判然としませんが、玄関扉の外側であれば共用部分ですので、勝手なことはできません。集合郵便受箱（専用使用権が設定されていれば）の名札部分であれば、専有部分等の修繕届によって、理事会への申請許可が必要でしょう。
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この解説に従うと、組合側は不利なようですね。

（既出でしたら失礼！）

[148: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/168

一方、こういう記事もありますね。既出でしたらごめんなさい。

「専有部分の用途制限は可能か」
http://www.asahi-kanri.co.jp/soudan/soudan9.html

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（２）「住宅として使用」の意義

この条文の「専ら住宅としての使用」にあたるか否かは、コメントにありますように、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断されることになります。このため、専有部分の利用方法については、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することが必要になるわけですが、具体的にある行為が本条に違反するかどうかの判定は、必ずしも容易ではありません。

いくつか例をあげて説明することにします。

・主婦が行なう一般的な内職など
これは、住戸に特に影響を与えるものではないので、認められると考えます。

・華道、茶道、書道などの伝授
それらの伝授は、小人数の者を対象とする場合には問題ないが、規模、人数によっては平穏さに疑問があり、認められないケースもありえます。

・塾やピアノを教授するような場合
規模や人数、教授の時間帯や周囲の状況などによって判断する他はないが、住宅地にあるマンションでは、認められない場合も出てくると考えます。

（３）適切な対応の仕方

　客観的な使用方法として、何が良くて、何が悪いかは、一概に定義づけることはできず、個々のマンションごとに判断することが必要です。そして、必要に応じて、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則で定めておくのもひとつの方法と考えます。

　したがって、貴組合でも質問の内職程度の学習塾についての判定基準についてはもとより、上記の解説を参考にして、用途制限に違反する営業類似行為の判定基準を規約または使用細則を定めて対処していくことをおすすめします。

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ご参考まで。

[149: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/column/20080609/522735/

Ａ：当マンションは住居専用使用となっていますが、2年前からある区分所有者が託児所として使用し始め、管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません。
不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたりで、具体的な苦情が出ています。
どうしたらよいでしょうか。

Ｑ：ご質問者のマンションでは大変お困りのことと思います。専有部分だからといって、区分所有者が他人の迷惑も顧みず、好き勝手に使用していいものではありません。まず、管理規約上の「住居専用」の定義について考えてみましょう。

国土交通省が公表しているマンション標準管理規約12条は「専有部分の用途」を規定しています。同条関係のコメントは、住居専用マンションでは、専有部分の使用方法が区分所有者の相互に大きな影響を与えることから、「専ら居住者の生活の本拠があるかどうか否かによって判断する。従って、利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する」としています。
このことからすると、ご質問者がお住まいのマンションの管理規約がマンション標準管理規約に準拠しているならば、「託児所」としての使用で「平穏さが保てるかどうか」が、管理規約に反しているかを判断する基準となることがわかります。

法律的側面からも考えてみましょう。
区分所有法6条1項には、「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とあります。
では、住居専用マンションの使用方法として「共同の利益に反する行為」となるのは具体的に何を指すと考えればよいでしょうか。この判断はそう簡単ではありません。

例えば、周辺に大きな音を継続的に響かせるピアノ教室や不特定多数の子どもたちが出入りする進学教室などは、規模や人数、授業の時間帯などによって該当するケースがあると言われている一方、少人数を対象とする華道や書道などの伝授は問題ないとも言われています。
このように、何がよくて何が悪いかを一律に定義付けることは難しいとされています。
ですから、問題となる行為については、個々のマンションが判断して、規約や使用細則の中でその基準を定めておくことがよいでしょう。

では、本件のケースである「託児所による営業行為から生じる不特定の人が出入りしたり、泣き声がしたり」の具体的な被害が、共同の利益に反するかどうかについて考えてみましょう。
赤ちゃんの泣き声と一口に言っても、居住者間で“お互いさま”の精神で譲り合える受忍限度内にあるものと、営業行為で使用される「託児所」から頻繁に聞こえてくる状態は異なります。
複数の泣き声が廊下に響いて玄関扉を閉めても聞こえてくるとか、母親たちが子どもを預ける時間帯には子どもがドアをたたいたり泣いたりする音が絶えず聞こえてくるとか、ピアノ音に合わせて足踏みする振動や騒音に悩まされて大きなストレスを感じているとか、そうした状態がご質問の言葉の背景にあるとすれば、共同の利益に反しているかいなかの重要な判断事項となります。
また、不特定多数の人がマンション内に出入りすることは、マンションの安全確保の観点からも問題とすべき事項です。

以上のような事項について、管理規約上の「平穏さ」を保てない状態か、区分所有法上の「共同の利益に反する行為」になっていないか──の2点を管理組合が確認し、違法性について総合的に判断することになります。
被害を受けている区分所有者からの申し出を受けて管理組合の理事会が違法性ありと判断した場合は、改善策を相談するために、託児所を運営している区分所有者に対して、定例または臨時の理事会へ出席するように求めることになります。まずは話し合いの場を設けて、双方の言い分を話し合うことが大切です。

ご質問には、すでに「管理組合が止めるように忠告するのですが、いまだに止めようとはしません」とありますが、託児所を運営している区分所有者宅に理事が出向いて口頭で忠告した程度かもしれません。その場合は、もう一度書面で理事会への出席を申し出てはいかがでしょうか。それでも区分所有者が無視するようであれば、そのときは、次の展開に入ることになります。

[150: 匿名さん]

>>142
さんの書かれた通りでしょう。

[151: 匿名さん]

>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で
>あると思われる。

この事例ではすでに、管理組合理事会（＆管理会社）には規約違反と判断されてるわけです。

不満なら、管理組合総会に諮りましょう。
それでもダメなら、裁判で主張しましょう。

こんな簡単な話が何で分からないの？

[152: 匿名さん]

相手の話も聞かずに一方的に規約違反と断じているのように見えるが？
規約違反と判断するに至るプロセスがおかしいよ。
従って、その結論も無効。

[153: 匿名さん]

で、相手の弁護士から規約違反との判断に至った根拠を提示するように求められているわけだ。

[154: 匿名さん]

被害の事実も、正確な人数や回数がスレ主側から、明示されていない。そういう話になると、

>管理規約違反以前に児童福祉法違反かもしれません。

>学習塾経営者はブログで他人が著作権を有する歌詞を頻繁に掲載してる。 前後の文脈から見ても引用の範囲を逸脱してる。

と、まったく関係のない「管理規約違反」で、はぐらかしているように見える。被害があるのであれは、被害がないようにすれば、お互い円満に解決できるものを、スレ主のペースに理事会が巻き込まれているような「印象」を受けざるを得ない。

「親子を白い目で見る」なんていうのは、脅迫まがいだし、ちょっとひどすぎる。

[155: 匿名さん]

>>154
「管理規約違反」 --> 「管理規約違反以前」

もし、管理規約違反以前のことが問題ならば、管理組合は関係ないし、個人的に通報するなり告訴するなりの話だろう。「管理規約違反」が問題ではなく、個人的な感情から、すなわちスレ主本人が書いている「一種の憐憫の情」から管理組合に訴え出たと感じられる。すごい「憐憫の情」の持ち主だと思う。

[156: 匿名さん]

>>142
>問題の塾もこの判断基準に従って、違反か否か判断されるのがまずは妥当で 
>あると思われる。
いいや、妥当は無い。
何故かと言うとその文章は管理規約にも入居時の重説にもまずないから。

コメントが存在しない前提で他の区分所有者との契約が行なわれているわけですから、効力なんてありません。
後からとってつけた言い訳の類です。

マンション理事会が管理規約にも重説にもないコメントを汲み取って判断する筋合いはありません。
管理組合は管理規約の12条を読んで字のごとく判断し、塾の営業は規約違反となったのです。

ましてや、平穏さを乱されたスレ主の言い分、HPで生徒募集。塾講師まで業者経由で募集してれば尚更です。

管理組合は平穏さに抵触する事実を影ながら収集し裁判に臨むそんなところなんでしょうね。

[157: 匿名さん]

>>156
>コメントが存在しない前提で

コメントは標準規約案を国土交通省が作成した際のものではないの？コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか？

管理組合がコメントの存在を知らずに、運用を誤っているように思いますよ。

[158: 匿名さん]

時系列でざっくり纏めると

スレ主：マンション内で学習塾を運営している住戸を発見
スレ主：理事会に上申
理事会：管理会社の担当者に見解を聞く
担当者：「規約違反」と回答
理事会：担当者の見解を鵜呑みにして、塾側に通告
塾：弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
理事会：具体的な返答が出来ず手詰まり
スレ主：気が治まらないので、スレ立て

外野：スレ主擁護派vs中立派vs塾擁護派がそれぞれの意見を好き勝手に主張
↑
の繰り返し

外野は対岸の火事とも言い切れないので、どの派もかなり興味津々で、極1部の方を
除き、大部分の方はディベートとして認識し発言。

3ヵ月後に総会の予定

[159: 匿名さん]

>平穏さを乱されたスレ主

マンションとして「平穏さを乱された」事実の立証が難しいのではないですか？

HPで何をしようが、生活の本拠があれば、専有部分で誰が教えようが、重要な要素ではないでしょう。

[160: 匿名さん]

>塾：弁護士を通じて、「どこが規約に違反しているか明示せよ」と文書で返答
こんなこと書いてあったっけ？　詳しいねぇ。

>理事会：具体的な返答が出来ず手詰まり
ちがうでしょ。そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
総会やって採決取ればそれで解決。
そこで解決しなかったら次の段階（訴訟）でしょ。

[161: 匿名さん]

理不尽でも何でもないよ。当然の要求。
むしろ、何の根拠も示さずに規約違反と断ずるほうが理不尽。

[162: 匿名さん]

>>160
> そんな理不尽な質問に答える必要がないだけでしょ。
何言ってんの？
クレームをつけた側が、どの点が問題なのかを明示するのが当然の義務。
明示できなければ、通常は問題は存在しないに等しいと判断される。


どうも、スレ主およびその擁護派は、

脱税、児童福祉法違反、著作権法違反、イジメ、白い目で見る

等々、本来の争点とは異なる話を持ち出すケースが多いし、根拠に乏しい
感情的な発言ばかり。
これだと、不利な状況にあると判断されるからきっちりと争点に絞るべき。

[163: 匿名さん]

>>157
>コメントを理解して規約案を運用するようにとのことだと思いますが、間違っていますか
そうですね、それは間違いです。
繰り返しになりますが、そのコメントは管理規約にも重説にもないからです。
管理規約の使用細則に国交省コメント原文記載や、国交省作成マンション標準管理規約第12条コメントによるとの記載が、管理規約に存在れば別です。
あなたのマンションにそんなのありますか？

[164: 匿名さん]

>>162
第12条に抵触してます。
物分りの悪い人ですね。

[165: 匿名さん]

ふーん。
それで、具体的にどのように第12条に抵触しているの？

[166: 匿名さん]

>>163
法って言うのは、何でも運用とか適用と言うのがあるのがわからない？

杓子定規に適用しだしたら逆に混乱することもあるってわからない？

まあ、そういうのはあなた一人だと思うよ。

[167: 匿名さん]

濫用って言葉も知らないのかな？このスレ主さん一派は。

[168: 匿名さん]

自分に都合の悪い解釈や運用のことを濫用というんですよね。

[169: 匿名さん]

>163

>146を良く読んでね。あなたのことだから。

[170: 匿名さん]

>168
いいえ、その法律の本来の目的、趣旨を正しく理解せずに、盲目的に運用することを言います。

[171: 匿名さん]

ゲリラ塾は駄目だよ。