マンションで塾を経営【その２】

[店舗廃業追込経験者]

〜あらすじ〜 横浜市内のとある住居専用マンションで塾の営業が行われていた。
子供の出入りの激しい住居と思っていたが、Netで生徒募集したり、講師まで募集していることまで判明したのだ。
スレ主が管理組合に連絡したところ、管理規約に違反すると理事会が判断、塾経営者に営業停止を通告した。
しかしながら、塾側は「管理規約など関係ない。」「具体的に何が迷惑行為に当たるのか言ってみろ」と主張。
話は平行線に。。。

現在、スレ主は投稿を控え、塾経営を良しとする人物が前スレで反論を展開中。
住居専用マンションで営業行為を否とする方との論争が続いています。

続きをどうぞ！

前スレ
マンションで塾を経営
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/

[829: 匿名さん]

>>814
>今回もし裁判になった場合の結果は、大きな意味を持ちます。

持たないよ。国交省のコメントもあることで、一律に禁止するのではなく、ケースバイケースで判断するという指針がすでに決まっているからね。

[830: 匿名さん]

スレ主がいないから荒れるだけだねw
推測の話はやめれば？

一般的には許可を得ていない業務はダメだよ。

[831: 匿名]

＞813

あれ？

生徒増減は無関係？

塾経営者が裁判のための準備してるのは、裁判しても減らないと思ってるからでしょ。

[832: 匿名さん]

＞８１１

結局、811で、②でなく③まで到達できた例は，あるのでしょうか？

[833: 匿名さん]

>>830
>一般的には許可を得ていない業務はダメだよ。
そんなことはない。
許認可が必要とされるものとそうでないものはある程度明確に分けられている。
そもそも、学習塾が禁止とか学習塾の開講に許可が必要なんて話は規約のどこにも出てこない。

あなたの中の”一般的”と他の人の”一般的”はどうも違うようだね。

[834: 匿名さん]

>学習塾が禁止とか学習塾の開講に許可が必要なんて話は規約のどこにも出てこない。
住居専用だからでしょ。

[835: 匿名さん]

>>829
>持たないよ。国交省のコメントもあることで、一律に禁止するのではなく、ケースバイケースで判断するという指針がすでに決まっているからね。
その通り。
その点を塾側の弁護士は適切に把握しているので、理事会に対して迷惑事実の確認のための質問状を出したのだが、理事会はそれに対して返答してはいない模様。
管理規約の主旨を読み違えた理事会と管理会社の担当者が総会までは現状維持で、その後どのように対応するのかが見ものなのだが、そのあたりはスレ主さんの報告を待つしかない状況。

[836: 匿名さん]

スレ主は現状、スレを放置しているんだから、あれこれ言っても仕方ないでしょ。
展開がどうなるかカケでもしているの？

[837: 匿名さん]

>>834
>住居専用だからでしょ。
１２条は「専ら」で「専用」ではないのだが、どこにそう書いてあるの？

[838: 匿名さん]

前スレ66
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/66

http://mbp-kyoto.com/mankan/column/3790/
が参考になる。マンション管理士は国交省の標準規約やそのコメントについて基本的に知っているからね。

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マンション管理士の赤木です。

　今日は、管理規約の義務違反に関する事例を紹介します。

■事例1
○専有部の用法についてどこまで許されるか。
　管理規約に「専有部分を専ら住居として使用する」とあるが、住みながら小規模な学習塾を開きたいのですが、これは開くことはできますか。

○標準管理規約のコメントには、「住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かで判断する」ので、この「利用方法は、生活の本拠であるための必要な平穏さを有することを要する」とある。相談者の考えている小規模な学習塾について問題を検討してみると、この塾の開催において「生活の本拠として平穏さを有している」ことが確保されているかが判断のポイントになります。ここでは、塾は何の教室なのか、誰を対象とするのか、開催日時はどうなのか、近隣住戸への騒音や迷惑対策はどうなのかなどを検討することになると思われます。

　いずれにしても一般的なこととして客観的な判断をすることはできませんので、管理組合として、専有部分内で何ができて、何ができないのかを管理規約に具体的に定めることが適切です。

　また、これらの用途を容認する場合はできる限り例示をして一般の組合員が使用方法の適否を判断し易くすることも一方法です。
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一般的な解釈はこのおような判断だろうね。

[839: 匿名さん]

>>住居専用だからでしょ。
>１２条は「専ら」で「専用」ではないのだが、どこにそう書いてあるの？

ポジティブな解釈ですねw
「その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」だって。
学習塾が禁止とか学習塾の開講に許可が不要との話も規約のどこにも出てこない。

[840: 匿名さん]

>>832
811ではないが、学習塾の場合に③までのケースは今のところ確認できていない。
そもそも、「①訴えられたが、」になるケースすら稀なのでは無いかと考えている。ある程度マンションに詳しい弁護士であれば、管理組合から相談された時点で平穏が乱されているいう程度を確認して、多くの場合訴訟しても勝ち目が薄いというアドバイスをすると思われる。そうなると、大抵の管理組合は訴訟を断念して、平穏を保つことに対して塾側と調整することになる。

なんせマンションという共同生活に対して受忍限度を越える迷惑を掛けていると判定される閾値がかなり高いので。

[841: 匿名さん]

ここで意見しようとする方は、

国交省の「マンション標準管理規約」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakutantou.pdf
を読むこと。これがベース。個々のマンションで、標準規約が改正されていようとも、基準はこれですね。管理士もこれに基づいた知識で管理組合にアドバイスするようよ。

コメントとセットになっているが、今回の場合は、

------
第12条関係
住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
有することを要する。
------

生活の本拠があり平穏さが保たれておれば、通常は営業行為をしても問題ない。これは、マンション販売や管理に詳しい方に聞けば、皆一様にこういう回答をする。国交省が定めているのだから、当然のことだからね。

夜10時とか11時くらいまでに数人がマンション内に静かに出入りする程度のものは、許容範囲って感じだね。

自分のマンションには、コメントがついてないなんて駄々っ子理論は通常通用しない。「国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及
びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。」ということで、周知されている訳だからね。

[842: 匿名さん]

>第12条関係
>住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判
>断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを
>有することを要する。

いい加減だな～。

「第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 」
だって

[843: 匿名さん]

>>842
>第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

のコメントが、

>住宅としての使用は、専ら居住者の生活の本拠があるか否かによって判断する。したがって利用方法は、生活の本拠であるために必要な平穏さを有することを要する。

なんだよね。

そりゃあそうでなければ、株の取り引きや、親戚の子供を預かることもできなくなっちゃうようね。杓子定規に解釈しちゃいけないってコメントなのね。

[844: 匿名さん]

だから、具体的な事例として、スレ主のマンションの問題の塾の場合は管理規約違反って理事会に判断されたんだよ。
ここまでは可能性でも選択肢でもなく単なる事実であり過去形の話。

HP立ち上げておおっぴらに講師まで募集してたんだから、まあ、誰だってそう思うわ。

塾側に異論あるなら、塾側はまずは総会、次は裁判所で争えばよい。
そして、塾側から総会の議題にあげたり、裁判所に訴え出たりする必要はない。黙っていても呼び出しがくる。
まあ、総会ではまず勝てないだろうけど、裁判はどうなるかわからんかもね。

[845: 匿名さん]

>>844
>管理規約違反って理事会に判断されたんだよ

>>343に前スレのスレ主および住民の投稿がまとめられているが、

理事会が判断を誤っている可能性もあるし、スレ主が理事会の決定を誤って理解して投稿している可能性も大きいね。

前スレ54で理事会が規約違反と判断したようなことをスレ主が書いているが、同61で同マンション住民と名乗る方が、
------
理事会からの議事録でこのような報告を見たり、また当マンションに居住する知り合いからもそのような騒音問題を聞いた事は一度もありませんが・・・。
------
と書いている。理事会で規約違反と判断されたかどうかは怪しい。

最終的には、
2013-03-26 スレ主さん
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/301236/res/1015
「総会を三ヶ月後に控えておりますので、まずそちらで塾経営者から話を聞いた上での対応という流れになるようです。」と書いているように、まだ塾傾斜から話を聞く段階のようだよ。

>塾側に異論あるなら、塾側はまずは総会、次は裁判所で争えばよい。
>そして、塾側から総会の議題にあげたり、裁判所に訴え出たりする必要はない。

どちらなの？

[846: 匿名さん]

>>845
塾傾斜　-->　塾経営者

[847: 匿名さん]

>「第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。 」
違反でしょ。経営は終了。

[848: 匿名さん]

>>845
＞>塾側に異論あるなら、塾側はまずは総会、次は裁判所で争えばよい。
＞>そして、塾側から総会の議題にあげたり、裁判所に訴え出たりする必要はない。
＞
＞どちらなの？

？
そもそも情報が限定的だから、意見の相違がでるのは仕方ないとして、
頭悪い奴の相手は面倒くさいね。

総会の議題にあげるのも裁判にするのも管理組合側が粛々と進めるだけだから、
塾側はいままでどおり虚勢を張ってるだけで、自動的にそのコースに乗れるって意味だよ。