ガーデンヒルズ甲子園口はいかがでしょうか？

[匿名はん]

優先案内会の案内が届きました。
予算の欄は一番下が〜3500万となっているので、
なかなか高そうな雰囲気もあります。
どうでしょう？

所在地：兵庫県西宮市熊野町13番1（地番）
交通：東海道本線（JR西日本）「甲子園口」駅から徒歩7分

[451: 周辺住民さん]

甲子園口駅近辺の不動産屋さんに、思いっきり「未入居物件！！」って
ここの販売がされてるよ！！
これって、どういうこと？？新品で５０戸も売れ残っているのに？
一度購入された物件が、入居前に中古として売られたってことだよね？
いったい何があったのだろうか・・・。

[452: 匿名はん]

>451さん
なるほど。より取り見取りな訳ですね、この物件は。

>445の方がおっしゃるとおり、「自分の耳と目と足で情報を集めて、そして、確かめてじっくりと検討」したほうが良さそうですね。

[453: 匿名]

地元の業者さんって、単に買い取り転売で住友＆三井から安値で買わせてもらったか、仲介もらっただけなのでは。そら褒めるわな商品だから。

[454: 申込予定さん]

443です。

４３１さん、４３３さんの間違いでした、すいませんm(_ _)m

昔から周辺を配達している酒屋さんの情報、っていつごろから配達されていた方ですか？　三泉寮って昭和１１年建築ってききますから、その頃配達されていた、ってことは・・・今何歳くらいのかたなんでしょう？（笑）
まあこの辺は寮や社宅が多いから勘違いもあるでしょうね。

ただ４３３さんがそのお話だけで病院だったと決め付けるのは、安易すぎませんか？
私は病院跡地って正直良い気持ちはしませんし、そういった方は他にもおられるはずです。
私も営業の人にしっかり聞きましたし、自分でもいろいろ調べましたが、病院であったという痕跡は見つからなかったんです。
４５０さんの資料は私も見つけられませんでしたから、まだまだ調べる余地はあるかもしれませんが、昔の人の記憶と対抗する根拠なんと言われても・・・難しいですね。
逆にもっと確かな証拠でも出してくれれば、購入を取り消すかもしれませんがね。
それにいまどき大手の営業が、都合の悪いことを隠して売る時代じゃないでしょ。私としては隠しているんじゃなく、事実ではないだけだと信じていますがね。

「建設反対ののぼり」などは何の関係も無いことですか？
だったらアチコチでそういった集団的活動をしている人たちを否定するのですね。実際二見町の物件が５２戸から２０戸に減ったのは何故でしょう？　近隣の声を無視して何でも開発できる時代じゃないんですよ。

「穏やかに解決したい・・・」って、解決しているから分譲入居が始まっているんでしょ？　近隣説明会でどんな話だったか知りませんが、いつまでもデベに対する意図的な攻撃はあなたの望む早期完売を遅らせるだけですよ。

子供の安全確保は確かに大切です。ただここに駐車場の出入口が設けられても、通学が危険になるでしょうか？
出入口にはトロくさいゲートが開閉するわけですから、スピードなんかも出せませんし。そういった意味であのトロくさいゲートは考えられていると思いますよ。
それにあの道が山手幹線並に車の通行量が激増すると思えませんし、少々話しが強引では？（苦笑）


建物に囲まれ外部からアクセス出来ない緑地を設け・・・
なるほど、それはあればまたよかったかもですね。
でも周囲のマンションを見てもそういった建て方をしている所はないですよね。そのことが「周辺との調和を考えていない」というのでしたら、近隣の昨今のマンションは全て好感がもてないのでしょうか？


>運動場の真ん中にぽつんとタワーマンションを建てるみたいなのがよかったのですか　　-----　　ブラックジョークです

コの字型の建物
-----
前にも書きましたが、「方角によって長さが異なる建物が接している点では同じ」じゃないんです。
４つの独立した建物が並んでいるだけですよ。
ここの基礎が杭打ちでないのは岩盤が浅いためベタ基礎で建てられていると聞いています。
杭によって「点」で支えるより、「面」で支える方が安心だと思いますが？　大阪市内なんて30ｍ位掘らないと岩盤がないからそこまで基礎杭を差し込んで支えるしかないのですよ。詳しい方がいらっしゃればお考えをお聞きしたいですがね。


既出ですが、瓦林小学校区（ここの校区）は受入困難予想地区として
西宮市から公表されている事も営業の方からききました。
そのため４月から開発の規制が厳しくなり、戸数の多いマンションが今後建て難くなったとのことです。
決まったことや計画中ならお話ししてもらっても、と思いますが、推し量れば、というのは行き過ぎると「邪推」ととられますよ。


＞ここでの公立高校の学区は県立鳴尾高校ですが、鳴尾地区の
＞学文中学から上がってくる商店の子らが多く、土地柄が違うので
＞私は溶け込めませんでしたし、同じ中学から上がった同窓生は
＞私以外は皆転校してしまいました。（極端な例でしょうが。）
＞「特別視」の意味がよく理解できませんが、総合選抜制は悪評が
＞多かったので、廃止には賛成です。
＞（その為に引っ越す人が多かったですから。）
＞廃止されれば校区指定がなくなるのでしょう？

学文中は今でも人気が高いですが、商店の子が多くて土地柄が、
ってそれってどうなんでしょう？
高校に入ってまで転校しないといけないほどひどいものなんですか？
私は総合選抜を知りませんが、そんなんだったら無くなったほうがいいですね。

周辺の路駐ですが、
スターハイツとコスモハイツの間とか、名神の下にずっと停まっている車のことなんじゃないですか？
ほんと「置きっ放し」状態のように思えますが。

それと、４４８さん。
私は高いお金を払って購入しようとするのですから、ハッキリさせたいだけなんで、荒らすつもりはありませんし、４３３さんとも確認のしあいをしているつもりです。
私を荒らしだと思われているならこの辺で退場します。書き込みは見せていただきますが、今後書き込みませんので。

451さん、未入居物件も見に行きました。間取りが気に入らずやめましたが。
ただ購入者が入居直前何らかの理由で入居できなくなること（たとえば転勤とか）あるでしょ？それだと思いますよ。

最後に４５３さん
私は安値で買ってもいませんし、仲介でもありません。
あくまでも個人的に購入しようとしているだけです。
誰でも自分の買おうとするマンションに思い入れ、ってあるでしょ？
あなたも家や車を買ったとき、そんな気持ちになりませんか？

では失礼します。

[455: しかし、皆暇なんだね・・・]

荒らしは４５４さんではなくて、それ以外の人達ですな。
余りマジレスしない方が無難ですよ。まとまな情報交換は
もはや期待できませんね、ここでは。スルーが一番ですよ。
大体、売れていない物件などは荒されるのが常なんですから。

[456: 購入検討中さん]

このマンションから甲子園学院幼稚園に通ってる方はいらっしゃいます？
幼稚園が隣というのは楽ですが、逆に不都合な面もありますか？
また、お母さん方の雰囲気やお付き合いの頻度はどうなのだろうかと心配です。
学費の面からみると裕福な方が多いのかな。
ウチはごく普通のサラリーマン家庭ですので。
幼稚園の雰囲気、先生方の印象はかなり良かったのですけど。

[457: 匿名]

あのー、地元の業者さんなのに、定価で買うってあくまでおっしゃるんですか？人気物件ならともかく売れ残りを？逆に業界的に考えられないんですけど。

[458: 匿名＝業界]

> 457
業界人だったら，こんなところで油売るなよ．
しかも，朝１０時から．さっさと仕事しな＊＊．

[459: 北口さん]

私は西宮北口住人です。既にマンションは購入しているのですが、学区や西宮北口周辺情報が仕入れたくて、今でもたまに覗いています。おせっかいですが、思いつくまま失礼します。色々と過去にも荒れたスレがありました。傾向を見ると、①お得感がある物件なのに抽選外れたとか買い逃したとかで、購入できなかった人のねたみ②欲しくても価格で手がでない物件③近隣にライバル？物件があり（あった）、互いに悪気はなくても一悶着あった物件④風致地区等で近隣の反対が多かった物件が多いようです。きっとここもどれかに当てはまるのでしょう。
でも購入者の皆さん、あせらなくてもよいですよ。（あせってないか。）
ただ、関係のない人達が、自分とは関係ない対岸の火を見物しているように無責任に他人事でいやな事を書くのが、不愉快だし、腹が立つのですよね。大抵の人にとっては人生一大事の高い買い物ですからね。悔しかったら買ってみなさい、とでもふてぶてしく笑ってやれば如何ですか。
まさか安くなってないだろうか、なんて悩んだりすることもあるのでしょうが、好きな階の好きな間取り、方角を買えたと思えれば、それもどうでもいいよー、と鷹揚になれますよ。また住人専用スレに入られたら如何でしょうか。そしてつまらぬストレスや嫌がらせから開放されたら如何でしょうか。病院？先般投稿された方の建築学会がよい証拠ですね。でたらめは色々と出るものです。戦争や震災の時に病人が搬送された避難場所は病院と後世呼ばれるのですか？学校の体育館も病院？まったくもって嫌がらせですね。昨今のららぽーとのトイレ事件などのママさんメールも一部事実でしょうが、誰から回ってくる内容も同じで、いわゆるチェーンメールです。全国で同じ内容と聞きます。（但しお子さんにはくれぐれも気をつけて下さいよ。）一種のトイレの花子さんですよね。病院デマも同じです。話がそれましたがいずれにしてもなかなか買えない良い物件です。早く組合ができて管理含め、運営が進んでいくと良いですね。以上長文部外者が失礼しました。

[460: 匿名]

>458　業界の経営者ですが。卑屈な発言ですね。時間なんて関係ない。

[461: 匿名はん]

というより、458は営業にしろ客にしろ、人として発言に問題あるな。

[462: 周辺住民さん]

ここの営業マンは、松並公園でタバコ吸ってるよ。
そんなことしてるから、このマンションが嫌われるんだよ。

[463: 匿名はん]

タバコの件は近所でないので知りませんでしたが、デベの売り方に
問題ありなのか、営業に問題ありなのか、その両方かなのでしょうね。

[464: 匿名さん]

隣のマンションが売りに出てますよ。
http://www.nomu.com/detail/index/id/344086/

こちらのほうが環境はいい。

[465: 匿名さん]

以前見学に行きましたが、松並公園の松のせいか目がかゆくなって仕方ありませんでした。桜なら良かったのに・・・。

[466: 周辺住民さん]

433です。

>>No.450 まぁまぁそう揉めずにさん

土木建築工事画報の情報をありがとうございます。
どうやら酒屋情報はガセだったようで、
誤った情報を流してしまったようです。
皆さん、ごめんなさい。

>>454 申込予定さん

>お話だけで病院だったと決め付けるのは、安易すぎませんか？
-----
いや、まったくその通りでした。（恥

ただ、悪意や邪推と捉えられるのは心外です。

当方が何十年も前に近所を購入した際、以前は病院だった
との説明を当時の営業さんから受けたのは事実で、
周辺でそのように考えている人は少なくありません。
真偽のほどは不確かなのですが、営業の得になる話でも
ないので、そのまま信じていた経緯があります。
（酒屋情報を流したのは完全に失敗でしたが。）
寮以前がそうだったのかもしれませんが、
何が本当なのか、さっぱり判らなくなりましたので、
買う人で気になる人だけが調べてください。

さて、また荒らし扱いされるのは心外ですし、
ここではもう私の情報は無用かと思えますので
もう情報は流しません。買う人は自分で調べてください。
さようなら。

[467: 匿名はん]

最近また引越しのトラックがよく止まっていますね。
売れているのでしょうか？

[468: 周辺住民さん]

週末でもここの営業は、ちょくちょく松並公園前まで
たばこを吸いに来てるから、ヒマなんじゃないでしょうか？

[469: 匿名さん]

売れてませんね。
次々と棟内モデルルームがリニューアルされて、雰囲気を一新しているようですが・・・。
モデルルーム家具付き住戸販売もやってますね・・・。

[470: 匿名さん]

もう、ここはだめですね〜
年内に残りは賃貸に出さないと、ますます価値が下がると
思いませんか？

[471: ビギナーさん]

まだあまってんの？ここ

[472: 匿名はん]

なんか、ここまで残るとデベさんも、購入した人もかわいそう。

[473: よかったー買わなくてー。]

もともと売ってる時からウソ多かったよーな…。モノの価値はニーズで決まる。となれば【ガーデンヒルズ】ブランドも関西ではニーズがなくなったのかな。ってゆーか見る人が見れば分かる代物。百恵ちゃんが住んでいた広尾のガーデンヒルズとは雲泥の差だもんねー。あ、古い???（笑）

[474: 匿名さん]

最近書き込みないですね・・・。

[475: 家無き児]

ガーデンヒルズ甲子園口の未使用が売りに出てますね。７３．１８㎡６階で３７９８万円。西側のＤが該当する感じですが、それだと２５０万円ほど価格を下げている感じですね。同時期に売り出されたジェイグラン松並町も売出しが有りますが、７６．３３㎡４階南向き４１６０万円。何となく割安感に乏しいと思うのですが・・・皆様の御意見を聞かせて頂ければ有り難いのですが。

[476: 物件比較中さん]

10月くらいに一度見学にいきました。みせていただいた部屋の感じは悪い印象はなかったですが、やはり価格が高すぎると思いました。西宮市の人気を考えると相場なのかもしれませんが、永住するかわからないので、そこまでの価値を見いだせず、他物件を検討しています。すぐに売れてしまうようなお話をうかがいましたが、まだ新聞広告が頻繁に入っているので余裕はあるようですね。個人的には最上階の部屋も素敵でしたが、ベランダに出ることなく、リビングから緑の風景が借景できる４階くらいの部屋が値打ちありかなあ、と思いました。

[477: 匿名さん]

現在はいったい何戸ほど売れ残っているのでしょう。

[478: 匿名さん]

>なんか、ここまで残るとデベさんも、購入した人もかわいそう

デベは別にかわいそうではないですよ。
特に住友不動産はここ数年利益目標を超過達成しているため、
決して売り急ぎません。
逆に、意図的に売らずに、空き住戸を在庫資産として確保する戦略です。
住友不動産は、竣工までに完売してしまうと、担当者はペナルティ受けますからねえ。
（それは値付けが低すぎたという証なので）。

また住友不動産は決して値下げはしません。
逆に残り住戸を値上げていきます（例：シティータワー西梅田）。
ま、その点が、ほいほい値下げするデベと違って一流というべきか・・。

[479: 匿名さん]

甲子園の物件も甲東園の物件も長期大量売れ残りだけど値引きしないのは、確かに
すごい。
販促費や人件費考えたら値引きしてでも早めに捌いた方が、素人目には良さそうな
気もするのだが・・・
住友不動産、利益超過といいますが、会社四季報の社員平均年収メチャクチャ低く
ないですか？
もっと回転効かせて、社員に還元しないと社員が可哀想や。

住友不動産やったら、社員にハードな仕事させとろうに。
四季報の平均年収1,000万は超えてるだろうとおもっとったが予想外に低く、ビックリ
してしまったぞ。

[480: 匿名さん]

そろそろ決算ですし、ちょうど竣工から1年・・・ということで値引きにも応じてくれるのではと思うのですが、甘いですか？

[481: 契約済みさん]

ここは、値引ないよ。　たぶん、下請け不動産に売却するかな？　その後はめちゃくちゃな事になってくると思うけどね。

[482: 匿名さん]

値引きしなくても大丈夫っていうことは、やはり十分利益もでているっていうことと推測できますが、やはりココの価格はぼったくりということですかねぇ？南のｊｒのは-1000万くらいだったと記憶しています。

[483: 物件比較中さん]

１０００万も差はないよ

[484: 購入検討中さん]

南のマンションとは、間の道路を挟んで中学校区が変わるので、あまり比較対象にならないような気がします。

高いながらも、ここはここで妥当な価格なんでしょうね。

[485: 匿名さん]

この前、ここのデベからＴＥＬあり。『ここは高すぎだよ。もっと便利な別物件にした。』と言ったら、『やっぱりそうですか・・・僕もそう思います。』となんとも素直に認めちゃったよって感じで、何言ってんだと思いながらも、営業マンに同情しちゃいました。

[486: 近所をよく知る人]

営業マンの対応笑っちゃいますね。

場所が悪くないのに、いつまで経っても大量売れ残りは、値段以外の何物でも
ないですもんね。

しかし、売れないマンションに張り付いてる営業マンは辛いだろうね。
住友不動産は、値引きしないからねぇ。
西宮では、甲東園にも竣工後２年くらい経つ大量売れ残り物件あるけど、値引き
してないらしい。
ホンマ、営業マンがかわいそうです。

[487: 匿名さん]

だって、甲子園口って何も無いじゃん。
結局、マンションの高額物件って地元地権者の資産価値をあげてるだけでしょう。
思い切って、この物件レベルで３，０００万切る価格設定だとみんな振り向くんじゃないの。
それぐらい、サプライズでなきゃこれからのデベは生き残れんよ。

[488: 物件比較中さん]

すごく売れ残っているイメージが強いのは、反対にマイナスなような気がします。
高くても売れてるマンションってありますしね！
高いだけが理由じゃないでしょ。

残っている部屋の方角見たら、明らかに日当たり面が・・・という気がしました。
そういう理由もあるのではないでしょうか。

あれだけ残ってたら住民さんたちもかわいそうだなぁ。

[489: 匿名はん]

甲子園口は何もないけど、立地がいい。
他府県からの転勤者に人気があるので賃貸に出すとすぐ借り手がつくし。
また芦屋や御影ほどセレブではないが、
大阪市内より落ち着いた住宅街なので
一般の人にはちょうどいいというか、住みやすいと思うよ。
ただここは4000万代ですら売れ残っているのは、やはりデザインに問題があると思う。
1階の共有廊下とか薄暗くて恐い。公団みたいなんだよね。

[490: 匿名さん]

＞486
甲東園、先日チラシが入ってましたけど数百万単位で値引きしてましたよ
詳しくは見てないですが・・・

[491: 匿名さん]

住友もついに値引ですか。
西梅田のタワーは依然として、値引せずに一年以上頑張ってるけどね。
やっぱ、北ヤードと甲子園口に違いかな。

不動産業界は去年から、着工、契約率とも大幅ダウンでこれからは在庫処分に
入り腰すえてじっくり売っていくかと思ったけど・・・
それでも、売れないと判断したんでしょうね。

ほんと、住人さんがかわいそう。
ここまできたら、日当たりなんかの問題じゃないよ。
デベの値つけに問題ありだよ。

[492: 匿名さん]

>>491さん

値下げ情報は（未確認ですが）、築２年の甲東園のシティハウスですね・・・。

[493: 購入経験者さん]

築２年立つと公式的に「中古」物件扱いとなり、新築としては販売できませんからね。
だからオフィシャルに値下げしたのでしょう。

[494: 匿名はん]

491よく読んでから書き込みなよ…。

[495: 匿名さん]

甲子園口付近のマンションの購入を考えているのですが…。
天道町のJRのマンションは待てども待てども広告でないですよね？
それを見てからガーデンヒルズを検討しようと思っているのに…。
建設予定地っていう看板だけで更地のままということは建設中止になったのでしょうか！？
どなたか知っている方がいれば教えてください。

[496: 匿名はん]

そうそう。私も気になっていました。
予定だけで計画は白紙状態なのかもしれませんね。
あそこの土地はかなり綺麗なんですが。
私も甲子園口で検討中ですが、ガーデンヒルズ、ロイヤル、ジークレフの3つが選択肢です。
ガーデンは大規模すぎるのと幹線を渡るのがネックで3番手ですが。

[497: 匿名さん]

＞496さん
やっぱり白紙ですか…。竣工予定11月なのに全然宣伝ないのはおかしいですもんね。
私はロイヤルもジークレフも金額や条件が合わないのであきらめてます。
ロジュマン上甲子園がちょっと離れるけど気になるところ…。
距離で考えるとガーデンヒルズですけどね。
天道町にマンションできたら魅力なのになぁ…。

[498: 匿名さん]

なんとか言っているうちに残り１８戸となっています。値引きしないでも売れますね。

[499: 匿名さん]

実際はかなりのもんですよ。　知らないだけでしょう

[500: 匿名さん]

いまさら、値引き無しで買う人いるのかなあ。
まあ、学区はいいからねえ。

管理費とか積立金とか不足分はデベが払っているのでしょうか？