ロジュマンスティーロ御影どうですか？

[匿名はん]

阪神間でマンションを探して、ロジュマンスティーロ御影に興味を持っています。
このあたりに詳しくないので、立地や環境など、よくご存知の方教えてください。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字大蔵154(地番)
交通：阪急神戸線｢御影｣駅徒歩6分
　　　　JR東海道本線｢住吉｣駅徒歩8分
　　　　阪神本線｢御影｣駅徒歩8分

[2: 匿名はん]

西側のバス道の交通量とＪＲの騒音を許容できるかどうかで
評価が違ってくるかも。
施工も大手じゃないし、悪いとは言わないが不安。
そのほかは住宅地としてほぼ満点の物件じゃない？
ＪＲ、阪急、阪神３線使えるし。

校区はよく知らん。御影北小、御影中だったっけ？

[3: 匿名はん]

校区一覧によるとそうなっています。

[4: 匿名はん]

私も少し気になっています。
資料も送っていただきましたが、まだ価格未定のようです。
相場ってどれくらいなのでしょう…

[5: 匿名はん]

０２さんの「住宅地としてほぼ満点」はかなり魅力的な言葉ですね。
ただ騒音に関しては、ＪＲは夜中も貨物が走りますし
どれくらい騒音として感じるのか実際住んでみないと分からないですね。
モデルルームはいつ頃オープンなんでしょうか。

[6: 匿名はん]

敷地の門柱に御影住宅と書かれていますが、前は何が建っていたのでしょうか。

[7: 匿名はん]

県営住宅だったらしいです。

[8: 匿名はん]

今、サンテレビのニュースで御影工業高校跡に高層マンション＋老人ホーム＋ショッピングゾーンが
できると言ってました。阪神百貨店もあるそうです。かなり大規模な物みたい。

[9: 匿名はん]

御影工業高校跡ってどこですか？

[10: 匿名はん]

阪神御影駅のすぐ北側です。

[11: 匿名はん]

ここは県営住宅跡の跡地で一般競争入札で売り払われました。
手元の落札価格のデータを保存してましたので私の備忘録代わりに上げときます。
住吉本町レジデンスの用地も公募型入札でした。

　　　　　　平米数　落札価格　　平米単価　路線価（平米・17年）
御影町群家　4075.23 2464000000　60.5万　　24万
住吉本町１　8169.94 4000000000　49万　　　23.5万

平米単価で10万以上高く買ってるのね＞ノバック
当然、分譲価格に跳ね返るものと思われます。
路線価は駅から遠い郡家の方がたかいのね。

ちなみに御影工業跡地は

御影中町３24648.41 8415872830　34.2万　　27万

上の2つが路線価の倍以上になってるのにたったの1.27倍
お金にならない広場とか空地を作らないといけないが、
商業施設はかなりの家賃或いは分譲価格が見込める
しかも、建設規制は緩い。阪神沿線、タワー嫌じゃなければ意外とお手頃かも
スレ違いだったかな

[12: 匿名はん]

阪神御影で50階だってって・・・
チャレンジャーだね。

[13: 02]

>>05
もう事前案内会の呼び込み始まってますよ。
今月下旬から来月上旬に行われます。
興味があるなら電話なりＷＥＢなりでコンタクトとってはいかがでしょう。

騒音関しては人それぞれだからなあ、何とも言えない

[14: 匿名はん]

05です。
MIDのHPからモデルルームを見学したい。の登録は済ませておいたので
のんびりしていました。
早速電話で問い合わせて予約しました。
ありがとうございました。

[15: 匿名はん]

モデルルーム見てきました。
一番の問題はエントランスからエレベータに向かうのに1階住戸の前を通らないといけない。
雨の日は吹き抜けのパティオと1階住戸前廊下の間に何もないから吹き込むとぬれるだろう
1階住戸は天井高あってプレミアム住戸といってたけれども、廊下に格子の目隠しがあるとはいえ
全住民がエレベータに乗るために家の前を歩くということになる。

億超えの住戸はない模様。

[16: 匿名はん]

>15
価格帯はどのくらいからどのくらいでしたか？

[17: 匿名はん]

値段は上下幅しか書いてなく
チラッとしか見せてもらえなかった。当然価格表ももらえない
で、1階が安くないのでちと慌てて全体よく見れなかった。
そんなに安くない印象。

[18: 匿名はん]

あの前は時々通るんですけど、阪急JR共に使えるのがいいよね。
管理人常駐とかでないのなら、共有施設も少ないし、そう高く
ないのでは？　4000-5000万円台でしょうか。
JRが高架になってるから、音がどの程度響いてくるかですけど、、
（住吉本町周辺だと、JRが下に潜ってるので音響きにくいが）

僕は岡本寄りにいるんだけど、最近飛行機の騒音が気になってきた。
神戸新空港の影響なのかなあ、、、　困る。
近隣の皆さんどうですか？

　

[19: 匿名はん]

先日、見に行ってきました。阪急御影からの距離も、なだらかなスロープで、思ったより近かったです。
にしむら珈琲とかも近いし、環境としてはとても良いですね。
ただ、価格はやはり、高そうです。

[20: 匿名はん]

私も先日見てきました。
予定か価格は5000万から〜という感じでした。
4000万円台はほんの少しでしたね。
年末には決定価格を教えていただけるようです。
１階は天井高が３Mなので二階よりお値段が高いようです。

[21: 匿名はん]

先日見てきました。環境はいいですけどやはり価格は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[22: 匿名はん]

価格発表会いった方おられます？

[23: 匿名はん]

価格見せてもらいました。
一番高い最上階の４LDKが9800万円。安いところで、７４㎡で５０００万円を切るといったところ。
やっぱり、御影は高いのでしょうか。
気にいってるのですが、考えてしまいました。

[24: 匿名はん]

>23
御影は高いのは高いけど、11にあるように土地高く買いすぎ。
それがもろに価格に跳ね返ってる。
面積削って値ごろ感出してるけど。。。
この値段で直床二重天井、営業はいろいろ言ってたけど明らかにコスト削ってる
最後には「よっぽどのハイグレードでないとうちの基準では二重床にならない」との趣旨をのたまった。
要するにそれほどのグレードの物件でないと自白したようなもの。

1階だけ天井高上げてそのタイプしかモデルがない。1階以外買う人要注意

[25: 匿名はん]

この値段は今の相場では普通。だけど僕も含めてシロウトさんは
構造や設計、設備に詳しく見ないのでこれらで相当コストダウンしていると
思われる。ここ買える人で賢い人は素直に野村のプラウドやレジデンスを買っているはず。

[26: 匿名はん]

周辺の活断層について情報が有りましたら教えていただきたいのですが、ご存知の方いらっしゃるでしょうか？

[27: 匿名はん]

>>26
マルチポストする前に探しましょう
都市圏活断層図
http://www.jmc.or.jp/map/jmc/katsudanso.html
三宮駅前のジュンク堂とかで売ってます。
ネットでも買えるみたいです

[28: 匿名はん]

>24様
１階とその他の階でそんなに天井高が違うんですか？

[29: 24]

1階は3000mm。他は2500mmと記憶してます。
つまり50cm違うということです。

1階住戸はプレミアム住戸だそうな。
モデルルームはそのプレミアム住戸。

[30: 匿名はん]

天井高を３Ｍにするのは最上階がいいっすよ。
金持ちは１階は買わないだろう。作り方間違えているのでは？？？

[31: 匿名はん]

逆に売れにくい1階の天井高あげて売れやすくする。
エントランスの天井高も同じく上げて見栄えもよくなり、経済設計。
で、最上階もプレミアム住戸ではないので他所の最上階に比べれば安い。

ここの1階住戸は
西側はバス道、東側は狭い道挟んで向かいに戸建てびっしり、南側は高架。
普通なら売れにくいけど、天井高あげてプレミア扱い、2階より高く売れる。
よく考えた上の作戦だな

これが即完売ならバブルも本物だが、ちょっと無理かな。

[32: 匿名はん]

第一期販売のお知らせ来てたね。
全戸の価格表付き。4930-9240万
やはり、2階より1階の方が高い

[33: 匿名はん]

今日、チラシ送られてきましたが、南側が少ないですね。
最低5000万・・・
こりゃ年収1500万以上ないとローン返済で首絞めそう。
購入者の方々　お金持ちですね〜

[34: 匿名はん]

ちっとも、話聞かないと思ったら
第1期販売中、しかも先着順。。。
人気ないのね。

[35: 匿名はん]

高すぎて客がついていけないと思われます。
一昔前の銀行マンか開業医じゃないと手が出ない。

[36: 匿名はん]

70平方メートル強で、5000万円ってねぇ！！
御影とはいえ、高いですよね。

[37: おっとこまえ]

ロジュマン・シリーズって高いですけど
そんなにいいんですか？
いいとこに建てるから？

[38: 匿名はん]

直床にボイドスラブ、三流ゼネコン、建物に見るべきところはない。
土地購入額の異常な高さが価格に反映されてるだけ。
ロジュマンシリーズって直床が当たり前のように営業マンはいってたよ。

[39: 匿名はん]

うちは神戸市内が第1希望ですが、ここの強気の価格設定では検討する気にもならず、
モデルルームにも行きませんでした。

[40: ２１８]

阪神間、好きですが住吉川より西ってあまり馴染みなく
魅力を感じません。個人的に夙川より西〜住吉川より東の場所が
希望です。

[41: ロジュッコ]

この間モデルルームに行ってきました。8000万、高い！ってのが第一印象ですが、100㎡のＫタイプ
欲しいです。ただ間取りがねぇ、キッチンが何でバルコニーの横についてるの？もう少し考えて欲し
かったなぁ。ただしロケーションは最高でしたねぇ。永住せずに売るときはいい値段つきそうだし。
まぁローン組めなくもないから前向きに検討してみるかなぁ。

[42: 匿名はん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?
rps=4&pf=28&md=area&sap=1&geo=28101&code=006500036021468
向かいのマンションが売りに出てます。いい値段とはいえないようで。。。

[43: 匿名はん]

やはり御影はこのぐらいの値段つくんだなぁ〜
ほしいけど高いなぁ〜
ローンの返済が厳しいのは厳しい…
バス道とＪＲの騒音が心配。

営業マンはなかなか紳士的、押し付けはない感じ。

[44: ご意見求む]

ここのスレの方に質問があります。クラティオ御影山手一丁目と比較した場合、ロジュマンのメリットを教えていただけないでしょうか？クラティオの購入を検討しております。

[45: 匿名はん]

↑やはり価格じゃないですかね〜
クラティオ御影山手一丁目はもう億越えの物件しか残っていないでしょう。
利便性は買い物を考えるとロジュマンなんじゃないの？

[46: 匿名はん]

44さんへ
ほんとにクラティオ御影山手一丁目と比べてるの？価格が違いすぎますね、お金持ちですね〜

もうちょっとみんなカキコ入れようよ！

[47: 匿名はん]

契約した方の書き込みないのかな？
西側のバス道は、交通量多いのかな？

[48: 匿名はん]

近隣に住む者です。
バス道は、それほどの交通量ではないと思います。
ＪＲと阪急の稜線へのアクセスとしても悪くない。
ただし、どうしてイマイチ人気が薄いのでしょう？
住吉駅前の物件は、ほぼ完売に対して・・・・・・
購入を色々検討している者としては、この謎が解けずにロジュマンに積極的にならないのです。
教えて下さい。

[49: 匿名はん]

住吉駅前より、値段設定が高いからな。
私も、この物件を、検討中なんだけど・・・。

[50: 匿名はん]

マンションのレベル（？）に対して、値段が高すぎ。
あと500万〜1千万くらい安くてもいいように思います。
うちはあきらめました。

[51: 匿名はん]

結論から言いますと、ちょっと価格設定を間違えました。