ロジュマンスティーロ御影どうですか？

[匿名はん]

阪神間でマンションを探して、ロジュマンスティーロ御影に興味を持っています。
このあたりに詳しくないので、立地や環境など、よくご存知の方教えてください。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影町郡家字大蔵154(地番)
交通：阪急神戸線｢御影｣駅徒歩6分
　　　　JR東海道本線｢住吉｣駅徒歩8分
　　　　阪神本線｢御影｣駅徒歩8分

[142: 匿名はん]

場所はとてもいいと思うのですが、高いから・・・。

[143: 購入者Ａ]

私はちょっと前に知り合いから実際はあと半分くらいって聞いたんですけど・・・あとで値引きになっちゃうのかなぁ？泣　

[144: 購入者某]

　私がしばらく前に確認した時点で３分の２程度は分譲済だったと記憶していますが、どうなのでしょうか？　いずれにしろ完成までに完売して欲しいと思いますので営業さんには本当にがんばってもらいたいと思います。
　最近建物の近くを通りましたが、思ったより建物が道路から離れており圧迫感がなく、その間に植栽が入るのだと思うと、結構いい感じだと思いました。
　ところで、私も購入時に比較検討していたので、住吉駅前のほかの即日完売だった物件の板も見たりしますが、いろいろと問題が出ているようで、結局何が良い物件と言えるのかはなかなか難しいな、と思う今日この頃です。

[145: 匿名はん]

あとで、値引きとかって、よくある話なんですか？
ちょっと、ショック。

[146: 匿名はん]

>>145
よくある話。
竣工して売れ残りがあれば、ほぼ100％あります。
名目がモニター料になったり、初期費用、オプションサービスになったりしますがね。
ここは元が高いから条件悪い住戸だとドンと安くなるかも

[147: 匿名はん]

「第3次販売」ってＤＭ来てた。
かなり広告費使ってる感じ。
竣工前でも買いたい人は値引き要求してもいけるんじゃない？

[148: 匿名はん]

値引きあるなら、興味ある物件。

[149: 匿名はん]

値引きって言っても　今だと　100万　200万の世界だよね。
どう考えても　1000万は高いと思うんだけど・・。

営業の人は　感じの良い人でした。

[150: 匿名はん]

ここの場合2000万3000万のマンションじゃないから
100万200万引いても動く人はおらんだろうな。

竣工してからもまだ残ってるといくら今のご時世でも売り主はあわてるよ。
特にこのあたりで竣工後売れ残ってることは皆無
なんかあるんじゃないかと思われるよ。

竣工してからだと、
エントランスからエレベータへのアプローチが上階の廊下の幅と同じで
狭いのがばれる（雨の日なんか最悪か）
部屋見せると標準仕様だとショボイのがばれるし。

竣工後全額キャッシュとか言えば、500万-1000万くらい引くかもねえ。

[151: 匿名はん]

今年3月竣工の高羽にある「六甲マナーズコート」は後3邸のチラシが今日入っている。
家具付き分譲もいたしますとのことですよ。

[152: 匿名はん]

南向きか東向きか迷っているものです。
南向きはJRが気になりますが、日当たりはいいしな。
でも高い…

[153: 匿名はん]

だいぶ、建物が建った。

[154: 匿名はん]

オプションのパンフレット来ましたが、皆さんエアコン頼みますか？
後付で量販店で買ったほうが安いような気がしますが・・・。
それって不都合あるんでしょうか？

[155: 匿名はん]

後付でいいと思いますよ。
配管のカバーも量販店に頼めますし。断然量販店が安いでしょう。

オプションでの利点は入居前に取り付けておいてくれるところかな？
でもこのマンションって3月入居でしょ、エアコンなんてゆっくり選べばいいと思うんだけど。

[156: 匿名はん]

今日のチラシでは後15戸ですか。2ケ月前より1戸増えていますね。苦戦。

[157: 匿名はん]

それでも、93戸あるうちの残り15戸になってるんだったら、
高いのによくここまで売れたなぁって思いますよ。

[158: 匿名はん]

JR住吉駅前北すぐに新星和33戸、積水47戸が来年には出来ますがーーー。

[159: 匿名はん]

JR住吉駅前すぐ北ということは、住吉小学校の校区ですね…。

やっぱり御影北小学校にという方がこのマンション買われているんじゃないですかね。

[160: 匿名はん]

住小校区には、いっぱいマンションあるけど、御影北校区は、なかなか出ないから、
ひかれて購入した口です。

[161: 匿名はん]

それが唯一の売りやね。我が家は私学なので、住吉駅北でＯＫ。

[162: ななしさん]

購入者です。確かに値段的には高い物件ですが、満足しております。それに今後、必ず周辺地価は上昇します。間違いない。土地の仕入れ価格が高いとあるけど、それ以外の建築コストも上昇しているからもう少し販売の時期が遅ければ価格帯はもっと高くなっていたのでは・・・・・。

[163: 匿名はん]

マンション向けの土地がないだけで、購買層が減ってきたらまた下がるよ。

[164: 匿名はん]

御影北小学校ってそんなにいいんですか？
どんなところがいいんですか？

[165: XYZ]

先日、阪急御影の山手にある小中学校の説明会に行ったら、たくさんの塾のビラ配りの人たち
に混ざって、こちらの物件のチラシを配布している人が。頑張ってください。

[166: 御影住民]

バスの騒音のことを気にされてる方いらっしゃいますが、
阪急御影の駅前工事がかんりょうすれば、バスは今の
バス道を通らなくなるはずです。
つまり、バス亭も遠くなるというわけ。。

[167: 匿名はん]

バス道が変更になるのは、決定事項ですか？

[168: 匿名はん]

きのう新聞にチラシあったけど、ここは高すぎ！！
何でこんなんが・・て感じ。あと13邸だって。

[169: 匿名はん]

購入者です。バス道が変更になるというのはあくまで憶測ではないでしょうか・・・地元の方でよく
バスを利用される方の反対もあるみたいですし。でも本当に変更が決定したら嬉しいんですけどね。

[170: 匿名はん]

この半年くらいずっと広告ちらしが入るような気がします。
確かにちょっと高いようには思う。（実際には引いてる？）
場所は便利だけど周辺の感じはまずまずってイメージかな。
住吉駅山側の新星和は知ってるけど、積水のもあるんでしたっけ。

[171: 匿名はん]

>>11にもあるようにここの路線価が17年が平米24万、18年24.5万。
それに対し仕入額が60.5万、それがもろに売値に跳ね返ってる
仮に1割や2割地価が上がったところで割高感は否めない。

学区はいいかもしれないけれど、それを気にする層は出せる額が限られてるわけで
出せる人は子供は私学に行かせ、より駅に近い物件を買う。
出せる人にとっては
内部グレードも標準だとそこらのマンションと変わらないし
それにしてはいいお値段過ぎる、

その辺がたくさん売れ残ってる理由かな。
もっとお金かけて全戸100平米超の戸建て感覚の億ションにすれば売れてたかもね。
そういうカテゴリの物件、新築ではないから。

新星和に積水、次々出てくるから値引きは向こうからいってきそう

[172: 匿名はん]

御影の中でもぐんげは土地が一番高い。
御影町郡家に住んでますっていうのは、
かなりのブルジョアでっせ。
物件高くて当たり前。

[173: 御影住民]

郡家の物件にしてはかなり安いと思うけど。

[174: 匿名はん]

でも、やはりもう少し建物にお金をかけて、本当の希少価値を作り出したほうが良かったと思う。
なんとなく、グレード感が怪しげ・・・

[175: 匿名はん]

なんか業者登場か。

御影町郡家のブランドは理解できる。
ならば、もっと高級感のある建物たてるべきだったね。

今時、いくら立地良くてもそれに見合う建物が伴わないマンションは売れないのよ。
２戸一のエレベータ、二重床二重天井、24時間有人管理。
せめてこれくらいはつけないと。。。
住吉本町レジデンスの仕様にも届かないマンションじゃ仕方ないよ。
レジデンスがいいとはいわないけどさ。

[176: 匿名はん]

ブルジョアは、オーキッドコートみたいなマンションに
住むのかと思ってた。

[177: 匿名はん]

オーキッドはかえって不便ですなぁ。
今の時代の設備ではないし。
ロジュマンの立地で、レジデンス程度の仕様なら触手は動くけれどなぁ。

[178: 匿名はん]

オーキッドは実質半分も売れてないらしく管理内容も変えられないで
メチャ高管理料が物件価値を押し下げてる状態。
月7-10万くらいの管理料+修繕積立金にすれば買う人も出てくるのに

[179: 匿名はん]

ちらしの案内、まだ来るね。
3LDK 74.37平米 4930万とか、、、
（標準的な間取りだと思うけど、この広さで3LDKだと
ひとつひとつの部屋が狭く感じる）
この3月に完成みたいなので、実際に交渉すると
安くなるのかもしれませんが。

[180: 匿名はん]

校区気にする層には値段が高いし、
校区気にしない私学行かせる層には安っぽいし住吉駅前も選択肢
ターゲットもはっきりしないし、グレードも中途半端
売れ残りは仕方ないよね。
完成後も10戸以上残ってるってこのエリアでは最近珍しいよね。

[181: 購入者です]

やはり、新星和の物件に押されていくのでしょうか？
地下平面自走式駐車場は魅力だと思いますがねぇ〜
なんとか完売してほしいなぁ

[182: 匿名はん]

場所はすごく良いと思うのですが狭くて高いのがどうもねー芦屋翠が丘のマンションも高いけれど１００㎡以上なので納得。御影もそれぐらいあってあの値段なら買いだと思うのですが。

[183: 匿名はん]

でも翠ヶ丘は駅から少し遠くないですか？普通に歩けば15分はかかりそう・・・。

[184: 匿名はん]

翠が丘、駅から１０分とかかれていたけれど実際はそれぐらいかかるのでしょうか？
御影は三線利用できるのはとても魅力的、どれも徒歩圏だし。ただ７０㎡ぐらいで５０００万以上という値段は妥当なのでしょうか？いくらよい場所とはいえ高いような。９０㎡以上で６０００万までなら欲しい！

[185: 匿名さん]

184さん

９０㎡以上で6,000万円だったら即完売してるって・・・。

９０㎡6,000万円だったらJR南になるでしょうね。一部の山手はあるんでしょうけどね。
（緑ヶ丘、甲陽園、苦楽園など）

[186: 匿名さん]

訂正

緑ヶ丘→翠が丘です。

[187: 匿名はん]

１８５さん、ということはあの㎡数であの値段はあんなものですか？郡家は高いっていってた方もいるし。でも一般人としては買えないなあ。あの７０㎡は狭いような。家族３人までならいいけど。買われた方は家族数少ないのか？郡家に住みたいからしょうがないと思っているのか？
やっぱり翠が丘の方が同じ値段で広いからそっちの方がよさそう。でももう完売しているからキャンセルがでればのはなしだけれど・・・

[188: 匿名はん]

HPではあと一邸あるみたいです。
私も郡家は高すぎたので翠ヶ丘に決めました。
駅までは普通に歩いて１０分位ですね。
翠ヶ丘でも駅に近い場所でしたのでお得だと思います。
キャンセル待ちされている方が沢山いらっしゃると聞いていますよ。

[189: 匿名はん]

どうしても翠が丘と比べるとロジュマンは狭くて高いというイメージが離れなくて・・・またどこかに新物件が出るのを待ちます。

[190: 匿名さん]

ロジュマンの価格は高すぎだと思います・・・。
購入された方はすごいですよね。

私も次の物件を待ちます。

[191: 匿名はん]

世帯数が多すぎるな。

[192: 匿名はん]

マンションは１００世帯ぐらいがなにかとちょうど良いといいますよ

[193: 匿名はん]

あの㎡数であの値段はどうも納得できない！将来貸したりする時もとはとれるんだろうか？

[194: 匿名はん]

もうスグ入居が近いというのにまだまだ残っているようす、これから購入されるかたは現物をみてからという良いメリットがありますが、あれだけ残っているのはやはり高すぎるからでしょうか？

[195: 匿名はん]

たぶん高いからでしょうねぇ。あの場所であの値段は高すぎませんか？
駐車場は便利そうですが

[196: 匿名はん]

郡家はよいと聞きますが、３線利用可だし、でも一生の買い物として購入するものにしたらあの値段は高すぎますね。駐車場は平面だし管理費・修繕費はあれぐらいならとおもうのですがねー。７０㎡に５・６０００万は残念ながらだせないです。

[197: 匿名はん]

どんな職業のかたがかわれたんでしょうね

[198: 匿名はん]

夫婦だけなら７０㎡でもいけるのですが・・・

[199: 購入者です]

そろそろ内覧会が近づいてきましたね。
内覧会に向けて下準備をそろそろしないと・・・

再内覧会もきちんと日程を決めて欲しいものです。

[200: 匿名はん]

購入者さんの内覧会はいつでしょうか？
検討中なのですが・・・気になりまして。

[201: 匿名はん]

age

[202: 匿名はん]

200さんへ

2月25日ですが…

[203: 匿名はん]

私も２５日です。土曜日に行う方っています？
もしよかったら、どんなんだったか情報交換お願いします！！

[204: 匿名はん]

入居はいつからでしょうか？3月末ですか？

[205: 匿名はん]

購入者でないのにスケジュールの確認って、新聞の勧誘とかですか？
止めていただきたい！

[206: 匿名はん]

色んな業者がマンションの周りに出没しているみたいです。特に内覧会、引渡し日等が危険です。
日程は直接デベに聞けば良い事です。相手を見て適切に対応されるでしょう。
ここではむやみに情報は漏洩しないほうが良いようです。

[207: 購入者]

７０㎡の部屋を購入しました。確かに広さの割には高いと思います。
立地に惹かれたクチなので自分では満足しています。
内覧も先週済ませました。
他の購入者さんの感想も聞いてみたいですね。
宜しくです

[208: 購入者です]

207さんへ

私、今週末に内覧会予定しています。内覧会は、仕上がり具合や業者の対応はいかがでしたか？
業者は立ち会いましたか？どのぐらい時間かかりましたか？
教えていただけましたらうれしいです。よろしくお願いいたします。

[209: 購入者]

２０８さんへ

今週末に内覧なのですね。
内覧だけなら３０分から１時間くらいで終わるのではないでしょうか。
一応、内覧前に業者がチェックしてくれているようですが、
やはり実際にお金を払って住む立場のチェックではないので、小さな傷や床の壁紙に使ったと思われる糊の拭き残しなどが少し気になりました。
目を皿のようにして色んなところを見てまわったので少し疲れました（笑）。
２０８さんはきちんとおわかりだと思いますが、どんな小さなことでも遠慮せずに言ったほうが良いと思います。
でも再内覧会もあるようなので、ある程度を肩の力を抜いて臨んでください。

業者は立ち会いました。
私達についた人に限ってかも知れませんが、
基本的な接客の粗が気になりました。

[210: 匿名はん]

内覧会での感想は「せまい」。です。
ここに荷物が入ってくると、さらに狭くなるのかな。と思いました。
209さんと同様に壁や床に糊の拭き残しが気になりました。
あと、エレベータも狭い感じですね。

[211: 匿名はん]

内覧会先週済ませました。確かにエレベーター狭いですね。２台あるうち1台しか地下にはいかないようですし・・・それはさておき内覧会、業者は事前にチェックしてるのでしょうか？私の場合、あるべきところにあるものがなかったり、壊れてるところがあったりと、非常に雑さを感じました。
でも部屋自体は狭いなりに気に入りました。早く住みたいです！

[212: 匿名はん]

私も内覧会を済ませました。少々雑なところはありましたが、再内覧会があるので、まあこんなものかな、という感じです。私も、部屋はそれほど広くありませんが、思ったより良いと思うところもいくつかあり気に入りました。それにこの建物の外観（タイルの質感とかデザインとか）が思ったよりも高級感や品があってすごく気に入っており、早く入居したいなと思います。

[213: 購入者です]

208です

みなさん内覧会の感想をたくさん頂きありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

地下駐車場もみれるんでしょうかね？エントランスなどの共有部分は出来上がってますか？

[214: 購入者]

エントランスの部分は今日現在でも工事の手が入っているので今週の内覧では、
見ることは出来ないと思います。
地下駐車場から建物に入るので駐車場部分はみれるのではないでしょうか。
ただ、当日はオプションや引越しの業者が居を構えているので、
全体的に見るのは難しいかもしれません。

この書き込みを最初から読むと、狭い！、高いとあまり良いことは書かれていませんが（笑）、
私も気に入って購入したので早く入居をしたいと思っています。
２１２さんの言われる建物の外観など、住みたいなと思わせるものは確かにあると思います。
妻も気に入っていますし（笑）。

[215: 匿名はん]

「せまい」と書き込みをした210です。
僕も入居を楽しみにしています。割高と書かれている人もありますが、
同感ですが、立地＆設備を考えて総合的に見ると
満足しています。

[216: 匿名はん]

内覧会に同行業者を依頼された方っておられます？
一人で行くのはちょっと不安です。

先週内覧を済まされた方はどうされたんでしょうか？

[217: 匿名はん]

うちは同行業者なしでした。妻と二人です。
1時間ぐらい見てましたよ。

僕たちの時間帯は他の人も夫婦(+子供)の感じでしたよ

[218: 匿名はん]

再内覧会の日程が鍵渡しの1週間前。
そこで直ってなかったらMIDはどうするつもり？

[219: 匿名はん]

そのまま鍵を渡して、各自負担してください。と

[220: 匿名はん]

直ってなかったら、引渡しは受けません。

[221: ご近所さん]

普通はその後も直しますよ。3ヶ月点検とかもあるはずだし。

[222: 購入者]

いよいよ入居が近づいてきましたね！

ほんとにわくわくします。早く郡家に住む幸せを噛みしめてみたい〜

地下リングシャッター付き駐車場み早く愛車をとめたいわ！

[223: 匿名はん]

そろそろ、１階正面玄関はできているのでしょうか

[224: 契約済みさん]

LLの駐車場を申し込まれた方っています？
どんなお車なんでしょうか？

[225: 購入者]

正面玄関。
あと少しで完成といったところです。

[226: 匿名さん]

引越しがはじまったようですね

[227: 購入検討中さん]

芦屋翠ヶ丘のマンションが１００㎡以上で7000万には納得できるけれどここの８０㎡で狭いのに６５００万は高すぎるのではと、なかなか決断できずです。高い買い物なので失敗はしたくないですし。５０００万なら納得なのですが・・・どうしてこんなに高い？どなたか納得できる説明をください。

[228: 匿名さん]

自分で納得できる理由を見つけられない人は止めたほうがいいと思います。
自分自身で納得いった人は購入しているわけですし、今更高い価格への説明を他人に求めても、所詮他人の言葉。

[229: 購入検討中さん]

なるほどー厳しいお言葉ありがとうございます。最終判断はもちろん自分ですが他人の言葉、いろんな人の考えというのは納得できる理由をみつけるのにとても参考になると思い、購入した人のきめてとなったところをぜひお聞きしたいと思ったのですが、そういわれてしまうと・・・残念です。それで２２８さんは購入者の方なのでしょうか？

[230: 入居済み住民さん]

芦屋翠ヶ丘より住吉・御影エリア（2号線・JR以北）のほうが土地自体が高いからではないでしょうか。ロジュマンに限らす、住吉本町の物件なども翠ヶ丘よりずい分と高いですが。
でも、ここはいいですよ。

[231: 匿名さん]

山幹より北はいいなーと思いますが、バス道の南に向う道はごみごみしててあんまりいいとは思えませんが・・・このマンションは建ったのをみると東側が一番静かそうでよいかもしれませんね。購入者のかたはその辺のところよくみているのか、東側が一番売れ行きがよかったようです。値段にもよるのかもしれませんが・・・

[232: マンコミュファンさん]

>>227
ここの>>11にもあるように
土地の仕入れが高すぎたのよ。それが販売価格に跳ね返ってるわけ
いくら地価が上昇したといっても割高感は消えないね。

[233: <a href="http://search.e-mansion.co.jp/cgi-local/search_thread_title.cgi?sub=%8D%77%93%FC" target=_blank class="keyword">購入</a>検討中さん]

その地価がそのまま持続すればよいのですがね

[234: 匿名さん]

居住者の方住み心地はどうですか？
まだ残っている所も売れていっているのでしょうか？

[235: 匿名はん]

内装がモデルルームで見たより実物では随分チープに感じます。まるで住友のマンションのよう。
共用部はしっかりした造りです。

[236: 入居済み住民さん]

あら、そうですか。　実際住んでみて、本当に住み心地はいいですけれども。
立地的大変便利なことはもちろん、内装もチープに思いませんし、外観・共用部も落ち着いていていいですし、電車とかの音もほとんどといっていいほど気にならず大変快適に過ごさせてもらっています。

[237: 匿名はん]

ああ、そうですか。私は今から入るのですが、上に書いたように、すこしがっかり。

[238: 匿名さん]

ほんとに、割高感はきえないです。

[239: 匿名さん]

払ったお金のことは、一旦忘れましょう。
で、この物件が好きだと改めて思われるならば問題ないかと。

でも、前を通りかかって思うのは、お値段の割には、階高があまりないような感じがするのと、
共用廊下の雰囲気がちょっと団地風に見えるとは感じるけれど・・・

[240: 237]

わたしは少しがっかりですが、良く考えてくれたと思う点は
１．無駄な植栽が少ない
２．外壁が自己防汚型で経年してもそんなに手入れが要らない
３．地下平面駐車場

と、メンテコストが少なく住めるよう考えてくれてるようです。

逆に幻滅した点は
１．内装が随分チープ
２．ＪＲの音が上の階だとうるさい（あ、未入居でどこの部屋かばれるかな）
３．南棟と東棟で人種が違うかも。
という点でしょうか。

まあ住んでみます。

[241: 入居済み住民さん]

かなり残ってるみたいだけど…
営業の方、頑張ってください！