SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part8

[匿名さん]

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/322134/

価格も決まり、瞬間蒸発確定！！？

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[739: 匿名さん]

TVの動画だと、もっと車が地面に半分飲み込まれてる映像があったんだけどな。。

[740: 匿名さん]

液状化は建物の対策をしたところで周辺エリアを含めて対策しないと、上下水道とかインフラにダメージがあると生活に支障大有り。電気と水道がやられたら、重たい水を階段上って運ぶハメになる。下水がやられたらトイレが使えない。非常用のマンホールトイレもだめ。

[741: 匿名さん]

ええー　管理費+修繕積立金　そんなに高くなってくの！？　かなりビックリです。。。。。。

[742: 匿名さん]

修繕積立金は段階的値上げ、定期的な一時金徴収って設定が多いけど、そこまで上がったら賃貸の家賃のほうが安くなるわけで、所有することのメリットが全くなくなる。釣りだよ。

[743: 購入検討中さん]

まだ管理費も修繕積立金もでてきてないですよ。
事前説明会に行ってみればわかる。
変な釣りに引っかかっる前に自分で聞きに行った方が吉。

[744: 匿名さん]

聞くまでもなく、この規模でこれだけ余分な施設があるタワマンの管理費・修繕積立金は過去の事例からすれば概ね想像がつく、というもの。　高くならないはずがない。

[745: 匿名さん]

そうそう、変な釣りに引っかからないように、事前説明会に行けば目玉が飛び出るほど高いことを知るはず。その方が吉で、凶を知ることになる。

[746: 匿名さん]

管理費+修繕積立金が右肩上がりに上がっていくことくらい誰でも推測できるよねえ。
ここ結構高いはずだよ。

三井の得意技さ！

[747: 匿名さん]

げ、三井の管理じゃ管理費も高いな。

[748: 匿名さん]

一生、デベのお客かよ。アホくさ。

[749: 匿名さん]

当初の計画から管理費の値上げってケースって過去にあったっけ。

[750: 匿名さん]

>748

最初は売主が指定した管理会社に委託することになるけど、その委託契約（通常、１年）が終了したら、別の管理会社に乗り換えるってこともできるよ。

[751: 匿名さん]

三井のさくらだね。ここは野村にも標的にされたし。

[752: 匿名さん]

三井の管理って大した仕事しないのにボッタクリ。

[753: 匿名さん]

物件価格って、客の反応見て調整するから、最初から具体的な数字が出てこないのはわかるけど、管理費・修繕積立金ってサービスや共用設備の内容で決まるはずなのに、金額をなかなか出してこなかったりするよね。何でだろう。

[754: 匿名さん]

修繕積立金の段階的値上げや定期的な一時金徴収は、未納問題の原因となりうる。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。にもかかわらず、初期コストを安く見せかけるために、大幅な値上げの計画となってたりする。極端だと、未納続出で破綻するかもしれないから要注意。

[755: 匿名さん]

そういえば販売も管理も三井ってどういう分担なんだろう。他の５社は何もしない？

[756: 匿名さん]

>755
リスク分散

[757: 匿名さん]

JV物件なら施工管理と管理会社が別だと建物の受入検査でクロスチェックの機
能が働いてよかったりする。逆に一緒だとなあなあなで仕事をされたりってこ
ともある。

[758: セレブ奥様]

＞751
＞三井のさくらだね。ここは野村にも標的にされたし。

関係ないけど、昔、三井銀行がどこかの銀行と合併してさくら銀行になったよね？その頃はまだ小学校高学年だった気がする。確かさくら銀行が住友銀行と合併して三井住友になったのが2000年か2001年頃だったよね？

[759: 匿名さん]

太陽神戸銀行。さくら銀行になる前は太陽神戸三井銀行だった。

合併もそうだけどJVも不思議だよね。普段はライバル同士が協力する。でも、協力できないで
相手の悪口を言ってたりすることもある。三井と三菱のJV物件だったけど、結果は惨敗。

[760: 匿名さん]

価格設定で確実に揉めるだろうね。即日完売至上主義でお手ごろ価格の野村と売れ残ろうが高値設定する
住友。意見が合うはずが無い。

[761: 匿名さん]

高値設定売れ残りは値下げ販売の三井もいる。

[762: 匿名さん]

価格はもう決まってるよ。あとは調整だけ。
角部屋が安すぎるので、内部屋と角部屋とで調整がされるんじゃないかな。

あとはアベノミクス次第だよな。

[763: 匿名さん]

ここの価格高すぎでパスの予定。
ここは6丁目初物件。周りは見ての通り原野荒野。
通常何もないところにできる物件は生活に不便だから安いのが当たり前。
その後次々と建って街が徐々にできてくれば価格も上がってくる。
それなのに、この価格は街が完成した後の先取り高価格。
これでは10年後の転売時の価格も期待できない。
今後10年以上続く工事のため、騒音、粉塵まみれで生活するのはまっぴらだね。

[764: 匿名さん]

多数の利害関係があるわけだし、売主には六丁目の現状なんて関係ねーよ。
買えない貧乏人は早く去れや。

それに周辺住民は安堵してるやろ。
何せ遠くて何も無い場所だから、仮に売れなくても痛くも痒くもない。

[766: 匿名さん]

何ら、マンションの情報がないですね？
アレてるだけの口コミサイトになってる！
中途半端な説明会は、まったく意味なし
悪い噂ばかりでつまらん！

[767: 匿名さん]

デベさん、有意義な情報をドシドシ出してください。
嘘ごまかしのないお客様のためになる本当の情報を。

[768: 匿名さん]

では、稀なマンションの情報を。GWにモデルルーム事前案内会だって。

[769: 匿名さん]

千里ちゃんは一番いい部屋に住むの？

[770: 匿名さん]

千里ちゃんは関係ないよ。

[772: 匿名さん]

有明を忘れないで！

[773: 購入検討中さん]

うちは三河島に行くことに決めました。

[774: 匿名さん]

うちは済州島

[775: 匿名さん]

>>770は何も知らないんだね

[777: 匿名さん]

>>770がとても恥ずかしい件

[778: 匿名さん]

三河島って、枝川みたいな場所でしょ。

[780: 匿名さん]

私は、日暮里近辺よりは埋立地だけど湾岸の方がいいかな。
あっちは、どうしてもコリアンタウンとか治安が悪いってイメージなんだよね。

[781: 匿名さん]

液状化、高額な管理費+修繕積立金で思い出したが、有明のブリリア物件（テニスの森前の2棟ある物件）、3.11の影響による修補が必要だったようだが、そのコストが数億円に上り、同物件の修繕積立金では到底賄えないため、どうなるか？どうするか？まだ回答が出てないようだけど。

まさか、SKYZの売り価格、管理費+修繕積立金を高く設定し、徴収したコストを（東建が）ブリリアに補填するんじゃないだろうなぁ。

やっぱ六丁目も液状化危険地帯だし、有明の事例を見ると、ここを選ぶことって　終焉　って感じかな。。

[782: 匿名さん]

>781

瑕疵がない限り引渡を受けたら一切の責任は住民にある。売主が補填することは無いよ。
そういった意味で地盤や耐震性が十分か購入者が検証しなくてはいけない。

[783: 匿名さん]

乾式壁は３・１１で結構あちこちで壊れた。あとALCもか。建築基準法では震度５強では損傷せずって
なってるけど、対象は構造部分だけってところがポイント。構造部分でないところは壊れてることを覚
悟しないと。それから長期主全計画って、災害は考慮されてない。なので、災害で補修が必要になった
ら費用分担の問題がついてくる。

[784: 匿名さん]

うちの湾岸タワマン、管理費が余っているので、株式投資するか管理組合が検討してたことがあったよ。結局、止めたげどね。修繕費用も当初計画した長期修繕計画より安く済みそうなので計画見直し中です。

[785: 匿名]

WCTですか？

[786: 匿名さん]

堅実なところは、管理費の剰余金は管理組合総会の決議を
経て修繕積み立てに組み込みでしょ。ちなみに修繕積み立
てってペイオフ対象になるから銀行に預けてるだけじゃダ
メ、リスクを回避した運用をしないとね。

ここの規模だと入居時に集める修繕積み立て一時金だけで
も一千万円を超える。本当はその時点でペイオフ対策しな
いといけないんだけどね。管理組合が機能するのって、
入居してしばらく経ってからだから、ペイオフ対策につい
て検討して、総会決議するのって早くても一年後。その間
に銀行が破綻したら･･･。

[787: 匿名さん]

おまけだけど、長期修繕計画は５年ごとに見直して、その時点から２５年以上の計画を作成
することが国土交通省のガイドラインでは推奨されている。

[788: 匿名さん]

785
すみません。公開は無理です。

[789: 匿名さん]

剰余金を株式投資して損失出したら、揉めるどころじゃ済まないでしょ。

[790: 匿名さん]

そりゃ株式投資なんて間抜けな議論してるような管理組合を公表されたら恥ずかしいでしょ。

[791: 匿名さん]

＞786さん

ペイオフが心配なら、修繕積立は各区分所有者で責任持って各自積立てるって事にすれば簡単に解決できますよ。

[792: 匿名さん]

大学の派生商品や株式の運用は、全校で破たんしましたねｗｗ

[793: 匿名さん]

>791

そんなことしたら、それこそ株に投資して大損して積み立て不足になる人がでてきて、修繕もママならないってことになるのが落ち。

[794: 匿名さん]

あっ、そうそう専有部分のリフォーム積み立ては各自でちゃんとやらないとね。配管も専有部分については区分所有者が維持管理する義務がある。メンテナンスせずに水漏れ事故を起しちゃったら大事。

配管については専有部分という区別をせずに、管理組合で維持管理すべきなのかもね。

[795: 匿名さん]

＞793
自分で管理できないのを組合で管理なんてできないよ。滞納するのが落ちって事も言えるね。

[796: 匿名さん]

管理規約（管理費、修繕積立金の徴収）には強制力があるんだよ。それを行使するのは管理組合。

[797: 匿名さん]

ここの適正価格は坪単価150万円台。
それより割高な場合は避けた方が。

[798: 匿名さん]

797
買えないね。

[799: 匿名さん]

だれかブリリア有明で３．１１後に建物がどうなったか知ってる人いますか？　何がどうなったら、数億円も修復費用が必要なの？　あそこって制震じゃなかった？　でも効果なかったのか？

どうやら有明、豊洲、東雲の湾岸は地震に弱そうですね。液状化心配ない、なんてとんでもない話じゃないですか。

先日報告が出た都内液状化マップは信用ならんね。豊洲６丁目エリアは液状化可能性大のエリアじゃないですかあ。

[800: 匿名さん]

アベノミクスで都心バブルだから煽っても無駄、無駄♪

[801: 匿名さん]

799
目黒やニコタマのタワマンが酷かったのは知ってるけど、湾岸は知らない。

[802: 匿名さん]

>801
おいおい、それなら液状化写真貼ろうか？ｗｗ

豊洲１丁目から６丁目まで全丁目の液状化写真が揃ってるよｗｗ

[803: 匿名さん]

＞802
どちらにお住まいですか？

[804: 匿名さん]

豊洲タワマンエリアは液状化なかったからね。３１１で寧ろ安全だと思った。火事の方が心配ですね。

[805: 匿名さん]

東京都が液状化で生命に危険がおよぶことはないと公式に認めてるから、じゃんじゃん貼ってねwww

[806: 匿名さん]

802
よろしく

[807: 匿名さん]

こんな感じ？
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000007042011/

[808: 匿名さん]

マンションで液状化が関係無いことはバレてるので、意味ないのでは？
水たまりで、靴が濡れるとかの影響ですか？

[810: 匿名さん]

液状化したら金銭的に甚大な影響あるよ。
莫大な修繕費用、リセール価値暴落………
修繕費用が集まらなかった場合の放置、スラム化………

[811: 匿名さん]

買えないネガは、
【土壌汚染】
【変電所】
【液状化】
の三種の珍器で、完売までネガ続けてろ。

[812: 匿名さん]

日銀砲炸裂で超株高へ！
アベノミックスで坪400だって余裕で超えるかも。

いつ安いの？

今だけでしょ！

[813: 匿名さん]

高くなるのは都心だけ
湾岸埋立地は過剰供給でむしろ下がる

[815: 匿名さん]

過剰供給？馬鹿じゃない？売れるから売るんだよ（笑）

[816: 匿名さん]

埋立地は売れねえよ、供給過剰以上に埋立地であることが汚点w

[817: 匿名さん]

>>808
湾岸某所に住んでるけど、
周辺道路やインフラが破壊されたら結局同じこと
実害は何もなかったけど、
浦安の惨状（もちろん風評被害含めて）は他人事じゃなかった・・・

前回の地震で学んだことは地震対策を施したマンションは比較的安全ってことかな
命さえ残れば・・・って達観しちゃった部分もあるなぁ

震災に限らず日本に住む以上、自然災害と向き合っていくしかないからね
何をどこまでやるか、ってのは個々の価値観と懐具合に拠るし・・・

[818: ご近所さん]

豊洲タワマン地帯でも、パークタワーの駐車場で入り口わきとか、芝浦工大前とか、３丁目公園の周辺とか、３．１１で液状化したところ何か所もありますよ。芝浦工大前のは写真もあるけど・・・

[819: 匿名さん]

豊洲の場所について、先ほど都から出された液状化予測図と3.11液状化の実体を較べてちゃんと検証した人はいないのかね。

[820: 匿名さん]

東海、東南海、南海の連動地震は３・１１を上回ることが予想されているから、３・１１で大丈夫だからと言って安心できないでしょ。判断材料はリスクがどれくらいかってこと。ちなみに３・１１のときも液状化予測でリスク箇所から少し外れたところで液状化が起ったりもしている。予測よりもひどいことを想定しておいたほうが無難。被害を受けたときに想定外だからと言ってあきらめられる額じゃないよね。

[821: 匿名さん]

マンションが倒れたことを想像するといいよ。生きていられる？

[822: 匿名さん]

3連動地震もだけど首都直下地震がもっと気になる。
特に東京湾北部地震は予想震源地が荒川河口になっている。
実際はどこで地震が起きるかわからないはずなのにこれも風評被害になりかねない。

[823: 匿名さん]

首都直下地震よりも3連動地震のほうが震度がより大きいと予想されている。
3連動地震の震源地との距離ははるかに遠いのだが、軟弱地盤の高層ビルには長周期振動が襲う。
3.11の時ははるかに離れた大阪府庁舎が被害を受けた。

[824: 匿名さん]

>821

もう一つマンションをキャッシュで買う分と解体費用を確保した上で、ここをキャッシュで買えば無問題。あとは倒壊して下敷きにならないことを願うのみ。

[825: 匿名]

バブルバブル～。

今買わないと買えなくなるよ～。

[826: 匿名さん]

やっとこさローンで買って、倒壊してダブルローンなってのは最悪。そういう人は賃貸のままのほうがいいよね。賃貸でも被災すれば政府から補償金出るわけだし。

[827: 匿名さん]

バブルになってからかうのは間抜け。その前の底値のときに買わないと。ただ、ミニバブル後はそれ程下がってないし、コストダウン仕様ばかり。お買い得だったのはミニバブル直前。

[829: 匿名さん]

えっ！
液状化でマンションが倒れると信じている人がいるなんて（笑）

どこにそんな情報があるのでしょう。

[830: 匿名さん]

バブルは売り時。
高いうちに売っとくのが投資の基本だよ。崩壊する前に。

[831: 匿名さん]

>823
長周期の影響があるのは湾岸タワマンだけじゃないだろ。

[832: 匿名さん]

地盤の悪い所は長周期振動の影響が特に大きい。
大阪府咲洲庁舎(旧ＷＴＣ)の地盤は湾岸であり良くない。

[835: 匿名さん]

↑　「いいね！」

[837: 匿名さん]

今回発表の価格はバブル、インフレになってないのになった後の価格。
崩壊した後はどうなるの。

[838: 匿名さん]

今回のバブルは前回のプチバブルほど長続きしないと考えます。
バブルが弾けたら適正価格坪150万円に収斂するでしょう。