SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part8

[匿名さん]

前スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/322134/

価格も決まり、瞬間蒸発確定！！？

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル
施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[501: 匿名さん]

晴海２棟目っていつから販売？

[502: 匿名さん]

三菱クロノの２棟目の次に、隣の空き地は三井が建てるし、更に次には生コン会社も売却され、跡地にマンション建つところまで計画済みだから、この当たりはやはり供給過多になるよね。
空室率も豊洲エリアで上昇するだろうし、中古価格も押し下げられること必至ですよね。いまはまだ＠３００超の豊洲２丁目、３丁目物件も間違いなく価格維持できなくなり＠２７０程度まで数年以内に落ちること間違いない。
周辺の有明、東雲は言うまでもなくそれ以上に価格は落ちるでしょうし。

[503: 匿名さん]

晴海には、それ以外にもタワマン予定が色々あるし、
有明にもまだ予定があるし。

[504: 匿名さん]

 もう1ヵ所、『パークタワー東雲』(三井不動産)のモデルルームに足を運んだ。地上43階、総戸数585戸で、価格は3658万~6208万円。近くに同じ三井不動産の『パークタワー豊洲』があるが、そこより1000万円近く安い。坪単価にすると『豊洲』が坪250万~260万円なのに対して、『東雲』は220万~230万円。かなり低い価格設定だ。

「実は社内でも『安くしすぎた』と話題になっている物件です。同クラスのものがこの価格で販売されることは今後ないでしょう。数年先までに購入をお考えなら、消費税アップ前の今が買いどきです」

 担当者が割安感を強調して盛んに購買欲を煽る。野村不動産も三井不動産も、販売員は「豊洲エリア物件の割安感」を強調する。リセールバリューも含めての「割安」ということらしい。前出・沖氏が解説する。

[505: 匿名さん]

>消費税アップ前の今が買いどきです

不動産業者はいつでも買い時としか言いません。

[506: 匿名さん]

東雲は、Ｗコン以来
マンション相場が安い街ですから。豊洲と違って。

[507: 匿名さん]

ここよりプラウドタワー東雲キャナルコートです^^

高濃度有毒物で汚染された土地の上に建つマンションは考えられません。ここは変電所も隣接だから高電磁波も心配です´｀

[508: 匿名]

あちらはメトロが敷地の下。

[509: 匿名さん]

＞５０２の
三菱クロノの２棟目の次に、隣の空き地は三井が建てるし、更に次には生コン会社も売却され、跡地にマンション建つところまで計画済みだから、この当たりはやはり供給過多になるよね。
空室率も豊洲エリアで上昇するだろうし、中古価格も押し下げられること必至ですよね。いまはまだ＠３００超の豊洲２丁目、３丁目物件も間違いなく価格維持できなくなり＠２７０程度まで数年以内に落ちること間違いない。
周辺の有明、東雲は言うまでもなくそれ以上に価格は落ちるでしょうし。

つまり、この物件も売出しで＠260とか＠270以上で出たとすると、皆さん高掴みするということですなあ。
どうでもよい施設もあり、修繕積立金も将来上昇幅が大きく、且つ管理費もままならない（月々￥3万～￥6万は取るのだろうが）やはりSKYZは余計なコストが掛かる分“無駄に高い”物件やねえ。

[510: 匿名さん]

＞５０２

中古は既に売り出しが坪２５０位ですよね。過去には、ツインで売り出しが坪２２０なんてのもありました。

実際の成約はもっと低いのではないですか。

おまけに最近の液状化マップの更新は痛かったですよね。

[511: 匿名さん]

東雲は確かに陸の孤島化してるよねー
安いから買う、という人の集合団地になりつつある
無論高い買い物をさせられた人もいるでしょうけど。。

[512: 匿名さん]

先日出た液状化マップ、内容をよく調べました。専門家にも聞いてみましたが、新豊洲エリアでは、がすてなーに周辺が液状化し易いエリアとしてマーキングしてあり、SKYZ建設地周辺は液状化の可能性あり、というエリアになっていました。
しかし、これがとんだ喰わせ話のようで、SKYZ建設周辺地域は既存の東電建物、SKYZ等の江東区が計画する住宅予定地帯となっているため、液状化し易いエリアとはしなかったようです。　専門家の意見を聞くと、同じタイミングで同じ手法で埋め立てた新豊洲エリアは、一部で液状化し易く、一部は液状化しにくい（もしくは可能性がある）といったことには通常なり得ないとのこと。
つまり、がすてなーにエリアが液状化し易いエリアとされている以上、SKYZ建設予定地含む豊洲6丁目エリアは液状化し易い、ということが言えるとのことです。

この内容を信じるかどうかは個々の判断ですが、皆さんも自身で調べたり、利害関係を伴わない専門家に直接聞くなりして当エリアの事は確認しておくことをお勧めします。

SKYZ検討者の一人ですが、ここにきて非常に懸念材料、不安材料が出てきた、という感じです。　ちょっと困惑気味。。。

[513: 物件比較中さん]

>>511さん、

安いから買う、というのはコストパフォーマンスが良い、とか値下がりリスクが低い、ということですよね。
一方、陸の孤島というのは、通常交通機関とか各種公共施設へのアクセスの悪さを示すと思います。

安いから、集合住団地化して、陸の孤島というのは、あまり理屈にもなっていないのでは？

[514: 匿名さん]

江東区湾岸は陸の孤島じゃないよ。

ゴミや瓦礫で海を埋め立てた正真正銘の孤島。｢陸の｣は余計。

[515: 匿名さん]

専門家w

[516: 匿名さん]

交通便のよさは駅距離にもよるが

東雲＞豊洲＞新豊洲

渋谷新宿方面に直通のりんかい線が使えるのは大きい

[517: 匿名さん]

大きい？？？

というか、新豊洲は豊洲ですよ。

[518: 物件比較中さん]

ああ、なるほど、理解しました。
新豊洲を、発展した豊洲と同一視したいがこそ、この値付けなのですね。
合点です。

[519: 匿名さん]

うーん、新豊洲っていうのはゆりかもめの駅名なのでは？

新豊洲っていう地名があると思い込んでる？もしくは、思い込ませたいのかな？

[520: 匿名さん]

ちなみに、東雲の最寄り駅は東雲ではなく、辰巳だったり豊洲だったりしますがね。。。。

ネガろうにも無理があるのではないかと思います。

[521: 匿名さん]

人気エリアになると、いろんな嘘で惑わせようとする人が出てくるんですね〜。
他の人気マンションもこんな感じだもんな。

[523: 物件比較中さん]

本当にハイパーインフレになれば、そもそも長期ローンを円で借りることができず、売買が成立しないのでは？
適度なインフレでも、金利上昇が購入意欲を抑えそうです。2年後の実行金利次第でしょうが。
インフレの実質所得再配分を得るのは、既存住宅保有者です。2年後では、遅すぎるのでは。
キャッシュで帰る人は、そうですね、竣工直前に買えば良いですね。

[524: 匿名さん]

>>512
更新される17年前（SKYZ計画前）から『がすてなーに』周辺は液状化の可能性が高い地域となっていたが、
SKYZ建設周辺は液状化の可能性がある地域でした。
つまり利害関係は無い。

もう一回専門家とやらに聞いてみたら（笑）

[525: 匿名さん]

安倍センセーは、お腹痛くなって短期でオシマイ。
アベノミクスは蜃気楼のような笑い話になる。
豊洲12分の僻地を買ってどうすんの？

[526: 匿名さん]

先日出た液状化マップ、内容をよく調べました。専門家にも聞いてみましたが、新豊洲エリアでは、がすてなーに周辺が液状化し易いエリアとしてマーキングしてあり、SKYZ建設地周辺は液状化の可能性あり、というエリアになっていました。
しかし、これがとんだ喰わせ話のようで、SKYZ建設周辺地域は既存の東電建物、SKYZ等の江東区が計画する住宅予定地帯となっているため、液状化し易いエリアとはしなかったようです。　専門家の意見を聞くと、同じタイミングで同じ手法で埋め立てた新豊洲エリアは、一部で液状化し易く、一部は液状化しにくい（もしくは可能性がある）といったことには通常なり得ないとのこと。
つまり、がすてなーにエリアが液状化し易いエリアとされている以上、SKYZ建設予定地含む豊洲6丁目エリアは液状化し易い、ということが言えるとのことです。

この内容を信じるかどうかは個々の判断ですが、皆さんも自身で調べたり、利害関係を伴わない専門家に直接聞くなりして当エリアの事は確認しておくことをお勧めします。

SKYZ検討者の一人ですが、ここにきて非常に懸念材料、不安材料が出てきた、という感じです。　ちょっと困惑気味。。。

[527: 匿名さん]

確かに、液状化し易い場所と、液状化する可能性がある場所が隣り合わせに存在するというのは不自然な話かもね。
液状化する可能性が低い場所と可能性がある場所を区分けするというのは理解できるものの、“可能性がある”という曖昧なところというのは、十分な調査が行われていない疑義がある場所、つまり液状化し易い場所として考える方が無難ですな。

つまりSKYZ建設エリアは　グレーエリアではなく　ブラックエリア　ですか。

[528: 匿名さん]

さらに土壌汚染や電磁波が……

[529: 匿名さん]

この前豊洲に初めて行ってきました。ゆりかもめから見る景色はとても素敵で、豊洲の街も思っていた以上に素敵でした。

将来住むのなら豊洲だ!とひそかに思うほどだったのですが、この前そのことを友達に言ったら、その友達は“豊洲は問題がてんこ盛りだよ”と言っていました。

何やら汚染の問題や、税金の問題（外人が多く彼らは税金をたくさん払わないので、その分日本人が多めに払わなければならない？！）、治安の問題、また悪臭がよくする、みたいなことを言っていました。

その友達もそんな事を聞いたんだよ、ぐらいの知識だったみたいですが、彼が言ったことは真実なのでしょうか?　また、ほかにも問題はあるのでしょうか?　私が豊洲に行った時は悪臭はしなかったです。確かに外人さんはよく見ました。

もしその件について誰か知ってらっしゃる方がいましたらぜひ教えていただきたいです。

(1)汚染　(2)税金　(3)治安　(4)悪臭　(5)液状化　(6)ニュータウン問題　(7)塩害　(8)風害　(9)交通事情　(10)将来の街の行く末　(11)その他の問題

よろしくお願いします。

[530: 周辺住民さん]

豊洲6丁目公園は良く行くし、skyzの建設現場も良く見るけど、そんなに液状化を気にしても仕方がないんじゃないかと思います。
内陸の歴史ある高台の高級物件じゃないんだし、ここ資産価値を求めても仕方がないと思うよ。
居住用と考えるのが、湾岸マンションのとらえかたとして正しい。
ただ、グレードが東雲三井より下ってのは残念で仕方がない。

[531: 匿名さん]

終の棲家の購入のつもりでも人生何があるか分からない。いざというとき売れないと身動き取れなくなるから、資産価値を考慮しないなんて危険すぎる。

[532: ご近所さん]

悪臭についてお答えします。
街中に臭うということはありませんが、
各物件で、下水の臭いに悩まされていると思います。
特に、タワー物件の低層階とかは露骨に臭いです

解決法はタワマンの高層階に住む事しかないです。豊洲の下水臭問題は、大きな社会問題です。

[533: 匿名さん]

ここはいざというときには売れないと思うよ

[534: 匿名さん]

この辺は311の震災でも大きな液状化とかインフラ停止とかなかったんですよね。
液状化が絶対にない、なんてどの場所でも保障されないし、液状化で死ぬこともないと思うし、そんなに
心配することないと思ってます。

[535: 匿名さん]

>532

街中で臭わずに、マンションの中で下水臭がするってのはおかしい。排水管にはトラップがあって、臭いが入ってこないようになっている。もし、臭いが入ってくるのであれば負圧になってトラップの水が吸い上げられているって可能性が高い。それならそこのマンションの設計の問題。

[536: 匿名さん]

「各物件で、下水の臭いに悩まされていると思います。」って言ってるから
事実じゃなくて想像なんでしょ。

[537: 匿名さん]

豊洲シェルはかなり臭う。
子供を日能研にいかせてたから良くわかる。

うち(二丁目)は臭いはないな

[538: 匿名さん]

２４時間換気の負圧と吸気量の問題なら、低層高層も関係ない話ですねｗ

[539: 匿名さん]

液状化が心配な人は予測図で緑の所に住めば良い。
ここは黄で、赤ではないのでそんなに心配しなくて良いと言っている人がいるが、黄の所は大なり小なり液状化が起きた所が多い。
今後首都直下がくると3.11よりもっとすごいことになりそう。

[540: 匿名さん]

三井東雲より仕様が下という点について、単なるネガ情報じゃないのであれば、できればSKYZの詳細仕様を教えてもらいたいのですが。

[541: 豊洲在住者]

>529

豊洲全般の事として、住人の視点からお答えします。

(1)汚染
何についての汚染かわかりませんが、放射性物質についてでしたら、豊洲、新宿のピンポイントで高い、という調査結果が出た事かあります。ただし数値が公表されず、市場移転に絡む意図的な発表の可能性が高いです。その後、何人かの方が数値を公表しての反論を行っております。

(2)税金
豊洲だけ負担が多い、というのは理解ができません。江東区全体でみると、シビックセンターもできますし、負担をしているというより、むしろ最近は恩恵を受けている地域ではないでしょうか。
外国人比率はさほど高くなかった気がします。企業も多くやゴミ処理もあるため税収も高く、公共福祉も手厚い区です。

(3)治安
これも警視庁だかに公表されてますが、豊洲地区は犯罪の少ない地域です。

(4)悪臭
私も豊洲に住む前は、海の匂いが強いのかな、と思ってましたが、気になることはありません。駅前は商業施設は少ないですし、ゴミ捨て場も少なく、ゴミの悪臭も少ないです。カラスもほとんど見たことありません。

(5)液状化
3.11の際に一部、液状化した地域があります。当時は新浦安と同じ状況かのように、報道されたこともありますが、被害は軽微です。街中は歩行困難になる場所は皆無でした。一部デコボコになった場所があるくらいです。

(6)ニュータウン問題
どういう問題か、よくわかりません。具体的に何を気にされているのでしょうか。

(7)塩害
これも住む前に気にしましたが、今のところまったく実感がありません。エアコンの室外機も7年たちますが、問題なく現役です。

(8)風害
これはひどいです。他の地域に比べ風はかなり強いのではないでしょうか。何本傘を折ったかわかりません。

(9)交通事情
これの心配ごとは何でしょう。渋滞はほとんどありません。豊洲から有楽町方面に行く分には、通勤時間帯でも電車は空いてます。

(10)将来の街の行く末
何も心配していないどろこか、まだまだ発展の余地があって楽しみですね。

(11)その他の問題
うまいラーメン屋さんが無い。

[542: 匿名さん]

＞５２６
が言っている液状化はSKYZの6丁目は十分危険性有り、と考えるのが正しいんだろうな。　ここを検討してるのだけど、不安要素の一つであることは間違いないです。

個人的に思う不安要素：
１．地盤（液状化に対する不安）
２．予定販売価格（実力以上に高値がつきそうで、買った後が大変。価格目減りで損失大か？）
３．管理費、修繕積立金が高額（三井は基本的に余計な施設、水関係施設を充実させ運営費で稼ぐ傾向が強い）
４．新市場開設による車等の交通量拡大（業者が使う車、運搬車が行き来する道路及び周辺地域はどうしても汚れる。）
５．豊洲駅からマンション入り口まで徒歩で12分（表示時間）。実際は、子供の足だと15分～20分、更に入口から住戸玄関まで考えると25分前後掛かる。（あくまでも利便性及び買手目線で考えると有楽町線豊洲駅を起点に考えるべき。）

ざっと以上5点は懸念する。（その他も細かい点は幾つかある。）

[543: 豊洲在住者]

>540
三井東雲より仕様が下、という情報を書いたのは私です。詳しい仕様を聞いたわけではありません。説明会で聞いたニュアンスを正確にお伝えしておきすね。

私が「三井東雲もかつて検討していた、あの物件はキッチンの収納や、お風呂とか細かい部分で、かなりよく出来た仕様でした、今回は東雲に比べてどうですか？」って感じで質問。

それに対して、
・三井東雲は標準仕様が、かなり良かった
・今回は三井東雲まででは無い
・例えば、キッチンは大理石じゃない
・少しグレードが落ちたキッチン設備（魅力だった収納上部の包丁入れとか ※わかる人にしかわからない表現かも…）はオプションだろう
・今回は標準ではなく、欲しい方には選んでいただく方向で

って感じで答えてました。聞いた点は、あくまで室内の細かな設備、仕様についてです。
棚と食洗機を聞いておけば良かったな〜

[544: 匿名さん]

マンションの場合、液状化はあまり影響がないと思いますよ。

[545: 匿名]

結局、キッチンの設備の事だけか。
その事を持って仕様が下と言うのはあまりにお粗末さまです。

[546: 匿名さん]

>>544
湾岸が高くて買えない人々は液状化でネガって自分自身を納得させているんですよ。
100年後に来るか1000年後に来るかわからない大地震で煽って、
納得させているのは、自分自身なのですよ。
私たちは理解してあげましょう。
そうせずにはいられないほど可哀想な立場な人々もいることを。

[547: 匿名さん]

近くに使えるスーパーできるのかな？今日、現地周辺歩いて来たけど豊洲駅エリアからはかなり距離ある印象だから、液状化より何より、それが心配になってきた。

[549: 匿名さん]

そうでもないのでは？
私はお台場には何回か行ったことありますが、そんなに強風ってほどでもないかと思いました。