THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[721: 匿名さん]

この物件に関しては割と懐疑的な立場ですが、今後10年間で3割の低下程度なら売れるのではと思います。8500万の物件だと6000万程度なら期待できると思います。

現在の世の中はインフレ気味ですが、給料の増加には結びついておらず、スタグフレーションの様相が出てきております。この場合もともと高額な不動産の流動性は極めて低い状態となりやすくなります。短期的にはしばらくは高い値段で流動性が低い状態が続くと思われます。この間の中古は高止まりすると思います。
中期的な予想です。今でこそ建築業界は復興とオリンピックで景気づいていますがオリンピックが終わったころには仕事がなくなってくるはずです。その場合には建築費は低下し、現在土地を確保したものの建築費が高くて建てられれないままになっているマンションの建築ラッシュが始まると思われます。その際には過剰供給な傾向になること、オリンピックバブルの崩壊からマンションの値段は低下傾向になると思われます。オリンピックバブルの崩壊ですが今でこそ円安を政府は誘導していますが長期の円高の関係で国内の生産は海外生産にシフトしており、円安のメリットはかなり少なくなっており、真の意味で景気が良くなる可能性は低いと思われます。すくなくともインフレの分を打ち消すほどはないでしょう。

長期的な予想です。現在日本の高齢化は異常なペースで進んでおりますが高齢者の意見が強い日本は出生率の低下などに予算を回さず、高齢者の福祉、医療に予算を目いっぱい回しています。高齢者の医療負担が増えないことをみるといかに意見が強いかがわかるでしょう。認めたくないですが日本の国力が低下傾向になるのは避けられません。この頃には円安が進んでくる可能性があります。政策として円安誘導ではなく日本の国力の低下による円安の進行です。海外移民制度を現在自民党が検討していますが日本の人口が減った状態で移民を推奨すれば円安もあって海外からの資金が入ってくる可能性があります。海外移民にも人気のあるような物件の値段はそれなりに保たれると思われます。

この物件ですが間違いなく日本人をターゲットにされていると思います。
日本人で文京区を目指す場合は中心部へのアクセスやよい教育環境ではないかと思いますが残念ながらここはどちらもありません。高値にはなりにくいと思います。
唯一の例外はこのあたりが高級住宅街になることですが期待できるでしょうか？

[722: 匿名さん]

近くに住んでますが、この界隈は高級住宅街ではありません。
そして驚くほど何もないので不便です。それを別の言葉で装飾して謳っても、一度現地に来れば不便なのは判ります。
今後高級住宅地に生まれ変われるかとか、便利になるかとは判りませんけれど。

[723: 匿名さん]

他の拮抗する魅力的な物件でも同じような話題が上がっているようですね。

住まいですから、損得は結果論で成り行き任せで良いんじゃ無いですかね。

どうせ今から７年以内で買い替えが必要なのであれば、早めの購入がイイと思います。
これから先のマンション計画では間取り的にはさらに狭くなっていくようですし。
オリンピックまでは大手デベも高値を狙い続けると思いますし。

私的には復興とオリンピックでの建築特需をこの業界の方々が８年後に素直に手放すとは思えません。
すでにオリンピック後の需要形成を何かしら作り始めていると思います。


まぁ、衣食住に関わることですから、金銭の損得は結果論だけで良いと思います。
質の高い人生ができれば金銭以外でも得ですし、
衣食住までを損得勘定で縛られると寂しいですよね。

伊勢神宮にも匹敵する、ピンと張り詰めた濃密な空気感だけでも、一割アップじゃないですか？（笑）

[724: 匿名さん]

8月のマンション販売は前年から半減。契約率も低調だったみたいだし。オリンピック特需って煽ってるのって関係者かな。

[725: 匿名さん]

>722

住宅地は坂の上。駅まで１０分近く歩くのって、山の手線内だと交通不便地域扱いだしね。

[726: 匿名さん]

10年だと賃貸の方がいいかもしれませんね。
8500万→6000万だと約2500万価格下落/10年ですが月あたりに直すと21万。
さらに8500万円の物件買う時に必要な諸経費を考えると400万程度はかかるから、月あたり24万程度。さらに管理費、修繕積立金、固定資産税も払わなければならないので、大体月29万ですよね。これならば買わずに25-6万の物件を探してしまうほうが近所付き合いもないしよさそうですよね。

[727: 匿名さん]

そもそも販売順延となった戸数【出し渋り】が多かったですね。

消費増税の影響も消えてませんし、今後の増税傾向も不透明な時期でした。

それと、残念ながら審査で弾かれたり予算不足で買えなかった方々が相当数出て来ているようです。
銀行も超低金利で貸出ししている状況なので、保証会社が申込者を厳しく選んで見限っています。

消費税10%に決定したら、皆さんまた騒ぎ始めるんじゃないでしょうか？
で、その頃まで販売順延なんでしょうかね？

駅近はせいぜい徒歩4分までで、もともとここは公共交通機関はあまり関係無い層が住むと思います。
山手線内で徒歩10分位はたくさん有りますよ。

ここは毎日電車に乗って自分が働きに行く方には敬遠されるかもしれませんね。

[728: 匿名さん]

運転手がお迎えに来る層が文京区千石に住むかな

[729: 匿名さん]

無いわー

[730: 匿名さん]

道が狭くて、グネグネで、一方通行だらけで、車のお迎えは大変ですね。
子供とお年寄りとペットの散歩にも気を付けましょう。

[731: 匿名さん]

是非ともモデルルームにいって見てほしい。
感動がそこにある。

[732: 匿名さん]

そんな層が住むと思いますよ。
出来上がれば、住むのも有りなんじゃ無いですかねぇ。
お迎えは、運転手の問題ですから、無用な心配ですし、大丈夫なんじゃ無いでしょうか？

こういう掲示板って、物件のネガティブ面だけを書き込むのがルールなんですね。
他のマンション掲示板も酷い有り様です。
だとしたら、良いマンションはここでは見付けられないんですね。
物件選びのソースがこの掲示板だったら、不幸な話で笑っちゃいますね。

[733: 匿名さん]

その通り「そういう層に」売っていけばいいんだよ
駅から遠くて場所が悪いとか駐車場だらけとかImperialGardenというより雑木林だとか
そういうのをまったく気にせずに考えず買う層にPRすればいいんだよ
こんなとこで営業かけなくても買ってくれる層に売ればいいの

[734: 匿名さん]

なるほど　そういう考え方ならアリか
お金はたくさんあるから、特に細かく検討しないでホイホイと買っちゃう
見る目が無く頭が悪そうなお金持ち

[735: 匿名さん]

うらやましいの？

[737: 匿名さん]

金持ち買わないでしょ。
資産性考えるから。

ここの掲示板もどうかと思うけど売れてない事実はやっぱり物件の価値の乏しさを反映するという事実だけは誰が何と言っても動かしようがない。

[738: 匿名さん]

駐車場は雨ざらしだからなぁ。運転手が迎えに来るなら関係ないんだろうけど。

[739: 不動産購入勉強中さん]

批判のつもりで投稿しているのではないのですが、第一種低層の素晴らしさが判りません。眺望は植物園の端の雑木林、敷地内駐車場、隣の民家、このどれかしか見えないようですが、日照はあるように思えますし、周りに高い建物が建たないから良いのでしょうか？
無知で失礼とは存じますが、何方かこの物件での優位性を教えていただけると助かります。

[740: 匿名さん]

分からないなら手を引けば良いだけです。タワマンに住んで下さい。

[742: 匿名さん]

>>732
お迎え運転手の待機スペースがなさそうだけど、路駐ってこと？

[743: 匿名さん]

一種低層ってもともと戸建てを想定した用途地域で制約が厳しいんでマンションをそのまま建てるとペイしない。なので、地下住戸の容積率不算入を使って容積率を水増しって地下室マンションになっちゃう。地下室マンションは既存不適格リスクを考えないと。世田谷では地下の独立住戸は数年前に条例で禁止されてる。

ちなみにタワマンはタワマン固有の問題があるからちゃんと勉強しないと・・・。

[744: 匿名さん]

>742

荷捌きスペースもないから、郵便や宅配便も路註でしょ。IMPERIALを名乗って近所迷惑ですか。恥ずかしい。

[745: 物件比較中さん]

周辺道路が狭いのに路駐では、
周辺住民から嫌われること必至。
嫌な顔されて住むのはキツイ。

[746: 匿名さん]

荷捌きスペースも有りますし、待機出来る場所も確保できます。

その辺はコンシェルジュの仕事だと思うんですが。

[747: 周辺住民さん]

コンシェルジュって誘導員もするんですか。たいへんっすね。

[748: 匿名さん]

誘導員とは聞こえが悪過ぎますが、住民達との良好な関係があれば、今の所のコンシェルジュもいろいろやってくれてますよ。

[749: 匿名さん]

　ここは1低が唯一の売りらしいが、以下のネガを考え検討から外した理由

①俺様のドイツのクラシックスポーツカーが青空はあり得ない
②周辺が庶民の住宅地域であり高級感が全くない
③狭い路地が入り組んでおり防災的よくないし、夜は暗いし寂しい
④茗荷谷へは坂下に降りて坂上まで上がるのでしんどい
⑤最上階でも眺望が開けていない
⑥タクはすぐに拾えないし、呼んでもすぐにこないだろう
⑦食料調達が困難

[750: 匿名さん]

そうですね。

ずっと今のお住まいで良いと思います。

全て揃った今お住まいの家が一番ですよ。

ドイツ製のクラシックスポーツカーって何ですか？
私も車好きなので気になります。

[751: 物件比較中さん]

749
高くて買えないだけやん。

[753: 匿名さん]

このエリアでなんでこんなに高いんですか。そしてこの価格で売れるのが凄いと思います、ここが完売したら完全にバブルだと思います。

[754: 物件比較中さん]

ル・サンク小石川後楽園のスレで
こことの比較がされてますね。

地下住戸だらけの既存不適格物件に比べれば、
ここのほうが条件はいいでしょ。

[755: 匿名さん]

比較されてないですよ。
共通点が記載されただけ。

なんでも比較したがるヤツっていますよねｗ。

[756: 買い換え検討中]

＞７５２

セブンの冷食はサイコーだし問題ない。特に担々麺ヤヴァイ。
でっかい冷蔵庫用意して住めばイイってことだな。存分にヒキコモレルぜ、ヒャッハー。

[757: 匿名さん]

　やつはペンシルや山奥にでもすめる悟り領域の仙人なので無視！！
言ってることめちゃくちゃ。
　営業か購入者に違いない。
まぁ、購入者だろうけど．．．

[758: 匿名さん]

現地モデルルームが出来たらすぐ売れそう。

それくらいものは素晴らしい。

[760: 匿名さん]

売れ行きは良好？

[761: 匿名さん]

>>760
住友ですよ。

[762: 物件比較中さん]

悪いってこと？

[763: 匿名さん]

スミフの思惑通りということでしょう

[764: 匿名さん]

ここを買おうとする人間には、営業トークなんかでは売れないと思いますよ。

あと、周辺の住宅事情を庶民とし、街全体の高級感を無いとした書き込みが多いですが、皆さん自身が住まわれている街はどれほどの良い場所なんでしょうか？

ここの周辺の住人の方々は十分以上に知見のあるように見えます。周辺建物も散歩している方も安心出来ます。

それ自体十分で問題無い物件なのですが、他物件も含めて地名とか駅からの距離とか街の雰囲気でしか物件を判断出来ない方々が不憫です。

常に他人からの評価が無いため、みんなから高評価を得ている物に依存して、所有し安心を図っておられるのでしょうか？


鬱蒼としている塀も改修され、セットバックで道路拡幅と共に電柱も地下埋設。
区議会の議事録を読む限りではそのうち変わりそうな雰囲気ありますけどね。

[765: 匿名さん]

塀の改修絶対ないですよ。塀は東大のものであって区のものじゃないですから。
東大はそこがいいところでもあるのですがほかの大学と違って
そういう見た目にお金かけませんから。
電柱の地下埋没は地震時などの対策に太い道路から行われます。
予算が膨大なものが必要なのでこのサイズの道路だとありえないです。

実際住むとなると周りの雰囲気って大事ですよ。

[766: ご近所さん]

その内、塀の改修されますよ。

この網干坂と並行している東側の御殿坂の塀はキレイに改修されています。

古い塀は耐震強度がないから当然のことです。
あとここは危険なほど道路が狭いので道路拡幅ですね。

東大は道路拡幅のために土地を提供して、区が工事費を負担する訳ですね。

ただそうすると、「植物園を守れ！」と反対運動が起きます。

[767: 匿名さん]

逆に言えばこのエリアを輝かせるシンボルになるんじゃないかなこのマンションは

[768: 匿名さん]

>>766
>東大は道路拡幅のために土地を提供して、区が工事費を負担する訳ですね。
>ただそうすると、「植物園を守れ！」と反対運動が起きます。

住民監査請求の事件になっているようですよ
↓
⑥小石川植物園周辺道路の問題
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm

[769: 匿名さん]

このマンションと逆側の道路拡幅は好評で、反対派は地元から白い目で見られてましたよ。
ゆえに、行政は淡々と仕事してましたね。

[770: 物件比較中さん]

歴史ある植物園に隣接しているマンション。

唯一無二の価値ですね。