THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[63: 匿名さん]

地名を入れなかった理由は、たとえば大和郷のようなブランド地名がないからでしょう。
シティハウス千石では坪400以上では売れない、という判断かと。

[64: 匿名さん]

町名はそうなんだけど、地名なら、小石川植物園というのが使えますからね。小石川ガーデンヒルズで何の問題も無かったはずです。まさか、坪５００越えを狙ってるとか？

[65: 周辺住民さん]

最近は公取がうるさくて、
マンション名に当地の地名か最寄りの駅名しか入れられないらしいです。
千石って千川（川としての小石川の別名）と小石川からの造語らしく、
ありがたみはゼロですからね。

まあ、それなしにしても、まったく関係ない名前にしたいんでしょうしね。

それより、狭くて高くてもいいので、名前に相応しい立派な物件に仕立ててくれるかどうか。

[66: 匿名さん]

>65

http://www.nikkeibp.co.jp/archives/412/412750.html
http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

（物件の名称の使用基準）
第19条　物件の名称として地名等を用いる場合において、当該物件が所在する市区町村内の町若しくは字の名称又は地理上の名称を用いる場合を除いては、次の各号に定めるところによるものとする。
（1）当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。
（2）当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。
（3）当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。
（4）当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。


これですか。でも、小石川植物園なら３００ｍ以内だから何ら問題無いはずですねえ。

高くても良いから立派にというの賛成ですが、坪４００を大きく越えると嫌になってきますね。

[67: 周辺住民さん]

>>59

うろ覚えだけど、ライオンズマンションに住んでいたとき、
運転免許証では「ライオンズ」「マンション」それぞれで
1文字になっていました。

[68: 匿名]

マンション名は魅力的

[69: 周辺住民さん]

地上4階、地下1階だね。
どんなのになるのか楽しみ。

[70: 匿名さん]

マンション名魅力的ですか？！恥ずかしくて年賀状なんかにはとても書けないのですが・・・

[71: 匿名さん]

絶対高さ制限１０ｍでどうやって４階建てにするのかな。地上３階地下２階じゃないのかな？

[72: 匿名さん]

>>70
スミフの普通のマンションの名前でいいのにと思います

[73: 匿名さん]

マンション名を省略した住所でも支障ないのでは？

[74: 匿名さん]

固定資産税払える人はいいですね。１種ですから相当高いですよ！

[75: 匿名さん]

ここは皇室関連物件ですか？
そうでないのでしょうが、おかしな名前を付けるものですね。

[76: 匿名さん]

>>75
http://www.google.co.jp/search?ie=utf-8&q=%E3%82%A4%E3%83%A9%E3%82%B9%...

インペリアルガーデンって何？

[77: 住まいに詳しい人]

>>69、>>71
絶対高さ制限１０ｍの第一種低層で４階建てにするには、この場合は建築基準法の緩和規定により必要な空地を設けることで１２ｍの高さが可能となります。
ただそれでは階高が３ｍしか取れませんので、地盤面より約１ｍ掘り下げることにより必要な階高を得ています。

そして地下１階ですが居室があるわけではなく、必要な空地を得るために地下駐車場としているので、実質地上４階建てですね。

[78: 匿名さん]

え？ではエントランスはどうなりますか？半地下から入る？大雨で水没しませんか？

ところで、77さんはホントは「住まいに詳しい人」じゃなくて「デべの人」じゃないの？

[79: 匿名さん]

>78

すみふはステマしまくりの会社。物件HPも立ち上がって無い段階で、情報知ってるのはインサイダーしかいない。

[80: 匿名さん]

世田谷区では地盤面より下の独立住戸は禁止する条例ができている。空堀地下室マンションって既存不適格リスクがあるからご用心を。

[81: 匿名さん]

>78

千石３丁目交差点そばの半地下マンションでは大雨のときに水没したことがある。地下に変電設備があって、そこに水が入って周辺一体は停電で大顰蹙。ここは坂の途中だからどうなんだろうね。エントランスのところから水が入らないようになってるか要確認。

ちなみに水没したマンションは、その後対策として、エントランスのところに少し上る段をつけた。で、上って下がるって不便なつくりに。

[82: 住まいに詳しい人]

>78～>81
この物件は一昔前からモメていて、この度ようやく着工に漕ぎつけています。
なので住まいに詳しい人なら、大体の所は判っているのですね。

１００００㎡超の８０％位？を１ｍ掘り下げる訳で、さらにほぼ地下１階分の広大なピット＋地下駐車場になっています。
確かにエントランスも前面道路より１ｍ下がっているわけですが、排水は背水の陣で？水没の心配などないのです。

そして以前の計画は広大な空堀を設けた地下室マンションでしたが、長年の反対運動で地下居室計画は潰れました。
いずれにせよ既存不適格にはなりませんがね。

こんなことはステマでもなんでもないと思いますよ？

[83: 匿名さん]

テラスマンションに憧れます

[84: 匿名]

総合設計で容積率だけでなく絶対高さが緩和されるというのは知りませんでした。

[85: 匿名さん]

千石って住み心地はどうなんでしょうね。もちろん同じ地域でも物件と立地で違いはあるのでしょうけど、買い物とか交通とか？。このマンションは完成がまだまだ先なのでとりあえず検討先に入れておいて、しばらく地域情報を収集しようと思います。永住決断になると思いますから念入りですよ。まだ二年弱あることになりますけど、この期間の開発や環境変化の予定情報など、今のところはないですか？？

[86: 匿名さん]

千石に住んでいた友達がいましたが、環境は良いといってましたよ。
周辺の学校も評判もいいですし、子育て環境はいいと思います。
通勤にも不便はしなさそうですね。

[87: ご近所さん]

雨後に蛇が徘徊する、都心とは思えない極めて自然豊なところです。
夏の虫対策は必要ですかね。暗渠や近くの池でボウフラが発生していると思われます。

夜は極めて静かです。
以前大通り沿いの住まいで麻痺していたのか、音圧による疲れが抜けた感じです。
都市生活が長いのですが、田舎に泊まっているような不思議な感覚でした。

[88: 物件比較中さん]

地権者はいるんですか？

[89: 周辺住民さん]

>87
昨日の夜、網干し坂に入った瞬間明らかに空気が違うのを感じた。多分植物園のおかげなんだろうけど、他よりすっと涼しかった。緑の力は偉大だね。
ここ、いい場所だと思うよ。

[90: サラリーマンさん]

あの辺、開発されないかなぁ
景色はいいけど不便すぎる

[91: 匿名さん]

変な名前のマンションだと思ったらやはりスミフだったか。

[92: 匿名さん]

住まいサーフィンだと㎡83万円≒坪274万円。
この価格なら買いたいけど、スミフは絶対にこんな価格では出さないよね。

[93: 匿名さん]

まあ４００万切ることは無いでしょうね。

[94: 匿名さん]

線路横の小日向見に行ったときにすみふ営業さんに聞いたけど、社内でも400@坪は超えると通知があったらしい。
最低80m^2～らしく、内装もデフォルトで御影石を利用したかなりの高スペック仕様とのことなので、
9000後半～なんじゃないかと。

[95: 匿名さん]

こんなたいそうな名前を付けてるくらいだから高く売るんでしょうね。

[96: 匿名さん]

どう出てくるのか楽しみではありますよね、お値段もスペックも。
千石と茗荷谷のちょうど間くらいなので、
とても静かな地域なんですよね。
駅からはすごく近いわけじゃないですが、
場所が場所だけにお安くはならないでしょうね。
子育て支援とヤフー不動産にはありますが、
こんなところでできたらすばらしいでしょうね。

[97: 買い換え検討中]

子供の受験も考えていない、普通の庶民的な家族でも住めますかね？
やはり教育熱心な方やハイソな方が多くなりそうですかね。

[98: 匿名さん]

文京区のマンションが紹介されています
http://www.youtube.com/watch?t=2005s&v=sdbn38pIjus

[99: 匿名さん]

ビックリするような値段でしょうね

[100: 匿名さん]

まあ＠４００万切ることは無いでしょうね。

[101: 匿名さん]

相変わらずスミフが作るコンセプトムービーの仰々しい宣伝文句は凄まじいですね
これスミフ社員も面白がって作ってるんだろうな
今回の物件はは悪乗りがすぎると思いました

[102: 匿名さん]

近くに住んでますが植物園の虫がすごいと思います。
駅からも微妙な距離だし私なら近くに5000万台でごろごろある戸建てにしますね。
子育て環境は良いエリアなのでその為にここにどうしても住みたいなら戸建ての方がお得でしょう。
近くの小学校は100%近くの子供が中学受験しているので教育熱心な方が多いです。

[103: 匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE？
仮称ではなく、これが正式なマンション名なんですか？凄いなぁ。
小石川植物園はその広大すぎる敷地に驚きましたが、マンションと接しているのが
杉、ヒノキなどの針葉樹林が植えられている区域のようです。

[104: ご近所さん]

3.11の巨大地震時に、この近くの同じ白山地盤に在る集合住宅の低層部にいました。地震の揺れには恐怖を感じましたが、家の中の物は何一つ転倒・落下などせず、地盤の良さを改めて認識したものです。ここも地震にあ大変心強い所ですね。

[105: 匿名さん]

102さん

100％近い中学受験率と言うのは本当ですか？
通学区域の中学校の児童数は2クラスありますが、
ほとんどが受験に失敗してきた子供達ということなのでしょうか？

[106: 匿名さん]

100%近いかどうかはわかりませんが、
この地域は教育熱心な方がかなり多いという話は耳にします。
中学受験される方もクラスの中でかなりの割合だと。
結構大変そうだなと思いつつも
周りがそういう雰囲気だと子供も勉強に集中しやすいでしょうね。

[107: 匿名さん]

最近のスミフのネーミングセンス、おかしいですね。

[108: 匿名さん]

>98
文京区といえば．．．

グランドメゾン文京目白坂と、NIPPO神鋼小石川2丁目計画、物件概要HPがありませんね。
どうなっているのでしょう。

[109: 買い換え検討中]

ぶっちゃけ、ここの坪単価はどのくらいだと思いますか？
営業担当さんでもよいので、正解にちかい単価を知りたいです。

[110: 匿名さん]

すみふのグランドヒルズ三軒茶屋の坪単価が４２０～５３０万になっているから、ここの名前がグランドヒルズ小石川植物園なら同程度と予想できるが、ここは名前をインペリアルに変えてきたから坪５０万足して、坪４７０～坪５８０万というところかな。

[111: 匿名さん]

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...

これみるとシティハウス小日向は２８５～３３４万だったみたいだが、名前が違うし時期も違うから参考にならないか。オリンピックが来るかどうかで変わってくるんだろう。

しかし、いくらシティハウスと言っても坪２８５万は安すぎたね。

[112: ご近所さん]

いくらなんでも坪380万円～という所が限界かと・・・