THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[621: 匿名さん]

まぁはっきりいって買いだよここは

[622: 土地勘無しさん]

まぁはっきり言って売りだよ。

[623: 匿名さん]

なんかお金のある人が買うマンションというより不動産素人に対して外見とかインテリアの見かけをよくして舞い上がらせてお金をたくさん取ろうとするようなマンションだからなぁ。
フランフランみたいなインテリア用品なら騙されても対して大きなダメージないけど不動産はよく考えたほうがいいよ。

[624: 購入検討中さん]

ここは本当に売れていないマンションなの？
中古に出す際、どうなるのかが心配。

[625: 匿名さん]

もし空きがたくさんある状態で買ってしまったなら、入居後管理組合を作って、管理費と修繕積立金を上げるといい。もともとの計画だとだんだん値段が上がるようになっていると思うけど最低限30年flatにするぐらいのつもりで。住友がたくさん払わなければならなくなったら早く売れるかも。

[626: 匿名さん]

そういう会社なの？
財閥でしょここ。

[627: 匿名さん]

文京区の中古マンションの相場が、春日、後楽園を抑え、茗荷谷がトップになりました。
ここは手ぶらでも実質10分以上かかるし、行き帰りダウンアップです大きな荷物や子連れならしんどいぞ。
75過ぎて免許返上した日にゃ孤立しそうだ。

[628: 検討中の奥さま]

こんな広い敷地は２度と出ないってすごく強調しているけど、なんで道路に沿ってあんなにキチキチに立てるんだろう。中庭は完全に駐車場、しかも屋根なしのむき出し、高級感全くないよね。

[629: ご近所さん]

ディセントかコンフィデントあたりの外壁ができあがってきておりますが、茶系のタイルが浮き立ち、CGにあるような白の目地が全く目立たず高級感が無い感じがしました。
　職人がダメなのでしょうか？

[630: 匿名さん]

まだまだこれからですよ

[631: 物件比較中さん]

いやいや、売れているマンションはこんな話ならないよ。なんか残念。

[632: 匿名さん]

スミフのマンションは品質の面で定評があるらしい。

[633: 匿名さん]

このまえ地盤に悔いが届いてなくて傾くという問題出してたじゃないですか…。

[634: 匿名さん]

そういうのは売主というより施工の問題ですよね。

[635: 匿名さん]

売主が施工主のせいにする時点でそんな会社アウトだよ。

[636: 匿名さん]

むしろスミフも被害者だよ。

[637: 匿名さん]

ネガっても価格は下がりません。

[638: 匿名さん]

いやいや、すげー欲しくないからからかってるだけよ。

[639: 匿名さん]

被害者とか言ってる時点で技術力ないし…

[640: 物件比較中さん]

ここも護国寺のPHと同じ運命か…

[641: 匿名さん]

小石川ガーデンヒルズの＊＊がかかってるからね
安くもできないし、ぎっしり建物建てて売るしか無かったわけ

[642: 匿名さん]

10年間塩漬けになってきた物件ですか
堀坂・六角坂の小石川2丁目マンションと同じですね

[643: 匿名さん]

ネガさんは是非ともモデルルームにいってください。

[644: 匿名さん]

　MR行ったら長ったらしい１低の30分CM見せられるだけ．．．
内装とか、ディアナの方が全然良かった。
行ったら、余計、買う気失せると思うけど。

[645: 物件比較中さん]

そんなムービーあるのですか。
それは絶対池袋MRでチェックしないとですね。

[646: 匿名さん]

ありますよーシアター！そこに知り合いが出ていますが、実際のその人物とシアターとの差の激しさを見ても、そのCMの出来の良さがわかります。案内してくれる方はとても感じの良い方達ばかりですし、駐車場代もきちんと渡してくれます。地域住民とのトラブルがあった事も、地下水の問題で土地が塩漬けになった事も、すべて正直にお話してくださいました。そして、今、そのすべてが解決されている事も安心できました。
でも、購入の対象からは外させていただきました。
物件の問題です。

[647: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

どんな問題？

[648: 匿名さん]

モデルルーム普通ですよね。
初めて行くような人は舞い上がるかもしれないけど何件か高級マンションに行くとむしろセンスが微妙＆安っぽい。

[649: 物件比較中さん]

スミフの品質は派手さはないけど堅実だよ。
購入を検討してみては？

[650: 匿名さん]

確実に半日は潰されるからなぁ、そうそう気安く行けないMR

[651: 申込予定さん]

お子様にはお菓子掴み取りもできるかも

[652: 物件比較中さん]

たくさんくれるよ。
暇つぶしと情報収集にはいいかも。もっとも、他のデベも同じ。

[653: 匿名さん]

高い高い言うけど最近どこも高いよ

[654: ご近所さん]

　白山通りに日本一オシャレそうなドンキが登場しましたね。

[655: 匿名さん]

ここの間取りは本当に美しい

[656: 匿名さん]

ものすごいドンキホーテ、白山通りにできましたね
サイゼとホテルも入っているみたいですけれど
品揃えはいかが？
結構人は入っているのかなと感じますよね
ドンキホーテって入ったことがないのですが
お友達からは洗剤やトイレットペーパーなどの日用品が安いよと聞いたので
そういうのはよろしいなと思いました

[657: 匿名さん]

ここの住人にドン・キホーテはちょっとね

[658: 周辺住民さん]

ドンキ遠いじゃん。

[659: 匿名さん]

>649

支持層に杭が届いていなかったのに１０年も放置してた会社だよ。

[660: 匿名さん]

>652

デベによってはしつこい営業するところもあるから、モデルルームに行く前にチェックは必要。

[661: 匿名さん]

　ちゃんと断れば（全然欲しくないと言うこと）、ここはしつこくなかったよ。

[662: 匿名さん]

インペリアル国立ガーデンハウス
http://ameblo.jp/manshonichiran/entry-10540101754.html
↑
紛らわしい名称ですね

[663: 匿名さん]

>>657

そうね ロイヤルホストが好きと言ったらまだわかるけど 笑

[664: 匿名さん]

茗荷谷のオシャレなショップも徒歩圏ですよ

[665: 周辺住民さん]

茗荷谷駅周辺の小日向や小石川アドレスなら、超オシャレな神楽坂がチャリ圏ですよ。歩こうと思えば歩けるし。
楽したければ、春日通りでタクが簡単に拾えます。

[666: 匿名さん]

便利な立地に閑静な第一種低層なんて最高じゃないですか！

[667: 匿名さん]

>661

大手財閥系は客を選ぶ。見込み客とみなされなかったのでは。

[668: 匿名さん]

山手線内で、駅まで10分近くって交通不便地域だと思うけど。

[669: 匿名さん]

茗荷谷も通勤に使うのは厳しいし三田線のみだもんね

[670: 匿名さん]

677へ
じゃ、お金持ちの医療関係者が財閥から買えなことになるよ。
実際に話し聞いて、もっと坪単価が高くても良いから、他にすると断っただけです。

[671: 匿名さん]

もう一度考え直した方がいいよ

[672: 匿名さん]

　ここは全く価値観がすり合わない者達のやりとりが多い。

[673: 匿名さん]

価値観なんて気にしてもいいマンションは買えない

[674: 購入検討中さん]

お金持ちの医療関係者＝少なくとも国立大学の医学部教授ではない
という事でしょうか？このマンションの民度は高そうですか？

[675: 匿名さん]

買えばわかりますよ

[676: 匿名さん]

　他人の懐を気にする時点で三流なので民度は高くないでしょう。
買わなくてもわかるマンションの方がよい。

[677: 匿名さん]

なんか、もうここはマンションがどうとか、こうとかの問題ではなさそうですね。

[678: 物件比較中さん]

まぁ、ここのマンションは建物名称からダサい。

[679: 匿名さん]

ここは現地モデルルームはないんだね

[680: 匿名さん]

670へ
人柄が悪かったから相手にされなかったのでは？

[681: 匿名さん]

>>679
まだそんなに出来ていないんじゃないんですか。

[682: 匿名さん]

680へ
　身分相応の対応をしたまで．．．ですがなにか？

[683: 買い換え検討中]

私も医師兼経営者ですが、ここより坪単価上げるとなると三田綱町、渋谷大山、五番町辺りでしょうか？
羨ましいです。

仕事柄、緊急時移動圏内を考慮せざるを得ないので、選択地が限られてしまい、いつもこの界隈で住み替えをしています。

買うかどうかも分かりませんが、無事に住替え前後２物件を並行所有出来るように担当さんが熱心に動き回ってくれています。

この物件に関しては、、、
あとは、千川通りにピーコックでも出来れば、凄く嬉しいですね。

[684: 匿名さん]

出来そうでできないですねぇ、ピーコック（笑）
播磨坂下から少しいったところにスーパーがあったように思っていましたがありませんでしたっけ？

[685: 匿名さん]

買い物は車が便利ですよ

[686: 周辺住民さん]

クイーンズ伊勢丹の小石川店であれば駐車可能です。車で来ている人、多いですよ。

[687: 匿名さん]

683へ
　渋谷大山！！　良いですね。
非の打ち所がみあたりません。

[688: ご近所さん]

>687さん

山手線の内側の一種低層だから意義があるのです。外側で良ければまだまだ出てくるでしょう。

でもこの渋谷大山は敷地形状が悪いですね。一万㎡でスクエアな敷地はやはりレアでしょう。

[689: 匿名さん]

682へ
682の文章読んでわかりました。
人柄が悪かったから相手にされなかったのだと思います。
時間を使いたい相手だと思われなかったのでしょう。

[690: 購入検討中さん]

あちらは今の時点で既に売り出していれば坪単価は500チョイで収まりそうですが、
三田綱町が笑っちゃうような単価でも即完売する情勢ですから、今後の意味不明な不動産上昇の波に乗って、12月中旬の販売開始時点では坪単価550でも収まらないでしょうね。

斎場が近過ぎなのはちょっと気になります。

[691: 匿名さん]

ということはこの物件は狙い目ということですね！

[692: 匿名さん]

ここは施工売り中心に考えているのかねぇ
あんまりスミフに売る気を感じないんだが

[693: 匿名さん]

低層ですね。僕は上のほうが好きだからここでもし見るとすれば間取りの内容かな。よほど良い内容なら低層でも構わないと考えるかもしれません（仮の話）。

参考までに間取りチェック↓

全部けっこうスタンダード志向なんですね。

・収納はそれなりにいいと思いました
・リビングは若干狭い??、でも工夫でどうにでもなる範疇
・全部ドア式ですかね、引き戸のほうがこの物件はスペースを生かせるかなと思いました

[694: 匿名さん]

だいぶ出来上がってきた？

[695: 匿名さん]

　だいぶ出来上がってやばくなってきた！！

[696: 周辺住民さん]

こういう高級物件でも竣工後は建物に入居者募集の垂れ幕とかでるんでしょうか？

[698: 購入検討中さん]

この物件は買いですね。
価格上昇前の物件だし
第一種低層で資産価値も十分。
売れ行きも上々らしいから早めに申し込まないと。

[699: 匿名さん]

698

ちょっと意味不明な書き込みですね。本当に買おうと思ってる人が競争相手を煽るとは思えませんし。

[700: 匿名さん]

>>698

価格上昇前なんだけど、一回計画がポシャってコストが掛かってるから安くはないよ。
むしろ価格は割高。

希少性の有る立地をどれだけ評価するかっていう物件だね。

[701: 匿名さん]

高そうな感じはするけど、実際はどうなのでしょうか。
カセットエアコンだったりついているので、いいなって思いました。
共用はラウンジしかないとかなり寂しいなって思いましたが、管理費はちょっと高いかな。
これぐらいかかるのでしょうか。

[702: 購入検討中さん]

未定だった階下部屋の値段が新たに発表されていました。
上階が据え置きだったので、上下階で逆転しています。

そもそもが未定だったので、あくまで推定ですがザックリと７%upです。

11000弱と予想された部屋が11800だったような感じです。

ここに限らず、この先はオリンピックに伴う湾岸公共事業に人材が持って行かれますから、
都内新築マンションの訳の分からぬ値上がりが続くと思います。

130円を目指す円安と、鉄鋼大手の出し渋り、湾岸公共事業への人材流出
値上がり材料盛りだくさん。

どう読みますかね？

[703: 匿名さん]

>>702

ここみたいな億を超える物件は少々上がっても売れ行きには関係ないだろうから上げてくるだろうけど、
7000万円以下の物件はあげたら即売れ行きが鈍るような・・・
7000万円以下が上げられない以上、二極化していくんじゃないかな？

住友不動産もボリュームゾーンの物件（板橋のスカイティアラとか）はさすがに値上げを見送るでしょ。

[704: 購入検討中さん]

＞702

情報有難うございます。

現地見たけど、私には魅力を感じませんでしたし、何より高すぎー。もう買う気失せました。
ここ１年の不動産価格の上がりようはオカしいと感じてます。オリンピックが終わった後のことなんて分かりませんが、落ち着くまで購入を控えるのも選択肢のひとつかと考えました。落ち着かなければ諦める。

[705: 匿名さん]

新しいものの値段を上げておけば古いのが売れるだろうという戦略ですね。
そういった理由で新しく売り出すのは4戸だけなのでしょうか。

[706: 購入検討中さん]

なるほどうまいですね
流石スミフ

[707: 物件比較中さん]

これから物件価格上昇は間違いないし今が買い時だね

[708: 匿名さん]

少し待ってもよいのではないかと思います。
建設費の高騰はピークを越えた印象ありますし（高め横ばいですが上昇傾向はなくなりました）、何よりマンションの着工数は明らかに落ちていて販売数も落ちています。
また、景気に関してもこれから消費税が上がるということで改善はしばらくないと思います。結果として収入も上がらないため価格をこれ以上上げるのは厳しくなってきています。
建築費の高騰は復興とオリンピックが落ち着けば確実に下がります。現在建築業の人が増えている分仕事がなくなってくると前より安くなるかもしれません。結果として数年は待ってよいと思います。

[709: 購入検討中さん]

これからオリンピック終了までの７年間は、、、
さっさと買ってしまうか、
８年後まで待つか
の二択だと感じています。

買うならさっさと今が買いでしょう。
一定以下の所得であれば減税の恩恵がありますし、そもそも実質金利が0.6％以下です。

現在の為替が１０８円です。米国雇用政策と対テロ政策転換でもう少し進むでしょう。
円安で輸出関連国内株価も上げ潮です。
消費増税で国内消費は下がったとしても、
海外からの目は財政健全化への期待からより多くの投資が入ると思います。
外貨獲得は全世界共通のもっとも簡単な不景気対策です。
で、このオリンピックです。

少なくとも、オリンピック終了までは中古新築限らず売り手市場となりますし、現になっています。

では、８年後、、、
分かりませんが、たぶん、おそらく、供給過多に伴う思いっきりの買い手市場でしょう。
待てれば待つのが賢いと思います。

[710: 匿名さん]

　先物は敏感なので、オリンピックまで持ちません。
意味わかるかな？！

[711: 匿名さん]

大学の講義じゃないんだから（笑）

[712: 購入検討中さん]

オフィスビルの空室率は低下、賃料は上昇傾向ですけど、マンションはどうなんでしょうね？
賃金上昇は追い付いていないけど、ここを買う人には関係ないかな。

[713: 匿名さん]

法人税が減ってますからね。その分値段に転嫁しやすいです。オフィスの賃料は経費ですからね。
家庭の場合は超低収入の人以外所得税も増える一方ですし、消費税も上がるから無理でしょう。

[714: 購入検討中さん]

今後これだけ仕様のいいマンションはこの金額では買えなくなりますよ

[715: 匿名さん]

仕様？　田舎で同じ仕様のマンション造ればスゴイ安いけど？
仕様でなくて立地の間違いでは？　それにしてもねぇ、この立地でこの価格提示するとは恐れいったよ、流石スミフ様だわ（笑）

[716: 匿名さん]

『仕様』という言葉には『立地』などの別の意味も含まれて書かれていると思いますよ。

少なくとも文脈の流れからは、通常は色々な意味を含めた『スペック』として理解されるものだと思います。

そもそも、同じ建築材を利用するのであれば、地価の安い地域の方が安く仕上がるのも当然ですし。

あと、スミフだからこの価格も有りという価値観も世の一部には確実に認識されています。

購入予定者などの直接の関係が無い方であれば、ただ感情的にネガるのはあまり意味の無い行為にお見受けします。

[717: 買い換え検討中]

一つ質問させて下さい。ご意見賜われますと大変助かります。
将来的に子供の成長と共に家を買い換えるつもりなのですが、今後のマンション市場見通し、本物件の資産価値をどう評価すべきか分からずお伺いさせて頂くものです。資材費、人件費高騰等に伴うマンション価格が値上がりはオリンピックまでは続くと思われ、又将来的にはインフレが進行していくと考えており、今が買いなのではと愚考しております。今、買いなのでしょうか？尚、同物件の一階or二階、10年後を目処に転売することを想定しております（転売で儲けようとは思っておらず、マンション価格の2割減程度で将来売れるのかが懸念点です）。

[718: 匿名さん]

資産性について客観的な情報を得たいなら、近隣の仲介業者に当たってみるってのが一つの手。すみふの系列を除いてかつ、複数に当ればより客観的かな。市況についても彼らのほうが知見を持ってるはず。

まあ、すみふ物件は割高だから、転売時に損したくないのなら手を出さないのが賢明。それに、新築物件は一般にプレミアが一割のっていると言われている。中古になった瞬間に一割下がるのを前提で考えておいたほうがいいかも。それでも住みたいと思えるかがポイントかな。そういう点では築浅の中古のほうがリスクは低い。

[719: 匿名さん]

おまけだけど、最終的に判断するのは自分。ちゃんと見る目を養っておかないとね。手間を惜しまず、物件をいくつも当れば、チェックすべきポイントも分かってくるはず。

[720: 匿名さん]

普通に考えれば、グロスで坪３５０までが目一杯の立地です。これは地域の不動産業者が口にしてました。

差分は大手・大型・低層・高台・地歴・植物園脇・３０００坪/１７０戸弱の価値で埋められるかどうかじゃないでしょうか？


資産性で考えれば、鉄板な物件が港区渋谷区新宿区に計画されています。

ここは立地的にも成り系や一発屋等は選ばない物件ですから、それをどう評価するかでしょうね。

オリンピックが終われば、いま晴れ晴れしく誕生しているほとんどのマンションはグズグズになりますよ。
現時点での築浅中古もその頃には２回目の修繕費改定時期じゃないですか？

家族の事を考えたら、新築で台地の上で汚染されてなくて静かなところで土地に力を感じられれば、
１０年後多少損はしたとしてもまた違うしあわせが向こうからやってきますよ。(笑)