THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[471: 匿名さん]

　管理費や修繕積立金の誤差を気にするような物件ではないし、ホントに買う気あるのかと疑ってしまう。
貧乏人には、誤差じゃ無いかも知れないが、ここを検討するんであれば、わざわざ書き込む必要も無いのでは？

[472: 匿名さん]

そこまでいわなくとも…

[473: 匿名さん]

修繕積立のこと気にするなら、入居時の積立金の額ではなくて、段階的値上げや定期的な一時金徴収で将来どれくらい上がるかの方を気にすべきだよね。

将来値上げされたときに負担しきれずに、未納なんてことされたら他人事ではない。分譲マンションってお隣さん同士運命共同体。

[474: 購入検討中さん]

471さん、金額が高くなってもいいんです。473さんご指摘のように、現状では買った時期によって負担が異なることによって、運命共同体に分譲するすみふが最初から亀裂をいれるようなことをする可能性があるのはなぜなのか、要は金額の多寡ではなくなぜの理由を知りたいのです。当方でも情報入り次第、共有させていただきます。ご指摘ご意見ありがとうございます。

[475: 匿名さん]

なんか混乱しているようですが
建物に関しては
価格改定で、下げる場合→住友の場合にはおそらくその前に購入した人も割り引いてもらえるはず。
価格改定で、上げる場合→後から買う人だけ高い価格で購入。

管理費・修繕積立金に関しては
価格改定で上昇しても下がっても皆が同じ単価／平米を払う

ということになるはずです。

[476: 匿名さん]

>475

住友の場合、下がるは考慮する必要はないよ。竣工後に何年も売れ残っても下げないのが住友。

[477: 匿名さん]

これ以上値上げして誰が買うの？

[478: 匿名さん]

最上階だと植物園の中まで見えるんでしょうか？

[479: 匿名さん]

見えるわけ無いでしょ。

[480: 匿名さん]

ありがとうございます。やはり低層だと眺望は望めませんよね。

[481: ご近所さん]

なんたって高台の４階建てですからね。
植物園を完全に見下ろすことになります。

あとスカイリーが良く見えるでしょうね。
それなりの眺望がありますよ。

[482: 匿名さん]

いやそりゃさすがに無理でしょ・・・。

[483: 周辺住民さん]

>>481さん

グーグスストリートビューなどを見る限り、高さ4階なら少なくとも夏は、逆に木々に見下ろされる可能性があります。したがってスカイツリーも見えない可能性が大です。

[484: 匿名さん]

モデルルームで見せてもらった最上階のバーチャル映像は電線と木でしたよ。

[485: 周辺住民さん]

>>484さん

やはりそうでしたか。高台だからといって、手放しに喜ぶことは難しそうですね。

[486: ご近所さん]

そうですか？

ウチは３階ですがスカイツリーは良く見えます。

植物園の高台側の森の木が、いかに高いかということで
それも希少な環境といえるかもしれませんね？

[487: 匿名さん]

現地から見る植物園はまさしく雑木林
これをプレミアムととるかは本人次第

[488: 匿名さん]

現在、スカイツリーのよく見えるマンションで暮らしていますが、毎日つい見てしまうものの、
それがあって嬉しいかどうかというとなんとも言えません。住んでいたところにできただけなのでありがたみがないだけなのかもしれませんが。
20年ほど前に白山通りに住んでいて、窓から新宿副都心がよく見えましたが、友人が訪ねてきた時に紹介するぐらいでいつもは忘れていましたね。
とにもかくにも、景観てかなり個人的な価値観によるものなのではないでしょうかね。

[489: 匿名さん]

夜のスカイツリーは照明が暗すぎてまったく綺麗ではないですが、昼間は目を引きます。

夜にすぐ近くで見る分にはいいのでしょうが、あの凝りすぎて夜の遠景が台無しになったあの照明は、完全に失敗ですね。東京の顔になり損ねた。

[490: 匿名さん]

このスレはもう閉じても良さそうですね。

[491: 匿名さん]

どうしてですか!?

[492: 匿名さん]

販売時期が8月下旬に延びましたね・・・。

[493: 物件比較中さん]

売れてないですね。
強敵が次々現れてるし。

[494: 匿名さん]

suumoを見るといつもお詫びと訂正していますね・・・

[495: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園？

但し地階にも住戸があります

[496: 匿名さん]

こういった物件の行く末はどうなるのでしょうか？

[497: 匿名さん]

行く末といいますと？

[498: 匿名さん]

すみふ物件では普通のこと。相場より高いんで売れ残って完成在庫になっちゃう。

竣工時点で未販売住戸があると住民にもデメリットがあるから、その辺は考慮したほうがいいよ。

[499: 匿名さん]

7月に路線価出ましたがこの路線価でこの価格は高いですね...
屋上はここは緑化した庭園とかあるんでしたっけ？

[500: 匿名さん]

もし良ければ価格を教えてください。

３階建てでその屋根部分は緑化すると言っていました。住人がその部分にはか入れるかは確認しなかったけどどうなんでしょうね？庭園みたいに入れるスペースだといいですね。

[501: 匿名さん]

平成26年のものでは1平方メートル当たりの価格が45万円です。

[502: 匿名さん]

今どのくらい契約入ってるのかなぁ

[503: 匿名さん]

私も気になります。

かなり前(販売開始直ぐの時期)にモデルルーム行った時は結構契約済みのマークがあったのですが、、

[504: 匿名さん]

>500

屋上に自由に出入りできると、オートロック突破されると、屋上経由で最上階に簡単に入れるからセキュリティ上はリスキーだよ。

オートロックって住民が供連れを見過ごしていたらセキュリティなど、ないも同然だし。

[505: 匿名さん]

駅から遠いのに高いね

[506: 匿名さん]

これからインフレになって周りの坪単価が450－500とかになれば相対的に安くなるから売れるんじゃないかな？

[507: 匿名さん]

確かに！屋上が出入り自由だとセキュリティー面が怖いですね。。

[508: 匿名さん]

建築確認番号
第ERI112037761号（平成24年9月14日付）　

建築変更確認番号
BCJ13本建確019（平成25年5月14日付）、BCJ13本建確020（平成25年5月14日付）


ERI→BCJに替わっているのですね

平成25年5月14日付の建築変更確認番号が2つあるのは何故ですか？

[509: 匿名さん]

販売戸数は５になりましたね。
あっという間に売れたのか、それともそれしか売ってないだけなのか。

[510: 匿名さん]

売れたわけはないです。
あと5戸なら最終であることをアピールします。

[511: 匿名さん]

販売戸数5ってどういう意味なんでしょう？値段が安く設定されている部屋とかですか？

[512: 匿名さん]

要望があった部屋を売ることになります。
それが1期が終わった後今まで5戸だったということだとおもうのですが。

[513: 匿名さん]

それでは一期でどれほどの住戸数が契約されたか分からないので実際の残り戸数も分からないということですね。途中積立金など色々と不明になっていたようですが、それでも一期は売り切ったということですね。不思議だぁ。

[514: 匿名さん]

なるほど。二期では5戸しか要望書がでなかったということなんですね。
一期でどれだか売れたか気になるところです。

[515: 匿名さん]

周辺は都心ながら緑が多くてすごく落ち着いた環境ですね。聞いてはいましたが、
実際自分の目でみるとより一層落ち着いた雰囲気が気に入ってしまいました。
閑静という環境がまさにあう立地でした。駅から遠いからこそ得られるこの閑静さ
なのでしょうね。駅からの距離をプラスに考えられるなと思いました。
散策すると近辺はやはり第一種低層住居専用地域だけあって当たり前だけど
低層マンションが多いですね。

[516: 周辺住民さん]

>>515さん

恐らく茗荷谷駅から歩いたんだと思いますが、このマンションの北側はもう第一種低層住居専用地域ではありませんよ。結構ごちゃごちゃしています。林町小学校近くのマンションを買おうとしたのですが、それがゆえに家族に反対されてしまいました。

[517: 土地勘無しさん]

ここは坪あたり400万位する立地環境なんでしょうか？

[518: 匿名さん]

かなり残ってる予感
予想道理といえばそうだが

[519: 匿名さん]

ふつう1期あたり5戸とかありえないからね…

[520: 匿名さん]

価格がもう少し安かったら売れるのかな？

[521: 匿名さん]

今の価格でも売れるだろうね
プレミア感半端ない

[522: 物件比較中さん]

>>521
根拠は？

[523: 匿名さん]

第一種低層で大規模
小石川植物園の美しい景観
専有部の設備のゴージャスさも見逃せないね

[524: 匿名さん]

なんか、しらけちゃってますね。

[525: 周辺住民さん]

なんか、三菱が手がけた護国寺のパークハウスっていうマンションと同じような傾向かな？
誰も買わない→叩き売り

[526: 匿名さん]

地所は売れ残ったらたたき売りするけど、すみふは竣工後に何年経っても値下げはしない。なので売れ残り続ける。

竣工時に未入居があると、住民にもデメリットがある。なので、販売方法についてはちゃんと研究しないと、痛い目にあうことに。

[527: 匿名さん]

文京区の新築マンションは軒並み売り切っているだけに厳しいですね。

[528: 匿名さん]

>>527
ル・サンク小石川後楽園は？
地下住室がかなりあるようですが．．．

[529: 匿名さん]

あぁ、あそこは別ですね、色々な意味で。

[530: 匿名さん]

スミフとしては予定通りの売れ行きでしょ

[531: 匿名さん]

文京区の大規模というだけで貴重

[532: 匿名さん]

貴重だということは資産価値が高いということですか?

[533: 匿名さん]

そのとおりです。

[534: 匿名さん]

資産価値が高いのになぜ売れないのでしょうか？

[535: 匿名さん]

逆になぜ売れてないと思うのでしょうか
スミフの戦略にそった売れ行きですよ

[536: 匿名さん]

>>527 >>528
10年間、近隣との紛争で塩漬けになってきた物件

[537: 匿名さん]

スミフの戦略をなぜご存じなんですか？

[538: 物件比較中さん]

今一番ほしい物件

[539: 匿名さん]

この掲示板にくるひとなら、スミフの戦略は周知の事実と思いますが。
住友の派閥からいえば、スミフは銀行の派閥にはいります。
ゆえに、キャッシュの問題がないから、5年で売り切れれば良いという、最大利益を狙う殿様商売ができます。

[540: 匿名さん]

もとより、中小デベとは同じ土俵にないということですよ。
そんなこともこの掲示板にくるひとなら承知のはず

[541: いつか買いたいさん]

勉強不足でした
申し訳ありませんでした

[542: 購入検討中さん]

そうすると、掘っておいても当分売り切れないからじっくり他と比較してからでも遅くないですね。

[543: 購入検討中さん]

そうすると、放っておいても当分売り切れないからじっくり他と比較してからでも遅くないですね。

[544: 契約済みさん]

それだと良い部屋はもう残ってないのでは？

[545: 匿名さん]

もうすでに良い部屋って残っていないかもしれません。
もっとも、人の暮らしで希望する部屋の形態は違いますから、これだけの戸数を用意できているとまだ大丈夫かな。私が2月頃にMRに行ったときはまだ、いっぱいありましたよ。

[546: 物件比較中さん]

いい物件ならば、高くても基本的に即売。
当然、中古販売も直ぐに決着する。
周辺の物件の値段を見てから、資産価値を語る方がいいよ。

[547: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

とにかくいいマンション

[548: マンコミュファンさん]

資産価値がある物件は、その周辺も資産価値がある物件だらけなのか、それともここがそれだけの価値がある物件なのか。
でも、流石に手を出せる物件では無いので、何も言えないです。
ただ言えるのは、これだけ出せば、戸建てのいい住宅も建てられると思いますが。

[549: 匿名さん]

満足できるRC戸建ては1億じゃ無理でしょ。

[550: 匿名さん]

マンションの資産価値って、立地や建物の造りだけでなく、管理や修繕がしっかりしているかってのもポイント。

管理や修繕は管理組合次第なので、新築分譲で資産価値を判断するのは難しい。

客観的な情報を得たかったら、近隣の仲介業者に資料を持って言ってコメントしてもらうのが一つの手。彼らは近隣相場や成約情報を持ってるわけだし。すみふの系列を避けて、できたら複数に聞くのがいいかな。

[551: 匿名さん]

すみふ物件は周辺相場より割高設定だから、転売した場合、購入価格より大幅に下がることを覚悟しないと。

[552: 購入検討中さん]

ここも割高なんですか？

[553: 匿名さん]

新築が買えない場合は中古で買えば良いですね。住友不動産販売の池袋支店に「1億用意して待ってます」と伝えておけば10年以内に買えるでしょう。

[554: 匿名さん]

住友不動産販売って、この掲示板では仲介業者の中で評判の悪い部類。他の仲介業者当ったほうがいいんじゃない。中古になったら新築時売主とは関係ないわけだし。

[555: 匿名さん]

一番得したのはこのマンションの近隣住民。

[556: 匿名さん]

ここの販売価格が高く設定されてるからと言って、近隣相場が上がるわけじゃないよ。むしろ売れ残り続出だと、相場にもマイナスだったりする。

[557: 匿名さん]

景観がよくなるんですよ。
売れる売れないは別にして、このレベルのマンションがたつと。
小石川の杜なんかもありがたかった。

[558: 匿名さん]

インペリアルガーデンが
グッドデザイン賞の候補なのですか

小石川の杜と例えるのに無理があるのでは

http://www.g-mark.org/award/describe/28268

[559: 匿名さん]

>558

何をすっとぼけてお隣の１０年以上前の物件出して来てるの。

ちなみにグッドデザインって、企業が自薦して選考する仕組み。ある種の宣伝だよ。

[560: 匿名さん]

>557

低層住居専用地域にマンション建設すると普通近隣からは反対されるんだけどね。特にここみたいに地下室マンションは。
実際反対運動あったわけだし。

[561: 匿名さん]

正直ここでも高級感で小石川の杜には及ばない感じです。オール2億ションとかにすれば超えられたかもしれませんが賭けになってしまうから自重したんでしょうね。

[562: 匿名さん]

反対してるのはプロ市民というか、景観よりは小石川植物園の水と区長の関係だった記憶があります。
まあ、建てば何もなかったようになるのが文京区の特徴です。
一般住民は反対も賛成もなく、小石川の杜のときも、建ったときは明るくなるし、景観も向上して良かったという感じでした。

[563: 購入検討中さん]

ここは文京区ナンバーワンだよ

[564: 周辺住民さん]

小石川の杜って傾斜地の借地権付きのコーポラティブハウスじゃないですか。
コーポラティブハウスお得意のメゾネットで、広い事は広いのですが、良く言っても高級デザイナーズマンション。
普通のデベが手掛けるマンションとは同一には論じられません。

グッドデザイン賞って通常のデベのマンションでもらった例はあるのでしょうか？
ちなみに小日向の崖地に建つ、要塞のようなコーポラティブハウスのクロス小日向。工事も乱暴だったそうで当然近所では評判が悪いのですが、やはりグッドデザイン賞もらってます。

[565: 匿名さん]

>>564
小日向といえば

アーキネット社の地下室コーポラティブハウス問題が起きてますね


敷地の目一杯まで建築物を建設することで景観がよくなるとは思えません

[566: 匿名さん]

スミフは武蔵小杉のまだ10
階ぐらいしか立ち上がってないタワーマンションにも業界紙のデザイン賞を受賞させましたね。
こういう理不尽な受賞で値を上げるやり方を池上彰さんはテレビでバブルの予兆と言っていましたね。

誰もが高いなって思う水準からさらに新しい理論を付けて値を上げてきたらバブルの予兆だそうです。

[567: 匿名さん]

グッドデザイン賞っていうのはよっぽどへんちくりんでもなければ
エントリーすればほとんどもらえます。
お金を払って宣伝のための称号を付けてもらうシステムなんですよ

グッドデザイン賞の中の「最優秀賞」とか「〇〇賞」とかの特別な名前がついた賞だけ価値があります

[568: 周辺住民さん]

ここらへんは虫も多いしそんなに高級な感じじゃないよ。

[569: 匿名さん]

小杉物件が受賞した賞も選考委員には提灯記事で有名な某評論家が名を連ねてる。あれも裏でお金が流れたのかもね。

[570: 匿名さん]

　建物はそこそこですが、立地がいま２どころか、いま３ぐらいぐらい。