THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[430: 匿名さん]

>428

売りやすくするために最初は安く設定して、段階的値上げや定期的な一時金徴収ってことするんだけど、支払えない人がでてきて未納問題を引き起こす。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

あと、計画通りに値上げできずに積み立て不足って問題のリスクも

[431: 匿名さん]

分かっててやってるんだからある意味確信犯。売ったら最後あとのことは知ったこっちゃないってこと。

[432: 匿名さん]

>429

管理、修繕がきちんとできてないと中途売却もきつくなる。

[433: 匿名さん]

微妙に欲しい欲しいネガさんが活動中ですね。

[434: 匿名さん]

この物件がどのように評価されるのか純粋に興味あります。
どのくらい売れているんでしょうか？
浜田山の物件も最初はたくさん売れましたがその後販売が止まってしまってましたね。
マイナス要因が非常にたくさんあるけれど、文京区の低層住宅街の真ん中に立つマンションという１点でどれだけ評価されるのか。
マイナス要因少なくなるけれど都心とアクセスはそれほどよくない（中野区ですが）上鷺宮の物件と比べてどうなのか？
ここを買う人は何を重視して買うのか？他のは選択肢に挙がらなかったのか？どういう生活スタイルをしているのか？
特異な物件だけに興味が尽きません。

[435: 契約済みさん]

我が家は子供の教育環境を考えて文京区を選びました。高層マンションが苦手なので低層マンションという点が大変気に入りました。

駅から少し距離はありますが歩けない距離ではありませんし、逆に大通りから離れているので落ち着いていていいかなと。

現地に何度か行きましたがマンション周辺の道が狭く車の運転がしにくいのがマイナス要因かと思います。

[436: 契約済みさん]

マイナス要因が沢山ある。と書かれてますが具体的に教えて下さい。

[437: 周辺住民さん]

なんだかんだで価格が高すぎるということにつきる

[438: 匿名さん]

１０年前ぐらいからここら辺の低層住宅街でマンションを探していましたが、いつも思うのは周りの地域住民の方にあまり歓迎されていないかなと、いう印象です。

[439: 匿名さん]

そんなことはない。

[440: 物件比較中さん]

販売スケジュールがまた先延ばしですね。

[441: 匿名さん]

マイナス要因は416にいっぱい書いてあった。

[442: 契約済みさん]

私は特に416に書いてある事はそんなにマイナス要因には感じなかった。

植物園はあまり興味ないし、植物園側の部屋も虫が飛んできそうで最初から検討しなかったし。

[443: 匿名さん]

自分が住みたいと思って予算にも問題なければいいと思う。
ただ、４１６に書いてあることは資産価値の低下につながるから後で売ろうと思うなら選ばないほうがいいかもしれないということだと思います。

[444: 匿名さん]

将来建て替えのときに周囲との調整が大変そう。

[445: 契約済みさん]

確かに、自分はマイナス要因に感じなくてもそう感じる人もいる＝資産価値の低下につながりますね。

資産価値が下がるのはショックですが、自分が良いと思って購入したのだから出来上がりを楽しみに待ちたいと思います！

[446: 匿名さん]

どのマンションも同じこと。
ここはメリットもあるからいんじゃね？
自分はプラス要因に感じなくてもそう感じる人もいる=資産価値を維持できる、というロジックもなりたつ。

[447: 契約済みさん]

ありがとうございます。
勇気付けられました！

[448: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今どれくらい販売進んでいるのですか？

[449: 匿名さん]

すみふも施工トラブルが発覚。これで大手財閥系全滅だね。

しかし、杭が支持増に届いてなかったなんて前代未聞。

[450: 物件比較中さん]

売れる自信があるなら、販売状況を公表すれば？

[451: 匿名さん]

　近くのモリモトは完売でました。
立地の差でしょう。

[452: 匿名さん]

モリモトと比較しないでね（笑）

[453: 匿名さん]

すみふは竣工までに完売目指す売り方しないよ。相場より高い価格設定で完成在庫続出。２年、３年も当たり前。

竣工時に売れ残りがあると入居者にも影響があるから、その辺はちゃんと考慮しないと。

[454: 匿名さん]

やはり立地の差でしょう。あっちは坪単価450位の上層階も瞬殺されているけど
あっちが住友ならもっと高かったんだろうか？

[456: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

散歩がてら工事をみてます。
非常にいい場所なんですがここをみるとあまり評判がよくないようで悲しいです。

来年早々に竣工予定ですがこのままでは人気がないマンションになってしまうのでしょうか。

[457: 匿名さん]

2期も5月→6月→7月販売予定と伸びてきてますからあまり売れてはないでしょう。
土地勘がある人はやはり小石川の丘上や小日向を検討するのでは？
ここは風情がなさすぎ。それに物件のいいところはすぐ慣れるけど欠点は時間とともにどんどん気になるようのが人間の業だからなぁ。

個人的にはここは分譲価格最低2億～にして、総戸数も50戸ぐらいに制限してこれでもかというくらい素晴らしいガーデンを作って低層住宅と小石川植物園が近いこと、閑静なことの長所を思いっきり伸ばして欲しかった。電線なんか見えないくらいたくさん緑を置いてね。駐車場も小さくて済むだろうし。

[458: 匿名さん]

今週号のsuumoで、6月3日号に記載のあった予定価格、最多予定価格帯、管理費、修繕積立金などを具体的な金額→未定にお詫びと訂正させて頂きますと書いてあるのですが、そういったことはよくあるのでしょうか？

[459: 匿名さん]

値上げするときなどは価格改定は良くあります。
たまに売れない時に価格改定が入ることがありますが・・・、住友ではまれですね。
ただ、住友の場合過去に価格改定された物件はすでに契約していた方まで適応されていたように思います。

[460: 購入検討中さん]

二億出すなら私なら港区のマンション買いますね。

[461: 匿名さん]

港区には低層住宅街は高輪4丁目のごくわずかな一角しかないように思いますのでそんなインペリアルガーデンも需要はあるかもしれません。
2億は高いように思いますが豪邸を建てるには足りない金額ですからね。
都心に緑のある一軒家を買ったように思えば安いと思います。

[462: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>459
ということは値上げの可能性があるということでしょうか

[463: 匿名さん]

なんとなくですが価格は値下げ、管理費などは値上げな気がします。
売れない期間が長いと管理費をデべが払わなければならないのでその負担を下げたいと考えると予想します。

[464: 匿名さん]

>459

基本的には契約したときに合意した価格が有効。値下げしたときに、既契約者に返金ってケースは稀にある。それはデベの判断次第。

あとから値上げして過去にさかのぼってなんて事はありえない。

[465: 匿名さん]

>463

すみふは完成在庫続出だから、未販売住戸の管理費修繕積み立て負担分を織り込んだ価格設定を最初からしている。だから周辺相場よりも割高。それでさらに売れなくなるって悪循環。

[466: 匿名さん]

そういう高い価格設定なのに、三ツ沢では不具合を１０年も放置。

[467: 購入検討中さん]

すみません、流れで質問させてください。　分譲価格が異なる（値上げされる）ことは理解できるのですが、同じ面積の部屋でもすでに契約をされているところと今後売りにだされるところで管理費や修繕積立金が異なる可能性があるのはどういうことでしょうか。将来、管理費が高いところにあわされるということでしょうか。それとも買った時期によって、将来にわたって管理費が異なるということでしょうか。また修繕積立金も基本は持ち分割合に応じて決まると思いますので、同じ面積でも分譲時期によって積立の額が異なるのが、この物件では理解できません。

[468: 匿名さん]

管理計画、長期修繕計画はもう決まってるから、管理費、修繕積み立ては変らないでしょ。

デマを真に受けちゃって。

[469: 購入検討中さん]

468さん、レスありがとうございます。おっしゃるとおりデマだといいのですが、実際にSUUMO等の広告には、管理費、修繕積立金も修正後は「未定」となっています。仮に変わらないのであれば、修正前のように具体的に金額を書いたままでいいと思うのです。もちろん部屋の種類や大きさによって金額が変わるので、修正前のように幅をもって記入したままにすればいいだけと思うのですが。そうしないで、分譲価格のみならず、管理費、修繕積立金も「未定」にした真意が謎ですね。当方でももう少し調べてわかれば共有しますが、もし現状でなにか情報あるかたいたらご教示頂ければと思います。

[470: 匿名さん]

少なくとも長期修繕計画は重要事項として説明する内容。既に販売してるわけだから、既契約者に変りましたごめんなさいして済む話しではない。

余談だけど、長期修繕計画のように管理計画は説明されるわけではないから少なくとも契約前までに確認しておいたほうが賢明。

[471: 匿名さん]

　管理費や修繕積立金の誤差を気にするような物件ではないし、ホントに買う気あるのかと疑ってしまう。
貧乏人には、誤差じゃ無いかも知れないが、ここを検討するんであれば、わざわざ書き込む必要も無いのでは？

[472: 匿名さん]

そこまでいわなくとも…

[473: 匿名さん]

修繕積立のこと気にするなら、入居時の積立金の額ではなくて、段階的値上げや定期的な一時金徴収で将来どれくらい上がるかの方を気にすべきだよね。

将来値上げされたときに負担しきれずに、未納なんてことされたら他人事ではない。分譲マンションってお隣さん同士運命共同体。

[474: 購入検討中さん]

471さん、金額が高くなってもいいんです。473さんご指摘のように、現状では買った時期によって負担が異なることによって、運命共同体に分譲するすみふが最初から亀裂をいれるようなことをする可能性があるのはなぜなのか、要は金額の多寡ではなくなぜの理由を知りたいのです。当方でも情報入り次第、共有させていただきます。ご指摘ご意見ありがとうございます。

[475: 匿名さん]

なんか混乱しているようですが
建物に関しては
価格改定で、下げる場合→住友の場合にはおそらくその前に購入した人も割り引いてもらえるはず。
価格改定で、上げる場合→後から買う人だけ高い価格で購入。

管理費・修繕積立金に関しては
価格改定で上昇しても下がっても皆が同じ単価／平米を払う

ということになるはずです。

[476: 匿名さん]

>475

住友の場合、下がるは考慮する必要はないよ。竣工後に何年も売れ残っても下げないのが住友。

[477: 匿名さん]

これ以上値上げして誰が買うの？

[478: 匿名さん]

最上階だと植物園の中まで見えるんでしょうか？

[479: 匿名さん]

見えるわけ無いでしょ。