THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[410: 購入検討中さん]

一般大衆向けでないということはやはり人気がないマンションという事ですか？

ここを購入する人はどういう人ですかね？子育てファミリー層？高齢の方？

質問ばかりですいません。。

[411: 匿名さん]

一般大衆向けで無いというのは高額物件だからという意味では？
ここって安くても8千万円台だったような。
植物園側の棟になると億越えだしね。

[412: 匿名さん]

一般大衆ではない子育てファミリー向き物件でしょうね。

[413: 物件比較中さん]

ファミリー向け？高すぎでしょう。
買えないという意味です。

[414: 物件比較中さん]

新ネタ出てきませんね。

[415: 匿名さん]

現実世界とネットは違いますからね。知りたければコミットメントが必要です。

[416: 匿名さん]

やっぱり微妙なんですかね、物件的に。
閑静な住まいであるとは思います。
しかしここで快適に住むには最低車での移動が自由にできることが必要で、働き盛りには厳しい気がします。

問題を挙げると

まずは、中庭が駐車場になっていて、ガーデンではないこと、
小石川植物園側のビューが電線が結構目立っていてパンフレットのようにきれいでないこと。
小石川植物園の中でも緑がきれいに見える場所ではないこと。
部屋も小石川植物園側が6.4mとナロースパンであること（1.5億越えのところはよさそうです）。
生活利便施設が遠くて坂も多く、車でのアクセスも一方通行などが多くて難しい土地であること。
周りの雰囲気は高級住宅街の雰囲気ではないこと。
植物園ビュー以外の方向の部屋（こっちのほうが大半ですが）に住むメリットが今一つ分からないこと。
小石川植物園に入るまでにはぐるっと大回り（1㎞ぐらい？）しなくてはならず、周りにいい散歩コースもないこと。
エレベーターの数が多いために、エレベーターの交換には大きな料金が発生することが予想されること（これは修繕計画みてないのでわからないのですが30年以降に交換することになっていたら確信犯ですかね）。

1階をつぶしてそこを駐車場にしてきれいな中庭を作って単価を上げたほうがプレミア感があったかもしれないですね。

[417: 匿名さん]

30年目以降にはエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった当初計画には含まれない大物が控えてる。どこのデベも一緒。そういうのをちゃんと考慮した良心的なデベは現れないんだよな。


あと、段階的値上げと定期的な一時金って計画も要注意。支払えない人がでてくることもある。さらに計画では値上げってなってるのに、実際に値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

デベって、売ったら最後、後のことは知らないなんだよな。

[418: ご近所さん]

　茗荷谷には起伏が激しく、まず、歩けない。（歩かない）
高級車を保有しつつも、タクらざるを得ないとき、電話してタクが到着するころには、千石まで歩いた方が早いかも知れない。
ここを欲しがる人は、良くも悪くも希少性が高い。

[419: 匿名さん]

いろんな意味でデベの失敗策が目立ちますね。
折角の広い敷地をうまく活かせず無駄に高い物件になってしまった感があります。

[420: 匿名さん]

　車があれば便利かもしれないけれど、他の人も書いていますが一方通行が多いのですごく運転するのに楽な道かと言われれば違うのではないかなと感じます。
　高台の低層マンションという希少価値でのこの価格なのかもしれないですが、地域として考えてみると強気であるのかなと感じてしまう方が多いのはやむを得ないかも。
　最近の建築業界事情で高いのかもしれないですけれどね。

[421: 匿名さん]

417さん

以前、新築買ったことありますが、
30年後くらいまでなら修繕計画出してたりしますよ。

[422: 匿名さん]

得てして大物のメンテナンスは32年目とか36年目に予定されていて、30年間の修繕計画だと30年目で積立金がすっからかんになるように組まれてるので、大体30年目ぐらいに一時金徴収数百万覚悟しておいたほうがいいということ。
部屋の水回りもどうせなら合わせてってなるから1000万超えても不思議じゃない。
35年ローンで最後まで払おうなんて思ってると最後に手放さなければならないなんてことになりかねないかも。

ひどい場合には2割くらいが払えないって理由で工事に反対して一気に物件全体の価値が下がりかねない。

[423: 匿名さん]

長期修繕計画があるから大丈夫って勘違いしがちだけど、対象は共用部分だけで専有部分は別。リフォーム費用とかも確保しておかないと。あと専用部分の配管のメインテナンスは各自負担だし。

＞部屋の水回りもどうせなら合わせてってなる

実家のマンションがそのパターンだった。積立金に余裕があったから一時金徴収は無かったけど、それでほぼ使い果たすから、値上げにはなる。

[424: 匿名さん]

>421

入居して何年か経ったら当初計画の見直しをしてるはずなんだけど。そのときに30年目以降の大物についてどう対応するかってのが話題になるはず。

[425: 匿名さん]

以前週刊ダイヤモンドで某タワマンが入居後数年で長期修繕計画の見直しをして、段階的値上げ、定期的な一時金徴収の計画から定額積み立てに移行したってのが記事になってた。

記事になるくらいだからそういった見直ししてるケースって少ないのかもね。

[426: 不動産業者さん]

見直しはほとんど行いますよ。
はじめの計画が甘すぎるから。

[427: 匿名さん]

＞はじめの計画が甘すぎるから。

分かっててそういう計画作る業者がわるいのか、計画があるってだけで納得して中身をちゃん精査せずに買っちゃう消費者が悪いのかどっちなんだろうね。

[428: 匿名さん]

管理費や修繕積立が高いと売りづらいから最初は安く見積もってあるのが一般的。

[429: 物件比較中さん]

35年も住むんですか？
心配すべき内容ではないでしょう。

[430: 匿名さん]

>428

売りやすくするために最初は安く設定して、段階的値上げや定期的な一時金徴収ってことするんだけど、支払えない人がでてきて未納問題を引き起こす。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

あと、計画通りに値上げできずに積み立て不足って問題のリスクも

[431: 匿名さん]

分かっててやってるんだからある意味確信犯。売ったら最後あとのことは知ったこっちゃないってこと。

[432: 匿名さん]

>429

管理、修繕がきちんとできてないと中途売却もきつくなる。

[433: 匿名さん]

微妙に欲しい欲しいネガさんが活動中ですね。

[434: 匿名さん]

この物件がどのように評価されるのか純粋に興味あります。
どのくらい売れているんでしょうか？
浜田山の物件も最初はたくさん売れましたがその後販売が止まってしまってましたね。
マイナス要因が非常にたくさんあるけれど、文京区の低層住宅街の真ん中に立つマンションという１点でどれだけ評価されるのか。
マイナス要因少なくなるけれど都心とアクセスはそれほどよくない（中野区ですが）上鷺宮の物件と比べてどうなのか？
ここを買う人は何を重視して買うのか？他のは選択肢に挙がらなかったのか？どういう生活スタイルをしているのか？
特異な物件だけに興味が尽きません。

[435: 契約済みさん]

我が家は子供の教育環境を考えて文京区を選びました。高層マンションが苦手なので低層マンションという点が大変気に入りました。

駅から少し距離はありますが歩けない距離ではありませんし、逆に大通りから離れているので落ち着いていていいかなと。

現地に何度か行きましたがマンション周辺の道が狭く車の運転がしにくいのがマイナス要因かと思います。

[436: 契約済みさん]

マイナス要因が沢山ある。と書かれてますが具体的に教えて下さい。

[437: 周辺住民さん]

なんだかんだで価格が高すぎるということにつきる

[438: 匿名さん]

１０年前ぐらいからここら辺の低層住宅街でマンションを探していましたが、いつも思うのは周りの地域住民の方にあまり歓迎されていないかなと、いう印象です。

[439: 匿名さん]

そんなことはない。

[440: 物件比較中さん]

販売スケジュールがまた先延ばしですね。

[441: 匿名さん]

マイナス要因は416にいっぱい書いてあった。

[442: 契約済みさん]

私は特に416に書いてある事はそんなにマイナス要因には感じなかった。

植物園はあまり興味ないし、植物園側の部屋も虫が飛んできそうで最初から検討しなかったし。

[443: 匿名さん]

自分が住みたいと思って予算にも問題なければいいと思う。
ただ、４１６に書いてあることは資産価値の低下につながるから後で売ろうと思うなら選ばないほうがいいかもしれないということだと思います。

[444: 匿名さん]

将来建て替えのときに周囲との調整が大変そう。

[445: 契約済みさん]

確かに、自分はマイナス要因に感じなくてもそう感じる人もいる＝資産価値の低下につながりますね。

資産価値が下がるのはショックですが、自分が良いと思って購入したのだから出来上がりを楽しみに待ちたいと思います！

[446: 匿名さん]

どのマンションも同じこと。
ここはメリットもあるからいんじゃね？
自分はプラス要因に感じなくてもそう感じる人もいる=資産価値を維持できる、というロジックもなりたつ。

[447: 契約済みさん]

ありがとうございます。
勇気付けられました！

[448: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今どれくらい販売進んでいるのですか？

[449: 匿名さん]

すみふも施工トラブルが発覚。これで大手財閥系全滅だね。

しかし、杭が支持増に届いてなかったなんて前代未聞。

[450: 物件比較中さん]

売れる自信があるなら、販売状況を公表すれば？

[451: 匿名さん]

　近くのモリモトは完売でました。
立地の差でしょう。

[452: 匿名さん]

モリモトと比較しないでね（笑）

[453: 匿名さん]

すみふは竣工までに完売目指す売り方しないよ。相場より高い価格設定で完成在庫続出。２年、３年も当たり前。

竣工時に売れ残りがあると入居者にも影響があるから、その辺はちゃんと考慮しないと。

[454: 匿名さん]

やはり立地の差でしょう。あっちは坪単価450位の上層階も瞬殺されているけど
あっちが住友ならもっと高かったんだろうか？

[456: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

散歩がてら工事をみてます。
非常にいい場所なんですがここをみるとあまり評判がよくないようで悲しいです。

来年早々に竣工予定ですがこのままでは人気がないマンションになってしまうのでしょうか。

[457: 匿名さん]

2期も5月→6月→7月販売予定と伸びてきてますからあまり売れてはないでしょう。
土地勘がある人はやはり小石川の丘上や小日向を検討するのでは？
ここは風情がなさすぎ。それに物件のいいところはすぐ慣れるけど欠点は時間とともにどんどん気になるようのが人間の業だからなぁ。

個人的にはここは分譲価格最低2億～にして、総戸数も50戸ぐらいに制限してこれでもかというくらい素晴らしいガーデンを作って低層住宅と小石川植物園が近いこと、閑静なことの長所を思いっきり伸ばして欲しかった。電線なんか見えないくらいたくさん緑を置いてね。駐車場も小さくて済むだろうし。

[458: 匿名さん]

今週号のsuumoで、6月3日号に記載のあった予定価格、最多予定価格帯、管理費、修繕積立金などを具体的な金額→未定にお詫びと訂正させて頂きますと書いてあるのですが、そういったことはよくあるのでしょうか？

[459: 匿名さん]

値上げするときなどは価格改定は良くあります。
たまに売れない時に価格改定が入ることがありますが・・・、住友ではまれですね。
ただ、住友の場合過去に価格改定された物件はすでに契約していた方まで適応されていたように思います。

[460: 購入検討中さん]

二億出すなら私なら港区のマンション買いますね。

[461: 匿名さん]

港区には低層住宅街は高輪4丁目のごくわずかな一角しかないように思いますのでそんなインペリアルガーデンも需要はあるかもしれません。
2億は高いように思いますが豪邸を建てるには足りない金額ですからね。
都心に緑のある一軒家を買ったように思えば安いと思います。

[462: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>459
ということは値上げの可能性があるということでしょうか

[463: 匿名さん]

なんとなくですが価格は値下げ、管理費などは値上げな気がします。
売れない期間が長いと管理費をデべが払わなければならないのでその負担を下げたいと考えると予想します。

[464: 匿名さん]

>459

基本的には契約したときに合意した価格が有効。値下げしたときに、既契約者に返金ってケースは稀にある。それはデベの判断次第。

あとから値上げして過去にさかのぼってなんて事はありえない。

[465: 匿名さん]

>463

すみふは完成在庫続出だから、未販売住戸の管理費修繕積み立て負担分を織り込んだ価格設定を最初からしている。だから周辺相場よりも割高。それでさらに売れなくなるって悪循環。

[466: 匿名さん]

そういう高い価格設定なのに、三ツ沢では不具合を１０年も放置。

[467: 購入検討中さん]

すみません、流れで質問させてください。　分譲価格が異なる（値上げされる）ことは理解できるのですが、同じ面積の部屋でもすでに契約をされているところと今後売りにだされるところで管理費や修繕積立金が異なる可能性があるのはどういうことでしょうか。将来、管理費が高いところにあわされるということでしょうか。それとも買った時期によって、将来にわたって管理費が異なるということでしょうか。また修繕積立金も基本は持ち分割合に応じて決まると思いますので、同じ面積でも分譲時期によって積立の額が異なるのが、この物件では理解できません。

[468: 匿名さん]

管理計画、長期修繕計画はもう決まってるから、管理費、修繕積み立ては変らないでしょ。

デマを真に受けちゃって。

[469: 購入検討中さん]

468さん、レスありがとうございます。おっしゃるとおりデマだといいのですが、実際にSUUMO等の広告には、管理費、修繕積立金も修正後は「未定」となっています。仮に変わらないのであれば、修正前のように具体的に金額を書いたままでいいと思うのです。もちろん部屋の種類や大きさによって金額が変わるので、修正前のように幅をもって記入したままにすればいいだけと思うのですが。そうしないで、分譲価格のみならず、管理費、修繕積立金も「未定」にした真意が謎ですね。当方でももう少し調べてわかれば共有しますが、もし現状でなにか情報あるかたいたらご教示頂ければと思います。

[470: 匿名さん]

少なくとも長期修繕計画は重要事項として説明する内容。既に販売してるわけだから、既契約者に変りましたごめんなさいして済む話しではない。

余談だけど、長期修繕計画のように管理計画は説明されるわけではないから少なくとも契約前までに確認しておいたほうが賢明。

[471: 匿名さん]

　管理費や修繕積立金の誤差を気にするような物件ではないし、ホントに買う気あるのかと疑ってしまう。
貧乏人には、誤差じゃ無いかも知れないが、ここを検討するんであれば、わざわざ書き込む必要も無いのでは？

[472: 匿名さん]

そこまでいわなくとも…

[473: 匿名さん]

修繕積立のこと気にするなら、入居時の積立金の額ではなくて、段階的値上げや定期的な一時金徴収で将来どれくらい上がるかの方を気にすべきだよね。

将来値上げされたときに負担しきれずに、未納なんてことされたら他人事ではない。分譲マンションってお隣さん同士運命共同体。

[474: 購入検討中さん]

471さん、金額が高くなってもいいんです。473さんご指摘のように、現状では買った時期によって負担が異なることによって、運命共同体に分譲するすみふが最初から亀裂をいれるようなことをする可能性があるのはなぜなのか、要は金額の多寡ではなくなぜの理由を知りたいのです。当方でも情報入り次第、共有させていただきます。ご指摘ご意見ありがとうございます。

[475: 匿名さん]

なんか混乱しているようですが
建物に関しては
価格改定で、下げる場合→住友の場合にはおそらくその前に購入した人も割り引いてもらえるはず。
価格改定で、上げる場合→後から買う人だけ高い価格で購入。

管理費・修繕積立金に関しては
価格改定で上昇しても下がっても皆が同じ単価／平米を払う

ということになるはずです。

[476: 匿名さん]

>475

住友の場合、下がるは考慮する必要はないよ。竣工後に何年も売れ残っても下げないのが住友。

[477: 匿名さん]

これ以上値上げして誰が買うの？

[478: 匿名さん]

最上階だと植物園の中まで見えるんでしょうか？

[479: 匿名さん]

見えるわけ無いでしょ。

[480: 匿名さん]

ありがとうございます。やはり低層だと眺望は望めませんよね。

[481: ご近所さん]

なんたって高台の４階建てですからね。
植物園を完全に見下ろすことになります。

あとスカイリーが良く見えるでしょうね。
それなりの眺望がありますよ。

[482: 匿名さん]

いやそりゃさすがに無理でしょ・・・。

[483: 周辺住民さん]

>>481さん

グーグスストリートビューなどを見る限り、高さ4階なら少なくとも夏は、逆に木々に見下ろされる可能性があります。したがってスカイツリーも見えない可能性が大です。

[484: 匿名さん]

モデルルームで見せてもらった最上階のバーチャル映像は電線と木でしたよ。

[485: 周辺住民さん]

>>484さん

やはりそうでしたか。高台だからといって、手放しに喜ぶことは難しそうですね。

[486: ご近所さん]

そうですか？

ウチは３階ですがスカイツリーは良く見えます。

植物園の高台側の森の木が、いかに高いかということで
それも希少な環境といえるかもしれませんね？

[487: 匿名さん]

現地から見る植物園はまさしく雑木林
これをプレミアムととるかは本人次第

[488: 匿名さん]

現在、スカイツリーのよく見えるマンションで暮らしていますが、毎日つい見てしまうものの、
それがあって嬉しいかどうかというとなんとも言えません。住んでいたところにできただけなのでありがたみがないだけなのかもしれませんが。
20年ほど前に白山通りに住んでいて、窓から新宿副都心がよく見えましたが、友人が訪ねてきた時に紹介するぐらいでいつもは忘れていましたね。
とにもかくにも、景観てかなり個人的な価値観によるものなのではないでしょうかね。

[489: 匿名さん]

夜のスカイツリーは照明が暗すぎてまったく綺麗ではないですが、昼間は目を引きます。

夜にすぐ近くで見る分にはいいのでしょうが、あの凝りすぎて夜の遠景が台無しになったあの照明は、完全に失敗ですね。東京の顔になり損ねた。

[490: 匿名さん]

このスレはもう閉じても良さそうですね。

[491: 匿名さん]

どうしてですか!?

[492: 匿名さん]

販売時期が8月下旬に延びましたね・・・。

[493: 物件比較中さん]

売れてないですね。
強敵が次々現れてるし。

[494: 匿名さん]

suumoを見るといつもお詫びと訂正していますね・・・

[495: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園？

但し地階にも住戸があります

[496: 匿名さん]

こういった物件の行く末はどうなるのでしょうか？

[497: 匿名さん]

行く末といいますと？

[498: 匿名さん]

すみふ物件では普通のこと。相場より高いんで売れ残って完成在庫になっちゃう。

竣工時点で未販売住戸があると住民にもデメリットがあるから、その辺は考慮したほうがいいよ。

[499: 匿名さん]

7月に路線価出ましたがこの路線価でこの価格は高いですね...
屋上はここは緑化した庭園とかあるんでしたっけ？

[500: 匿名さん]

もし良ければ価格を教えてください。

３階建てでその屋根部分は緑化すると言っていました。住人がその部分にはか入れるかは確認しなかったけどどうなんでしょうね？庭園みたいに入れるスペースだといいですね。

[501: 匿名さん]

平成26年のものでは1平方メートル当たりの価格が45万円です。

[502: 匿名さん]

今どのくらい契約入ってるのかなぁ

[503: 匿名さん]

私も気になります。

かなり前(販売開始直ぐの時期)にモデルルーム行った時は結構契約済みのマークがあったのですが、、

[504: 匿名さん]

>500

屋上に自由に出入りできると、オートロック突破されると、屋上経由で最上階に簡単に入れるからセキュリティ上はリスキーだよ。

オートロックって住民が供連れを見過ごしていたらセキュリティなど、ないも同然だし。

[505: 匿名さん]

駅から遠いのに高いね

[506: 匿名さん]

これからインフレになって周りの坪単価が450－500とかになれば相対的に安くなるから売れるんじゃないかな？

[507: 匿名さん]

確かに！屋上が出入り自由だとセキュリティー面が怖いですね。。

[508: 匿名さん]

建築確認番号
第ERI112037761号（平成24年9月14日付）　

建築変更確認番号
BCJ13本建確019（平成25年5月14日付）、BCJ13本建確020（平成25年5月14日付）


ERI→BCJに替わっているのですね

平成25年5月14日付の建築変更確認番号が2つあるのは何故ですか？

[509: 匿名さん]

販売戸数は５になりましたね。
あっという間に売れたのか、それともそれしか売ってないだけなのか。