THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[410: 購入検討中さん]

一般大衆向けでないということはやはり人気がないマンションという事ですか？

ここを購入する人はどういう人ですかね？子育てファミリー層？高齢の方？

質問ばかりですいません。。

[411: 匿名さん]

一般大衆向けで無いというのは高額物件だからという意味では？
ここって安くても8千万円台だったような。
植物園側の棟になると億越えだしね。

[412: 匿名さん]

一般大衆ではない子育てファミリー向き物件でしょうね。

[413: 物件比較中さん]

ファミリー向け？高すぎでしょう。
買えないという意味です。

[414: 物件比較中さん]

新ネタ出てきませんね。

[415: 匿名さん]

現実世界とネットは違いますからね。知りたければコミットメントが必要です。

[416: 匿名さん]

やっぱり微妙なんですかね、物件的に。
閑静な住まいであるとは思います。
しかしここで快適に住むには最低車での移動が自由にできることが必要で、働き盛りには厳しい気がします。

問題を挙げると

まずは、中庭が駐車場になっていて、ガーデンではないこと、
小石川植物園側のビューが電線が結構目立っていてパンフレットのようにきれいでないこと。
小石川植物園の中でも緑がきれいに見える場所ではないこと。
部屋も小石川植物園側が6.4mとナロースパンであること（1.5億越えのところはよさそうです）。
生活利便施設が遠くて坂も多く、車でのアクセスも一方通行などが多くて難しい土地であること。
周りの雰囲気は高級住宅街の雰囲気ではないこと。
植物園ビュー以外の方向の部屋（こっちのほうが大半ですが）に住むメリットが今一つ分からないこと。
小石川植物園に入るまでにはぐるっと大回り（1㎞ぐらい？）しなくてはならず、周りにいい散歩コースもないこと。
エレベーターの数が多いために、エレベーターの交換には大きな料金が発生することが予想されること（これは修繕計画みてないのでわからないのですが30年以降に交換することになっていたら確信犯ですかね）。

1階をつぶしてそこを駐車場にしてきれいな中庭を作って単価を上げたほうがプレミア感があったかもしれないですね。

[417: 匿名さん]

30年目以降にはエレベーター、機械式駐車場、竪排水管の交換といった当初計画には含まれない大物が控えてる。どこのデベも一緒。そういうのをちゃんと考慮した良心的なデベは現れないんだよな。


あと、段階的値上げと定期的な一時金って計画も要注意。支払えない人がでてくることもある。さらに計画では値上げってなってるのに、実際に値上げできずに積み立て不足なんてケースもある。

デベって、売ったら最後、後のことは知らないなんだよな。

[418: ご近所さん]

　茗荷谷には起伏が激しく、まず、歩けない。（歩かない）
高級車を保有しつつも、タクらざるを得ないとき、電話してタクが到着するころには、千石まで歩いた方が早いかも知れない。
ここを欲しがる人は、良くも悪くも希少性が高い。

[419: 匿名さん]

いろんな意味でデベの失敗策が目立ちますね。
折角の広い敷地をうまく活かせず無駄に高い物件になってしまった感があります。

[420: 匿名さん]

　車があれば便利かもしれないけれど、他の人も書いていますが一方通行が多いのですごく運転するのに楽な道かと言われれば違うのではないかなと感じます。
　高台の低層マンションという希少価値でのこの価格なのかもしれないですが、地域として考えてみると強気であるのかなと感じてしまう方が多いのはやむを得ないかも。
　最近の建築業界事情で高いのかもしれないですけれどね。

[421: 匿名さん]

417さん

以前、新築買ったことありますが、
30年後くらいまでなら修繕計画出してたりしますよ。

[422: 匿名さん]

得てして大物のメンテナンスは32年目とか36年目に予定されていて、30年間の修繕計画だと30年目で積立金がすっからかんになるように組まれてるので、大体30年目ぐらいに一時金徴収数百万覚悟しておいたほうがいいということ。
部屋の水回りもどうせなら合わせてってなるから1000万超えても不思議じゃない。
35年ローンで最後まで払おうなんて思ってると最後に手放さなければならないなんてことになりかねないかも。

ひどい場合には2割くらいが払えないって理由で工事に反対して一気に物件全体の価値が下がりかねない。

[423: 匿名さん]

長期修繕計画があるから大丈夫って勘違いしがちだけど、対象は共用部分だけで専有部分は別。リフォーム費用とかも確保しておかないと。あと専用部分の配管のメインテナンスは各自負担だし。

＞部屋の水回りもどうせなら合わせてってなる

実家のマンションがそのパターンだった。積立金に余裕があったから一時金徴収は無かったけど、それでほぼ使い果たすから、値上げにはなる。

[424: 匿名さん]

>421

入居して何年か経ったら当初計画の見直しをしてるはずなんだけど。そのときに30年目以降の大物についてどう対応するかってのが話題になるはず。

[425: 匿名さん]

以前週刊ダイヤモンドで某タワマンが入居後数年で長期修繕計画の見直しをして、段階的値上げ、定期的な一時金徴収の計画から定額積み立てに移行したってのが記事になってた。

記事になるくらいだからそういった見直ししてるケースって少ないのかもね。

[426: 不動産業者さん]

見直しはほとんど行いますよ。
はじめの計画が甘すぎるから。

[427: 匿名さん]

＞はじめの計画が甘すぎるから。

分かっててそういう計画作る業者がわるいのか、計画があるってだけで納得して中身をちゃん精査せずに買っちゃう消費者が悪いのかどっちなんだろうね。

[428: 匿名さん]

管理費や修繕積立が高いと売りづらいから最初は安く見積もってあるのが一般的。

[429: 物件比較中さん]

35年も住むんですか？
心配すべき内容ではないでしょう。

[430: 匿名さん]

>428

売りやすくするために最初は安く設定して、段階的値上げや定期的な一時金徴収ってことするんだけど、支払えない人がでてきて未納問題を引き起こす。国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されてるんだけどね。

あと、計画通りに値上げできずに積み立て不足って問題のリスクも

[431: 匿名さん]

分かっててやってるんだからある意味確信犯。売ったら最後あとのことは知ったこっちゃないってこと。

[432: 匿名さん]

>429

管理、修繕がきちんとできてないと中途売却もきつくなる。

[433: 匿名さん]

微妙に欲しい欲しいネガさんが活動中ですね。

[434: 匿名さん]

この物件がどのように評価されるのか純粋に興味あります。
どのくらい売れているんでしょうか？
浜田山の物件も最初はたくさん売れましたがその後販売が止まってしまってましたね。
マイナス要因が非常にたくさんあるけれど、文京区の低層住宅街の真ん中に立つマンションという１点でどれだけ評価されるのか。
マイナス要因少なくなるけれど都心とアクセスはそれほどよくない（中野区ですが）上鷺宮の物件と比べてどうなのか？
ここを買う人は何を重視して買うのか？他のは選択肢に挙がらなかったのか？どういう生活スタイルをしているのか？
特異な物件だけに興味が尽きません。

[435: 契約済みさん]

我が家は子供の教育環境を考えて文京区を選びました。高層マンションが苦手なので低層マンションという点が大変気に入りました。

駅から少し距離はありますが歩けない距離ではありませんし、逆に大通りから離れているので落ち着いていていいかなと。

現地に何度か行きましたがマンション周辺の道が狭く車の運転がしにくいのがマイナス要因かと思います。

[436: 契約済みさん]

マイナス要因が沢山ある。と書かれてますが具体的に教えて下さい。

[437: 周辺住民さん]

なんだかんだで価格が高すぎるということにつきる

[438: 匿名さん]

１０年前ぐらいからここら辺の低層住宅街でマンションを探していましたが、いつも思うのは周りの地域住民の方にあまり歓迎されていないかなと、いう印象です。

[439: 匿名さん]

そんなことはない。

[440: 物件比較中さん]

販売スケジュールがまた先延ばしですね。

[441: 匿名さん]

マイナス要因は416にいっぱい書いてあった。

[442: 契約済みさん]

私は特に416に書いてある事はそんなにマイナス要因には感じなかった。

植物園はあまり興味ないし、植物園側の部屋も虫が飛んできそうで最初から検討しなかったし。

[443: 匿名さん]

自分が住みたいと思って予算にも問題なければいいと思う。
ただ、４１６に書いてあることは資産価値の低下につながるから後で売ろうと思うなら選ばないほうがいいかもしれないということだと思います。

[444: 匿名さん]

将来建て替えのときに周囲との調整が大変そう。

[445: 契約済みさん]

確かに、自分はマイナス要因に感じなくてもそう感じる人もいる＝資産価値の低下につながりますね。

資産価値が下がるのはショックですが、自分が良いと思って購入したのだから出来上がりを楽しみに待ちたいと思います！

[446: 匿名さん]

どのマンションも同じこと。
ここはメリットもあるからいんじゃね？
自分はプラス要因に感じなくてもそう感じる人もいる=資産価値を維持できる、というロジックもなりたつ。

[447: 契約済みさん]

ありがとうございます。
勇気付けられました！

[448: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

今どれくらい販売進んでいるのですか？

[449: 匿名さん]

すみふも施工トラブルが発覚。これで大手財閥系全滅だね。

しかし、杭が支持増に届いてなかったなんて前代未聞。

[450: 物件比較中さん]

売れる自信があるなら、販売状況を公表すれば？

[451: 匿名さん]

　近くのモリモトは完売でました。
立地の差でしょう。

[452: 匿名さん]

モリモトと比較しないでね（笑）

[453: 匿名さん]

すみふは竣工までに完売目指す売り方しないよ。相場より高い価格設定で完成在庫続出。２年、３年も当たり前。

竣工時に売れ残りがあると入居者にも影響があるから、その辺はちゃんと考慮しないと。

[454: 匿名さん]

やはり立地の差でしょう。あっちは坪単価450位の上層階も瞬殺されているけど
あっちが住友ならもっと高かったんだろうか？

[456: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

散歩がてら工事をみてます。
非常にいい場所なんですがここをみるとあまり評判がよくないようで悲しいです。

来年早々に竣工予定ですがこのままでは人気がないマンションになってしまうのでしょうか。

[457: 匿名さん]

2期も5月→6月→7月販売予定と伸びてきてますからあまり売れてはないでしょう。
土地勘がある人はやはり小石川の丘上や小日向を検討するのでは？
ここは風情がなさすぎ。それに物件のいいところはすぐ慣れるけど欠点は時間とともにどんどん気になるようのが人間の業だからなぁ。

個人的にはここは分譲価格最低2億～にして、総戸数も50戸ぐらいに制限してこれでもかというくらい素晴らしいガーデンを作って低層住宅と小石川植物園が近いこと、閑静なことの長所を思いっきり伸ばして欲しかった。電線なんか見えないくらいたくさん緑を置いてね。駐車場も小さくて済むだろうし。

[458: 匿名さん]

今週号のsuumoで、6月3日号に記載のあった予定価格、最多予定価格帯、管理費、修繕積立金などを具体的な金額→未定にお詫びと訂正させて頂きますと書いてあるのですが、そういったことはよくあるのでしょうか？

[459: 匿名さん]

値上げするときなどは価格改定は良くあります。
たまに売れない時に価格改定が入ることがありますが・・・、住友ではまれですね。
ただ、住友の場合過去に価格改定された物件はすでに契約していた方まで適応されていたように思います。