THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[41: 匿名さん]

これで坪４００を切る可能性は無くなったな。

[42: 匿名さん]

IMPERIAL GARDEN とは随分インフレしてきましたが、近所に綱吉の白山御殿があるからってことなんですかね。

[43: 物件比較中さん]

なんでimperialなんだよ。あえて日本語にしたら
徳川じゃなくて天皇だよ。
変な名前つけてんじゃねーよ。それとも皇族にゆかりがある地なん？

[44: 匿名さん]

護国寺の隣に豊島ヶ岡御陵があるけど、ちょっと遠いよね♪

[45: 匿名]

>43
imperialには極上、最高権威、という意味もあるので、そちらの意味かと。

[46: 匿名さん]

日本でその横文字を平気で使う無神経さよ

[47: 匿名さん]

どこぞの売れ残りのシンボルになってるマンションみたいに
最高に割高なマンションにならなければよいですが

[48: 匿名さん]

すごいネーミングつけてきましたね。

[49: ご近所さん]

売れ残ってもいい。
景観が良くなる豪華マンションなら。

[50: 匿名]

スミフの肩持つ訳ではないけど、山手線内側高台の一種低層、緑に隣接でこの規模の物件は滅多に出てこないでしょう。
仕様もインペリアルに恥じない豪華な内容になるのでは。

もっとも、ブランド地域でもない千石の物件であること、駅から離れた利便性イマイチな物件であることが、この物件のターゲットである富裕層にどう評価されるかは何とも言えないが。

[51: ご近所さん]

この頃のスミフのマンションブランド戦略がわからん。
旧知のブランドを使わず次々と思いつきの物件名を与えているように思える。

[52: 匿名さん]

高級そうな名前ではある。

[53: 匿名さん]

プラウドもそうだけど、ここに住む人も英語知らないか、無恥な人ってことだろうね。

[54: 匿名さん]

植物園の池って昔は川だったところ。ここはちょっと上がったところだけど、地盤は確認しないとね。

[55: 匿名さん]

皇居の近くの物件と勘違いしそう？

[56: 匿名]

住所書くとき長くて嫌になりそ。

[57: 匿名さん]

ジ・インペリアル・ガーデン・リミテッド・レジデンス

[58: 匿名さん]

池袋もグランドミレーニアと大仰なネーミング。
共通するのは地名を入れてないこと。
高値で売るための戦略なんだろうけど。

[59: 匿名]

住所書くときＩＧＬＲてイニシャルで書くことになるかもね。それかインペリアルガーデン千石２０２号室とか書くかも。

[60: 匿名さん]

地名を入れないのは地歴に卑しいところがあるのかなと思ってしまう

[61: 匿名さん]

http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=27

古地図で見ると、「夏目邦次郎地守」と「御賄組屋敷」という敷地の様です。

なんら問題ありませんね。夏目漱石と関係あるのかな？

[62: 匿名さん]

ザとかジとか名前つけるなってーの…
昭和センスかよ…

[63: 匿名さん]

地名を入れなかった理由は、たとえば大和郷のようなブランド地名がないからでしょう。
シティハウス千石では坪400以上では売れない、という判断かと。

[64: 匿名さん]

町名はそうなんだけど、地名なら、小石川植物園というのが使えますからね。小石川ガーデンヒルズで何の問題も無かったはずです。まさか、坪５００越えを狙ってるとか？

[65: 周辺住民さん]

最近は公取がうるさくて、
マンション名に当地の地名か最寄りの駅名しか入れられないらしいです。
千石って千川（川としての小石川の別名）と小石川からの造語らしく、
ありがたみはゼロですからね。

まあ、それなしにしても、まったく関係ない名前にしたいんでしょうしね。

それより、狭くて高くてもいいので、名前に相応しい立派な物件に仕立ててくれるかどうか。

[66: 匿名さん]

>65

http://www.nikkeibp.co.jp/archives/412/412750.html
http://www.rftc.jp/kiyak/hyouji_kiyak.html

（物件の名称の使用基準）
第19条　物件の名称として地名等を用いる場合において、当該物件が所在する市区町村内の町若しくは字の名称又は地理上の名称を用いる場合を除いては、次の各号に定めるところによるものとする。
（1）当該物件の所在地において、慣例として用いられている地名又は歴史上の地名がある場合は、当該地名を用いることができる。
（2）当該物件の最寄りの駅、停留場又は停留所の名称を用いることができる。
（3）当該物件が公園、庭園、旧跡その他の施設から直線距離で300メートル以内に所在している場合は、これらの施設の名称を用いることができる。
（4）当該物件の面する街道その他の道路の名称（坂名を含む。）を用いることができる。


これですか。でも、小石川植物園なら３００ｍ以内だから何ら問題無いはずですねえ。

高くても良いから立派にというの賛成ですが、坪４００を大きく越えると嫌になってきますね。

[67: 周辺住民さん]

>>59

うろ覚えだけど、ライオンズマンションに住んでいたとき、
運転免許証では「ライオンズ」「マンション」それぞれで
1文字になっていました。

[68: 匿名]

マンション名は魅力的

[69: 周辺住民さん]

地上4階、地下1階だね。
どんなのになるのか楽しみ。

[70: 匿名さん]

マンション名魅力的ですか？！恥ずかしくて年賀状なんかにはとても書けないのですが・・・

[71: 匿名さん]

絶対高さ制限１０ｍでどうやって４階建てにするのかな。地上３階地下２階じゃないのかな？

[72: 匿名さん]

>>70
スミフの普通のマンションの名前でいいのにと思います

[73: 匿名さん]

マンション名を省略した住所でも支障ないのでは？

[74: 匿名さん]

固定資産税払える人はいいですね。１種ですから相当高いですよ！

[75: 匿名さん]

ここは皇室関連物件ですか？
そうでないのでしょうが、おかしな名前を付けるものですね。

[76: 匿名さん]

>>75
http://www.google.co.jp/search?ie=utf-8&q=%E3%82%A4%E3%83%A9%E3%82%B9%...

インペリアルガーデンって何？

[77: 住まいに詳しい人]

>>69、>>71
絶対高さ制限１０ｍの第一種低層で４階建てにするには、この場合は建築基準法の緩和規定により必要な空地を設けることで１２ｍの高さが可能となります。
ただそれでは階高が３ｍしか取れませんので、地盤面より約１ｍ掘り下げることにより必要な階高を得ています。

そして地下１階ですが居室があるわけではなく、必要な空地を得るために地下駐車場としているので、実質地上４階建てですね。

[78: 匿名さん]

え？ではエントランスはどうなりますか？半地下から入る？大雨で水没しませんか？

ところで、77さんはホントは「住まいに詳しい人」じゃなくて「デべの人」じゃないの？

[79: 匿名さん]

>78

すみふはステマしまくりの会社。物件HPも立ち上がって無い段階で、情報知ってるのはインサイダーしかいない。

[80: 匿名さん]

世田谷区では地盤面より下の独立住戸は禁止する条例ができている。空堀地下室マンションって既存不適格リスクがあるからご用心を。

[81: 匿名さん]

>78

千石３丁目交差点そばの半地下マンションでは大雨のときに水没したことがある。地下に変電設備があって、そこに水が入って周辺一体は停電で大顰蹙。ここは坂の途中だからどうなんだろうね。エントランスのところから水が入らないようになってるか要確認。

ちなみに水没したマンションは、その後対策として、エントランスのところに少し上る段をつけた。で、上って下がるって不便なつくりに。

[82: 住まいに詳しい人]

>78～>81
この物件は一昔前からモメていて、この度ようやく着工に漕ぎつけています。
なので住まいに詳しい人なら、大体の所は判っているのですね。

１００００㎡超の８０％位？を１ｍ掘り下げる訳で、さらにほぼ地下１階分の広大なピット＋地下駐車場になっています。
確かにエントランスも前面道路より１ｍ下がっているわけですが、排水は背水の陣で？水没の心配などないのです。

そして以前の計画は広大な空堀を設けた地下室マンションでしたが、長年の反対運動で地下居室計画は潰れました。
いずれにせよ既存不適格にはなりませんがね。

こんなことはステマでもなんでもないと思いますよ？

[83: 匿名さん]

テラスマンションに憧れます

[84: 匿名]

総合設計で容積率だけでなく絶対高さが緩和されるというのは知りませんでした。

[85: 匿名さん]

千石って住み心地はどうなんでしょうね。もちろん同じ地域でも物件と立地で違いはあるのでしょうけど、買い物とか交通とか？。このマンションは完成がまだまだ先なのでとりあえず検討先に入れておいて、しばらく地域情報を収集しようと思います。永住決断になると思いますから念入りですよ。まだ二年弱あることになりますけど、この期間の開発や環境変化の予定情報など、今のところはないですか？？

[86: 匿名さん]

千石に住んでいた友達がいましたが、環境は良いといってましたよ。
周辺の学校も評判もいいですし、子育て環境はいいと思います。
通勤にも不便はしなさそうですね。

[87: ご近所さん]

雨後に蛇が徘徊する、都心とは思えない極めて自然豊なところです。
夏の虫対策は必要ですかね。暗渠や近くの池でボウフラが発生していると思われます。

夜は極めて静かです。
以前大通り沿いの住まいで麻痺していたのか、音圧による疲れが抜けた感じです。
都市生活が長いのですが、田舎に泊まっているような不思議な感覚でした。

[88: 物件比較中さん]

地権者はいるんですか？

[89: 周辺住民さん]

>87
昨日の夜、網干し坂に入った瞬間明らかに空気が違うのを感じた。多分植物園のおかげなんだろうけど、他よりすっと涼しかった。緑の力は偉大だね。
ここ、いい場所だと思うよ。

[90: サラリーマンさん]

あの辺、開発されないかなぁ
景色はいいけど不便すぎる

[91: 匿名さん]

変な名前のマンションだと思ったらやはりスミフだったか。

[92: 匿名さん]

住まいサーフィンだと㎡83万円≒坪274万円。
この価格なら買いたいけど、スミフは絶対にこんな価格では出さないよね。

[93: 匿名さん]

まあ４００万切ることは無いでしょうね。

[94: 匿名さん]

線路横の小日向見に行ったときにすみふ営業さんに聞いたけど、社内でも400@坪は超えると通知があったらしい。
最低80m^2～らしく、内装もデフォルトで御影石を利用したかなりの高スペック仕様とのことなので、
9000後半～なんじゃないかと。

[95: 匿名さん]

こんなたいそうな名前を付けてるくらいだから高く売るんでしょうね。

[96: 匿名さん]

どう出てくるのか楽しみではありますよね、お値段もスペックも。
千石と茗荷谷のちょうど間くらいなので、
とても静かな地域なんですよね。
駅からはすごく近いわけじゃないですが、
場所が場所だけにお安くはならないでしょうね。
子育て支援とヤフー不動産にはありますが、
こんなところでできたらすばらしいでしょうね。

[97: 買い換え検討中]

子供の受験も考えていない、普通の庶民的な家族でも住めますかね？
やはり教育熱心な方やハイソな方が多くなりそうですかね。

[98: 匿名さん]

文京区のマンションが紹介されています
http://www.youtube.com/watch?t=2005s&v=sdbn38pIjus

[99: 匿名さん]

ビックリするような値段でしょうね

[100: 匿名さん]

まあ＠４００万切ることは無いでしょうね。

[101: 匿名さん]

相変わらずスミフが作るコンセプトムービーの仰々しい宣伝文句は凄まじいですね
これスミフ社員も面白がって作ってるんだろうな
今回の物件はは悪乗りがすぎると思いました

[102: 匿名さん]

近くに住んでますが植物園の虫がすごいと思います。
駅からも微妙な距離だし私なら近くに5000万台でごろごろある戸建てにしますね。
子育て環境は良いエリアなのでその為にここにどうしても住みたいなら戸建ての方がお得でしょう。
近くの小学校は100%近くの子供が中学受験しているので教育熱心な方が多いです。

[103: 匿名さん]

THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE？
仮称ではなく、これが正式なマンション名なんですか？凄いなぁ。
小石川植物園はその広大すぎる敷地に驚きましたが、マンションと接しているのが
杉、ヒノキなどの針葉樹林が植えられている区域のようです。

[104: ご近所さん]

3.11の巨大地震時に、この近くの同じ白山地盤に在る集合住宅の低層部にいました。地震の揺れには恐怖を感じましたが、家の中の物は何一つ転倒・落下などせず、地盤の良さを改めて認識したものです。ここも地震にあ大変心強い所ですね。

[105: 匿名さん]

102さん

100％近い中学受験率と言うのは本当ですか？
通学区域の中学校の児童数は2クラスありますが、
ほとんどが受験に失敗してきた子供達ということなのでしょうか？

[106: 匿名さん]

100%近いかどうかはわかりませんが、
この地域は教育熱心な方がかなり多いという話は耳にします。
中学受験される方もクラスの中でかなりの割合だと。
結構大変そうだなと思いつつも
周りがそういう雰囲気だと子供も勉強に集中しやすいでしょうね。

[107: 匿名さん]

最近のスミフのネーミングセンス、おかしいですね。

[108: 匿名さん]

>98
文京区といえば．．．

グランドメゾン文京目白坂と、NIPPO神鋼小石川2丁目計画、物件概要HPがありませんね。
どうなっているのでしょう。

[109: 買い換え検討中]

ぶっちゃけ、ここの坪単価はどのくらいだと思いますか？
営業担当さんでもよいので、正解にちかい単価を知りたいです。

[110: 匿名さん]

すみふのグランドヒルズ三軒茶屋の坪単価が４２０～５３０万になっているから、ここの名前がグランドヒルズ小石川植物園なら同程度と予想できるが、ここは名前をインペリアルに変えてきたから坪５０万足して、坪４７０～坪５８０万というところかな。

[111: 匿名さん]

http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1307_0004/CH_Bunkyo_Kohinata.p...

これみるとシティハウス小日向は２８５～３３４万だったみたいだが、名前が違うし時期も違うから参考にならないか。オリンピックが来るかどうかで変わってくるんだろう。

しかし、いくらシティハウスと言っても坪２８５万は安すぎたね。

[112: ご近所さん]

いくらなんでも坪380万円～という所が限界かと・・・

[113: 匿名さん]

オリンピックが決まったのでここの坪３００万円台も無くなりました。

[114: 匿名さん]

スミフのＭＲで聞けば目安なら教えてくれるよ。

[115: 購入検討中さん]

シティハウス文京小日向
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269985/res/112-128
見ました、ここも書かれてるのですね。

[116: 物件比較中さん]

植物園はこの地域の象徴の一つだと思っていますので、これに寄り添う立地という点は推しの一点だと思います。何かメリットがあるわけではないですが一言で「小石川植物園の傍」という表現ができることはわかりやすくて覚えて貰いやすいのではないでしょうか。坂、多いようですね…上った先のようですので標高的利点は覚えますが移動面の事前確認はしておいたほうが良いと思います。

[117: 匿名さん]

インペリアルときたら、坪380じゃ無理でしょう。
最近の本郷三丁目最寄りのフツーの物件で、
坪360〜390ぐらいですから。

[118: 匿名]

千石より本郷の方が人気あるけど一種低層だから希少性も加味すると本郷の１０階建てマンションよりも坪単価稼げそうだよね。

[119: 匿名さん]

坂が多い地域ですので、移動面でのデメリットは地味にありそうですが、
何よりも自然が多いのは嬉しいです。
小石川植物園は今は近所に住んでいないので年に数回程度しか行かないのですが、
でも近所にあると通ってしまいそうです。
四季折々、すごく楽しいんですよね。

[120: 物件比較中さん]

地域全体を俯瞰するととても上品な感あります。

まだ公開されていないので何とも言えないですが、まさに近接の風景、環境がどうであるか、ここが加えて評点になってくると思います。

今の時点で期待を持てる要素としては、
・三面道路の開放間
・高台
・低層地域

ですね。この条件を最大限に生かした物件であって欲しいです。

[121: 匿名さん]

文京区内でも交通の便が悪いところ。

この土地は、長らく放置された、住友のしこり物件の場所、さすがに小石川グランドヒルズという縁起の悪い名前が使えなかったのは、よくわかります。。

静かな立地かと思いきや、植物園側を中心に、夏の蝉、蚊を中心として、虫と鳥の害を考慮する必要があります。
区内は、幹線通りから少し入れば静かな所ばかりなのに、ここは、静かと思ったら、蝉が一晩中なんて感じです。

周辺の一戸建ても高級感ないですし。

住友は、おそらく20年分の固定資産税や、前回販売して返金した分を取り返そうと高いものを作るとおもいます。

長期に完売しない、転売にも、苦労する様な、グランドヒルズ三軒茶屋の様な物件が完成する事を、予想させて頂きます。

[122: 匿名さん]

植物園の存在をメリットであると感じる人なら、
121さんが書かれていらっしゃる鳥や虫などについてはきっと織り込み済みでしょう。
でもただ地域性に惹かれている方なら、
一度現地を歩いてみるのもいいかもしれないですね。
許容できる範囲って人によって違ってきますから。

[123: 買い換え検討中]

＞１２２

自分も１２２さんには同意かな。
好きな人は今までも近隣に植物園がある家に住んできたのかもしれないし趣味にしていれば方々へ出向いて見てきた中で野鳥や虫への感覚をすでに持っているはず。

植物や生き物に対するコアなファンは自然から来る害が余程のものでない限りは寧ろ共存すべきものと解釈する人もいると思います。

自分はというとそこまで趣味ではないんですけどね、汗。
でも興味ある物件ですよ。

[124: 匿名]

これだけの規模の一種低層がマンションになるのは山手線内側では最初で最後でしょうね。

[125: 匿名さん]

私も一種低層という点で惹かれています。
比較的間取りも狭くならずに済んでいますし、ファミリーには良いかなと。
駅までは近いとは言い難いですが、歩ける距離です。
あとは植物園やその他の周辺環境が自分にマッチするかどうかでしょう。

[126: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/?adid=2218001bld057

中野に全部一種低層で18000平米の物件あるみたいですね。こちらは１万平米。山手線内側ですけどね。

[127: 匿名さん]

山手線の内側で一種低層というのはかなり希少性はあるでしょうね。
その分、お値段にもキッチリ反映されるのでしょうけれど。
１１月に販売なのですね。
お値段が出てくるのはまだ先になってくるでしょうか。
駐車場も全戸数の５０％分はあるようなので、そこはかなりいいのでは。
平置き…ですかねぇ？？

[128: 匿名さん]

敷地面積と建築面積を見ると平置きでもいけるとは思いますが計画は任せるしかないですからね(汗
87台だとどうでしょうねえ。
これでタワーパークや立体だと出し入れが大変なんじゃないかなと私は思うのですが。。

それにマンションが低層4階しかないですから駐車場などの高さによって圧迫感が生まれることは好ましいとは思いません。
建物の存在感をできるだけ出すこと、採光を最大限にすること、このあたり期待しています。

[129: 住まいに詳しい人]

駐車場は、平置きと機械式地下駐車場との２列の組み合わせとなっているようです。

それに地下駐輪場が併設されています。高さは地上１階ですので圧迫感はないでしょう。

地上４階地下１階というような説明を見るのですが、地下には居室はないので、地下駐車場と駐輪場のこと言っているようですね。

[130: 匿名さん]

＞　地下には居室はない

低層マンションだと地下に居室があるところは珍しく無いと思うのですが、どこかで間取り図をご覧になったのですか？

[132: 購入検討中さん]

マンションって、確かに実際は地下に部屋があるところって沢山ありますね。

なんか抜け道があるんじゃないですか？　住友だし、地下に部屋作ると思います。

この物件の土地自体が坂になってますし、間違いなく地下の部屋あるでしょうね。

参考に区内でも有数の高級物件を御確認下さい。　下階は、地下です。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[133: 匿名さん]

千川通り 冠水
http://www.youtube.com/watch?v=K_6JyC0T3Tg

[134: 匿名さん]

間取りを見せて下さい。

[135: 匿名]

傾斜地の場合は建築基準法の地下住戸でも視界が開けていて問題無いですよね。ドライエリアがあるような地下住戸とは全然違います。

[136: 匿名さん]

今のところ地下の独立住戸を禁止してるのは世田谷区だけ。ただ、地下室マンションの規制って厳しくなる方向だから、今は適法であっても将来規制されることは十分ありうる。そうなると既存不適格になって資産価値はなくなるからご用心を。ちなみに既存不適格になったときに、資産価値を維持できないのは地下住戸だけでなくマンション全体。

[137: 匿名さん]

建物の下に駐車場だと下駄ばきマンションと同じだから避けたほうが良いかと。

[138: 匿名さん]

すみふはあちこちで売り渋りしてるね。消費税増税の駆け込みをスルーとしたことが吉とでるか凶とでるか。

[139: 匿名さん]

植物園の池は、過去の川の名残だからね。谷になってるから周りの水が流れ込んできてあふれちゃう。過去に地下室マンションに水が入り込んで、受電設備に水が入って周辺一体を停電しさせたケースもある。ここもそうなったらご近所にど顰蹙。

[140: 匿名さん]

>植物園の池は、過去の川の名残だからね。

大塚駅の東側で山手線を潜った後、大塚三業通りを経て千川通りに沿って小石川植物園脇を流れる。文京区千石、小石川と流れ、現在の富坂下を横切り、旧水戸藩上屋敷（現・東京ドーム一帯）を通って、外堀通りの仙台橋の下（水道橋の西）で神田川に注ぐ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B0%B7%E7%AB%AF%E5%B7%9D