THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[247: 匿名さん]

ここは大きな一軒家のようなマンションなので、一軒家に憧れる人にはいいかもです。
駅から遠くても、一軒家と考えれば問題なし。

[248: 物件比較中さん]

ここで一軒家感覚は到底得られないでしょう。
高額なだけで、仕様もさほどではなく、ウナギの寝床の間取りでは。セットバックせず敷地ギリギリに建てて、中庭も無く、外廊下で、外の機械式駐車場！

[249: 購入検討中さん]

まわりは電柱電線だらけだから２階３階からの眺望は電線ごしだよ。
４階くらいならば、邪魔ものは無くてスッキリするのに。

[250: 物件比較中さん]

この間取り、広さであの価格ということは、長期販売物件覚悟ということでしょうか？
８掛けで妥当と思います。

[251: 匿名さん]

前にも書いてありますが、
住友は5年で完売できれば御の字という販売計画です。

[252: 匿名さん]

長期販売に必要な諸経費が価格に入っているから割高になります。

利益の出し方はデベによってそれぞれです。

少なくとも言えるのは、短期的に売るはめになったときは値下げしないと行けないてこと。

新築が沢山残ってるからね。

[253: 周辺住民さん]

林町小学区内に戸建を購入した者です。ここの計画も当然知っておりましたが、入居がまだ先と言う事もあり痺れを切らして戸建にしてしまいました。
文京区は教育環境を重視する子育てファミリー世帯の検討者が数多くいるかと思いますが、ここの物件はなかなか庶民には手が出しづらい価格帯ですし、完売まで時間はかかるでしょうね。
ちなみに、住み替え前はすみふさんの他区の内廊下タワマンに住んでおりましたが、内廊下物件に比べるとここの物件は間口が狭いですね。。
それと、スレを遡ると度々議論に上がっていますが、大雨の際の浸水が無いか気になる所です。文京区の水害ハザードマップによると、ここの敷地は一番低いレベルですが浸水リスクがある表示になっています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0065/8918/suigai-omote.pdf
価格、間口、想定外の水害に対する対策、この三つの条件がクリアになれば私も検討者にはなっていたかと思います。

長文で失礼しました。一度はすみふ物件に住んだ者、決してアンチでは無いのでご参考にまで。

[254: ご近所さん]

ここが浸水するなら東京中が水没してしまうよ。
現地を知っている人の意見とはおもえないけどね。

[255: 匿名さん]

253さん、確かに微妙に黄色かもしれませんが、ここは高台なので、浸水被害は問題ないかと。
あえて言うなら、千川通りへ流れる雨水の通り道になるくらいですね。
地元の方なら、みんな知ってますよ。

[256: 周辺住民さん]

水害ハザードマップを見ると大和郷も黄色くなっていたりと基準が良く分かりませんよね。
千川通りは暗渠なので当然水害リスクもあるかと思いますが、ここの土地までそれを考えるのは杞憂ですかね。

[257: 周辺住民さん]

このあたりは標高23m程度で、茗荷谷に向かって坂があります。浸水はありえないですね。

[258: 匿名さん]

大和郷だけでなく、西方も黄色ですね。
小日向の最高級の場所、つまりブリリア小日向やドチェスターがある所も黄色です。
よくわかりませんな。

[259: 匿名さん]

黄色は0.2～0.5mなのだから大きな被害を受けるようなレベルでは無いですよ
水色や青の所は水没の危険があるでしょうけど。

集中豪雨による浸水は標高の問題では無いのです。
雨水の量が下水へ流れ込む量より多くなると、一時的に水が貯まってしまう可能性があるということで
例えば高台の住宅地でも細い道路に細い下水管しか通っていなければ、
雨水が集中すればあふれてしまうこともあるということです

[260: 購入検討中さん]

HPに間取りがアップされましたね。
ついでに価格も載せてくれないかな。笑

[261: 匿名さん]

価格は大体で
90m2
1F 販売無し 2F 3F 12500 4F 13000
75m2
1F 販売無し 2F 3F 8500 4F 9000
です。
100m2は住戸で、15000以上でした。

[262: 匿名さん]

億ションでお風呂がフルオートじゃないなんて。変なところケチってるな。

[263: 匿名さん]

ここは浸水は大丈夫だとしても、坂の下の半地下マンションで受電設備に浸水して付近一帯が停電なんてことがあった。

[264: 匿名さん]

それって、どこのマンションですか？

[265: 匿名さん]

普通にフルオートバスですよ…。
キッチンと風呂場間をリモコンで会話できるのもできるみたいです。
必要か！？と思いつつ、子供に「遊んでないで早く洗いなさい！！」とかそういうのは言えたりするかも。

居室が細長いなぁと思いました。
広さはそこそこ確保できておりますけれど。

[266: 匿名さん]

１階なら手が出せるかもと思っているのですが、販売なしなんですか？

[267: 匿名さん]

＞＞262

逆に「億ションにしてもこの部分は凄い」というポイントは無かったでしょうか

あ、ちなみに265さんが仰るように浴槽もきっちりフルオートのようですよ

私としてはどちらでも良いのですが億の価格がするだけのお金の使い方を全体的にバランスよく入れてくれていれば良いかな。という気持ちです。

[268: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

隣の広大な植物園からの新鮮な酸素だけでも価値はあるでしょう。

都心で大枚叩いてもなかなか手にできないものです。

[269: 匿名さん]

植物園の隣だから虫とかすごいんじゃない。

[270: 匿名さん]

この広さの割に、総戸数が少ないことでしょうか。
余裕のある建て方をしていると思います。

しかし、10年以上寝かせていたから、これだけ高額な物件になった気がしますね。

[271: 匿名さん]

総戸数が少ないのは容積率が低いから。割高になっている要因。

[272: 匿名さん]

地下室マンションってことに注意。条例で規制が厳しくなる方向にあるから、既存不適格ってことも。

[273: 住まいに詳しい人]

ここは反対運動で地下室を取りやめていますので、地下室マンションではないです。

建築基準法第５５条２項の緩和規定により、高さ制限１０ｍの所を１２ｍとして４階建て（一部３階）としているのです。
ただ階高を稼ぐためにＧＬより１ｍほど掘り下げてはいます。

いずれにせよ世田谷区とは違い、文京区は一種低層が限られた地域だけなので、建物を縛る条例は皆無に等しいです。
これからも独立した地下室を制限する、などという条例ができるとは思えませんね。

[274: 匿名さん]

富久のタワマンのような間取りばかりですね。

[275: 匿名さん]

行燈部屋があるわけじゃないので富久の鰻ほどじゃないですが
洋室でボウリングでやるつもりでしょうか

[276: 匿名さん]

GLから下がってるから地下室でしょ。世田谷みたいな条例ができない保証はないよ。世田谷も掘り下げた空堀地下室マンションが建設されるようになって条例ができた。

[277: 住まいに詳しい人]

地下室の定義をご存知ないようですな。

例え世田谷区の条例と同じものが文京区にできたとしても、ここは既存不適格物件にはなりません。

[278: 物件比較中さん]

500なら、都心物が楽に買えますな。お釣りもくるね。パス。

[279: 匿名さん]

うん、ここは一種低層に特別のこだわりがある人じゃないと買えないよね。

[280: 匿名さん]

鉄筋コンクリート造　 地上4階建　地下1階建　

どこが住まいに詳しいやら

[281: 周辺住民さん]

>>280さん

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengoku2/list.php
を見ると、住戸はすべて1階以上にあるようです。

[282: 匿名さん]

地下室マンションって、一見、一階に見えるところが地下なんだよ。

[283: 住まいに詳しい人]

>281さんおっしゃる通りです。

「地上4階建　地下1階建」という表示は機械式駐車場の地下部分があるからです。

住戸としては地上４階建（地下無）ですね。

ここは傾斜地ではないので、１階はホントの１階で地下室ではないのですが、どうしても地下室マンション言い張る人がいるみたいです？？
何が目的かは判りませんが、地下室の定義を調べてから書き込んで欲しいところです。

[284: 匿名さん]

第一種低層住専の魅力がよくわかりません。

周りに基本住宅しか立たない代わりに、自分のマンションも低層なので日当たりや眺望も期待できません。
それなら、普通の一軒家にすればいいのにって考えてしまいます。

文京区では元々風俗店等の建設は厳しいらしいので、第一種低層住専にこだわらなくとも、ある程度環境は保全されている気がするのですが。

[285: 匿名さん]

一種住居専用地域って基本的に戸建てを前提としていて、それにあわせた建築制限がある。そこにマンション
建ててもメリットがでないのはある意味当たり前。

[286: 匿名さん]

一種住居専用地域なのだから、共同住宅にするにしても、タウンハウスがよかったな。

[287: 匿名さん]

あっ、低層が抜けてた。

[288: 匿名さん]

棟によって２戸１エレベータと共用エレベータとかなり格差あるね。駐車場も地下、地上平置き、
地上機械式。マンション内でヒエラルキーできそう。

[289: 匿名さん]

このクラスの物件で洗面台の入り口が開き戸の間取りがあるなんて。誰かが顔を洗ってるとき
に他の人が開けたらごっつんこしちゃう。コストダウン仕様でしょ。

ちゃんと検討する住戸の間取り図チェックしないと。ちゃんと引き戸の間取りもある。

[290: 周辺住民さん]

>>282さん
> 地下室マンションって、一見、一階に見えるところが地下なんだよ。

微妙に誤りですね。
「一見、一階にみえるところが“建築基準法上の”地下・・・」
なら正解かな。この物件は該当しません。
>>283さんも指摘していますが、すみふに何か恨みでも？

>>284さん
> 自分のマンションも低層なので日当たりや眺望も期待できません。

確かに眺望は期待できませんが日当たりは保証されます。
そのための一種低層です。

> 普通の一軒家にすればいいのにって考えてしまいます。

マンションなら住戸の広さが同じでも、
戸建てより充実した共用部などが設置可能です。
ちなみに、マンションのエントランスや廊下は、
容積率を算定する際の床面積に含めなくてよいので、戸建てより有利です。

> 第一種低層住専にこだわらなくとも、ある程度環境は保全されている気がするのですが。

ある程度はおっしゃる通りですが、やはり一種低層が最強ですよ。
うちは住居地域だからうらやましいです。

>>286さん

タウンハウスは「重層長屋」と言われ、いま目の敵にされていますね。

[291: 匿名さん]

＞タウンハウスは「重層長屋」と言われ、いま目の敵にされていますね。

えっ、何で？　

[292: 匿名さん]

＞戸建てより充実した共用部などが設置可能です。

これだけの規模なのに集会室すらない。区分所有のマンションって管理組合の住民自治
が基本なのに。すみふってそういうところ軽視してるのかな。

てか、共用施設ほとんど無い。

[293: 匿名さん]

＞すみふに何か恨みでも

こういう反応するのって営業でしょ。成りすましはご法度。

[294: 匿名さん]

>これだけの規模なのに集会室すらない。

そういうのは大規模団地マンションじゃないと無いんだよ。

[295: 匿名さん]

一般的には１００戸超って大規模に分類される。１００戸以下で集会室がないのは分かるけど・・。

[296: 匿名さん]

290さんの反論を見ても、一種低層マンションの魅力は不明です。
結局、一軒家との違いはエントランスなどの共用設備だけ、ってことですよね。

他にも、一軒家ではディスポーザーなどの導入は難しいでしょうけど、そのかわりプライバシーなどはマンションより確保できるし、何よりも土地が自分の物になります。

この場所と価格なら、一軒家を探した方がいい気がしますね。