THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[221: 匿名さん]

もう少し駅に近かったらな～。
茗荷谷駅方面への雰囲気はまずまずですが、千石駅方面があまりにゴチャゴチャし過ぎなのが残念。

[222: 周辺住民さん]

千石駅のことは無いものと考えて生活すれば良いと思います。

[223: 匿名さん]

価額、立地などから、ターゲットは中高年の車持ちじゃないでしょうか・・・。

[224: 匿名さん]

若年だから金がないというのは間違いだし想像力の欠如でしょう。子育てファミリー物件です。

[225: 匿名さん]

申し訳ないけど、区内でも安い土地。　不便だし、蝉が五月蝿いし。

この場所に高級感があると勘違いするなんて、お上りさんですよ。

植物園って、六義園とか後楽園と違って単なる薬草は畑だし。

値段が高いだけで高級だと思うって、モノを見る目がない、田 舎 モ ン の証拠です。

区内に多い、地方出身のDr が買うんだろうな〜。

[226: 匿名さん]

まぁたしかにここの裏側(茗荷谷側)には汚ならしい一軒家が多いですもんね。火災が起こったらもらい火事になりそう。

[227: 匿名さん]

容積率あたりの坪単価を考えると安くはないんですけどね。

[228: 周辺住民さん]

公示地価の適切な地点がないので、路線価をもとに計算すると、
土地の実勢価格は坪200万円弱くらいのようですね。

昨今の値上がりや土地の大きさは考慮してません。

19坪なら3700万円くらいでしょうか。

[229: 周辺住民さん]

Suumo や at home で検索すると坪250万円位でした。

[230: 匿名さん]

掲示板に何を書いてもムダです。すみふさんの物件に住まうためには相応の金銭が必要なのです。

[231: 匿名さん]

小石川５丁目のディアナコート小石川播磨坂もかなり高額でしたが、あっさり完売しました。
この物件も同じ路線でいければ、順調に売れるかもですね。
ちょっとエリアが違うから、難しい気もしますけど。

[232: 周辺住民さん]

スミフが和枝、買い手がめ以子ってとこでしょうかね（笑）

[233: 購入検討中さん]

90㎡で120じゃあ欲しいけど買えない。西側も高い。どんな人が買うんだろうか。

[234: ご近所さん]

同じ千石２丁目にある、小さなスーパー「かみもと」はとても安くて、お魚の切り身や、お刺身が新鮮で美味しいですよ。夜も１０時まで開いていて、我が家の冷蔵庫です。（豚ひき肉はあまりお薦めしませんが）

近くの簸川神社は小さいですが、由緒ある神社で、お宮参りや七五三、厄払いなどにとても良いと思います。

小学校は歩いて行ける場所に、国立があり、また、区立も林町小学校と明化小学校（こちらは創立１３０年）があります。

小石川植物園には後援会があり、３万円で終身会員になれ、会員と同伴者２名まで、入園料が無料になります。植物園は六義園のように整備されてはいませんが、都心にいながら自然を感じられ、過ごしやすい時期は毎週末の散歩コースです。（中でお昼時に売っている、お弁当はすぐ売り切れますが美味しい。）

植物園側は、植物園の木が結構高いので、日当たりについては、もし建物が近接していたら、１Fや２Fはのぞめないかもしれませんね。

ここはあまり人気が出ないかもしれませんが、住んでみると良い場所ですよ。

[235: 物件比較中さん]

先週、かなり期待感を持って事前説明会に行きました。
全く残念な物件でした。
購入する気になることはまずありえないというのが実感です。
土地は元々東京海上の創業者の所有だったようで良い土地だと思います。
反対運動（マンション建設による植物園の植生への影響）のため、
地下駐車場ができなかったことが全体の計画に大きな影を落としたようです。
1番注目の植物園側住戸90m2は間口6ｍのナロースパン、奥行き17ｍのうなぎの寝床であり、1億円オーバーです！
2番目の南向き住戸90m2も1億円オーバー。
3番目の中央棟住戸は75m2は駐車場ビューで8500万です。
ここは地下駐車場なら中庭になってガーデンビューと出来た所。
植物園側住戸のナロースパンももう少しなんとかなったはず。
1億オーバーならせめて7.5～8ｍスパン奥行き11～12ｍにはして欲しかったですね。
ただし、低層階では植物園の古びた塀ばかりが目に入ると思いますが。
おまけに事実上の外廊下。エレベーターの数だけは奢って、部分的内廊下としています。
周辺道路の狭く車と歩行者のすれ違いは、かなり危険です。
タクシーでのデベの現地案内中に周辺住民から嫌な顔をされました。
イメージ先行の大失敗物件だと思います。

[237: 匿名さん]

購入層は、教育熱心な医者や企業の重役などのプチ富裕層でしょうか。
第一種低層住専で学校、植物園など近隣の環境は良いとはいうものの、周りの戸建を見れば地域の発展は期待できない。
また、静かな環境ではあるが反面、西東京のような華やかさもない。本当の富裕層はここではなく、やはり渋谷、目黒、港、千代田などの物件に目をむけるのではないだろうか。また、将来の売却を考えた場合、富裕層・プチ富裕層は文京区の高額中古物件に目をむけてくれるのだろうか。あまり期待できないような気がする。
外観は立派ではあるものの地下駐車場や中庭がなく、詰め込み感のある70-80㎡の西側の部屋を欲しがる強い動機がある方は少ないように感じる。

[238: 物件比較中さん]

237さんの言う通りだと思います。
完全にコンセプトを誤りましたね。
購入層が想定できません。
西側住戸は北西向きすから、厳しいですが、そこはスミフ商法、西側は最後まで販売しないでおいておくとのことです。
最後に遅れてきた層に残りモノで納得させる訳です。
最上階、角住戸等もしばらく販売対象とせず、価格上乗せを狙うようです。

[239: 購入検討中さん]

やっぱり都心マンションは駅近じゃないと・・。
ここはあっという間に値崩れだね。
それとともに１０ー２０年後は住民民度が下がるでしょう。

[240: 匿名さん]

駅近希望の人はタワマン向きですね。