THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[164: ご近所さん]

小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。

[165: 不動産購入勉強中さん]

１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。

[166: 物件比較中さん]

説明会行って、現地も歩いてきた。
いちばんコンパクトな７０平米は億ション未満、９０平米からは億ションらしい。
ちなみに植物園に面しているのは全て９０平米以上。

千石駅周辺は何にもないし、茗荷谷駅周辺だってそんな洒落たエリアじゃない。
（桜並木はきれいだけど）
そんなにプレステージな立地じゃないのに、ずいぶん強気な価格設定。
エクステリアや共有部分に金かけ過ぎじゃなかろうか。

植物園ビュー以外の、高い部屋は売れ残りそうな気がする。

[167: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[168: 匿名さん]

いるんだなこれが。

[169: 匿名]

アベノリンピクス始まってますからね。

[170: 購入検討中さん]

見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。
インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？

[171: 周辺住民さん]

>>166さん

価格はすみふ価格ですね。
おっしゃる通り、千石も茗荷谷ももう一つ。
エクアスに見学に行って、自分は気に入ったのですが、
駅がしょぼいと家族に反対されてしまいました。

でも、この辺いいですよ。いかにも文京区っぽい。

[172: 購入検討中さん]

まだ間取りはでないんでしょうか？
もうすぐ発売開始ですよね。

[173: 匿名さん]

事前案内会に行った人には間取りは渡されていますよ

[174: 周辺住民さん]

グランドヒルズ三軒茶屋みたいな長期売れ残り物件となるでしょうね。

この土地の歴史をひも解くと、高くしてお金のかからない内部のモデルルームを使いながら延々と待つしかないのだと思います。

ずっと、販売中の看板が出続ける事が我慢出来るかでしょうね。

[175: 匿名さん]

住友にとっては売れ残りという概念はないんですよね。
5年かけて売れれば御の字というタイムスケジュールですから。
住友にとっては利益率確保できてよいのですが、
居住者にとってはいまいちですよね。

[176: 周辺住民さん]

ワールドシティタワーなんて10年くらい売ってますしね。
彼らは、在庫は資産と捉えているようです。

オフィスビルの安定収益があるので、
分譲マンションを売り急ぐ必要はないのだとか。

[177: 匿名さん]

その間の修繕費や管理費はどうなっているのでしょうか？
デベ側がきちんと負担していてくれれば特に問題も無いように思うのですけれど、
そうでないと計画が違ってしまうので困ってしまいますよね。
きちんとされているといいのですけれど、実際はどうなのでしょうか？

[178: 周辺住民さん]

>>177さん

それについては、実際にどう運用されているのか、よく分かりませんね。
かつて問題になったことがあったような記憶があります。

[179: 購入検討中さん]

HPのデザインや共有空間が見れなくなっていますが、何かあったのでしょうか？

[180: 匿名さん]

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が持分割合に応じて負担するってことになってる。未販売住戸の持ち主は売主だから、管理費・修繕積立金は売主が負担しなきゃならない。

ただ売れ残りが多いと入居者もその分減るわけだから駐車場稼働率が下がって、駐車場使用料収入が管理組合に入らなくて収支が赤になるってことがありうる。それ以外にも売れ残りがあると入居者にはデメリットがあるから、売れ行きは注視すべき。

一期の場合、判断は難しいけど、総戸数に対する販売住戸の割合とか販売開始までの期間が目安になる。ここはアナウンスからすでに十分時間経ってるでしょでしょ。

[181: 周辺住民さん]

>>179さん

あっ、本当だ（笑）

やたらナロースパンが多くて、
詰め込み型の配棟だなあと思っていたところです。

[182: ご近所さん]

販売開始が延期されました。
最近の東京圏のマンション販売の売れ行きの低迷を反映しているのでしょうか？
どなたか、その辺の状況を教えてください。

[183: 匿名さん]

首都圏の新築マンションも中古マンションも今は市況悪くなかったはずですよ

[184: 不動産購入勉強中さん]

マンション価格の更なる上昇をあてこんで、販売時期をどんどん後ろ倒ししているようですが、どんなに強弁しても、あの立地で90平米以上を坪450万円超で売ろうとする姿勢はあんまりまっとうではないですなあ・・・

[185: 不動産購入勉強中さん]

184訂正。坪500万円以上でした。アホですわ。

[186: 匿名さん]

すみふお得意の売り渋りでしょ。ミニバブルの時には、それやってリーマンショックに引っかかって長期に売れ残りなんて物件もあったんだけど。学習機能ないみたい。

[187: 匿名さん]

文京区の交通の便が悪いところで坪500万。　どう売るんだろうｗ

[188: ご近所さん]

有る所には有るんですね、お金が。例の目白が380万だったからここが500万でも不思議はありません。

[190: 不動産購入勉強中さん]

お金があるないの問題ではありません。モノの価値づけの問題です。

[191: 匿名さん]

結局お金持ちだけが集まるってことでしょ（笑）

[192: 匿名さん]

お金持ちが坪500万出すなら港区や千代田区にするんじゃないでしょうかね

[193: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

反対運動で長年寝かせてきましたからね。
しかしありがちな高速道路や鉄道路線の音圧もなく、都会にいることを忘れさせる稀有な空間ですよ。
真夏に初めてこの地域で泊まった時、どこかの高原に来たような感覚でした。
カマキリなどの虫のみならず、蛇が出るくらいです。

[195: 匿名さん]

反対運動ですか。決着はついたのかな。決着がつかずに着工したりすると、デベvs反対住民の争いの矛先が週交互には入居者に向けられたりする。裁判沙汰になったケースもあるから、ご用心を。

[196: 匿名さん]

単なる民間マンションに「imperial」という名前はどうなのでしょう・・・

どなたも違和感を持たないのでしょうか

[197: 匿名さん]

imperial
1 帝国の；((I-))大英帝国の.
2 皇帝の, 皇后の, 皇室の.
3 帝位［帝権］の, 最高権威の.
4 〈物・事・態度などが〉堂々とした, 威厳のある, 尊大な.
5 〈商品などが〉特大［特製］の, 特上の
6 〈度量衡が〉英本国法定の標準に従った, ヤードポンド法による.

4,5あたりの意味でしょうね。

[198: 匿名さん]

帝国ホテル(Imperial Hotel)も民間だよ。

[199: 住まいに詳しい人]

>193,>195

近隣住民の反対運動は、一応の決着がついたからこそ販売・着工に漕ぎつけています。

ただ懸案だった大型の工事車両の通行経路が、なんと林町小学校のまん前を通る、児童にとっては酷い経路となっています。
区立保育園や中学校も同一エリアにありますので、このような状況は合法とは言え常識では考えられませんね。

しかし＜デベvs反対住民の争いの矛先が週交互には入居者に向けられたり、裁判沙汰になるケース＞
となる心配は皆無と思われますのでご安心を。

[200: 匿名さん]

それだと工事車両の件で反対再燃するかも。危ないな。

[201: 匿名さん]

>199

反対運動があっても、建築に違法性がない限り着工、販売はできるよ。

[202: 買い換え検討中]

192に同意。ここを買うくらいなら、ちっと頑張ってグラン三番町にします。

[203: 周辺住民さん]

でも千代田区とか港区には１種低層のこういう土地は無いですからね。

[204: 周辺住民さん]

一瞬表示された配棟図を見た限りでは、
一種低層のゆったり感が生かされていないように思いました。

容積率を消化するためか、建築面積が広すぎるんですよね。
地面がないというか。
高さ制限が悪い方に働いてしまっているような感じでした。

[205: ビギナーさん]

スミフは下手くそなんですよ、建築計画も販売計画も。
潔さが感じられない。
てか、厭らしい

[206: 周辺住民さん]

イッシュテーソーイッシュテーソー五月蠅いのがいるが、その条件まで含めて高々坪300万円台後半、中古なら300万円/坪割れも珍しくないのがこの辺りの相場なんで、そんな所で400～500万円/坪以上なんて戯言ぶっこいてるから滑稽だってんだよ

[207: 購入検討中さん]

スミフさんが特別な名前をつける時はいつも新しい価値を創造、再発見してくれますね。

[208: みっみにくい・・・]

あからさまなディベ関係者投稿・・・

[209: ご近所さん]

10年以上固定資産税を無駄に支払い続け、前回のしこりで発生した多額の違約金もあり、億単位の−を既に出しているこの土地ですから、高額にするしか無いんですよ。

その上、短期に売り抜けるなんて事は出来ないから、これから数年間をかけて売る分の売り主が支払う管理費積立金、固定資産税の分も価格に組み込むことになります。

10年先も売ってるでしょうね、ここ。

将来転売するの苦労しますよ、高くなんて間違いなくならないし。いつまでも未入居物件があるんだもん。

[210: 周辺住民さん]

場所はとても良いですよ。
植物園は都心とは思えない豊かさです。
個人的には六義園付近より良いと思います。
良い土地がタイミング良くあれば、戸建てでハウスメーカーではなく建築家に設計を依頼すると良いと思いますが、一億円位だと狭い土地に三階建てになって日当たりも密集地では悪いので、同じ費用ならマンションの日当たりの良い階という選択肢も良いのではと思います。
ここの場合は比較対象は同程度の床面積の戸建てだと思います。
理想は50坪位の土地にゆったりとした戸建てですが、千石では1.5億以上するので、2／3くらいの値段でマンションでゆったりした外構は良いのではと思います。
近くの千石保育園も真新しく、綺麗ですし、子育てをしながら、の方には良いと思います。
良い街を一緒に作ってゆければ良いですね。

[211: 匿名さん]

環境が良いのは分かりますが、駅から遠いですし、かなり割高だと思います。

小石川植物園をウリにしてますが、入口は結構離れてますし、東側も含め道もまだキレイじゃないですよね。

将来に期待なのに、この価額はちょっと引きます。

[212: ご近所さん]

210さん
コダテ1.5億ですか。
てか、デベさん、おつです。

[213: 匿名さん]

近所だから、綺麗なマンションができるのは大歓迎。

[214: 匿名さん]

千石駅方向なんて道路狭いし迷路だしで、とても六義園あたりとは・・・。
それに駅から遠い。
名称が大げさすぎて人に言えない。

[215: 匿名さん]

欲しいネガさんが居られるようですね。ネガっても無理、下がりません。

[216: 匿名さん]

すみふが下げないことは、みんな知ってます。

[217: 周辺住民さん]

白山方面の雰囲気が良いのはアグリーですが、
千石方面はちょっと？な感じがします。
皆さん、気になりませんか？

[218: 周辺住民さん]

敷地面積を167戸で割ると19坪位なので1戸あたり土地代が相場で5000万円、建築費も1戸あたり4000万円と仮定して、利益を乗せると1億にはなりそうですね。

[219: 匿名さん]

千石でも１種低層のあたりは雰囲気悪くないですね。

[220: 匿名さん]

スミフってどうして恥ずかしいネーミングのマンションばかり売り出すんだろうね〜これが理由で購入をためらう人だっているだろうに…

[221: 匿名さん]

もう少し駅に近かったらな～。
茗荷谷駅方面への雰囲気はまずまずですが、千石駅方面があまりにゴチャゴチャし過ぎなのが残念。

[222: 周辺住民さん]

千石駅のことは無いものと考えて生活すれば良いと思います。

[223: 匿名さん]

価額、立地などから、ターゲットは中高年の車持ちじゃないでしょうか・・・。

[224: 匿名さん]

若年だから金がないというのは間違いだし想像力の欠如でしょう。子育てファミリー物件です。

[225: 匿名さん]

申し訳ないけど、区内でも安い土地。　不便だし、蝉が五月蝿いし。

この場所に高級感があると勘違いするなんて、お上りさんですよ。

植物園って、六義園とか後楽園と違って単なる薬草は畑だし。

値段が高いだけで高級だと思うって、モノを見る目がない、田 舎 モ ン の証拠です。

区内に多い、地方出身のDr が買うんだろうな〜。

[226: 匿名さん]

まぁたしかにここの裏側(茗荷谷側)には汚ならしい一軒家が多いですもんね。火災が起こったらもらい火事になりそう。

[227: 匿名さん]

容積率あたりの坪単価を考えると安くはないんですけどね。

[228: 周辺住民さん]

公示地価の適切な地点がないので、路線価をもとに計算すると、
土地の実勢価格は坪200万円弱くらいのようですね。

昨今の値上がりや土地の大きさは考慮してません。

19坪なら3700万円くらいでしょうか。

[229: 周辺住民さん]

Suumo や at home で検索すると坪250万円位でした。

[230: 匿名さん]

掲示板に何を書いてもムダです。すみふさんの物件に住まうためには相応の金銭が必要なのです。

[231: 匿名さん]

小石川５丁目のディアナコート小石川播磨坂もかなり高額でしたが、あっさり完売しました。
この物件も同じ路線でいければ、順調に売れるかもですね。
ちょっとエリアが違うから、難しい気もしますけど。

[232: 周辺住民さん]

スミフが和枝、買い手がめ以子ってとこでしょうかね（笑）

[233: 購入検討中さん]

90㎡で120じゃあ欲しいけど買えない。西側も高い。どんな人が買うんだろうか。

[234: ご近所さん]

同じ千石２丁目にある、小さなスーパー「かみもと」はとても安くて、お魚の切り身や、お刺身が新鮮で美味しいですよ。夜も１０時まで開いていて、我が家の冷蔵庫です。（豚ひき肉はあまりお薦めしませんが）

近くの簸川神社は小さいですが、由緒ある神社で、お宮参りや七五三、厄払いなどにとても良いと思います。

小学校は歩いて行ける場所に、国立があり、また、区立も林町小学校と明化小学校（こちらは創立１３０年）があります。

小石川植物園には後援会があり、３万円で終身会員になれ、会員と同伴者２名まで、入園料が無料になります。植物園は六義園のように整備されてはいませんが、都心にいながら自然を感じられ、過ごしやすい時期は毎週末の散歩コースです。（中でお昼時に売っている、お弁当はすぐ売り切れますが美味しい。）

植物園側は、植物園の木が結構高いので、日当たりについては、もし建物が近接していたら、１Fや２Fはのぞめないかもしれませんね。

ここはあまり人気が出ないかもしれませんが、住んでみると良い場所ですよ。

[235: 物件比較中さん]

先週、かなり期待感を持って事前説明会に行きました。
全く残念な物件でした。
購入する気になることはまずありえないというのが実感です。
土地は元々東京海上の創業者の所有だったようで良い土地だと思います。
反対運動（マンション建設による植物園の植生への影響）のため、
地下駐車場ができなかったことが全体の計画に大きな影を落としたようです。
1番注目の植物園側住戸90m2は間口6ｍのナロースパン、奥行き17ｍのうなぎの寝床であり、1億円オーバーです！
2番目の南向き住戸90m2も1億円オーバー。
3番目の中央棟住戸は75m2は駐車場ビューで8500万です。
ここは地下駐車場なら中庭になってガーデンビューと出来た所。
植物園側住戸のナロースパンももう少しなんとかなったはず。
1億オーバーならせめて7.5～8ｍスパン奥行き11～12ｍにはして欲しかったですね。
ただし、低層階では植物園の古びた塀ばかりが目に入ると思いますが。
おまけに事実上の外廊下。エレベーターの数だけは奢って、部分的内廊下としています。
周辺道路の狭く車と歩行者のすれ違いは、かなり危険です。
タクシーでのデベの現地案内中に周辺住民から嫌な顔をされました。
イメージ先行の大失敗物件だと思います。

[237: 匿名さん]

購入層は、教育熱心な医者や企業の重役などのプチ富裕層でしょうか。
第一種低層住専で学校、植物園など近隣の環境は良いとはいうものの、周りの戸建を見れば地域の発展は期待できない。
また、静かな環境ではあるが反面、西東京のような華やかさもない。本当の富裕層はここではなく、やはり渋谷、目黒、港、千代田などの物件に目をむけるのではないだろうか。また、将来の売却を考えた場合、富裕層・プチ富裕層は文京区の高額中古物件に目をむけてくれるのだろうか。あまり期待できないような気がする。
外観は立派ではあるものの地下駐車場や中庭がなく、詰め込み感のある70-80㎡の西側の部屋を欲しがる強い動機がある方は少ないように感じる。

[238: 物件比較中さん]

237さんの言う通りだと思います。
完全にコンセプトを誤りましたね。
購入層が想定できません。
西側住戸は北西向きすから、厳しいですが、そこはスミフ商法、西側は最後まで販売しないでおいておくとのことです。
最後に遅れてきた層に残りモノで納得させる訳です。
最上階、角住戸等もしばらく販売対象とせず、価格上乗せを狙うようです。

[239: 購入検討中さん]

やっぱり都心マンションは駅近じゃないと・・。
ここはあっという間に値崩れだね。
それとともに１０ー２０年後は住民民度が下がるでしょう。

[240: 匿名さん]

駅近希望の人はタワマン向きですね。

[241: 周辺住民さん]

徒歩10分以内なら、まあ合格なんじゃないでしょうか。

[242: 購入検討中さん]

茗荷谷駅からの夜道はだいぶ暗いし、人少ないよ。
特に、千川通りよりマンション側の夜道はちょっと怖いくらい。

[243: 匿名さん]

都心では貴重な環境です。

[244: 匿名さん]

２３７さん
我が家もまずは第一種低層住専という点が気に入っております。
第一種低層住専は実際結構あるのですがその他の点で希望がかなう条件が
なかなかなくて。住むのなら栄えている所より落ち着いた所がいいなと
思っています。小学校も近くていいですね。最近登下校時の子供の事故の
ニュースなどをみるとやはり学校は近い所がいいなと思います。

[245: 匿名さん]

間取りってどこで見られますか？

[246: 匿名さん]

＞＞245
公式で見れます
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sengoku2/

総じて縦長な印象ですね、横幅に難を感じる人もいるかもしれません。

ですがかなり収納が多い模様で、
部屋にわざわざ収納を用意する必要は基本的には不要と思います。
横も広く使えるのではと。

[247: 匿名さん]

ここは大きな一軒家のようなマンションなので、一軒家に憧れる人にはいいかもです。
駅から遠くても、一軒家と考えれば問題なし。

[248: 物件比較中さん]

ここで一軒家感覚は到底得られないでしょう。
高額なだけで、仕様もさほどではなく、ウナギの寝床の間取りでは。セットバックせず敷地ギリギリに建てて、中庭も無く、外廊下で、外の機械式駐車場！

[249: 購入検討中さん]

まわりは電柱電線だらけだから２階３階からの眺望は電線ごしだよ。
４階くらいならば、邪魔ものは無くてスッキリするのに。

[250: 物件比較中さん]

この間取り、広さであの価格ということは、長期販売物件覚悟ということでしょうか？
８掛けで妥当と思います。

[251: 匿名さん]

前にも書いてありますが、
住友は5年で完売できれば御の字という販売計画です。

[252: 匿名さん]

長期販売に必要な諸経費が価格に入っているから割高になります。

利益の出し方はデベによってそれぞれです。

少なくとも言えるのは、短期的に売るはめになったときは値下げしないと行けないてこと。

新築が沢山残ってるからね。

[253: 周辺住民さん]

林町小学区内に戸建を購入した者です。ここの計画も当然知っておりましたが、入居がまだ先と言う事もあり痺れを切らして戸建にしてしまいました。
文京区は教育環境を重視する子育てファミリー世帯の検討者が数多くいるかと思いますが、ここの物件はなかなか庶民には手が出しづらい価格帯ですし、完売まで時間はかかるでしょうね。
ちなみに、住み替え前はすみふさんの他区の内廊下タワマンに住んでおりましたが、内廊下物件に比べるとここの物件は間口が狭いですね。。
それと、スレを遡ると度々議論に上がっていますが、大雨の際の浸水が無いか気になる所です。文京区の水害ハザードマップによると、ここの敷地は一番低いレベルですが浸水リスクがある表示になっています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0065/8918/suigai-omote.pdf
価格、間口、想定外の水害に対する対策、この三つの条件がクリアになれば私も検討者にはなっていたかと思います。

長文で失礼しました。一度はすみふ物件に住んだ者、決してアンチでは無いのでご参考にまで。

[254: ご近所さん]

ここが浸水するなら東京中が水没してしまうよ。
現地を知っている人の意見とはおもえないけどね。

[255: 匿名さん]

253さん、確かに微妙に黄色かもしれませんが、ここは高台なので、浸水被害は問題ないかと。
あえて言うなら、千川通りへ流れる雨水の通り道になるくらいですね。
地元の方なら、みんな知ってますよ。

[256: 周辺住民さん]

水害ハザードマップを見ると大和郷も黄色くなっていたりと基準が良く分かりませんよね。
千川通りは暗渠なので当然水害リスクもあるかと思いますが、ここの土地までそれを考えるのは杞憂ですかね。

[257: 周辺住民さん]

このあたりは標高23m程度で、茗荷谷に向かって坂があります。浸水はありえないですね。

[258: 匿名さん]

大和郷だけでなく、西方も黄色ですね。
小日向の最高級の場所、つまりブリリア小日向やドチェスターがある所も黄色です。
よくわかりませんな。

[259: 匿名さん]

黄色は0.2～0.5mなのだから大きな被害を受けるようなレベルでは無いですよ
水色や青の所は水没の危険があるでしょうけど。

集中豪雨による浸水は標高の問題では無いのです。
雨水の量が下水へ流れ込む量より多くなると、一時的に水が貯まってしまう可能性があるということで
例えば高台の住宅地でも細い道路に細い下水管しか通っていなければ、
雨水が集中すればあふれてしまうこともあるということです

[260: 購入検討中さん]

HPに間取りがアップされましたね。
ついでに価格も載せてくれないかな。笑

[261: 匿名さん]

価格は大体で
90m2
1F 販売無し 2F 3F 12500 4F 13000
75m2
1F 販売無し 2F 3F 8500 4F 9000
です。
100m2は住戸で、15000以上でした。

[262: 匿名さん]

億ションでお風呂がフルオートじゃないなんて。変なところケチってるな。

[263: 匿名さん]

ここは浸水は大丈夫だとしても、坂の下の半地下マンションで受電設備に浸水して付近一帯が停電なんてことがあった。