THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[144: 匿名さん]

そろそろ事前案内やってると思うんで話し聞いた方のレスをお願いします。

[145: 匿名さん]

道の名前にひたすら「坂」が付いているからやっぱり坂が多い地域だということですよね。

どちらの駅を往復するにしても傾斜は所々にあると覚悟しておいたほうがいいでしょうか。

オリンピックやグルメシティに行くにあたってはフラットっぽいです。お買い物はこちら方面のほうが距離があっても楽かな（汗）

[146: 匿名さん]

千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。
確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが
自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。
千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる
事でも知られ人気がある地域です。
ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので
車がないと不便と感じる事もあると思います。

[147: 匿名さん]

ここ気になるけど高いんだろうな…

[148: 匿名さん]

さすがに１億用意しておけばどこかの部屋は買えると思うけどね。

[149: 周辺住民さん]

>>145さん
茗荷谷駅に行くには、千川通りまでが途中、急な下り坂、そこから上り坂になります。
グルメシティ方面は、千川通りから先がフラットです。
クルマがあるなら、クイーンズ伊勢丹がよいと思います。

>>139さん
かつての川である千川通りから見ると、植物園やこのマンションは、はるか高台にありますよ。

[150: 購入検討中さん]

>>144さん
聞いてきました。少し残念でした。

[151: 購入検討中さん]

150さん
内容教えて頂けませんか？

[152: 匿名さん]

事前案内会やってるのか電話で問い合わせたら、12月上旬からとの回答でしたよ。

[153: 検討中さん]

既に椿山荘で限定の事前案内会を実施していたのでは？

[154: 周辺住民さん]

>>152さん

もし角部屋とか最上階とか、条件の良い部屋を買いたいのであれば、
受け身にならず、積極的に意思を伝えるなどした方が良いですよ。

値付けにもよるでしょうが、理想的な立地とされているので、
基本的に条件がよくて高い部屋から埋まっていくかと思います。

[155: 匿名さん]

ここは、うるさい大通り沿いの高田の物件を目白と言い張って、5年がかりで売りつたマンションと同様の運命をたどるような気がします。

[156: 不動産購入勉強中さん]

ここは第一種住専の希少性、文京区立地、文化庁の史跡指定公園に隣接、駅から１０分以内などの理由により、地震などの異常事態がなければ、売行きは相当良いとみています。

[157: 匿名さん]

>155

坪単価はあそこを超えるでしょうが、それでももっと売れると思いますよ。

[158: 不動産購入勉強中さん]

156は間違いなくディべの投稿ですよね？

[159: 周辺住民さん]

売れ行きはまあまあだと思いますよ。
スミフ価格で吹っかけてきて、
それでも買いたい人は一定数いると思うので（意外と多いと思います）、
最初はそこそこ売れて、時間をかけて売っていく（つまり全部は売れない）、
いつものパターンかと思います。

[160: 匿名さん]

横綱相撲というやつですね。

[161: 不動産購入勉強中さん]

156です。近隣住民でもありますが、不動産業には従事していません。

売行きは当然値段、仕様によりますが、２階の南東面、南西面あたりの標準タイプで、㎡９０万＋９万～ー２万程度であれば、順調に（販売後半年～完成までに完売）売れるのではないかと思います。

[162: 匿名さん]

すみふは近隣相場とかけ離れた価格設定をして、何年も売れのこるってのがお決まりのパターン。

それから掲示板のさくらが多いってのでも有名。

[163: 購入検討中さん]

現地に行ってきました。
休日だからかもしれませんが、千川通りの車の通行量も少なく、人通りもあまりない感じがしました。
網干坂を車で上がり、エクアス小石川林町前の時間貸駐車場に車を止めて、ぐるっと一周歩いて回りました。
敷地は坂を上がり切った平坦地に感じられ、周りは静かで車の通行も少なく、自分自身が部外者に感じられました。 網干坂は下に行くほど急になり、上りはかなり急に感じられ、自転車をこいで上がるにはきついかもしれません。
帰りに子供を窪町東公園で遊ばせて帰ってきました。
なにかほのぼのとしてしまいました。

[164: ご近所さん]

小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。

[165: 不動産購入勉強中さん]

１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。

[166: 物件比較中さん]

説明会行って、現地も歩いてきた。
いちばんコンパクトな７０平米は億ション未満、９０平米からは億ションらしい。
ちなみに植物園に面しているのは全て９０平米以上。

千石駅周辺は何にもないし、茗荷谷駅周辺だってそんな洒落たエリアじゃない。
（桜並木はきれいだけど）
そんなにプレステージな立地じゃないのに、ずいぶん強気な価格設定。
エクステリアや共有部分に金かけ過ぎじゃなかろうか。

植物園ビュー以外の、高い部屋は売れ残りそうな気がする。

[167: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[168: 匿名さん]

いるんだなこれが。

[169: 匿名]

アベノリンピクス始まってますからね。

[170: 購入検討中さん]

見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。
インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？

[171: 周辺住民さん]

>>166さん

価格はすみふ価格ですね。
おっしゃる通り、千石も茗荷谷ももう一つ。
エクアスに見学に行って、自分は気に入ったのですが、
駅がしょぼいと家族に反対されてしまいました。

でも、この辺いいですよ。いかにも文京区っぽい。

[172: 購入検討中さん]

まだ間取りはでないんでしょうか？
もうすぐ発売開始ですよね。

[173: 匿名さん]

事前案内会に行った人には間取りは渡されていますよ

[174: 周辺住民さん]

グランドヒルズ三軒茶屋みたいな長期売れ残り物件となるでしょうね。

この土地の歴史をひも解くと、高くしてお金のかからない内部のモデルルームを使いながら延々と待つしかないのだと思います。

ずっと、販売中の看板が出続ける事が我慢出来るかでしょうね。

[175: 匿名さん]

住友にとっては売れ残りという概念はないんですよね。
5年かけて売れれば御の字というタイムスケジュールですから。
住友にとっては利益率確保できてよいのですが、
居住者にとってはいまいちですよね。

[176: 周辺住民さん]

ワールドシティタワーなんて10年くらい売ってますしね。
彼らは、在庫は資産と捉えているようです。

オフィスビルの安定収益があるので、
分譲マンションを売り急ぐ必要はないのだとか。

[177: 匿名さん]

その間の修繕費や管理費はどうなっているのでしょうか？
デベ側がきちんと負担していてくれれば特に問題も無いように思うのですけれど、
そうでないと計画が違ってしまうので困ってしまいますよね。
きちんとされているといいのですけれど、実際はどうなのでしょうか？

[178: 周辺住民さん]

>>177さん

それについては、実際にどう運用されているのか、よく分かりませんね。
かつて問題になったことがあったような記憶があります。

[179: 購入検討中さん]

HPのデザインや共有空間が見れなくなっていますが、何かあったのでしょうか？

[180: 匿名さん]

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が持分割合に応じて負担するってことになってる。未販売住戸の持ち主は売主だから、管理費・修繕積立金は売主が負担しなきゃならない。

ただ売れ残りが多いと入居者もその分減るわけだから駐車場稼働率が下がって、駐車場使用料収入が管理組合に入らなくて収支が赤になるってことがありうる。それ以外にも売れ残りがあると入居者にはデメリットがあるから、売れ行きは注視すべき。

一期の場合、判断は難しいけど、総戸数に対する販売住戸の割合とか販売開始までの期間が目安になる。ここはアナウンスからすでに十分時間経ってるでしょでしょ。

[181: 周辺住民さん]

>>179さん

あっ、本当だ（笑）

やたらナロースパンが多くて、
詰め込み型の配棟だなあと思っていたところです。

[182: ご近所さん]

販売開始が延期されました。
最近の東京圏のマンション販売の売れ行きの低迷を反映しているのでしょうか？
どなたか、その辺の状況を教えてください。

[183: 匿名さん]

首都圏の新築マンションも中古マンションも今は市況悪くなかったはずですよ

[184: 不動産購入勉強中さん]

マンション価格の更なる上昇をあてこんで、販売時期をどんどん後ろ倒ししているようですが、どんなに強弁しても、あの立地で90平米以上を坪450万円超で売ろうとする姿勢はあんまりまっとうではないですなあ・・・

[185: 不動産購入勉強中さん]

184訂正。坪500万円以上でした。アホですわ。

[186: 匿名さん]

すみふお得意の売り渋りでしょ。ミニバブルの時には、それやってリーマンショックに引っかかって長期に売れ残りなんて物件もあったんだけど。学習機能ないみたい。

[187: 匿名さん]

文京区の交通の便が悪いところで坪500万。　どう売るんだろうｗ

[188: ご近所さん]

有る所には有るんですね、お金が。例の目白が380万だったからここが500万でも不思議はありません。

[190: 不動産購入勉強中さん]

お金があるないの問題ではありません。モノの価値づけの問題です。

[191: 匿名さん]

結局お金持ちだけが集まるってことでしょ（笑）

[192: 匿名さん]

お金持ちが坪500万出すなら港区や千代田区にするんじゃないでしょうかね

[193: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

反対運動で長年寝かせてきましたからね。
しかしありがちな高速道路や鉄道路線の音圧もなく、都会にいることを忘れさせる稀有な空間ですよ。
真夏に初めてこの地域で泊まった時、どこかの高原に来たような感覚でした。
カマキリなどの虫のみならず、蛇が出るくらいです。