THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[121: 匿名さん]

文京区内でも交通の便が悪いところ。

この土地は、長らく放置された、住友のしこり物件の場所、さすがに小石川グランドヒルズという縁起の悪い名前が使えなかったのは、よくわかります。。

静かな立地かと思いきや、植物園側を中心に、夏の蝉、蚊を中心として、虫と鳥の害を考慮する必要があります。
区内は、幹線通りから少し入れば静かな所ばかりなのに、ここは、静かと思ったら、蝉が一晩中なんて感じです。

周辺の一戸建ても高級感ないですし。

住友は、おそらく20年分の固定資産税や、前回販売して返金した分を取り返そうと高いものを作るとおもいます。

長期に完売しない、転売にも、苦労する様な、グランドヒルズ三軒茶屋の様な物件が完成する事を、予想させて頂きます。

[122: 匿名さん]

植物園の存在をメリットであると感じる人なら、
121さんが書かれていらっしゃる鳥や虫などについてはきっと織り込み済みでしょう。
でもただ地域性に惹かれている方なら、
一度現地を歩いてみるのもいいかもしれないですね。
許容できる範囲って人によって違ってきますから。

[123: 買い換え検討中]

＞１２２

自分も１２２さんには同意かな。
好きな人は今までも近隣に植物園がある家に住んできたのかもしれないし趣味にしていれば方々へ出向いて見てきた中で野鳥や虫への感覚をすでに持っているはず。

植物や生き物に対するコアなファンは自然から来る害が余程のものでない限りは寧ろ共存すべきものと解釈する人もいると思います。

自分はというとそこまで趣味ではないんですけどね、汗。
でも興味ある物件ですよ。

[124: 匿名]

これだけの規模の一種低層がマンションになるのは山手線内側では最初で最後でしょうね。

[125: 匿名さん]

私も一種低層という点で惹かれています。
比較的間取りも狭くならずに済んでいますし、ファミリーには良いかなと。
駅までは近いとは言い難いですが、歩ける距離です。
あとは植物園やその他の周辺環境が自分にマッチするかどうかでしょう。

[126: 匿名さん]

http://www.mecsumai.com/tph-kamisagi/?adid=2218001bld057

中野に全部一種低層で18000平米の物件あるみたいですね。こちらは１万平米。山手線内側ですけどね。

[127: 匿名さん]

山手線の内側で一種低層というのはかなり希少性はあるでしょうね。
その分、お値段にもキッチリ反映されるのでしょうけれど。
１１月に販売なのですね。
お値段が出てくるのはまだ先になってくるでしょうか。
駐車場も全戸数の５０％分はあるようなので、そこはかなりいいのでは。
平置き…ですかねぇ？？

[128: 匿名さん]

敷地面積と建築面積を見ると平置きでもいけるとは思いますが計画は任せるしかないですからね(汗
87台だとどうでしょうねえ。
これでタワーパークや立体だと出し入れが大変なんじゃないかなと私は思うのですが。。

それにマンションが低層4階しかないですから駐車場などの高さによって圧迫感が生まれることは好ましいとは思いません。
建物の存在感をできるだけ出すこと、採光を最大限にすること、このあたり期待しています。

[129: 住まいに詳しい人]

駐車場は、平置きと機械式地下駐車場との２列の組み合わせとなっているようです。

それに地下駐輪場が併設されています。高さは地上１階ですので圧迫感はないでしょう。

地上４階地下１階というような説明を見るのですが、地下には居室はないので、地下駐車場と駐輪場のこと言っているようですね。

[130: 匿名さん]

＞　地下には居室はない

低層マンションだと地下に居室があるところは珍しく無いと思うのですが、どこかで間取り図をご覧になったのですか？

[132: 購入検討中さん]

マンションって、確かに実際は地下に部屋があるところって沢山ありますね。

なんか抜け道があるんじゃないですか？　住友だし、地下に部屋作ると思います。

この物件の土地自体が坂になってますし、間違いなく地下の部屋あるでしょうね。

参考に区内でも有数の高級物件を御確認下さい。　下階は、地下です。

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

[133: 匿名さん]

千川通り 冠水
http://www.youtube.com/watch?v=K_6JyC0T3Tg

[134: 匿名さん]

間取りを見せて下さい。

[135: 匿名]

傾斜地の場合は建築基準法の地下住戸でも視界が開けていて問題無いですよね。ドライエリアがあるような地下住戸とは全然違います。

[136: 匿名さん]

今のところ地下の独立住戸を禁止してるのは世田谷区だけ。ただ、地下室マンションの規制って厳しくなる方向だから、今は適法であっても将来規制されることは十分ありうる。そうなると既存不適格になって資産価値はなくなるからご用心を。ちなみに既存不適格になったときに、資産価値を維持できないのは地下住戸だけでなくマンション全体。

[137: 匿名さん]

建物の下に駐車場だと下駄ばきマンションと同じだから避けたほうが良いかと。

[138: 匿名さん]

すみふはあちこちで売り渋りしてるね。消費税増税の駆け込みをスルーとしたことが吉とでるか凶とでるか。

[139: 匿名さん]

植物園の池は、過去の川の名残だからね。谷になってるから周りの水が流れ込んできてあふれちゃう。過去に地下室マンションに水が入り込んで、受電設備に水が入って周辺一体を停電しさせたケースもある。ここもそうなったらご近所にど顰蹙。

[140: 匿名さん]

>植物園の池は、過去の川の名残だからね。

大塚駅の東側で山手線を潜った後、大塚三業通りを経て千川通りに沿って小石川植物園脇を流れる。文京区千石、小石川と流れ、現在の富坂下を横切り、旧水戸藩上屋敷（現・東京ドーム一帯）を通って、外堀通りの仙台橋の下（水道橋の西）で神田川に注ぐ。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%B0%B7%E7%AB%AF%E5%B7%9D

[141: 匿名さん]

戸数から判断すると敷地がこれ以上に広大な印象がありますのでランドスケープを見るのが楽しみでなりません。４Ｆ建てという低層ですから勿論平たく広がる物件のはずですがガーデンや共用の充実が期待できそうです。しっかり備わっていて欲しい点はエレベーターの数、ぐらいですね。駐車駐輪も多いほうが地域環境的に良いと思います。管理費用が嵩まない程度にということですが。

[142: 匿名さん]

やっぱり　幻の小石川ガーデンヒルズの予定地でしたか！！！
近辺住民の猛反対で中止になった物件ですよね！
そうそう　地下駐車場が水路を遮断するだのなんだの書いてあったと思いました
後楽園の住友のビルで確かMRまでオープンして契約も始まった？だったと思いました
ある意味あそこまで進んでいた物件によく中止の決断をしたものです。
契約開始していればおそらく契約者には倍返しだ！をせざる得なかったでしょう
相当懲りているはずなので今度はその辺は当然クリアしてきているのでしょうね！たぶん！？
近所に住んでいたので何か懐かしいです。

[143: 検討中さん]

取りあえずグランドロケーション、間取り、価格が早く知りたい。なかなかホームページを更新しませんね！

[144: 匿名さん]

そろそろ事前案内やってると思うんで話し聞いた方のレスをお願いします。

[145: 匿名さん]

道の名前にひたすら「坂」が付いているからやっぱり坂が多い地域だということですよね。

どちらの駅を往復するにしても傾斜は所々にあると覚悟しておいたほうがいいでしょうか。

オリンピックやグルメシティに行くにあたってはフラットっぽいです。お買い物はこちら方面のほうが距離があっても楽かな（汗）

[146: 匿名さん]

千石周辺は、なだらかで長い坂道があります。
確かに徒歩ですと登りはきついと感じる事も多いのですが
自転車などは、電動自転車にすると楽ですし不便は感じません。
千石は、充実した教育施設・数々の名園や旧跡・後著名人も多く住んでいる
事でも知られ人気がある地域です。
ただ物件近くに大規模なショッピングセンターがないので
車がないと不便と感じる事もあると思います。

[147: 匿名さん]

ここ気になるけど高いんだろうな…

[148: 匿名さん]

さすがに１億用意しておけばどこかの部屋は買えると思うけどね。

[149: 周辺住民さん]

>>145さん
茗荷谷駅に行くには、千川通りまでが途中、急な下り坂、そこから上り坂になります。
グルメシティ方面は、千川通りから先がフラットです。
クルマがあるなら、クイーンズ伊勢丹がよいと思います。

>>139さん
かつての川である千川通りから見ると、植物園やこのマンションは、はるか高台にありますよ。

[150: 購入検討中さん]

>>144さん
聞いてきました。少し残念でした。

[151: 購入検討中さん]

150さん
内容教えて頂けませんか？

[152: 匿名さん]

事前案内会やってるのか電話で問い合わせたら、12月上旬からとの回答でしたよ。

[153: 検討中さん]

既に椿山荘で限定の事前案内会を実施していたのでは？

[154: 周辺住民さん]

>>152さん

もし角部屋とか最上階とか、条件の良い部屋を買いたいのであれば、
受け身にならず、積極的に意思を伝えるなどした方が良いですよ。

値付けにもよるでしょうが、理想的な立地とされているので、
基本的に条件がよくて高い部屋から埋まっていくかと思います。

[155: 匿名さん]

ここは、うるさい大通り沿いの高田の物件を目白と言い張って、5年がかりで売りつたマンションと同様の運命をたどるような気がします。

[156: 不動産購入勉強中さん]

ここは第一種住専の希少性、文京区立地、文化庁の史跡指定公園に隣接、駅から１０分以内などの理由により、地震などの異常事態がなければ、売行きは相当良いとみています。

[157: 匿名さん]

>155

坪単価はあそこを超えるでしょうが、それでももっと売れると思いますよ。

[158: 不動産購入勉強中さん]

156は間違いなくディべの投稿ですよね？

[159: 周辺住民さん]

売れ行きはまあまあだと思いますよ。
スミフ価格で吹っかけてきて、
それでも買いたい人は一定数いると思うので（意外と多いと思います）、
最初はそこそこ売れて、時間をかけて売っていく（つまり全部は売れない）、
いつものパターンかと思います。

[160: 匿名さん]

横綱相撲というやつですね。

[161: 不動産購入勉強中さん]

156です。近隣住民でもありますが、不動産業には従事していません。

売行きは当然値段、仕様によりますが、２階の南東面、南西面あたりの標準タイプで、㎡９０万＋９万～ー２万程度であれば、順調に（販売後半年～完成までに完売）売れるのではないかと思います。

[162: 匿名さん]

すみふは近隣相場とかけ離れた価格設定をして、何年も売れのこるってのがお決まりのパターン。

それから掲示板のさくらが多いってのでも有名。

[163: 購入検討中さん]

現地に行ってきました。
休日だからかもしれませんが、千川通りの車の通行量も少なく、人通りもあまりない感じがしました。
網干坂を車で上がり、エクアス小石川林町前の時間貸駐車場に車を止めて、ぐるっと一周歩いて回りました。
敷地は坂を上がり切った平坦地に感じられ、周りは静かで車の通行も少なく、自分自身が部外者に感じられました。 網干坂は下に行くほど急になり、上りはかなり急に感じられ、自転車をこいで上がるにはきついかもしれません。
帰りに子供を窪町東公園で遊ばせて帰ってきました。
なにかほのぼのとしてしまいました。

[164: ご近所さん]

小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。

[165: 不動産購入勉強中さん]

１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。

[166: 物件比較中さん]

説明会行って、現地も歩いてきた。
いちばんコンパクトな７０平米は億ション未満、９０平米からは億ションらしい。
ちなみに植物園に面しているのは全て９０平米以上。

千石駅周辺は何にもないし、茗荷谷駅周辺だってそんな洒落たエリアじゃない。
（桜並木はきれいだけど）
そんなにプレステージな立地じゃないのに、ずいぶん強気な価格設定。
エクステリアや共有部分に金かけ過ぎじゃなかろうか。

植物園ビュー以外の、高い部屋は売れ残りそうな気がする。

[167: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[168: 匿名さん]

いるんだなこれが。

[169: 匿名]

アベノリンピクス始まってますからね。

[170: 購入検討中さん]

見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。
インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？