THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （旧（仮称）千石二丁目計画）

[マンコミュファンさん]

建設地 東京都文京区千石2-50-1(地番)
階数（地上） 4
階数（地下）
建築主 住友不動産株式会社　マンション事業本部
設計者 前田建設工業株式会社一級建築士事務所
施工者 前田建設工業株式会社　東京建築支店
着工 2013/05/01
完成 2015/03/31

インペリアルガーデン
交通：都営三田線「千石」駅から徒歩9分
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩9分
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

【物件情報を追加しました 2013.7.21 管理担当】

[164: ご近所さん]

小耳に挟みましたが、プランは70平米からで全て億ションになるようです。

[165: 不動産購入勉強中さん]

１４０万円／㎡はあり得ません。完敗します。

[166: 物件比較中さん]

説明会行って、現地も歩いてきた。
いちばんコンパクトな７０平米は億ション未満、９０平米からは億ションらしい。
ちなみに植物園に面しているのは全て９０平米以上。

千石駅周辺は何にもないし、茗荷谷駅周辺だってそんな洒落たエリアじゃない。
（桜並木はきれいだけど）
そんなにプレステージな立地じゃないのに、ずいぶん強気な価格設定。
エクステリアや共有部分に金かけ過ぎじゃなかろうか。

植物園ビュー以外の、高い部屋は売れ残りそうな気がする。

[167: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[168: 匿名さん]

いるんだなこれが。

[169: 匿名]

アベノリンピクス始まってますからね。

[170: 購入検討中さん]

見てきました。地下鉄利用者にはここはちょっと不便すぎですねえ。
夜はだいぶ暗いし遠いし・・。
ちょっと覗いた、茗荷谷駅前タワマンが良く見えてしまいました。
インペリアルに住む方は車通勤が多いのでしょうか？

[171: 周辺住民さん]

>>166さん

価格はすみふ価格ですね。
おっしゃる通り、千石も茗荷谷ももう一つ。
エクアスに見学に行って、自分は気に入ったのですが、
駅がしょぼいと家族に反対されてしまいました。

でも、この辺いいですよ。いかにも文京区っぽい。

[172: 購入検討中さん]

まだ間取りはでないんでしょうか？
もうすぐ発売開始ですよね。

[173: 匿名さん]

事前案内会に行った人には間取りは渡されていますよ

[174: 周辺住民さん]

グランドヒルズ三軒茶屋みたいな長期売れ残り物件となるでしょうね。

この土地の歴史をひも解くと、高くしてお金のかからない内部のモデルルームを使いながら延々と待つしかないのだと思います。

ずっと、販売中の看板が出続ける事が我慢出来るかでしょうね。

[175: 匿名さん]

住友にとっては売れ残りという概念はないんですよね。
5年かけて売れれば御の字というタイムスケジュールですから。
住友にとっては利益率確保できてよいのですが、
居住者にとってはいまいちですよね。

[176: 周辺住民さん]

ワールドシティタワーなんて10年くらい売ってますしね。
彼らは、在庫は資産と捉えているようです。

オフィスビルの安定収益があるので、
分譲マンションを売り急ぐ必要はないのだとか。

[177: 匿名さん]

その間の修繕費や管理費はどうなっているのでしょうか？
デベ側がきちんと負担していてくれれば特に問題も無いように思うのですけれど、
そうでないと計画が違ってしまうので困ってしまいますよね。
きちんとされているといいのですけれど、実際はどうなのでしょうか？

[178: 周辺住民さん]

>>177さん

それについては、実際にどう運用されているのか、よく分かりませんね。
かつて問題になったことがあったような記憶があります。

[179: 購入検討中さん]

HPのデザインや共有空間が見れなくなっていますが、何かあったのでしょうか？

[180: 匿名さん]

区分所有法で管理費･修繕積立金は区分所有者が持分割合に応じて負担するってことになってる。未販売住戸の持ち主は売主だから、管理費・修繕積立金は売主が負担しなきゃならない。

ただ売れ残りが多いと入居者もその分減るわけだから駐車場稼働率が下がって、駐車場使用料収入が管理組合に入らなくて収支が赤になるってことがありうる。それ以外にも売れ残りがあると入居者にはデメリットがあるから、売れ行きは注視すべき。

一期の場合、判断は難しいけど、総戸数に対する販売住戸の割合とか販売開始までの期間が目安になる。ここはアナウンスからすでに十分時間経ってるでしょでしょ。

[181: 周辺住民さん]

>>179さん

あっ、本当だ（笑）

やたらナロースパンが多くて、
詰め込み型の配棟だなあと思っていたところです。

[182: ご近所さん]

販売開始が延期されました。
最近の東京圏のマンション販売の売れ行きの低迷を反映しているのでしょうか？
どなたか、その辺の状況を教えてください。

[183: 匿名さん]

首都圏の新築マンションも中古マンションも今は市況悪くなかったはずですよ