芦屋市、西宮市でのお勧めの地区は何所ですか？

[購入検討中さん]

芦屋市、西宮市の２市内でのお勧めの地区は何所でしょう？　
コスト、住み安さ、閑静さ、学区や交通の便等、色々ありますがご意見を。。。。
なお、神戸市、宝塚市、尼崎等はそれぞれの地域厨乱入防止のためスレ対象外です。

[301: 匿名はん]

苦楽園でまともな住宅街は案外少なく、限られたエリアだけですね。
城山、南郷、満池谷、菊谷の一部、松ヶ丘の一部ぐらいでしょうか。
あとは樋之池周辺の小汚い団地街と、山奥の番町ぐらいしかありませんからね。
番町は不便な山の斜面です。
後ろに崖や風化した脆斜面が迫っている所が多く、大雨が降ると生きた心地がしない所。
古くからの氾濫地形で危険ですので、わざわざ移り住むのはやめておいたほうが良いです。
昔は保養地で温泉などがありましたが、阪神大水害で壊滅的被害が出て
その後に住宅街へ路線変更となりました。
土石流が堆積した山崖を造成して宅地にしている所が多く大変に危険です。
実際に家が建っている所は土石流堆積物の上ですから宜しくありません。

夙川沿いは今はコンクリート三面張りの水路ですが、夙川の一帯というのはひじょうに
水はけの悪い地盤で、今のコンクリートの水路部分だけでなく幅500メートル
ぐらいは旧河川の流域なんですね。そのあたりは厚い地下水脈の上に家がたっている
ような状況ですから、ひじょうに地盤が緩く危険なんです。
数年前にも時間あたり50mmの雨が降った時に鉄砲水が出ましたし、一部の場所では
床下浸水しました。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...
http://www1.gsi.go.jp/geowww/thedkd/d_lcm/dlcview.php?dis=kinki&na...
ここでだいたいの盛土エリアがわかります。

苦楽園口の西側の一帯にかけては厚盛土、谷埋盛土のエリアが多く要注意です。
本来は住宅街に適さない最悪の条件の場所まで乱開発されて住宅街になっています。

http://www.ohta-geo.com/siryou13/gijutusikai_020214.PDF
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_1.pdf
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_2.pdf
http://www.gsj.jp/Pub/News/pdf/1995/02/95_02_05.pdf
http://www.ohta-geo.com/siryou22/031031doboku/031029doboku.htm

[302: 近所をよく知る人]

あと、苦楽園口の駅東、ニテコ池から城山にかけてのエリアも同様の河川氾濫地です。特に、ニテコ池東西のエリアは301さんのおっしゃる点から要注意です。天井川である夙川の土手に立って東西を見渡すと、素人の方でも自明でしょう。

[303: 匿名さん]

西宮市からも各種情報が開示さています。
http://www.nishi.or.jp/homepage/boutai/index.html

過敏になる必要はないが、最低限の知識は事前に蓄えておき
万が一の際も冷静な行動をとれるようにしましょう。

[304: ご近所さん]

菓子屋、クルマ屋に搾取される時代遅れの恥ずかしい文化はやめましょうや。

[305: 匿名さん]

私はこれで地域のヤバイ情報を知りました。

http://www.infocart.jp/down/description.php?IID=27442

[306: 匿名さん]

>305さん
その内容は　http://www.police.pref.hyogo.jp/hazmap/index.htm とかでしょうか？

[308: 匿名さん]

松○の某方のおうちのあるエリアだが、ニテコ池の周辺は池のアオコ発生による悪臭、蚊柱、犬の糞放置等、住環境としては2流以下である。また、夜間苦楽園から歩くと、非常に人通りが少なく、不気味なエリアでもある。　バイクによる引ったくりや痴漢も多い。
公共交通機関が無いエリアでもあり、好んで住まう地域ではないだろう。　地震時の地滑りの状況や、池堰堤の崩落等を見ても、302で記述のように危険なエリアでもある。
荒木村重の時代の山頂に住まうなら別だが。。。　それにしても駅から歩くのはしんどいぞ。

[309: 匿名さん]

西宮市では、ニテコ池の土堰堤が崩壊し、下池堰堤が決壊寸前になったため、緊急放流を行った。

http://www.bousai.go.jp/kensho-hanshinawaji/chosa/sheet/045.pdf#search...'ニテコ池 崩落'

[311: 匿名はん]

ニテコ池周辺は雰囲気の良い、高級住宅地ですよね。

[312: 匿名さん]

ニテコ池の辺りはちょっと住むには心配。。。

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/kawase/Jap/Photo/Photo...

満池谷ニテコ池の土手崩壊 : 中央の池の北側の土手の崩壊 : 池の底が見えている

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/photo/kawase/Jap/Photo/Photo...

満池谷ニテコ池の土手崩壊 : 池の東側の土手と道路の崩壊 : 道路標識が落ちている

[313: 匿名さん]

満池谷は、苦楽園番町や上ヶ原同様、地すべり危険地域である

http://www.nishi.or.jp/homepage/boutai/07dosai/05itiran/05.html

城山、南郷、満池谷は上出のように、災害時にニテコ池崩壊を初めとした危険をはらむ地域である。また、アオコ臭、蚊柱等の衛生問題、夜間の交通の便やバイクによる引ったくりや痴漢も多いエリアである。　アクセス駅からの距離も遠く、好んで住むエリアではなかろう。

[314: 匿名さん]

そのあたりで宅地をさがしているんですが・・夙川小、北夙川小はとても良いときいていますが、
神原小はどうですか？近くに団地があると警戒してしまうんですが、どうでしょう、その周辺環境は・・・？

[315: 匿名さん]

302さんの申し分も了とされたし。
301さんの意見と合わせると、苦楽園でまともな住宅街は菊谷と松ヶ丘の一部、
詳言すればアメリカ領事館-総領事公邸周辺という事でしょうか・・・

夜、あの辺りを歩くときは公邸警備中の兵庫県警にドギマギしますｗ
でもその分閑静で治安も抜群かと。

[316: 匿名さん]

ニテコ周辺いいよね。めちゃくちゃ不便だけど会社引退したら住みたいな。運転手付で出勤できるようになればいまでも住んでみたい。まあここに住むなら広々とした一軒家じゃないといやですけどね。

[317: 匿名さん]

>314さん
団地がある辺りは名次町になります。その辺りの情報が少し載っているスレをどうぞ。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32572/

子供は神原小に通っていませんが、小学校の夏祭りを見に行った限りでは問題ないようです。
校内、校外周辺共にやんちゃが過ぎる子供は見かけませんでした。
子供達の浴衣にワンタッチ帯が少なく、兵児帯等で帯結びしていたのが私には印象的です。
大人の方でも古典柄＋浪人結びな女性がいましたね。　着物通な方が結構いるようで。

[318: 匿名はん]

ニテコ池周辺の高級住宅地は妬みの的のようですな。
お金があったら住みたいね。

[319: 匿名はん]

城山・南郷の地盤は強固ですよ。

ひったくり・痴漢もほとんどなし。

[320: 匿名はん]

震災のとき、にてこ池の土手は崩壊したけど、
城山周辺は被害ほとんどなかったですよ。
（地盤が強固だからね）

[321: 匿名さん]

阪神間の山手は、利便性、雰囲気などから人気がありますが、こと住宅地としての素性、
災害リスクという点では全国でも最低クラスです。

土砂災害のリスク、水害のリスク、斜面災害のリスクなど全て考えて
回避するのは困難です。

ですから、利便性や雰囲気を享受したくて阪神間に住みたい場合は、不動産は
買わずに高めの賃貸にするのがベストです。

土地を買う場合、盛土、土砂災害（地すべり、土石流、山腹崩壊）、
地震、水はけ、水害、断層、擁壁など考えなければならない事が山ほどあります。

ローンで土地を買って家を建てた場合、災害で建物がパーになったりしても死なずに
生き残ったケースでは甚大な金銭的被害が発生して人生プランに大きな影響を
与えますが、賃貸ならば死亡以外の災害リスクは一切ありません。

土地に問題があったり、家が潰れたりしても、すぐに余裕で建替えられるような
資産を持っている人だけが、持ち家を買うべきです。

[322: サラリーマンさん]

これは東京の世田谷区で新しくはじまった試みなんですが、「安心たくち」という
新種の不動産仲介サービスがあります。

http://www.xn--l8jzb9jb9350cdpf.jp/
（www.あんしん宅地.jp）
http://www.ohta-geo.co.jp/image06/anshintakuchi.pdf

不動産仲介会社が宅地の“性能表示”を開始
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20080222/516369/

従来の不動産屋（仲介）やデベロッパーは、都合の悪い事はひたすら隠して、良い事しか言わない
典型的なうさんくさい業種でしたが、これからはプロが色々調べて宅地を診断して評価した上で
都合の悪い情報を隠さずに仲介するまともなサービスが普及する時代になるでしょう。

・斜面の状態の診断
・各種の災害リスク
・その土地の素性（昔どういう場所、どういう地形であったのか）
・地盤の状態や切土、盛土の区別（谷埋め盛土や池埋め盛土を回避する事ができる）

危険な宅地は指定を義務化したり、自治体が積極的にリスクのある場所や盛土造成の
場所を公開する動きもあります
http://www.jce.co.jp/gyoumu/01_02_2.html
川崎市の事例
http://www.city.kawasaki.jp/takuchibousai/takuchitaisin/takuchitaishin...

[323: 匿名はん]

阪神間山手は今も昔も妬み・羨望の的。

[324: 匿名はん]

谷崎の小説でも、しょっちゅうの水害、土砂災害の様子が描かれていますね。
六甲山グリーンベルト事業というのは、あまりにも災害が多いという
避けられない地勢からはじまった事です。
震災後に一部の富裕層は、不動産を売却し売り抜けました。
大阪、神戸は平野部が狭く、経済の拡大とともに花崗岩の風化した宅地に適さない
危険な山間部の斜面まで、宅地を広げざるをえなかったという事情があります。

[325: 匿名はん]

数十年に一度の水害に谷崎は遭遇したにすぎません。
それ以来、住吉川、芦屋川、夙川は治水対策が施されています。

[326: 匿名はん]

そもそも、大阪の街が汚すぎ。

[327: 匿名はん]

地下水脈が厚い（地下水位が高い）地域の盛土地盤は、宅地としては
最悪の中でもさらに最悪の部類です。

夙川に限らず六甲山系の天井側の流れている一帯はそういう場所がかなり
多いですから、ちゃんと土地を買う前に調査した方がいいですよ。
以前、苦楽園口駅の近くのマンション建築現場ではボーリング中に
ひっきりなしに水が溢れ出していました。
芦屋の三条町や東灘区の森北町のあたりも大規模な盛土で有名ですね。
http://www.kubota.co.jp/urban/pdf/40/pdf/4_2.pdf
山には必ず尾根と谷がありますから、山腹を造成すれば必ず盛土の
住宅地がかなり広い範囲で発生します。

国土交通省は全国13000箇所はあるといわれる大規模な盛土造成地を
把握する為の調査を予算化し、自治体に調査を促している段階ですから
暫くは様子を見るのが良いかもしれません。
http://seiji.yahoo.co.jp/gian/shamin/0164016403012/index.html

時間が必要ですが、徐々に盛土の場所が正確にわかるように情報が
整備されていくでしょう。

[328: 匿名はん]

でも、大阪の上町台地はラブホテルや浮浪者いっぱいだからな。

[329: マンコミュファンさん]

水害、土砂災害も地震も、人間が勝手に災害だと思い込んでるだけで、どちらも地球にとってはごく当たり前の自然現象です。人間が発生を防ぐ事はできません。

ただし発生の頻度は全然違いますね。

神戸、阪神地区の同一断層や同一要因による地震は数百年〜千数百年単位ですが、豪雨による大水害、土砂災害は定期的に30〜80年おきに発生しています。

阪神淡路大震災があったので勘違いしている人が多いですが、この地域は地震よりも大雨に伴う水害、土砂災害のリスクのほうが現実的には一生涯のうちに遭遇する確立が高い地域ですから、大雨のほうに注意を払う必要があります。30年に1度クラスの大雨は、必ず今後30年に1回程度はありますから。100年に1度の大雨も、今後数十年のうちに来る可能性はかなり高いでしょう。数十年以内に特定の断層が動く可能性よりよっぽど高いですよ。

阪神大水害（１９３８年）の時点では、今ほどは山間部まで宅地が開発されていませんでしたし人口密度も今とは比べ物にならないほど低かったです。今同じレベルの雨量が降れば、この前の地震どころじゃない死者が発生するでしょうね。ハザードマップで斜面崩壊や土石流流域に指定されている場所や、水はけが悪い盛土造成地は絶対に避けるべきです。

[330: 匿名はん]

「確立」は「確率」って書いた方がいいよ。

水害の危険性はあるかも知れないが、
阪神間の河川、昭和初期よりは治水よくなってますよ。

まあ、確かに油断禁物だけどね。

[331: 匿名さん]

芦屋だけ特殊な造成が施されていると妄想しているのはおめでたいですね。
日本全国（戦前、戦後を問わず）どこの山間部の造成地でも宅地開発に
使われた土木技術なんて、古典的なもので全く変わりませんよ。
どこも同じような大手ゼネコンがやってるので当たり前だけど。
今になって日本で戦前、戦後に行われてきた大規模な宅地造成の問題点が明らかに
なってきたから、専門家によって災害リスクが指摘され、国会で大々的に
取り上げられているわけです。

[333: 匿名はん]

>>330
それ（良くなっている）は下流部の浸水リスクや堤防の決壊リスクなどの対策だね。

砂防堰堤やコンクリート護岸は、豪雨時の山腹の土砂災害や斜面災害、地下水脈に
関与する宅地の災害には全く効果が無いし関係無いし、全く防げない。当たり前だけど。

[334: 匿名さん]

>No.314 by 匿名さん　2008/03/02(日) 01:14
>そのあたりで宅地をさがしているんですが・・

一日たたずにこの情報量。周辺住民さん方はこの手の情報は各々で調べています。
リスクとリターンを天秤にかけて、承知の上で住んでいる人も多数います。
あらためて問います。　苦楽園周辺で住んでみたいですか？

[335: 匿名さん]

そもそも阪神間は、六甲山麓の土砂が運ばれてできた扇状地です。
急稜な六甲山地から河口までの距離が極端に短いという高低差の
ある地形で、水は一気に山を下って海まで流れます。
河川がことごとく中流部で天井川になっている事からも、その河口
までの距離の短さと、一気に急激に下る事を物語っています。
膨大な年数をかけて、土砂災害や谷部の流れによって下流部に
土砂が運ばれて出来ている地形というわけですね。
上流部の山が荒れて下流部に土砂が運ばれるという関係が
阪神間の地形をつくってきましたのですから、そういう特性の場所に
住んでおいて土砂災害は嫌というのは虫が良すぎますよ。
六甲山麓と土砂災害は切っても切れない宿命みたいなもんです。

[336: 匿名はん]

ここ４０年ぐらい、かなりの大雨あったけど、
阪神間で土砂災害ってきかないよ。

以前より、リスクが下がってるのも事実。
確かに、油断はいけないけど。

[337: 匿名はん]

ここ何十年かは六甲山地に400〜500mmを超える大雨はふっていませんね。
降った場合、どの程度の死者が出るかは誰もわかりませんが、
阪神大水害と同程度ではすまないでしょう。
流域人口も山間部に位置する宅地の戸数も、当時とでは全然違いますから。
しかしそのクラスの雨がずっと降らないというのもまたありえません。
長期で見ればその程度の大雨は定期的に降っていますからね。

[338: 匿名はん]

死者０の可能性もあるでしょうね？

[339: 匿名はん]

阪神大水害は昔の木造住宅の時代の話だしね。
今は、気象予報も発達してるし。

まあ、油断はいけないけどね。

[340: 匿名さん]

同じ雨が降った場合、山腹の斜面災害は当時より酷い事になる可能性が高そう。
高度成長期に山へ山へと宅地開発を広げていきましたから。
下流域の全体被害や砂防の効果が大きく出るタイプの被害は当時より小さくなりそう。

[341: 匿名さん]

>314さん

　随分いろんな情報が入りましたね。住みたいという気分が増しましたか？
学校に関しては、中学校の学区の方を気にした方がいいかもしれませんね。

[342: 匿名はん]

>340
むしろ逆でしょう。
後背湿地、貯水池や天井川周辺地域のほうが、災害慣れした山麓部より今後の温暖化と気象変化による豪雨や台風の影響を受けます。　山麓部は災害慣れしてます。

[343: 匿名さん]

中学校は、大社中より甲陵中が断然いいんですか？学区スレもありますが・・学校間で何が違うのでしょうか。

[344: 匿名さん]

甲東小→甲陵中→県西→関学　か、通塾代、交通費かかんなくて良いなぁ〜。

＞学校間で何が違うのでしょうか
定期考査の平均点が超高い＝推薦受けるつもりなら優秀な生徒が多い中学は不利（上位１０％は厳しいよ）
西宮市だけじゃなく、隣の宝塚市から越境してきたり、自宅売ってまで引っ越してくる人もいるよ。
公立派からすれば、教育環境が良いお得な場所なのだよ。

[345: 匿名さん]

土砂災害で死ぬ可能は、土砂災害で家が潰れる可能性よりかなり低いです。
ヤバクなったら皆さん避難しますからね。

地震もそうですね。
とてつもない大地震が来ても、死ぬ確立は家が倒壊する確率よりはずっと低いです。

ですから、被災して生き残った場合どうなるのかを考えるべきです。
土砂災害で家屋が被災して建替えが必要になった場合、そのダメージははかり知れません。

また、自分の家が無事でも近隣の家に深刻なダメージがあったり
土石流や斜面崩壊、地すべり等で死者が出たりした場合、その周辺の
不動産価値は暴落して悲惨な事になります。

そもそも阪神間の六甲山南麓部分のほぼ全域は、六甲山地が形成された数百万年前から
今日にいたるまでの間ずっと氾濫域です。
本来は宅地に最も適さないような条件であり、理由がなければ人が好んで住むような
場所ではありませんが、大阪の都心に近いという事と、鉄道網による交通利便性の
発達から、ここ100年間で人口が10倍以上に膨れ上がった地域です。

ここ100年で急激に人が住むようになったからといって、数百万年続いている災害に
適した条件が変わったわけではありませんから、その点はきちんと理解しておく必要があります。

リスクとリターンのバランス、阪神間の立地、災害特性を勘案して
「住環境や利便性を享受する目的で阪神間を選ぶにしても、リスクを考えてあえて賃貸」
という判断も選択としては大いにありと言えるかもしれません。

[346: 匿名はん]

好きにしたらいいと思います。

[347: 匿名さん]

↑
同意。
他人がどこに住もうと、その人の自由です。
最近の男性は「お節介なおばちゃん」化しているのだろうか？

[348: 匿名さん]

住人のカラーにはどんな違いがあるでしょうか。
人気の夙川や七園で検討していますが、自分はセレブなふりなんてできません。そんな余裕ないん
で・・・。ただ校区の環境は気にしていますので、北夙川小、甲東小校区が希望です。どちらが
地味ですか？

[349: 匿名さん]

西宮の学区スレでやってくれ。

[350: 匿名さん]

北夙川小の方が地味です。　しかし質問の意図が読めません。
この場合、348さんは地味な方を選ぶつもりでしょうか？